ธุรกิจไม่สามารถรอได้อีกต่อไป ตอนที่ 1

ปัญหาใหญ่ที่สุดในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาคือนโยบาย รัฐบาลกำลังแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014 กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำลังแก้ไขและเพิ่มเติมหนังสือเวียนฉบับที่ 36/2014 ด้วยเหตุผลหลายประการ บิ่ญถวนจึง "รอ" มาเป็นเวลา 3 ปีแล้ว และภายในปี 2023 เมื่อมีการทบทวน มีโครงการ 47 โครงการในจังหวัดที่รอการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะ ความจริงก็คือ ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้แสดงความคิดเห็นว่า วิสาหกิจไม่สามารถรอได้อีกต่อไป...

บทเรียนที่ 1: “การเอาออก” ราคาที่ดินด้วยความระมัดระวัง

โครงการ 2/47

เมื่อปลายเดือนธันวาคม 2023 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้ออกคำสั่งอนุมัติราคาที่ดินเฉพาะเพื่อกำหนดภาระผูกพันทางการเงินสำหรับโครงการ ท่องเที่ยว อีกโครงการหนึ่งในเมืองฟานเทียต โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นี่เป็นโครงการที่สองจาก 47 โครงการในจังหวัดที่รอราคาที่ดินเฉพาะและไม่สามารถดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปได้ โดยพื้นที่ที่ดินสำหรับวัตถุประสงค์ในการให้บริการเชิงพาณิชย์ รูปแบบการเช่าที่ดินโดยรัฐบาลโดยจ่ายค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่าทั้งหมด (คำนวณระยะเวลาที่เหลือของโครงการคือ 35 ปี) โครงการทั้งสองนี้ได้มีส่วนสนับสนุนงบประมาณของรัฐด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินรวมประมาณ 126 พันล้านดอง

พื้นที่บันเทิงของโครงการ NovaWorld Phan Thiet

ในการประชุมล่าสุดเพื่อนำแผนพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมปี 2024 มาใช้ ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Doan Anh Dung เน้นย้ำว่าผ่านโครงการทั้งสองข้างต้น ภาคส่วนการทำงานในจังหวัดจะมีประสบการณ์และวิธีการในการดำเนินการประเมินราคาที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการที่เหลือต่อไป ในความเป็นจริง การดำเนินการประเมินราคาที่ดินเฉพาะสำหรับแต่ละโครงการนั้นพัวพันกับกฎระเบียบนโยบายมากมาย รวมถึงการหยุดชะงักเนื่องจากผลกระทบของกรณีที่เกี่ยวข้อง ทำให้ข้าราชการที่ปฏิบัติหน้าที่นี้ระมัดระวังและแม้แต่บริษัทที่มีหน้าที่ประเมินราคาก็ลังเล นั่นคือเหตุผลหลัก โดยไม่นับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 ที่ทำให้ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมามีสถานการณ์ "งานเก่าถูกทิ้งไว้ งานใหม่กองพะเนิน" ทำให้มีโครงการจำนวน 47 โครงการ และเมื่อสิ้นปี 2023 มีเพียง 2 โครงการเท่านั้นที่ได้รับอนุมัติราคาที่ดินเฉพาะ

สวนอุตสาหกรรมซอนมาย 1

ปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้มอบหมายให้ประธานและรองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเป็นผู้กำหนดแนวทางในการดำเนินการตามหัวข้อเฉพาะ เช่น ที่อยู่อาศัย การค้า บริการด้านการท่องเที่ยว แร่ธาตุ ฯลฯ โดยผู้นำคณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้จัดประชุมกลุ่มโครงการตามหัวข้อแต่ละกลุ่ม และได้ออกประกาศสรุปเพื่อสั่งการให้ขจัดปัญหาและอุปสรรคของแต่ละโครงการและกลุ่มโครงการ พร้อมกันนี้ คณะกรรมการฯ ยังคงสั่งการให้ทบทวนโครงการที่เข้าข่ายการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะ เพื่อเร่งรัดให้ที่ปรึกษาจัดทำแผนราคาที่ดินสำหรับการเช่าที่ดินครั้งเดียว การจัดสรรที่ดินพร้อมการเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือลบออกจากรายชื่อโครงการที่ไม่ต้องกำหนดราคา หรือโครงการที่ไม่เข้าข่ายการกำหนดราคาที่ดิน และโครงการที่ต้องขอคำแนะนำจากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

โครงการโนวาเวิลด์ ฟานเทียต

โครงการโนวาเวิลด์ ฟานเทียต

ที่ดินเป็นของโครงการนิคมอุตสาหกรรมสนมัย 1

ตั้งเป้าแล้วเสร็จ 3 โครงการใหญ่ ภายในสิ้นไตรมาส 1 ปี 2567

ภาษาไทยหลังจากโครงการท่องเที่ยวทั้งสองโครงการข้างต้น จะมีโครงการขนาดใหญ่สามโครงการ ซึ่งตามคำกล่าวของหัวหน้ากรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จะกำหนดให้เสร็จสิ้นราคาที่ดินเฉพาะภายในสิ้นไตรมาสแรกของปี 2024 ได้แก่ โครงการ NovaWorld Phan Thiet และเขตอุตสาหกรรมสองแห่งคือ Tan Duc และ Son My 1 สำหรับโครงการทั้งสามนี้ หน่วยที่ปรึกษาได้ดำเนินการพัฒนาราคาที่ดินเฉพาะ ในระหว่างกระบวนการดังกล่าว มีปัญหาและอุปสรรคมากมายเกิดขึ้นจากนโยบายและแนวทางปฏิบัติ รวมถึงการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับราคาเช่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรมอย่างจำกัดมาก กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ให้คำแนะนำคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อเสนอแนวทางแก้ไขและแนวทางแก้ไขต่อรัฐบาลกลาง ตัวอย่างเช่น โครงการ NovaWorld Phan Thiet ประสบปัญหาหลายประการในนโยบายและวิธีการกำหนดราคาในระหว่างการดำเนินการ นอกจากนี้ โครงการนี้มีขนาดใหญ่มาก โดยมีรายการการลงทุนและธุรกิจที่ซับซ้อนมากมาย รวมถึงรายการธุรกิจเฉพาะที่ยังไม่มีให้บริการในจังหวัด จากนั้นในเดือนสิงหาคม 2023 คณะทำงานของนายกรัฐมนตรีและกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ให้คำแนะนำเกี่ยวกับวิธีแก้ไขปัญหา อย่างไรก็ตาม ผลการประเมินมูลค่าของหน่วยงานที่ปรึกษายังคงมีรายการบางรายการ เช่น สนามกอล์ฟ วิลล่า พื้นที่บันเทิง ฯลฯ ที่ไม่รับรองข้อมูลที่รวบรวมและวิธีการคำนวณ ดังนั้นกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจึงขอให้หน่วยงานเสริมและดำเนินการให้เสร็จสมบูรณ์ เมื่อวันที่ 10 มกราคม 2024 กรมได้ส่งหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการไปยังหน่วยงานที่ปรึกษาเพื่อส่งผลการประเมินมูลค่าโครงการ NovaWorld Phan Thiet โดยเร็วที่สุด

คอนโดมิเนียมสุดหรูในโครงการ NovaWorld Phan Thiet

สวนน้ำของโครงการ NovaWorld Phan Thiet

“ขณะนี้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้สั่งการให้กรมที่ดินขอให้หน่วยงานที่ปรึกษาจัดทำใบรับรองการประเมินราคาโครงการท่องเที่ยว 2 โครงการ ได้แก่ NovaWorld Phan Thiet และส่งให้กรมจัดประชุมเพื่อรวบรวมความคิดเห็นจากกรมก่อสร้าง กรมการเงิน กรมภาษี กรมการวางแผนและการลงทุน คณะกรรมการประชาชนของเขตและเมืองที่โครงการตั้งอยู่ เพื่อจัดทำใบรับรองการประเมินราคาเพื่อส่งให้สภาประเมินราคาที่ดินจังหวัด” นายทราน เหงียน ล็อก ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าวในการประชุมเพื่อนำแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของจังหวัดปี 2567 ไปใช้

สนามฟุตบอลในโครงการ NovaWorld Phan Thiet

สนามกอล์ฟในโครงการ NovaWorld Phan Thiet

พร้อมกันนี้ นายล็อค ยังแจ้งด้วยว่า โครงการอื่นๆ ใน 47 โครงการยังคงดำเนินการจัดทำใบรับรองเพื่อจัดประชุมรวบรวมความคิดเห็นก่อนส่งให้สภาประเมินราคาที่ดินจังหวัด สำหรับโครงการ 2 โครงการของนิคมอุตสาหกรรม Son My 1 และนิคมอุตสาหกรรม Tan Duc เมื่อปลายเดือนธันวาคม 2023 กรมได้ออกหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับการอนุมัติค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินเพื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับการคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดินสำหรับโครงการ 2 โครงการ ส่งไปยังคณะกรรมการประชาชนของอำเภอ Ham Tan เพื่อขอทำงานร่วมกับที่ปรึกษาอีกครั้งเพื่ออธิบาย โดยให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับการวิเคราะห์และแยกทรัพย์สินเปรียบเทียบที่มีลักษณะกะทันหันออกจากแผนราคาที่ดิน ทบทวนฐานทางกฎหมายเพื่อให้แน่ใจว่ามีความเข้มงวดและปฏิบัติตามกฎระเบียบ หน่วยที่ปรึกษาอยู่ระหว่างการแก้ไข หลังจากอำเภอ Ham Tan ส่งกลับมาแล้ว กรมจะสรุปรายงานเพื่อให้สภาประเมินราคาที่ดินจังหวัดตัดสินใจ

เมื่อมีราคาที่ดินที่แน่นอนสำหรับการชดเชย ความคืบหน้าในการเคลียร์พื้นที่จะสะดวกมากขึ้น เนื่องจากตามข้อเสนอของเขตฮัมทัน แผนการชดเชยยังไม่ได้ใช้ราคาที่ดินที่แน่นอน แต่ใช้ราคาชั่วคราวตามคำสั่งหมายเลข 37/2019/QD-UBND เท่านั้น จึงไม่ได้รับฉันทามติจากผู้ที่มีที่ดินที่ถูกกู้คืน การเร่งการเคลียร์พื้นที่ ช่วยให้ที่ดินของโครงการซึ่งปัจจุบันไม่ติดกัน ติดกัน ทั้งช่วยให้ภาคส่วนการทำงานกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนเพื่อคำนวณราคาเช่าที่เหมาะสม และช่วยให้นักลงทุนดำเนินการก่อสร้างตามแผน

ในอีกพัฒนาการหนึ่ง ในการประชุมเมื่อวันที่ 16 มกราคม 2024 รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเหงียนหงไห่สั่งให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมประสานงานกับแผนกที่เกี่ยวข้อง สาขา และคณะกรรมการประชาชนของเขตหำมเติน บริษัท Sonadezi Joint Stock Company ต้องดำเนินการอนุมัติค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินเฉพาะสำหรับที่ดินเกษตรที่ตั้งอยู่ในเขตที่อยู่อาศัยและราคาเช่าที่ดินในสวนอุตสาหกรรม Tan Duc ให้เสร็จสิ้นภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2024

บทเรียนที่ 2: การรักษาและดึงดูดโครงการใหญ่ๆ

บิกงฮี - ภาพถ่ายโดย น.ลาน

แหล่งที่มา: https://baobinhthuan.com.vn/diem-gut-gia-dat-cu-the-doanh-nghiep-khong-the-cho-doi-them-nua-bai-1-116399.html