ธุรกิจไม่สามารถรอได้อีกต่อไป ตอนที่ 1

ปัญหาใหญ่ที่สุดในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาคือนโยบาย รัฐบาลกำลังแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014 ขณะที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกำลังแก้ไขและเพิ่มเติมหนังสือเวียนฉบับที่ 36/2014 ด้วยเหตุผลหลายประการ บิ่ญ ถ่วน จึง "รอคอย" มาตลอด 3 ปีที่ผ่านมา และภายในปี 2566 จากการทบทวน มีโครงการ 47 โครงการในจังหวัดที่รอการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะ ความจริงก็คือ ดังที่ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้กล่าวไว้ว่า วิสาหกิจไม่สามารถรอคอยได้อีกต่อไป...

บทเรียนที่ 1: “การลดราคาที่ดิน” ด้วยความระมัดระวัง

โครงการ 2/47

ปลายเดือนธันวาคม พ.ศ. 2566 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้มีมติอนุมัติราคาที่ดินเฉพาะเพื่อกำหนดภาระผูกพันทางการเงินสำหรับโครงการ ท่องเที่ยว อีกโครงการหนึ่งในเมืองฟานเทียต ที่น่าสังเกตคือ นี่เป็นโครงการที่สองจากทั้งหมด 47 โครงการในจังหวัดที่รอราคาที่ดินเฉพาะและยังไม่ดำเนินการตามขั้นตอนต่อไป ด้วยพื้นที่สำหรับบริการเชิงพาณิชย์ รูปแบบการเช่าที่ดินโดยรัฐโดยชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่า (คำนวณจากระยะเวลาที่เหลือของโครงการ 35 ปี) โครงการทั้งสองนี้ได้มีส่วนช่วยในงบประมาณแผ่นดิน โดยมีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินรวมประมาณ 126 พันล้านดอง

พื้นที่ความบันเทิงของโครงการ NovaWorld Phan Thiet

ในการประชุมเมื่อเร็วๆ นี้เพื่อนำแผนพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมปี 2567 มาใช้ นายโดวอันห์ซุง ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ได้เน้นย้ำว่า โครงการทั้งสองข้างต้นจะช่วยให้ภาคส่วนต่างๆ ในจังหวัดมีประสบการณ์และวิธีการในการประเมินราคาที่ดินสำหรับโครงการที่เหลืออย่างต่อเนื่อง อันที่จริง การดำเนินการประเมินราคาที่ดินสำหรับแต่ละโครงการนั้นมีความเกี่ยวข้องกับกฎระเบียบนโยบายหลายประการ ประกอบกับความซบเซาจากผลกระทบจากกรณีต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ทำให้ข้าราชการที่ปฏิบัติหน้าที่นี้เกิดความระมัดระวัง และแม้แต่บริษัทที่มีหน้าที่ประเมินราคาก็เกิดความลังเลใจ นี่คือเหตุผลหลัก หากไม่นับรวมผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา มีสถานการณ์ "งานเก่าถูกทิ้งไว้ งานใหม่กองพะเนิน" ทำให้มีโครงการทั้งหมด 47 โครงการ และ ณ สิ้นปี 2566 มีเพียง 2 โครงการเท่านั้นที่ได้รับอนุมัติราคาที่ดินเฉพาะ

นิคมอุตสาหกรรมซอนมาย 1

ปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้มอบหมายงานเฉพาะด้าน เช่น ที่อยู่อาศัย การค้า บริการด้านการท่องเที่ยว แร่ธาตุ ฯลฯ ให้แก่ประธานและรองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อพิจารณา ผู้นำคณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้จัดการประชุมกลุ่มโครงการเฉพาะด้าน และได้ออกประกาศสรุปเพื่อกำหนดแนวทางการแก้ไขปัญหาและอุปสรรคของแต่ละโครงการและกลุ่มโครงการ ขณะเดียวกัน ยังคงสั่งการให้มีการทบทวนโครงการที่เข้าข่ายการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะ เพื่อกระตุ้นให้ที่ปรึกษาเร่งรัดจัดทำแผนราคาที่ดิน ทั้งการเช่าที่ดินครั้งเดียว การจัดสรรที่ดินพร้อมเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือตัดออกจากรายชื่อโครงการที่ไม่ต้องกำหนดราคา หรือโครงการที่ไม่เข้าข่ายการกำหนดราคาที่ดิน และโครงการที่ต้องขอคำปรึกษาจากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

โครงการโนวาเวิลด์ ฟานเทียต

โครงการโนวาเวิลด์ ฟานเทียต

ที่ดินเป็นของโครงการนิคมอุตสาหกรรมซอนมี 1

ตั้งเป้า 3 โครงการใหญ่ให้แล้วเสร็จภายในสิ้นไตรมาสแรกของปี 2567

ต่อจากโครงการท่องเที่ยวสองโครงการข้างต้น จะมีโครงการขนาดใหญ่สามโครงการ ซึ่งผู้บริหารกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมระบุว่า จะกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนให้แล้วเสร็จภายในสิ้นไตรมาสแรกของปี 2567 ได้แก่ โครงการโนวาเวิลด์ ฟานเทียต และนิคมอุตสาหกรรมสองแห่ง คือ เตินดึ๊ก และเซินหมี่ 1 สำหรับโครงการทั้งสามนี้ หน่วยที่ปรึกษาได้ดำเนินการพัฒนาราคาที่ดินที่แน่นอนแล้ว ในระหว่างกระบวนการดังกล่าว มีปัญหาและอุปสรรคมากมายเกิดขึ้นจากนโยบายและแนวปฏิบัติ รวมถึงการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับราคาเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมที่มีอยู่อย่างจำกัด กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้เสนอแนะต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อเสนอแนวทางแก้ไขและแนวทางแก้ไขต่อรัฐบาลกลาง ตัวอย่างเช่น โครงการโนวาเวิลด์ ฟานเทียต ประสบปัญหามากมายในด้านนโยบายและวิธีการกำหนดราคาในระหว่างการดำเนินการ นอกจากนี้ โครงการนี้มีขนาดใหญ่มาก มีรายการการลงทุนและธุรกิจที่ซับซ้อนมากมาย รวมถึงรายการธุรกิจเฉพาะที่ยังไม่มีในจังหวัด ต่อมาในเดือนสิงหาคม 2566 คณะทำงานของนายกรัฐมนตรีและกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ให้คำแนะนำเกี่ยวกับแนวทางแก้ไขปัญหาดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ผลการประเมินมูลค่าของหน่วยที่ปรึกษายังคงมีรายการบางรายการ เช่น สนามกอล์ฟ วิลล่า พื้นที่บันเทิง ฯลฯ ที่ไม่สอดคล้องกับข้อมูลที่รวบรวมและวิธีการคำนวณ ดังนั้นกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจึงได้ขอให้หน่วยงานเพิ่มเติมและดำเนินการให้เสร็จสมบูรณ์ เมื่อวันที่ 10 มกราคม 2567 กรมฯ ได้ส่งหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการไปยังหน่วยที่ปรึกษาเพื่อส่งผลการประเมินมูลค่าโครงการ NovaWorld Phan Thiet โดยเร็วที่สุด

คอนโดมิเนียมหรูในโครงการ NovaWorld Phan Thiet

สวนน้ำของโครงการ NovaWorld Phan Thiet

ขณะนี้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้สั่งการให้กรมจัดการที่ดินขอให้หน่วยงานที่ปรึกษาจัดทำใบรับรองการประเมินราคาโครงการท่องเที่ยว 2 โครงการ ได้แก่ โครงการ NovaWorld Phan Thiet และส่งให้กรมฯ จัดประชุมรับฟังความคิดเห็นจากกรมก่อสร้าง กรมการคลัง กรมภาษี กรมการวางแผนและการลงทุน คณะกรรมการประชาชนของอำเภอและเมืองที่โครงการตั้งอยู่ เพื่อจัดทำใบรับรองการประเมินราคาส่งให้สภาประเมินราคาที่ดินจังหวัด นาย Tran Nguyen Loc ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าวในการประชุมเพื่อนำแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของจังหวัดปี 2567 ไปใช้

สนามฟุตบอลในโครงการ NovaWorld ฟานเทียต

สนามกอล์ฟในโครงการ NovaWorld ฟานเทียต

ขณะเดียวกัน นายล็อกยังแจ้งด้วยว่าโครงการอื่นๆ ใน 47 โครงการ กำลังดำเนินการจัดทำใบรับรองเพื่อจัดการประชุมรับฟังความคิดเห็นก่อนนำเสนอต่อสภาประเมินราคาที่ดินจังหวัด สำหรับโครงการนิคมอุตสาหกรรมเซินหมี่ 1 และนิคมอุตสาหกรรมเตินดึ๊ก ทั้งสองโครงการ เมื่อปลายเดือนธันวาคม 2566 กรมที่ดินได้ออกหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับการอนุมัติค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน เพื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับการคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดินสำหรับโครงการทั้งสอง โดยส่งไปยังคณะกรรมการประชาชนอำเภอฮัมเติน เพื่อขอให้ทำงานร่วมกับที่ปรึกษาอีกครั้งเพื่ออธิบาย โดยให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับการวิเคราะห์และคัดแยกสินทรัพย์เปรียบเทียบที่มีลักษณะฉับพลันออกจากแบบแปลนราคาที่ดิน รวมถึงการทบทวนหลักเกณฑ์ทางกฎหมายเพื่อให้มั่นใจว่ามีความเข้มงวดและเป็นไปตามกฎระเบียบ หน่วยงานที่ปรึกษากำลังดำเนินการแก้ไข เมื่ออำเภอฮัมเตินส่งเอกสารคืนแล้ว กรมที่ดินจะสรุปรายงานดังกล่าวให้สภาประเมินราคาที่ดินจังหวัดพิจารณา

เมื่อมีราคาที่ดินที่แน่นอนสำหรับการชดเชย การดำเนินการกวาดล้างพื้นที่จะสะดวกยิ่งขึ้น เนื่องจากตามที่เขตฮัมตันเสนอ แผนการชดเชยยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดินที่แน่นอน แต่เป็นเพียงราคาชั่วคราวตามมติเลขที่ 37/2019/QD-UBND จึงยังไม่ได้รับความเห็นชอบจากประชาชนที่ได้รับที่ดินคืน การเร่งรัดการกวาดล้างพื้นที่และช่วยให้ที่ดินของโครงการซึ่งปัจจุบันไม่ได้อยู่ติดกัน ให้อยู่ติดกันนั้น ทั้งยังช่วยให้ภาคส่วนที่เกี่ยวข้องสามารถกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนเพื่อคำนวณค่าเช่าที่เหมาะสม และช่วยให้นักลงทุนสามารถดำเนินการก่อสร้างตามแผนได้

ในอีกกรณีหนึ่ง ในการประชุมเมื่อวันที่ 16 มกราคม 2567 นายเหงียน ฮ่อง ไห่ รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ได้สั่งให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมประสานงานกับหน่วยงาน สาขาที่เกี่ยวข้อง และคณะกรรมการประชาชนในเขตห่ำเติน บริษัทหุ้นส่วนจำกัด Sonadezi ต้องดำเนินการอนุมัติค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินเฉพาะสำหรับที่ดินเกษตรกรรมที่ตั้งอยู่ในเขตที่อยู่อาศัย และราคาเช่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรม Tan Duc ให้เสร็จสิ้นภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2567

บทเรียนที่ 2: การรักษาและดึงดูดโครงการใหญ่ๆ

BICH NGHI - PHOTO BY N. LAN

แหล่งที่มา: https://baobinhthuan.com.vn/diem-gut-gia-dat-cu-the-doanh-nghiep-khong-the-cho-doi-them-nua-bai-1-116399.html