“ตลาดแทบจะไม่มีอพาร์ทเมนท์เชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงเลย”

อสังหาฯ ที่อยู่อาศัย “ร้อนแรง”

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ซึ่งเร็วกว่ากฎหมายฉบับก่อนหน้าถึง 5 เดือน ได้มีส่วนช่วยทำให้กรอบกฎหมายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์เสร็จสมบูรณ์ และเปิดวงจรใหม่ของตลาดในทิศทางที่ปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืนมากขึ้น ภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม ล้วนมีสัญญาณการเติบโตเชิงบวก โดยมีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นมากมาย

ตลาดอสังหาฯที่อยู่อาศัยเริ่มแสดงสัญญาณ “ร้อนแรงขึ้น”

นางสาว Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการ VARs IRE นำเสนอรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสที่ 3 และ 9 เดือนแรกของปี 2567 ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเริ่มแสดงสัญญาณ "ร้อนแรงขึ้น"

ด้วยเหตุนี้ เรื่องราวการประมูลที่ดินจึง "ร้อนแรง" กว่าที่เคย การประมูลจัดขึ้น "ข้ามคืน" มีผู้สนใจหลายร้อยหรือหลายพันคนยอม "กินรอ" เพื่อแย่งชิงพื้นที่ ราคาที่ชนะการประมูลยังสูงเป็นประวัติการณ์ เทียบเท่ากับที่ดินในโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนไว้อย่างคุ้มค่า

ตลาดอพาร์ตเมนต์ยังคงร้อนแรงอย่างต่อเนื่อง โดยราคาบ้านยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้เจ้าของอพาร์ตเมนต์หลายพันรายได้รับโทรศัพท์ติดต่อขอขายบ้านเป็นประจำ แม้จะมีราคาขายที่สูง แต่โครงการอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ก็มีอัตราการดูดซับที่ดีมาก

นอกจากประเภทอพาร์ตเมนต์แล้ว โครงการแนวราบที่เพิ่งเปิดตัวใหม่จากนักลงทุนรายใหญ่บางโครงการก็ทำสถิติยอดจองสูงเป็นประวัติการณ์ แม้ราคาจะสูงขึ้นก็ตาม อพาร์ตเมนต์หลายแห่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ไม่เพียงแต่ราคาจะสูงเท่านั้น แต่ลูกค้า/นักลงทุนยังต้องยอมรับส่วนต่างราคาเพื่อซื้ออีกด้วย

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากผลลัพธ์จากอุปสงค์และอุปทานที่แท้จริงแล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณของ "ความร้อนแรง" อีกด้วย สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นจากการเก็งกำไรที่ดิน การผลักดันราคาที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้น และการเกิดธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่โปร่งใส นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากเข้ามาในตลาดเพื่อหวังกำไร ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินควร นอกจากนี้ ตลาดอพาร์ตเมนต์ก็ยังมีสัญญาณของ "ความร้อนแรง" เช่นกัน โดยราคาเสนอขายอพาร์ตเมนต์ที่โอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้นเรื่อยๆ อันเนื่องมาจาก "ความช่วยเหลือ" จากกลุ่มเก็งกำไรบางกลุ่ม

สัญญาณเหล่านี้ล้วนเกิดจากการขาดแคลนแม้ว่าจะมีการปรับปรุงดีขึ้นแล้วก็ตาม

โดยนางสาวเมียน กล่าวว่า ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยยังคงมีอุปทานเข้าสู่ตลาดจำนวน 22,412 รายการ โดยมีสินค้าเปิดตัวใหม่ประมาณ 14,750 รายการ ลดลงร้อยละ 25 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 60 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดมีสินค้าใหม่เสนอขาย 38,797 รายการ อุปทานยังคงมีความแตกต่างอย่างชัดเจน ส่งผลให้อุปทานใหม่ 70% มาจากกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ซึ่งสินค้าที่มีราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นไปครองส่วนแบ่งตลาด ตลาดแทบไม่มีอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ราคาประหยัดเหลืออยู่เลย หากพิจารณาตามภูมิภาค ภาคเหนือมีอุปทานใหม่สูงสุดที่ 46% รองลงมาคือภาคกลางที่ 29% และภาคใต้ที่ 25%

ข้อมูลวิจัยของ VARS ยังแสดงให้เห็นว่า แม้ว่าอุปทานส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มสินค้าระดับไฮเอนด์และสินค้าหรูหรา แต่ตลาดโดยรวมมียอดขายสำเร็จประมาณ 10,400 รายการในไตรมาสที่สาม คิดเป็นอัตราการดูดซับ 51% สะท้อนให้เห็นถึงความสนใจของตลาดในผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ แม้ว่าอุปทานใหม่ส่วนใหญ่จะเสร็จสมบูรณ์ตามมาตรฐานระดับสูง และต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน กำลังเพิ่มสูงขึ้น

ปริมาณธุรกรรมและอัตราการดูดซับลดลง 25% และ 1 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 80% และ 28 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 โดยปริมาณธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ยังคง "ล้นหลาม" คิดเป็น 71% ของธุรกรรมที่อยู่อาศัยทั้งหมดในไตรมาสที่สาม โดยโครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่มีอัตราการดูดซับเฉลี่ย 75% โครงการอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย มีอัตราการดูดซับสูงถึง 90% ทันทีหลังจากเปิดขาย

ธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ยังคง "ล้นหลาม" คิดเป็น 71% ของธุรกรรมที่อยู่อาศัยทั้งหมดในไตรมาสที่สาม

แนวโน้มการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเพื่อลดมูลค่าโดยรวมของอพาร์ตเมนต์ให้เหมาะสมกับความต้องการและฐานะทางการเงินของคนโสดและครอบครัวหนุ่มสาวนั้นเห็นได้ชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ นอกจากนี้ยังเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาพคล่องดีที่สุดอีกด้วย

ราคาสมอที่สูงผลักดันให้ความต้องการ "เปลี่ยนแปลง"

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดมียอดธุรกรรมสำเร็จ 30,589 รายการ เพิ่มขึ้น 2.5 เท่าจากช่วงเดียวกันของปี 2566 มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงปลายเดือนกันยายน ซึ่งเริ่มได้รับการจองแล้ว และยังบันทึกดอกเบี้ยและเงินฝากจำนวนมากอีกด้วย

ในด้านราคาขาย ราคาที่อยู่อาศัยยังคงถูก “ตรึง” ไว้ในระดับสูง ทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอพาร์ตเมนต์ ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์กำลังทวีความรุนแรงมากขึ้น เนื่องจากอุปทานที่ปรับตัวดีขึ้นแล้ว แต่ก็ยังยากที่จะตอบสนองความต้องการ นอกจากนี้ อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงสร้างเสร็จได้ตามมาตรฐานสูง ขณะที่ต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ปรับตัวสูงขึ้น

ราคาที่อยู่อาศัยในตลาดฮานอยยังคงอยู่ในระดับสูง

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในไตรมาสที่สาม ระดับราคาหลักในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง ขณะที่อุปทานค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น โครงการใหม่ตั้งแต่แนวราบไปจนถึงแนวสูง โดยส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มไฮเอนด์และลักชัวรี ยังคงได้รับความสนใจจากตลาดอย่างมาก สิ่งนี้สร้างแรงผลักดันที่ทำให้ระดับราคาอพาร์ตเมนต์รองยังคงอยู่ในระดับสูง แม้ว่าสภาพคล่องจะค่อยๆ คงที่หลังจากช่วงที่ตลาดเติบโตอย่างร้อนแรง

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัยและการลงทุน ยังคงมุ่งไปยังเขตชานเมือง จังหวัด และเมืองโดยรอบเขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่ง รวมถึงตลาดรองที่มีตัวเลือกมากมายในราคาที่สมเหตุสมผลกว่า อพาร์ตเมนต์และบ้านราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองกำลังถูก "ล่า" อย่างหนักในฮานอยและ โฮจิมิน ห์

เลอ ตรัง

ที่มา: https://www.congluan.vn/vars-thi-truong-gan-nhu-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-thuong-mai-gia-binh-dan-post316639.html