การหาแรงกระตุ้นในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม

ประเด็นนโยบายใหม่ควบคู่ไปกับความยืดหยุ่นในขั้นตอนการลงทุน ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความก้าวหน้าครั้งสำคัญในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมในนครโฮจิมินห์

เมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายนที่ผ่านมา นางสาว Pham Thi Thu Ha รองหัวหน้าแผนกเคหะสังคม กรมเคหะและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ( กระทรวงก่อสร้าง ) ได้ขึ้นกล่าวปาฐกถาในงานสัมมนา “เคหะสังคม : ก้าวใหม่จากนโยบายใหม่” จัดโดยหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong โดยให้ความรู้เกี่ยวกับประเด็นใหม่ๆ ในนโยบายการพัฒนาเคหะสังคม

ความก้าวหน้าจากนโยบาย

คุณฮา กล่าวว่า พระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2566 ถือเป็นความก้าวหน้าครั้งสำคัญที่เน้นย้ำบทบาทขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในการวางแผนและจัดสรรกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม ซึ่งสอดคล้องกับกฎหมายการลงทุนในทุกขั้นตอน ตั้งแต่นโยบายไปจนถึงการระบุตัวนักลงทุน คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดได้ดำเนินการเชิงรุกในการระบุกองทุนที่ดินจากโครงการเชิงพาณิชย์ โครงการที่ไม่ใช่โครงการ หรือผ่านการชำระเงิน เพื่อให้มั่นใจว่าโครงการที่อยู่อาศัยสังคมมีความรับผิดชอบต่อสังคม

กฎหมายนี้ยังขยายรูปแบบการลงทุน ส่งเสริมการพัฒนาที่พักอาศัยและที่พักอาศัยสำหรับทหาร และเพิ่มแรงจูงใจให้กับนักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นักลงทุนจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ได้รับอัตราผลกำไร 10% และสามารถใช้พื้นที่โครงการ 20% เพื่อวัตถุประสงค์เชิงพาณิชย์ ตามนโยบายที่ได้รับอนุมัติ

นอกจากนี้ กฎหมายยังเพิ่มสมาพันธ์แรงงานเวียดนาม (VII) และบริษัทที่มีการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เข้าไปในรายชื่อนักลงทุนโครงการเคหะสังคม ผู้รับผลประโยชน์ได้รับการขยายให้ครอบคลุมมากขึ้น อนุญาตให้บริษัทและสหกรณ์สามารถเช่าเคหะสังคมได้ เพื่อผ่อนคลายเงื่อนไขการอยู่อาศัยและรายได้เมื่อซื้อหรือเช่าเคหะสังคม รายได้สูงสุดสำหรับผู้รับผลประโยชน์ยังเพิ่มขึ้น มีความยืดหยุ่นในแต่ละสาขาอาชีพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกองทัพ

ความก้าวหน้าสำคัญคือเงินทุน เมื่อเปิดโอกาสให้นักลงทุนและประชาชนกู้ยืมเงินจากธนาคารเพื่อสร้าง ซ่อมแซม หรือซื้อที่อยู่อาศัยสังคม ซึ่งสร้างแรงผลักดันสำคัญต่อการพัฒนาโครงการ การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ ควบคู่ไปกับโครงการสร้างที่อยู่อาศัยสังคม 1 ล้านยูนิต และมติการกำกับดูแลของ รัฐสภา ที่กำลังจะมาถึง คาดว่าจะนำนโยบายนี้ไปปฏิบัติจริงในเร็วๆ นี้ เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมที่ยั่งยืน

ในมุมมองทางธุรกิจ คุณตรัน ก๊วก ดุง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท หุ่ง ถิญ คอร์ปอเรชั่น เห็นด้วยกับนโยบายใหม่เกี่ยวกับโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม แต่เขาก็หวังว่าหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะเร่งรัดกระบวนการต่างๆ เพื่อย่นระยะเวลาและลดต้นทุนให้กับนักลงทุน สร้างเงื่อนไขให้นักลงทุนสามารถเข้าถึงกองทุนที่ดินได้ นอกจากนี้ นักลงทุนที่มีกองทุนที่ดินที่ต้องการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมแต่ยังสอดคล้องกับแผนงาน จำเป็นต้องให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องดำเนินการ แก้ไขปัญหาการปฏิบัติตามแผนงาน และอนุมัตินโยบายการลงทุนเพื่อดำเนินโครงการโดยเร็ว

นายเจือง อันห์ ตวน ประธานกลุ่มบริษัทฮวง กวน เสนอแนะให้นำนโยบายที่เป็นประโยชน์ เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับธุรกิจและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย มาใช้ย้อนหลัง นอกจากนี้ ควรมีกลไกสำหรับนักลงทุนที่มีกองทุนที่ดินสะอาดที่ต้องการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม โดยกำหนดให้ราคาที่ดินรวมภาษีต้องรวมอยู่ในราคาทุน

คุณเล ฮุว เงีย กรรมการบริษัท เล แถ่ง เรียลเอสเตท กล่าวว่า ภาคธุรกิจต้องการกฎระเบียบที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเพื่อให้การบังคับใช้เป็นไปอย่างราบรื่น ขณะเดียวกันก็หลีกเลี่ยงความไม่สอดคล้องระหว่างกฎหมายฉบับเก่าและฉบับใหม่ในขั้นตอนหลังการตรวจสอบของการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรสังคม ในส่วนของเงินทุนสินเชื่อ ธนาคารต่างๆ ได้ให้การสนับสนุนสินเชื่อเป็นอย่างดี แต่ปัญหาอยู่ที่ว่าขั้นตอนของโครงการได้รับการอนุมัติหรือไม่ หากปราศจากความโปร่งใสและความชัดเจน การส่งเสริมการลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรสังคมในอนาคตจะต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย

ตัวแทนคณะบรรณาธิการและผู้แทนแลกเปลี่ยนความคิดเห็นระหว่างการหารือที่จัดโดยหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong เมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน ภาพโดย: HOANG TRIEU

ลดขั้นตอน เพิ่มแรงจูงใจ

ในมุมมองของฝ่ายบริหาร คุณเหงียน วัน ฮวน รองหัวหน้ากรมพัฒนาที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ เห็นด้วยกับความจำเป็นในการลดขั้นตอนการลงทุน โดยกล่าวว่าเมื่อเร็วๆ นี้ กรมก่อสร้างได้รวบรวมความคิดเห็นจากหน่วยงานต่างๆ เสนอให้บูรณาการขั้นตอนการลงทุน 3 ขั้นตอนปัจจุบันของกรมการวางแผนและการลงทุน กรมการวางแผนและสถาปัตยกรรมศาสตร์ และกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เพื่อลดระยะเวลา จากนั้นกรมก่อสร้างจะดำเนินการขอใบอนุญาตก่อสร้างต่อไป

นายหยุน จิง ฟอง หัวหน้าแผนกวางแผนและบริหารงานกฎหมาย แผนกวางแผนและสถาปัตยกรรม นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ปัจจุบันนครโฮจิมินห์มีกองทุนที่ดิน 2 กองทุนสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ได้แก่ กองทุนที่ดิน 20% ในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์พร้อมหนี้ที่เหลืออยู่ และกองทุนที่ดินอีก 20% เป็นกองทุนที่ดินที่นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมค้นหา ซื้อ โอน หรือสมัครเพื่อลงทุนในโครงการ

ปัจจุบัน เมืองกำลังปรับปรุงแนวทางการจัดทำโครงการบ้านจัดสรรสังคมให้ทันสมัยและบูรณาการเข้ากับผังเมือง ก้าวต่อไปอีกขั้นคือการกำหนดสถานที่ตั้งและเป้าหมายที่ชัดเจน โดยไม่จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนผังเมืองหรือค่าสัมประสิทธิ์ท้องถิ่น

นายพงษ์ ยังเสนอให้เทศบาลทบทวนกองทุนที่ดินที่ยังไม่ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันโครงการบ้านจัดสรร คือ กองทุนที่ดินร้อยละ 20 ในโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ หาพื้นที่ทดแทนอื่นที่เหมาะสม นำที่ดินสาธารณะเข้ากองทุนที่ดินบ้านจัดสรร แนะนำต่อนักลงทุน เสนอให้เทศบาลจัดทำเว็บไซต์เฉพาะด้านบ้านจัดสรร เพื่อให้ผู้ที่ต้องการค้นหาและประกาศโครงการต่อสาธารณะ เพื่อให้ประชาชนเข้าถึงและเลือกได้ง่าย

นายเจิ่น กวง ทัง ผู้อำนวยการสถาบันวิจัย เศรษฐกิจ และการจัดการนครโฮจิมินห์ หวังว่ารัฐบาล กระทรวง และภาคส่วนต่างๆ จะต้องพัฒนานโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้เข้มแข็งยิ่งขึ้น ซึ่งไม่เพียงแต่ต้องอาศัยความคิดสร้างสรรค์เท่านั้น แต่ยังต้องอาศัยความร่วมมือจากชุมชนเพื่อผลักดันนโยบายด้านมนุษยธรรมนี้ให้เป็นจริง นอกจากนี้ หน่วยงานและภาคส่วนต่างๆ ในระดับเมืองจำเป็นต้องเร่งรัดกระบวนการลงทุน เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยต่อโครงการต่างๆ มากขึ้น ขณะเดียวกัน ควรส่งเสริมการมีส่วนร่วมของผู้เชี่ยวชาญและองค์กรในท้องถิ่นในการเสนอแนวคิด การวางนโยบาย และการเสนอแนวทางแก้ไขที่เหมาะสม

หนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong ขอบคุณ Vietcombank ที่ร่วมเสวนาเรื่อง “ที่อยู่อาศัยสังคม: ความก้าวหน้าจากนโยบายใหม่”

การแก้ไขปัญหาด้วยวิธีแก้ไขเฉพาะเจาะจงมากมาย

รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ บุ่ย ซวน เกื่อง กล่าวว่า ในกระบวนการดำเนินงานพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม นครโฮจิมินห์ประสบปัญหาและอุปสรรคมากมายในเกือบทุกขั้นตอน ตั้งแต่การวางแผนการก่อสร้าง ขั้นตอนการถือครองที่ดิน การกำหนดภาระผูกพันทางการเงิน ไปจนถึงการกำหนดราคาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ปัญหาสำคัญอีกประการหนึ่งคือการจัดสรรที่ดิน การเรียกร้องการลงทุน และการระดมทรัพยากรทางการเงินอื่นๆ เพื่อดำเนินโครงการ

เมื่อเผชิญกับปัญหาคอขวดดังกล่าว นครโฮจิมินห์ได้ดำเนินการแก้ไขปัญหาเฉพาะทางมากมายเพื่อขจัดอุปสรรคและเร่งรัดความก้าวหน้า ในส่วนของการวางแผน นครโฮจิมินห์กำลังเร่งนำเสนอแผนแม่บทนครโฮจิมินห์ถึงปี 2030 พร้อมวิสัยทัศน์ถึงปี 2050 ต่อนายกรัฐมนตรีเพื่ออนุมัติ อีกหนึ่งภารกิจสำคัญคือการเร่งจัดทำโครงการปรับปรุงแผนแม่บทนครโฮจิมินห์ให้แล้วเสร็จโดยเร็ว ปัจจุบันนครโฮจิมินห์กำลังเร่งดำเนินการให้แล้วเสร็จเพื่อนำเสนอต่อนายกรัฐมนตรีในเดือนพฤศจิกายน

บนพื้นฐานนั้น เมืองจะระบุแผนผังเขตพื้นที่ ระบุสถานที่สำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคมอย่างชัดเจน จึงให้ความสำคัญกับการพัฒนาพื้นที่ใหม่หรือการนำสถานที่เก่ากลับมาใช้ใหม่ และรับรองความถูกต้องตามกฎหมายของการวางผังในระหว่างกระบวนการก่อสร้าง

ในด้านการลงทุน กระบวนการอนุมัตินโยบายและการรับรองนักลงทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงมีความซับซ้อน ซึ่งต้องอาศัยการประสานงานจากหลายหน่วยงานและหลายภาคส่วน เพื่อแก้ไขปัญหานี้ นครโฮจิมินห์ได้จัดตั้งคณะทำงานพิเศษขึ้น โดยมีหัวหน้ากรมการวางแผนและการลงทุนเป็นหัวหน้าคณะทำงาน คณะทำงานนี้จะมุ่งเน้นการแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน ลดระยะเวลาในการดำเนินการเอกสาร และรวบรวมความคิดเห็นจากภาคส่วนต่างๆ

ในส่วนของที่ดิน โครงการบ้านจัดสรรสังคมได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแต่ยังคงจำเป็นต้องเร่งดำเนินการจัดสรรที่ดินให้แล้วเสร็จและให้สามารถเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมเพื่อดำเนินโครงการได้

นอกจากนี้ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ยังได้มอบหมายให้กรมก่อสร้างประสานงานกับสหพันธ์แรงงานนครโฮจิมินห์ เพื่อส่งเสริมการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม โดยเฉพาะรูปแบบที่อยู่อาศัยแบบเช่าและเช่าซื้อ เพื่อตอบสนองความต้องการที่สูงของคนงานและผู้ใช้แรงงาน

มุ่งเน้นพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่า

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า การพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยให้เช่าเพื่อสังคมควรได้รับการพิจารณาเป็นแนวทางหลัก ผลสำรวจล่าสุดแสดงให้เห็นว่าความต้องการบ้านพักอาศัยให้เช่าเพื่อสังคมของแรงงานและผู้ใช้แรงงานสูงกว่าความต้องการซื้อมาก ซึ่งเหมาะสมกับฐานะทางการเงินและสภาพความเป็นอยู่ของแรงงานส่วนใหญ่

คุณเชา กล่าวว่า เพื่อส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับปัจจัยหลักๆ เช่น กองทุนที่ดิน การสนับสนุนสินเชื่อ และการลดความซับซ้อนของขั้นตอนการลงทุน ต้นทุนการซื้อที่ดินต้องคำนวณอย่างถูกต้องและเพียงพอ รวมถึงควรลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยยิ่งขึ้น การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในนครโฮจิมินห์ ถือเป็นภารกิจเร่งด่วนที่ต้องอาศัยความร่วมมือและการสนับสนุนจากภาคส่วนต่างๆ เพื่อให้บรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้

ที่มา: https://nld.com.vn/tim-don-bay-de-phat-trien-nha-o-xa-hoi-196241121223038311.htm