“กระตุ้น” อุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ความต้องการที่อยู่อาศัยมี “มหาศาล”

จากการศึกษาวิจัยของบริษัท Savills Vietnam ในช่วงปี 2019-2023 พบว่าราคา อสังหาริมทรัพย์ ใน ฮานอย เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6% ต่อปี และใน โฮจิมินห์ เพิ่มขึ้น 3% ต่อปี ในขณะที่รายได้ส่วนบุคคลเพิ่มขึ้นเพียง 4% และ 3% ตามลำดับ ช่องว่างที่กว้างขึ้นนี้ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านเป็นเรื่องยากขึ้นกว่าเดิมสำหรับหลายๆ คน

นอกจากนี้ อุปสรรคทางกฎหมาย ปัญหาของผู้พัฒนา และความล่าช้าในการออกนโยบายสนับสนุนที่อยู่อาศัยทำให้สถานการณ์มีความซับซ้อนมากขึ้น

ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่พัฒนาอย่างยั่งยืน มักจะมีกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์ระดับ B และ C

อย่างไรก็ตาม ทั้งในฮานอยและ โฮจิมินห์ซิตี้ อุปทานของที่อยู่อาศัยประเภทนี้กำลังขาดแคลนอย่างหนัก ความต้องการอพาร์ตเมนต์ประมาณ 50,000 ยูนิตต่อปี ซึ่งส่วนใหญ่มาจากผู้มีรายได้ปานกลางและครัวเรือนที่มีคนหนุ่มสาว ยังคงไม่ได้รับการตอบสนองอย่างเต็มที่

Hạ tầng và chính sách: “Thuốc trợ lực — โครงการระดับไฮเอนด์เพิ่มมากขึ้น ขณะที่อุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีจำกัด

นางสาวเกียง ฮวินห์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและแผนก S22M ของ Savills กล่าวว่าทั้ง นครโฮจิมินห์ และจังหวัดใกล้เคียง เช่น บิ่ญเซือง ด่งนาย และลองอัน ต่างก็ประสบปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัย

ในอนาคตอันใกล้นี้ นครโฮจิมินห์ จะเผชิญกับโครงการระดับไฮเอนด์เพิ่มมากขึ้น ในขณะที่อุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังมีจำกัด

ในทางกลับกัน ฮานอยจะเน้นพัฒนาโครงการระดับ B ความไม่สมดุลนี้เกิดจากหลายปัจจัย เช่น การเติบโตของรายได้ กองทุนที่ดินที่มีจำกัด และต้นทุนที่ดินที่สูง รวมไปถึงขั้นตอนการบริหารที่ซับซ้อนในการออกใบอนุญาตโครงการพัฒนาใหม่

ชุดการสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐานและนโยบาย

เนื่องจากการลงทุนของภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐานคิดเป็นประมาณ 6% ของ GDP รัฐบาล จึงได้ดำเนินโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น การสร้างถนน สะพาน สนามบิน และท่าเรือ เพื่อช่วยปรับปรุงการเชื่อมต่อการจราจร ย่นระยะทางทางภูมิศาสตร์และเวลาการเดินทาง โดยเฉพาะระหว่างศูนย์กลางเมืองและเขตชานเมือง

"โมเดลการพัฒนาที่เน้นการขนส่งสาธารณะ (TOD) ซึ่งโดยทั่วไปคือระบบรถไฟฟ้าใต้ดิน ได้รับการพิสูจน์แล้วว่ามีประสิทธิผลในการแก้ปัญหาด้านการจราจรและจัดหาที่อยู่อาศัย โดยการเน้นพัฒนาพื้นที่รอบเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้างจะเพิ่มขึ้น อำนวยความสะดวกในการเดินทางและเชื่อมต่อระหว่างพื้นที่"

ในขณะเดียวกัน การใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดินยังช่วยลดต้นทุนการลงทุนได้ ส่งผลให้ประชาชนมีทางเลือกด้านที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่แพงนัก” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวเสริม

ผู้เชี่ยวชาญ Giang Huynh กล่าวว่า เพื่อลดแรงกดดันต่อกองทุนที่ดินและต้นทุนในเมือง ฮานอยและ โฮจิมินห์ มีเป้าหมายที่จะขยายพื้นที่เมืองไปยังจังหวัดใกล้เคียง เช่น บิ่ญเซืองและบั๊กนิญ

การลงทุนอย่างหนักในโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งได้อำนวยความสะดวกให้กับกระบวนการนี้ ส่งผลให้เขตชานเมืองน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยมากขึ้น

นอกจากนี้ เธอยังกล่าวอีกว่าการประกาศใช้กฎหมายใหม่ เช่น กฎหมายที่ดินปี 2024 กฎหมายธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ปี 2023 และกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 คาดว่าจะสร้างการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกให้กับตลาด อสังหาริมทรัพย์

กฎหมายฉบับใหม่เหล่านี้มีแนวโน้มที่จะปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน ลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหารจัดการ และสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับนักลงทุนในการเข้าร่วมในตลาด

เพื่อแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยและป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน กฎหมายธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ปี 2023 ได้นำกฎหมายที่ห้ามการแบ่งย่อยที่ดินที่อยู่อาศัยในเขตเมืองใหญ่มาใช้ตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2025 เป็นต้นไป

ขณะเดียวกัน พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ยังมีการปรับปรุงสำคัญ โดยมุ่งเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตเมืองใหญ่

นอกจากนี้ กฎบังคับการสงวนพื้นที่ 20% สำหรับโครงการเชิงพาณิชย์ก็ถูกยกเลิกไป ทำให้นักลงทุนมีโอกาสปรับเปลี่ยนพื้นที่ดังกล่าวให้กลายเป็นบ้านพักอาศัยสังคมได้

นักลงทุนในโครงการบ้านพักสังคมจะได้รับแรงจูงใจที่น่าดึงดูดมากมาย เช่น การใช้ที่ดินฟรี ไม่ต้องจ่ายค่าเช่าที่ดิน และโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ

โอกาสสำหรับนักลงทุนในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

เพื่อแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยที่เพียงพอและความสามารถในการซื้อของผู้คน Savills Vietnam ประเมินความจำเป็นในการใช้โซลูชันที่ครอบคลุมโดยผสมผสานจุดแข็งของทั้งภาคส่วนสาธารณะและเอกชน

ในบริบทของงบประมาณรัฐที่จำกัดและอัตราดอกเบี้ยที่สูง การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยของรัฐกำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย

ในขณะเดียวกัน ภาคเอกชนยังเผชิญกับแรงกดดันด้านเงินเฟ้อต่อต้นทุนปัจจัยการผลิต ดังนั้น ความร่วมมือที่มีประสิทธิผลระหว่างทั้งสองฝ่ายจึงเป็นเรื่องเร่งด่วน

เป้าหมายระดับโลกในการลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนยังเพิ่มความเร่งด่วนให้กับปัญหานี้อีกด้วย ผู้ให้บริการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดสามารถช่วยบรรลุเป้าหมายเหล่านี้ได้โดยการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่หรือเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เหมาะสม เช่น สำนักงานว่างเปล่าหรือศูนย์การค้า โดยได้รับการสนับสนุนจากการวางแผนและข้อบังคับที่เอื้ออำนวย

นอกจากนี้ การเพิ่มความหนาแน่นของอาคารและการวางแผนที่มีประสิทธิภาพจะมีบทบาทสำคัญในการจัดหาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

รัฐบาลเมืองควรมีแรงจูงใจที่แข็งแกร่งสำหรับเจ้าของที่ดินที่จะทำงานร่วมกันเพื่อสร้างพื้นที่ที่อยู่อาศัยยั่งยืนแห่งใหม่

หากใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ร่วมกับสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะและพื้นที่สีเขียว เราก็สามารถแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยที่เร่งด่วนได้บางส่วน การประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างรัฐบาลและนักลงทุนจะเป็นกุญแจสำคัญในการทำให้แนวคิดเหล่านี้กลายเป็นจริง

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/ha-tang-va-chinh-sach-thuoc-tro-luc-cho-nguon-cung-nha-o-gia-re-204241001144901409.htm