การฟื้นตัวช้า
นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามประสบปัญหาหลายประการตั้งแต่กลางปี 2565 จนถึงปัจจุบัน
โดยเฉพาะอย่างยิ่งอุปทานที่ลดลงส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย และที่ดินเริ่มปรับตัวสูงขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2564 โดย ณ สิ้นปี ราคาห้องชุดปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยประมาณ 5-7% ราคาบ้านเดี่ยวในโครงการปรับตัวสูงขึ้น 15-20% และราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น 20-30% เมื่อเทียบกับปลายปี 2563
ตัวอย่างที่พบเห็นได้บ่อยที่สุดคือ อพาร์ตเมนต์มีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากจำนวนอพาร์ตเมนต์ในตลาดลดลง อพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดมีราคาอยู่ระหว่าง 25-30 ล้านดอง/ตร.ม. ถึง 30 ล้านดอง/ตร.ม. อพาร์ตเมนต์ระดับกลางมีราคาอยู่ระหว่าง 30-50 ล้านดอง/ตร.ม. และอพาร์ตเมนต์ระดับหรูมีราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งเริ่มเกินขีดความสามารถในการลงทุนของประชากรในแต่ละกลุ่ม
นายไห่ ระบุว่า ในช่วงที่ผ่านมา นายกรัฐมนตรี ได้ดำเนินมาตรการที่เด็ดขาดหลายประการเพื่อขจัดปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์ มาตรการที่โดดเด่นที่สุดคือมติที่ 33 ซึ่งได้เริ่มเห็นผลในเบื้องต้นแล้ว โดยสามารถขจัดปัญหาต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายและสถาบันต่างๆ ออกไปได้มากมาย
อย่างไรก็ตาม จากการทำงานร่วมกับท้องถิ่นและธุรกิจต่างๆ คุณไห่ประเมินว่าปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยและเขตเมืองจำนวนมากที่กำลังดำเนินการอยู่ ซึ่งกำลังเผชิญกับความยากลำบาก อุปสรรค หรือหยุดดำเนินการเนื่องมาจากหลายสาเหตุ โดยทั่วไปมักเกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดิน
ปัจจุบัน โครงการจำนวนมากกำลังประสบปัญหา อุปสรรค และความล่าช้าในการดำเนินการเนื่องจากกฎระเบียบเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน สาเหตุส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับกฎหมายว่าด้วยผังเมือง อำนาจในการปรับปรุงผังเมืองทั่วไปบางส่วน เงื่อนไขและระยะเวลาในการตรวจสอบ ปรับปรุง และปรับเปลี่ยนผังเมืองเพื่อให้สอดคล้องกับแผนการก่อสร้าง ซึ่งรวมถึงผังเมืองทั่วไป ผังเมืองรวมเขต หรือเหตุผลที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายว่าด้วยการลงทุน
นายเหงียน วัน ดิ่งห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เห็นด้วยกับมุมมองนี้ และยอมรับว่า ในปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด
แม้ว่าความต้องการของตลาดจะสูง แต่กิจกรรมการซื้อขายกลับลดลง เนื่องจากนักลงทุนต้องเผชิญกับปัญหาการล็อกเงินทุนและเผชิญกับความท้าทายทางการเงิน
ในช่วงปี พ.ศ. 2565-2566 ปริมาณการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ลดลงถึง 90% แสดงให้เห็นถึงความต้องการของตลาดที่อ่อนแอ นอกจากปัญหาการขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแล้ว ยังมีปัญหาอื่นๆ อีก เช่น การขาดกลไกและความมุ่งมั่นของหลายพื้นที่ ทำให้หลายโครงการยังไม่ได้รับการแก้ไข ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความยากลำบากอีกมากมาย
นายดิงห์กล่าวว่าความพยายามของ รัฐบาล และกระทรวงที่เกี่ยวข้องในการออกนโยบายต่างๆ เพื่อแก้ไขปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลกระทบเชิงบวกต่อตลาด
คุณดิงห์ ระบุว่า ในไตรมาสแรกของปี 2566 มีการซื้อขายสินค้าเกือบ 3,000 รายการ และในไตรมาสที่สอง จำนวนนี้เพิ่มขึ้น 30% จนถึงปัจจุบัน ความเชื่อมั่นของนักลงทุนค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้น มีโครงการใหม่ๆ จำนวนมากเริ่มเปิดขายในตลาด ส่งผลให้จำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตาม การปรับปรุงในอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่และความรู้สึกของผู้ซื้อยังคงช้า ซึ่งต้องใช้เวลาในการดำเนินโครงการใหม่ให้เสร็จสิ้น
ในขณะเดียวกัน ความรู้สึกของนักลงทุนแม้ว่าจะค่อยๆ คงที่แล้วก็ตาม แต่ก็ยังคงค่อนข้างระมัดระวัง โดยเฉพาะผู้ที่เผชิญกับแรงกดดันทางการเงินจากการลงทุนครั้งก่อน
จากการสำรวจพบว่า 70% ของวิสาหกิจระบุว่านโยบายด้านทุนยังไม่มีประสิทธิภาพอย่างแท้จริง โดย 2 ใน 3 ของวิสาหกิจระบุว่าหน่วยงานท้องถิ่นที่มีสัญญาทางธุรกิจได้เริ่มเผยแพร่และให้คำแนะนำแก่องค์กรสนับสนุนนโยบายแล้ว แต่มีเพียง 15% ของวิสาหกิจที่ประเมินว่านโยบายสนับสนุนที่ดิน รวมถึงการอนุมัติพื้นที่และสิทธิการใช้ที่ดิน มีประสิทธิภาพ...; 28% ประเมินการดำเนินโครงการให้สิทธิการเข้าถึงสินเชื่อพิเศษ...
ดร.เหงียน วัน ดิ่งห์ คาดว่าในช่วงปลายปี 2566 - ต้นปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีสัญญาณเชิงบวกมากกว่าในช่วงปลายไตรมาสที่ 2 และต้นไตรมาสที่ 3 ของปี 2567
ความยากลำบากมากมายในกระบวนการฟื้นฟู
ดร. เล ซวน เงีย สมาชิกสภาที่ปรึกษาการเงินและนโยบายการเงินแห่งชาติ เชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นผลิตภัณฑ์ที่จำเป็นในระยะยาว ดังนั้น เมื่ออุปทานและอุปสงค์ไม่สมดุล วิกฤตจะเกิดขึ้น
คุณเหงียกล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเคยประสบวิกฤตการณ์มาหลายครั้ง ในอดีตวิกฤตการณ์นี้คือภาวะอุปทานล้นตลาด แต่ครั้งนี้กลับเป็นวิกฤตการณ์ขาดแคลน ในสถานการณ์เช่นนี้ ธุรกิจต่างๆ ขาดเงินทุนและไม่สามารถเปิดโครงการเพิ่มได้ ตลาดจึง “ชะงัก”
“ เรากำลังจับตาดูว่าความเชื่อมั่นของตลาดจะฟื้นตัวหรือไม่เมื่อบริษัทและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ออกพันธบัตร ล่าสุด บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดในประเทศออกพันธบัตรโดยไม่มีหนี้ธนาคารค้างชำระใดๆ เราเฝ้าติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด แต่ผลลัพธ์แสดงให้เห็นว่าตลาดกำลัง “คืบคลาน” และ “อย่างระมัดระวัง” ฟื้นตัวเพียงประมาณ 30% เมื่อเทียบกับที่คาดการณ์ไว้ ” ดร. เล่อ ซวน เหงีย กล่าว
คุณเหงียกล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจเผชิญกับความยากลำบากไปจนถึงไตรมาสที่สองและสามของปีหน้า เพื่อฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลกำลังทำงานอย่างหนักร่วมกับคณะทำงานเพื่อแก้ไขปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยการมีส่วนร่วมของภาคธุรกิจ แม้จะถือเป็นความพยายามที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน แต่ผลลัพธ์ที่ได้ก็ยังไม่สูงนัก
ขณะเดียวกัน รองศาสตราจารย์ ดร. เจิ่น ดิ่ญ เทียน สมาชิกคณะที่ปรึกษาเศรษฐกิจของนายกรัฐมนตรี ได้เสนอแนวทางแก้ไขสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ระยะต่อไปจำเป็นต้องมุ่งเน้นไปที่การฟื้นฟูความเชื่อมั่นของนักลงทุน ภาคธุรกิจ และผู้บริโภค
กระบวนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจเวียดนามแสดงสัญญาณเชิงบวก อย่างไรก็ตาม ภาคธุรกิจเอกชนโดยทั่วไปและโดยเฉพาะธุรกิจที่ดำเนินการในภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย
เพื่อแก้ไขปัญหาในปัจจุบัน รองศาสตราจารย์ ดร. เจิ่น ดิ่ง เทียน กล่าวว่า รัฐบาลจำเป็นต้องให้การสนับสนุนที่เข้มแข็งยิ่งขึ้นเพื่อฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ เพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดนี้ ทั้งด้านอุปทานและอุปสงค์ ควรมีกองทุนค้ำประกันสินเชื่อ กระทรวงการคลังจำเป็นต้องมีมาตรการเพื่อสร้างความมั่นคงปลอดภัยและลดภาระให้กับระบบธนาคาร
ปัจจุบัน รัฐบาลได้ออกแนวทางแก้ไขปัญหาต่างๆ เพื่อบรรเทาปัญหาให้กับภาคธุรกิจ และกำลังให้ความสำคัญกับภาคธุรกิจอย่างเต็มที่ อย่างไรก็ตาม ความเชื่อมั่นของภาคธุรกิจและนักลงทุนยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ จึงจำเป็นต้องค้นหาสถานการณ์ที่ยากลำบากและสถานการณ์ที่ไม่ปกติอย่างต่อเนื่อง เพื่อหาแนวทางและวิธีแก้ปัญหาที่ "ไม่ปกติ"
นอกจากนี้ สมาคมธุรกิจต้องเดินหน้าส่งเสียงสนับสนุนให้หน่วยงานของรัฐระบุปัญหาได้อย่างรวดเร็ว จึงมีนโยบายและมาตรการแก้ไขปัญหาได้ทันท่วงที
ดินห์ ตรัน
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)