“ยาแก้พิษ” ของจีนยากที่จะช่วยภาคอสังหาฯ?

ตามการประมาณการของโกลด์แมนแซคส์ วิกฤตตลาดที่อยู่อาศัยของจีนมีต้นกำเนิดมาจากนโยบาย "เส้นแดงสามเส้น" ของปักกิ่งที่นำมาใช้ในเดือนสิงหาคม 2020 ซึ่งทำให้ผู้พัฒนากองทุนประสบปัญหา และทำให้เกิดการผิดนัดชำระหนี้พันธบัตรขยะมูลค่ากว่า 160,000 ล้านดอลลาร์

ธนาคารเพื่อการลงทุนกล่าวว่าราคาบ้านหลังที่สองลดลง 20% ขณะที่การก่อสร้างบ้านใหม่ลดลง 16% จากจุดสูงสุด

อาคารที่พักอาศัยที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างในเมืองจี่หนาน ประเทศจีน เมื่อวันพฤหัสบดีที่ 9 พฤษภาคม 2024 ภาพ: Bloomberg

เพื่อเป็นการตอบสนอง ปักกิ่งได้ประกาศมาตรการช่วยเหลือครั้งประวัติศาสตร์ ซึ่งรวมถึงอัตราดอกเบี้ยจำนองและการลดเงินฝากเพื่อฟื้นฟูตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งมีสัดส่วนถึงหนึ่งในสี่ของการเติบโต ทางเศรษฐกิจ ของประเทศในช่วงสูงสุด

ขณะเดียวกัน ประเทศยังได้จัดตั้งโครงการสินเชื่อมูลค่า 300,000 ล้านหยวน (มากกว่า 42,000 ล้านดอลลาร์) เพื่อสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยที่ได้รับเงินอุดหนุนจาก รัฐบาล มณฑลและเมืองต่างๆ ได้รับการสนับสนุนให้ใช้เงินจำนวนนี้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดที่สร้างเสร็จแล้วสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ตามข้อมูลของบริษัท China Real Estate Information Corporation (CRIC) ในเดือนพฤษภาคม เมืองใหญ่ 30 เมืองของจีนบันทึกปริมาณการซื้อขายบ้านใหม่รวม 10.8 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 4% จากเดือนเมษายน

ยอดขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 23 จากยอดขายเฉลี่ยรายเดือนไตรมาสแรกที่ 8.77 ล้านตารางเมตร แต่ลดลงร้อยละ 34 จากยอดขายในช่วงเดียวกันของปีก่อน

“เราประเมินว่าราคาบ้านใหม่จะลดลง 5 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์ในปีนี้ ซึ่งไม่เปลี่ยนแปลงมากนักเมื่อเทียบกับช่วงก่อนที่ปักกิ่งจะเปิดตัวมาตรการช่วยเหลือ” เรย์มอนด์ เฉิง กรรมการผู้จัดการของ CGS International Securities ฮ่องกง กล่าว

“นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังเห็นยอดขายปรับตัวดีขึ้น แต่ยังไม่รวดเร็วเท่าที่คาดการณ์ไว้ ความถี่ในการทำธุรกรรมและราคาไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปมากนัก เนื่องจากผู้ซื้อยังคงระมัดระวัง” เขากล่าว โดยอ้างอิงความเห็นจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ 6 ราย ได้แก่ China Overseas Land and Investment, China Resources Land และ Longfor Group

เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว เมืองใหญ่ๆ ของจีน เช่น เซี่ยงไฮ้ เซินเจิ้น และกว่างโจว ได้ลดอัตราดอกเบี้ยจำนองและผ่อนปรนข้อจำกัดในการซื้อบ้านเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ โดยสื่อท้องถิ่นรายงานว่ามีการสอบถามและเยี่ยมชมศูนย์ขายอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นเพิ่มมากขึ้น

อาคารที่พักอาศัยที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างในโครงการ Elegant Lifestyle ของ China Vanke ในเมืองเซินเจิ้น ประเทศจีน เมื่อวันพุธที่ 17 เมษายน 2024 ภาพ: Bloomberg

ตัวอย่างเช่น อพาร์ทเมนต์ทั้ง 422 ห้องของโครงการหรูหราแห่งใหม่ในเขตผู่ถัวของเซี่ยงไฮ้ ซึ่งมีราคาเฉลี่ย 104,000 หยวนต่อตารางเมตร ถูกขายหมดภายในเวลาสองชั่วโมงหลังจากเปิดตัวเมื่อวันที่ 3 มิถุนายน สื่อท้องถิ่น Jiemian News รายงาน

ยอดขายบ้านใหม่ในเมืองเพิ่มขึ้น 35% ในสัปดาห์ที่สิ้นสุดวันที่ 27 พฤษภาคม หนึ่งสัปดาห์หลังจากที่รัฐบาลเมืองผ่อนปรนข้อจำกัดในการซื้อบ้านและนำเงินอุดหนุนมาใช้เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ ตามข้อมูลที่รวบรวมโดย Centaline Property ในเซี่ยงไฮ้

แต่จุดสว่างดังกล่าวมีน้อยและอยู่ห่างไกลเนื่องจากเสถียรภาพด้านราคาอยู่นอกเหนือการเข้าถึงได้ทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง ในขณะที่แรงกดดันในการเคลียร์สินค้าคงคลังส่วนเกินยังคง "แขวนอยู่"

“ยังคงมีการแข่งขันด้านราคาระหว่างเจ้าของบ้านและผู้ซื้อที่มีศักยภาพ” โหยว เหลียงโจว เจ้าของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เป่านัวในเซี่ยงไฮ้กล่าว พร้อมเสริมว่าเขาไม่คาดว่าราคาจะฟื้นตัวในอนาคตอันใกล้นี้ ข้อมูลจาก CRIC แสดงให้เห็นว่าตลาดในเซี่ยงไฮ้ชะลอตัวลงตั้งแต่ต้นปี โดยยอดซื้อบ้านรวมลดลง 43% ในช่วงห้าเดือนแรกของปีเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

“ราคาบ้านในเซินเจิ้นไม่เปลี่ยนแปลง และผู้พัฒนากำลังเร่งลดราคาเพื่อระบายสินค้าคงคลัง” แอนดี้ ลี ซีอีโอของ Centaline Real Estate Agency ในจีนกล่าว

“ความเชื่อมั่นของผู้ซื้ออ่อนแอมาก และพวกเขาจะอยู่ห่างๆ จนกว่าพวกเขาจะเห็นว่าราคาแตะจุดต่ำสุด” นายหลี่กล่าวเสริม

มีเพียง 4 เมืองใหญ่จาก 30 เมืองที่ CRIC ติดตาม ซึ่งมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นในเดือนพฤษภาคมเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม วงจรของทั้ง 30 เมืองที่ติดตามนั้นยาวนานกว่าปีที่แล้ว โดยคาดว่า 20 เมืองในจำนวนนี้จะใช้เวลามากกว่า 18 เดือนในการลดสินค้าคงคลัง CRIC กล่าว

นักวิเคราะห์สินเชื่อมีมุมมองเชิงลบต่อแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในจีน ฟิทช์ เรทติ้งส์ ได้ปรับลดประมาณการยอดขายในปีนี้ลง 15% ถึง 20% จากที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ที่ 5% ถึง 10% นอกจากนี้ ฟิทช์ เรทติ้งส์ ยังคาดการณ์ว่าราคาบ้านใหม่จะลดลง 5% ในปีนี้ด้วย

Fitch Ratings ยังกล่าวอีกว่า “เราคาดการณ์ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาวของจีนจะอยู่ที่เฉลี่ย 800 ล้านตารางเมตร” และเสริมว่าตัวเลขดังกล่าว “ต่ำกว่าในปีก่อนๆ อย่างมาก ซึ่งบ่งชี้ว่าแนวโน้มการรวมกลุ่มอุตสาหกรรมอาจไม่ลดลงไปสักระยะหนึ่ง”

ข่านห์วี (ตาม SCMP)

ที่มา: https://www.congluan.vn/thuoc-giai-cua-trung-quoc-kho-cuu-linh-vuc-bat-dong-san-post298665.html