ราคาที่ดินเฉพาะส่วนถูก “บล็อค” ใช่ไหม?

ขณะนี้ตลาดที่ปรึกษาราคาที่ดินเฉพาะใน บิ่ญถ่วน ขาดแคลนอุปทานอย่างรุนแรง แม้ว่าทุกคนจะรู้ว่าในจังหวัดนี้มีรายชื่อโครงการ 45 โครงการที่รอการคำนวณราคาที่ดินเฉพาะ ซึ่งหมายความว่ามีความต้องการอย่างล้นเหลือ

บริษัทที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดินยอมแพ้

ตอนนี้คือปลายเดือนพฤษภาคม 2024 หากกำหนดเส้นตายสำหรับสิ้นไตรมาสแรกของปี 2024 คือการคำนวณราคาที่ดินเฉพาะของโครงการหลักทั้งสามโครงการโดยมีการกำหนดที่ชัดเจนในการประชุมเพื่อนำแผนพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมปี 2024 ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดซึ่งจัดขึ้นในช่วงต้นเดือนมกราคม 2024 มาใช้ ก็คงเป็นไปไม่ได้ ในเวลานั้น การกำหนดระยะเวลาดังกล่าวสำหรับ NovaWorld Phan Thiet และเขตอุตสาหกรรมสองแห่งคือ Tan Duc และ Son My 1 นั้นสมเหตุสมผล เนื่องจากการคำนวณราคาที่ดินเฉพาะของโครงการทั้งสามโครงการที่สร้างขึ้นด้วยการเดินทางเพื่อขจัดอุปสรรค โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับ NovaWorld Phan Thiet ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลกลาง และในช่วงเวลาสั้นๆ ข้างหน้า เราจะมุ่งเน้นไปที่การตรวจสอบผลการประเมินมูลค่าของหน่วยที่ปรึกษาในบางรายการที่ไม่รับประกันข้อมูลที่รวบรวมและวิธีการคำนวณ หลังจากนั้น ภาคส่วนการทำงานได้ขอให้หน่วยที่ปรึกษาเสริม กรอก และส่งผลการให้คำปรึกษาการประเมินมูลค่าโครงการไปยังสภาการประเมินมูลค่าจังหวัดเพื่อดำเนินการขั้นตอนต่อไป

หลายโครงการกำลังรอราคาที่ดินที่แน่นอน ภาพ: Dinh Hoa

อย่างไรก็ตาม เมื่อวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2024 ได้มีการออกพระราชกฤษฎีกา 12/2024 แก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกา 44/2014 ของ รัฐบาล ว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน และพระราชกฤษฎีกา 10/2023 ของรัฐบาลว่าด้วยการแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาที่ควบคุมการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน ซึ่งมีบทบัญญัติที่ควบคุมการคำนวณตัวชี้วัดผลผลิตและปัจจัยนำเข้าของวิธีการ ซึ่งตามการรับรู้ของบริษัทที่ปรึกษา ไม่ชัดเจนเท่ากับพระราชกฤษฎีกา 44 และหนังสือเวียนที่ 36 นอกจากนี้ยังมีบทบัญญัติเกี่ยวกับความรับผิดชอบของหน่วยงานที่ปรึกษาในการกำหนดราคาที่ดินที่ชัดเจนมาก ดังนั้น หลังจากนั้น บริษัทจึงขอถอนตัวจากการประเมินราคาและไม่ขอคืนเงินค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น

จากการสอบถามผู้ที่สนใจงานประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะ พบว่าความรับผิดชอบที่ผูกมัดดังกล่าวทำให้บริษัทที่ปรึกษาที่สับสนและไม่ทราบวิธีคำนวณราคาที่ดินตามพระราชกฤษฎีกา 12/2024 โดยเฉพาะตามวิธีการส่วนเกินตัดสินใจยกเลิกสัญญาที่ปรึกษาและขอให้ชำระบัญชีสัญญาเป็นศูนย์ แน่นอนว่าสถานการณ์นี้ชัดเจนยิ่งขึ้นเมื่อมีเหตุการณ์เพิ่มเติมที่ผู้ประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะถูกจับกุมในคดีในจังหวัดด้วย ดังนั้น จนถึงขณะนี้ ตลาดที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะในบิ่ญถวนจึงขาดแคลนอุปทานอย่างจริงจัง แม้ว่าทุกคนจะรู้ว่าในจังหวัดนี้มีรายชื่อโครงการ 45 โครงการที่รอการประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะ ซึ่งหมายความว่ามีความต้องการมาก

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจังหวัดบิ่ญถ่วนเชื่อว่าในช่วงนี้ จำนวนหน่วยงานที่ปรึกษาที่เข้าร่วมการประเมินราคาที่ดินมีน้อยมาก เนื่องจากมีอุปสรรคมากมาย กรมจึงเสนอให้แก้ไขพระราชกฤษฎีกา 12/2024 ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ดัง ฮอง ซี จากจังหวัดบิ่ญถ่วน ยอมรับสถานการณ์ดังกล่าวเช่นกัน ผู้แทนกล่าวว่าปัญหาใหญ่ที่สุดคือวิธีการคำนวณราคาที่ดินในปัจจุบัน แม้ว่าจะมีการแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาแล้ว แต่ท้องถิ่นส่วนใหญ่ไม่สามารถคำนวณราคาที่ดินเพื่อจัดสรรให้กับโครงการและดำเนินการขั้นตอนต่อไปได้ ความล่าช้านี้ทำให้ทรัพยากรที่ดินสูญเปล่าและสูญเสียรายได้จากงบประมาณ

ค้นหาวิธีง่ายๆในการคำนวณราคาที่ดิน

ผู้บริหารกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมระบุว่า การขาดหน่วยงานที่ปรึกษาที่เข้าร่วมประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน เป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้การกำหนดราคาที่ดินล่าช้า ในความเป็นจริงแล้ว ความสามารถของผู้ประเมินราคาที่ดินยังคงอ่อนแอ ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดในการจัดระบบราคาที่ดิน ไม่เสนอแนวทางแก้ไขอย่างแน่วแน่ ไม่เสริมขั้นตอนที่เกี่ยวข้องในการดำเนินการกำหนดราคาที่ดิน การประสานงานกับสมาชิกสภาและแผนก แผนก และภาคส่วนต่างๆ ยังไม่ดีเท่าที่ควร ไม่ทันต่อการแก้ไขปัญหาในการกำหนดราคาที่ดิน

การที่หน่วยงานที่ปรึกษาที่เข้าร่วมการประเมินราคาที่ดินเฉพาะในปัจจุบันเกรงความรับผิดชอบ ทำให้เกิดสถานการณ์การยกเลิกสัญญาที่ปรึกษา ในท้ายที่สุด สาเหตุก็คือวิธีการกำหนดราคาที่ดินในปัจจุบันยังไม่ชัดเจน โดยเฉพาะวิธีส่วนเกินซึ่งมีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นมากมาย ข้อมูลอินพุตไม่ครบถ้วนและทันเวลา ข้อมูลที่ใช้ในการคำนวณรายได้และต้นทุนการพัฒนาล้วนสมมติขึ้น ดังนั้น จึงเกิดสถานการณ์ที่หน่วยงานที่ปรึกษาแต่ละแห่งหรือใช้วิธีการที่แตกต่างกัน ทำให้ราคาที่ดินแตกต่างกันมาก ไม่น่าเชื่อถือเพียงพอ ในขณะเดียวกัน ในจังหวัดต่างๆ ยังคงมีโครงการที่ข้อมูลและเงื่อนไขไม่เพียงพอในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะ เช่น ไม่มีผังเมือง ไม่มีแผนผังรายละเอียด ซึ่งยังส่งผลให้ความคืบหน้าในการประเมินราคาที่ดินล่าช้าอีกด้วย

นายทราน เหงียน ล็อค ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า ในอนาคต กรมจะแจ้งและเชิญที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดิน หน่วยงานติดต่อของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงการคลัง จังหวัดและเมืองใกล้เคียง เพื่อหาที่ปรึกษาต่อไป หากยังไม่พบที่ปรึกษา กรมจะเร่งดำเนินการให้คำแนะนำคณะกรรมการประชาชนจังหวัดจัดตั้งกลุ่มทำงานสหวิชาชีพเพื่อกำหนดราคาที่ดิน ขณะเดียวกัน กรมยังแนะนำคณะกรรมการประชาชนจังหวัดให้ควบคุมปัจจัยหลายประการที่ก่อให้เกิดรายได้และต้นทุนการพัฒนาที่ดินและพื้นที่ดินในวิธีส่วนเกินเมื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะในจังหวัดบิ่ญถวน ตามบทบัญญัติของมาตรา 8 ของพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 12/2024/ND-CP ลงวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2024 ของรัฐบาล

นายล็อค กล่าวเพิ่มเติมว่า ขณะนี้ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 และร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยราคาที่ดิน ซึ่งกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมอยู่ระหว่างการหารือเพื่อประกาศใช้โดยรัฐบาล มีการแก้ไขเพิ่มเติมใหม่หลายประการ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมยังคงรวบรวมรายงานต่อกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเพื่อจัดทำและรวมไว้ในร่างพระราชกฤษฎีกาต่อไป ศึกษาและติดตามกฎหมายใหม่ ๆ อย่างใกล้ชิดเพื่อให้คำแนะนำในการกำหนดราคาที่ดิน

ผู้แทนรัฐสภาจาก Binh Thuan Dang Hong Sy กล่าวว่า “หากกฎหมายที่ดินปี 2024 และเอกสารแนะนำถูกประกาศใช้โดยเร็วและเป็นไปตามเงื่อนไข ควรมีการบังคับใช้โดยเร็วตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024 หรือ 1 สิงหาคม 2024 จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับแนวทางการคำนวณราคาที่ดินที่นำไปปฏิบัติได้ง่าย เพื่อให้เจ้าหน้าที่ ข้าราชการ และพนักงานของรัฐในหน่วยงานและหน่วยงานที่ให้คำแนะนำเกี่ยวกับงานนี้ได้รับความสะดวกในการทำงาน”

แหล่งที่มา: https://baobinhthuan.com.vn/tinh-gia-dat-cu-the-dang-bi-nghen-119252.html