ตลาดไม่เคยร้อนแรงเท่านี้มาก่อน
ด้วยแนวโน้มที่เน้นหางานในเขตเมืองและเมืองใหญ่ ความต้องการที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน ในขณะเดียวกัน อุปทานของอพาร์ทเมนท์ราคาถูกมีน้อยมาก ทำให้หลายคนไม่มีกำลังทรัพย์เพียงพอที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์ระดับกลาง ดังนั้น ตลาดการเช่าที่มีผลิตภัณฑ์ เช่น อพาร์ทเมนท์และเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์สำหรับพนักงานที่มีรายได้ประมาณ 20 ล้านดอง จึงอยู่ในภาวะ "ไม่มีห้องว่าง" อยู่เสมอ
แม้ในช่วงที่ "คลื่น" ของการกลับมาเปิดสำนักงานอีกครั้งเข้าปกคลุมนครโฮจิมินห์ ทำให้หลาย ๆ แห่งต้องติดป้าย "ให้เช่า" สำนักงานหลายแห่งก็กลายเป็นที่ว่าง แต่ราคาอพาร์ตเมนท์ให้เช่ายังคงเพิ่มขึ้นเล็กน้อย รายงานไตรมาสที่ 2 ปี 2023 ของ Batdongsan.com.vn ยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่าอัตราการเติบโตของอัตรากำไร (รวมถึงอัตราการขึ้นราคา + ผลตอบแทนจากการเช่า) เมื่อลงทุนในกลุ่มอพาร์ตเมนท์เพิ่มขึ้น 97% เมื่อเทียบกับต้นปี 2015 ซึ่งเสถียรกว่าช่องทางการลงทุนอื่น ๆ เช่น หุ้น ทองคำ เงินออม หรือสกุลเงินต่างประเทศ...
เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์กำลังดึงดูดผู้คนจำนวนมากที่ไม่มีเงินทุนหรือมีความจำเป็นต้องซื้อบ้าน
จากการสำรวจพบว่าอาคารเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์หลายแห่งในเขตใจกลางเมืองโฮจิมินห์ เช่น ฟู่ญวน บิ่ญถัน ทันบิ่ญ เขต 10 เขต 11... มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่มากกว่า 80% โดยบางโครงการมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่ถึง 100% เลยทีเดียว อัตราการเข้าใช้อพาร์ทเมนท์เซอร์วิสขนาดเล็กในโฮจิมินห์เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในช่วงฤดูร้อนซึ่งเป็นช่วงที่นักเรียนเตรียมตัวเปิดภาคเรียน
เมื่อเผชิญกับแนวโน้มดังกล่าว ในขณะที่รอให้ เศรษฐกิจ ดีขึ้น เจ้าของอาคารจำนวนมากที่เคยเปิดสำนักงานหรือโรงแรมให้เช่าได้เปลี่ยนแนวทางและกำลังดำเนินการปรับปรุงให้เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์แบบสตูดิโอเหล่านี้มักให้เช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบชุด โดยมีราคาตั้งแต่ 6-12 ล้านดองต่อเดือน ขึ้นอยู่กับพื้นที่
ด้วยพื้นที่ที่เล็กกว่าอพาร์ตเมนต์ทั่วไป ประเภทนี้จึงมีข้อได้เปรียบคือราคาถูกกว่าและอยู่ใกล้ใจกลางเมืองมากขึ้น การเปิดตัวอพาร์ตเมนต์พร้อมบริการใหม่ๆ ในปัจจุบันได้กลายเป็นคู่แข่งของนักลงทุนที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ในเขตชานเมืองเพื่อการลงทุนเช่า
เจ้าของอาคารหลายรายรวมสำนักงานธุรกิจไว้ที่ชั้นล่างและมีอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ชั้นบน
นายหน้าบางคนกล่าวว่าหลายคนเต็มใจที่จะแลกพื้นที่ ระบบระบายอากาศ และโครงสร้างพื้นฐานเพื่อเลือกที่จะเช่าอพาร์ทเมนท์พร้อมบริการใกล้ใจกลางเมืองแทนที่จะเป็นอพาร์ทเมนท์ชานเมืองในราคาเดียวกัน ดังนั้น อาคารจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ จึงถูกแปลงเป็นโมเดลนี้เพื่อให้เช่า ซึ่งจะทำให้มีกระแสเงินสดเข้ามาแทนที่จะปล่อยให้อาคารสำนักงานทั้งหมดว่างเปล่ารอผู้เช่า
นอกจากนี้ เจ้าของตึกบางรายได้รวมพื้นที่สำนักงานและสำนักงานใหญ่ไว้ที่ชั้น 1 และ 2 ของอาคาร ในขณะที่ชั้นบนๆ ได้รับการปรับปรุงเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าหลายประเภทตั้งแต่ระดับกลางไปจนถึงระดับไฮเอนด์ พร้อมพื้นที่และสิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลาย
จำเป็นต้องคำนวณต้นทุนการลงทุนอย่างรอบคอบ
จากการศึกษาพบว่ารายได้จากการให้เช่าเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ไม่ได้ต่ำมากนัก แต่ค่อนข้างคงที่ โดยเมื่อเทียบกับห้องพักทั่วไปที่มีพื้นที่เท่ากัน ราคาเช่าเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์มักจะสูงกว่าห้องละ 1.5-2 เท่า โดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนที่รู้จักใช้พื้นที่อย่างคุ้มค่า เพิ่มสาธารณูปโภคและบริการที่เหมาะสม ราคาอาจเพิ่มขึ้นได้อีก
อย่างไรก็ตาม การบริหารจัดการ การดำเนินงาน และการคำนวณรายรับรายจ่ายของเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ประเภทนี้จะมีความซับซ้อนมากกว่าห้องเช่าราคาถูก นักธุรกิจต้องรู้จักบริหารจัดการอย่างเป็นระบบและใกล้ชิดตั้งแต่ขั้นตอนการทำสัญญาไปจนถึงขั้นตอนการดำเนินงานและโฆษณา เพื่อเพิ่มรายได้สูงสุดเมื่อลงทุนในเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ประเภทนี้
เพราะแม้ในปัจจุบันเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์จะได้รับความนิยมและมีผู้สนใจเป็นจำนวนมาก แต่ก็มีนักลงทุนบางส่วนที่ประสบกับความสูญเสียเมื่อเปลี่ยนมาลงทุนประเภทนี้ อย่างเช่นเรื่องราวของนายหง็อก อันห์ (บิ่ญ ถัน) ที่ดัดแปลงโมเดลโรงแรมของตัวเองให้กลายเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ให้เช่า
ในช่วงแรก เนื่องจากไม่รู้จะบริหารโมเดลการเช่าระยะยาวอย่างไร ร่วมกับการโฆษณาที่ผิดกลุ่มเป้าหมาย รวมถึงแรงกดดันจากเงินกู้เกือบ 2 พันล้านดองเพื่อปรับปรุงโมเดลใหม่ ทำให้เขาต้องทุกข์ใจอยู่เกือบ 1 ปีในการปรับเปลี่ยนโมเดล หลังจากขาดทุนมาเป็นเวลา 1 ปีกว่า ด้วยการสนับสนุนจากเพื่อนๆ เพื่อหาหนทางที่ดีที่สุดในการดำเนินกิจการให้เช่า คอมเพล็กซ์เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ของนาย Ngoc Anh จึงเต็มแล้ว 80% สร้างรายได้เกือบ 300 ล้านดองต่อเดือน
โรงแรมและอาคารสำนักงานมีข้อได้เปรียบคือการมีที่จอดรถใต้ดิน ลิฟต์ และระบบป้องกันอัคคีภัย
อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกคนจะโชคดีเช่นนั้น เช่น กรณีของนายฮิว (บิ่ญเติน) เนื่องจากเขาไม่เข้าใจตลาดเป็นอย่างดี เขาและเพื่อนๆ จึงรวมทุนกันเช่าอาคารหลายแห่งเพื่อปรับปรุงเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ให้เช่า อย่างไรก็ตาม เนื่องจากเงินลงทุนจำนวนมากและดอกเบี้ยเงินกู้จากธนาคาร เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ที่คุณฮิวเช่าจึงมีราคาไม่แข่งขันได้เมื่อเทียบกับอพาร์ทเมนท์ในทำเลเดียวกัน
ในขณะที่ในบิ่ญเติน อพาร์ตเมนต์บางแห่งที่มีพื้นที่มากกว่า 50 ตารางเมตรมีผู้เช่าในราคาประมาณ 7 ล้านดองต่อเดือน อพาร์ตเมนต์ให้บริการของนายฮิวกลับมีประกาศให้เช่าในราคา 6 ล้านดองต่อเดือน เมื่อรวมค่าบริการ ค่าไฟ และค่าน้ำในราคาที่สูงกว่าอพาร์ตเมนต์แล้ว การแข่งขันประเภทนี้ก็หายไป ทำให้เขาไม่สามารถเช่าอพาร์ตเมนต์ได้เกิน 60% เป็นเวลาหลายเดือน ส่งผลให้ภาระหนี้เพิ่มมากขึ้น เนื่องจากรายได้เพียงพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่าย ดอกเบี้ย และค่าเช่าเท่านั้น
อย่างไรก็ตาม พบว่าในบริเวณนี้มีเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์หลายแห่งที่ดึงดูดผู้เช่าจำนวนมาก โดยมีอัตราการเข้าพักเกือบ 100% เสมอ ส่วนใหญ่เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ แต่ราคาไม่แพง โดยราคาเช่าจะอยู่ที่ 4-5 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งถูกกว่าอพาร์ทเมนท์ในบริเวณเดียวกันมาก
ด้วยศักยภาพในการทำกำไรสูงหากดำเนินการอย่างดีและคำนวณต้นทุนอย่างรอบคอบ ทำให้รูปแบบเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ปรากฏขึ้นมากขึ้น เจ้าของโรงแรมและเจ้าของอาคารสำนักงานให้เช่าจำนวนมากไม่สามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ไม่มีรายได้ในอดีตได้เนื่องมาจากปัจจัยหลายประการ ด้วยข้อได้เปรียบของอาคารที่มีอยู่ พวกเขาจะกลายมาเป็นคู่แข่งที่แข็งแกร่งในตลาดการเช่าในเวลาอันใกล้นี้ เมื่อพวกเขาสามารถลดต้นทุนการเช่าอาคารได้
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)