"تطهير" المنتجات العقارية بالتدابير القانونية

توقع "التحول" في نهاية عام 2024

مع حلول عام 2024، من المتوقع أن يشهد سوق العقارات تحولاً أقوى من مستواه المنخفض في عام 2023. ومع ذلك، لا تزال هناك صعوبات.

وفقًا لمعهد خدمات دات زانه للاقتصاد - المالية - العقارات (DXS - FERI)، في الربع الثاني من عام 2024، على الرغم من وجود العديد من الصعوبات والانتعاش غير المتكافئ في جميع القطاعات، فإن سوق العقارات الفيتنامي يتغلب على الفترة الأكثر صعوبة ويبدأ في تسجيل تحركات إيجابية.

على وجه الخصوص، شهدت جميع أنواع العقارات تحسنًا في المعروض الجديد. وقد زاد المعروض الجديد في قطاع العقارات السكنية، وإن لم يكن ملحوظًا، ويتأثر أيضًا بعوامل موضوعية. وبناءً على ذلك، ارتفع المعروض الجديد بنحو 8% مقارنةً بنهاية عام 2023؛ ويأتي المعروض بشكل رئيسي من سلال جديدة من المشاريع القديمة.

بدأ سوق العقارات يتعافى تدريجيا.

يبلغ إجمالي العرض الأولي الوطني في الربع الثاني من عام 2024 حوالي 45200 منتج (يتم حساب إجمالي العرض على أساس المنتجات الفعلية التي يمكن طرحها في العمل، بما في ذلك المخزونات المتراكمة المتبقية، وعدد المنتجات المؤهلة للبيع المعروضة حديثًا للبيع).

يركز عرض المشاريع الجديدة بشكل رئيسي على الشرائح المتوسطة والعالية، مما يُسبب نقصًا في منتجات الإسكان الميسور، ويؤدي إلى فقدان السوق للسيولة المحلية، مع استمرار وجود فائض من السلع، في حين لا يزال النقص قائمًا. يُعد العرض الأساسي في المنطقة الجنوبية هو الرائد في البلاد، ويتركز بشكل رئيسي في مدينة هو تشي منه، وبينه دونغ ، ولونغ آن، مع حوالي 22,000 منتج، وهو ما يُمثل حوالي 48.8% من إجمالي العرض الجديد على مستوى البلاد.

ومن المتوقع أن يساعد قطاع الشقق والأراضي في المنطقة المجاورة لمدينة هوشي منه على تطوير السوق العام.

بالنسبة للمساحات المكتبية، من المتوقع أن يصل العرض إلى 2.15 مليون متر مربع في هانوي ، بزيادة قدرها 2% على أساس ربع سنوي؛ و2.7 مليون متر مربع في مدينة هو تشي منه، بزيادة قدرها 4% على أساس ربع سنوي. كما يواصل قطاع العقارات الصناعية نموه المطرد، حيث من المتوقع أن يضيف الشمال 15,000 هكتار، بزيادة قدرها 3% على أساس ربع سنوي. ومن المتوقع أن يضيف الجنوب 27,900 هكتار، بزيادة قدرها 1% على أساس ربع سنوي.

سينشأ طلب جديد على الإيجار نتيجةً لانتعاش قطاع التصنيع، وزيادة طلبات التصدير، ودخول العديد من شركات الاستثمار الأجنبي المباشر الجديدة. وتستقر معدلات الإشغال في الشمال، وترتفع بشكل طفيف جدًا (حوالي نقطة مئوية واحدة) في الجنوب. وتُعتبر أسعار الإيجار تنافسيةً مقارنةً بالأسواق الأخرى في المنطقة.

قال السيد فام آنه كوي، مدير معهد دات زانه للخدمات العقارية والبحوث الاقتصادية والمالية: "يُظهر سوق العقارات حاليًا العديد من المؤشرات الإيجابية، ويُتوقع أن يكون في طريقه إلى التعافي. قد يتعافى السوق تدريجيًا من القاع الذي بدأ على شكل حرف U، إلا أن سرعة التعافي تعتمد على العوامل الكلية والجزئية."

ووفقاً للسيد خوي، بالنظر إلى سوق العقارات السكنية في الربع الثاني من عام 2024، يُتوقع أن يزداد المعروض الجديد بنسبة 25% مقارنةً بالربع الأول من عام 2024، وذلك بشكل رئيسي من المشاريع التي فُتحت للبيع أو التي بدأ بناؤها في المرحلة السابقة. ويُتوقع أن يبلغ المعروض من المنتجات الجديدة (بما في ذلك المشاريع التي لديها خطط لفتح باب البيع فقط) حوالي 4500 منتج، ليصل إجمالي المعروض التراكمي للسوق بأكمله إلى 45200 منتج.

وفقًا للسيد فام فان بينه، المدير العام لشركة كيون لاند للاستثمار والتطوير العقاري، شهد المعروض العقاري في الربع الثاني من عام 2024 زيادة ملحوظة مقارنةً بالفترة السابقة. ويجري حاليًا طرح مجموعة متنوعة من الشقق والأراضي والمنازل في السوق في محافظتي بينه دونغ ولونغ آن.

يُشير ارتفاع العرض إلى انتعاش السوق ووجود تغييرات واضحة. وبينما ستُطرح المشاريع في الربع الثاني من عام ٢٠٢٤، سيتوفر للمستثمرين وشركات التوزيع مصدرٌ للسلع للتركيز على طرح وبيع منتجات جديدة للعملاء بدلاً من بيع المنتجات الثانوية كما كان الحال سابقًا. وسيُتيح الربعان الأخيران من عام ٢٠٢٤ فرصًا كبيرة لسوق العقارات، مع توافر العرض في قطاعات كاملة لتلبية احتياجات العملاء، كما قال السيد بينه.

شرعية المشروع هي التوازن للاختيار

في تقييمه لاتجاه السوق خلال الأشهر الستة الأخيرة من عام ٢٠٢٤، علق السيد نجوين فيت هونغ، المدير العام لشركة ويستلاند التجارية المساهمة، قائلاً: "حاليًا، تكاد مدينة هو تشي منه تفتقر إلى مشاريع الشقق والأراضي والمنازل ذات الأسعار المعقولة، حيث يركز القطاع العقاري بشكل رئيسي على قطاع العقارات عالية القيمة. لذلك، توسّع بعض المستثمرين مؤخرًا إلى المناطق المجاورة للمدينة، مثل لونغ آن وبينه دونغ، لتطوير مشاريعهم. هذا ليس توجهًا جديدًا، ولكنه يُمثل نقطة انطلاق إيجابية لسوق العقارات الجنوبية بأكملها.

"نرى أن المستثمرين، أو أولئك الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية، سيكونون محدودين من حيث التمويل، ولن تكون المنتجات ذات القيمة العالية مناسبة لأن هامش الربح من الصعب تلبية الطلب... لذلك، من المرجح جدًا أنه في المستقبل القريب، ستجذب شريحة الشقق متوسطة المدى التي يتراوح سعرها بين 2 و2.5 مليار أو مشاريع الأراضي والمنازل التي تقل أسعارها عن 3 مليارات المستثمرين"، علق السيد هونغ.

يتعرف المستثمرون على المجال القانوني وتطوير المشروع.

وفقًا للسيد هونغ، فإن اتجاه السوق نحو تراجع المستثمرين تدريجيًا نحو الضواحي أمرٌ حتمي. أولًا، البنية التحتية للنقل التي تربط المنطقة تكتمل بشكل متزايد، حيث وُضعت جميع المشاريع الكبرى قيد الإنشاء، ويجري استكمال مراحلها على وجه السرعة، مما يُسهّل الانتقال إلى المناطق المركزية.

ثانيًا، أسعار العقارات في المنطقة المجاورة لمدينة هو تشي منه أقل وأكثر ملاءمة، كما أن هامش الربح مستقر مع مرور الوقت. علاوة على ذلك، تُعتبر قانونية المشاريع كاملة، مما يضمن مزيدًا من الأمان للمستثمرين ومشتري المشاريع على حد سواء.

في حديثه مع نجوي دوا تين، قال السيد نجو لو بينه، المدير العام لمجموعة بي كونز: "بشكل عام، يشهد سوق العقارات حاليًا تطورًا أكثر استقرارًا. أي أن المستثمرين يركزون بشكل كبير على إعداد جميع الإجراءات القانونية ومصادر رأس المال المحتملة للمشروع. لذا، عند طرح المنتج في السوق، يكون المنتج الأكثر جودة ويحظى بثقة المستثمرين والعملاء".

تشكل البنية التحتية المتطورة للنقل عامل جذب كبير لمشاريع التطوير العقاري والمستثمرين.

وفقًا للسيد نجو لو بينه، من الصعب جدًا خفض أسعار الشقق نظرًا لارتفاع التكاليف. وأضاف: "شهد السوق تباطؤًا لأكثر من عامين، وقد قيّم المستثمرون أسعار العقارات لتكون أكثر ملاءمةً، ولم تعد مرتفعةً كما كانت في السابق. في الأشهر الستة الأخيرة من عام 2024، تُعتبر مقاطعتا بينه دونغ ولونغ آن مركزَي العرض. تُمثل هذه أيضًا فرصةً لمشتري المنازل الحقيقيين، نظرًا لتطبيق سلسلة من سياسات دعم العملاء، ووضع معايير قانونية... لذلك، على المستثمرين التفكير في الشراء في هذا الوقت، لأن أسعار المنازل سترتفع ولن تنخفض انخفاضًا حادًا".

وعلق الخبراء أيضًا على أن سوق العقارات في عام 2024 لديه إشارات أكثر إيجابية مما كان عليه في عام 2023. وتظهر العديد من نتائج الاستطلاعات آفاق وتعافي قطاعات السوق مثل: احتياجات التنمية الصناعية، واحتياجات الإسكان الحقيقية، والمناسبة للظروف المالية للناس ستتعافى أولاً؛ قطاعات الإسكان والشقق.

يساعد قانون الأعمال العقارية السوق على التطور بشكل صحي وآمن

وبحسب خبراء قانونيين، فإن قانون الأعمال العقارية المعدل (الذي صدر في 28 نوفمبر 2023)، وقانون الإسكان المعدل (الذي صدر في 27 نوفمبر 2023)، وقانون المؤسسات الائتمانية المعدل (الذي صدر في 18 يناير 2024) كان له في البداية تأثير إيجابي على نفسية الأشخاص، مما خلق زخماً لسوق العقارات للتعافي قريباً.

في الأشهر الأخيرة من عام ٢٠٢٤، عند دخول القوانين المُعدّلة حيز التنفيذ رسميًا، من المتوقع أن يتطور سوق العقارات نحو مسار أكثر أمانًا وصحة واستدامة. وعلى وجه الخصوص، ستجذب اللوائح الجديدة، عند دخولها حيز التنفيذ رسميًا، الشركات للمشاركة في التطوير، وستعزز توفير المساكن الاجتماعية، وستساعد الناس على الاقتراب من تحقيق حلمهم بالاستقرار.

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-loc-san-pham-bat-dong-san-bang-thuoc-do-phap-ly-a668828.html