เพิ่มกำไรจากการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม นักลงทุนสนใจไหม?

ในการประชุมออนไลน์เพื่อนำโทรเลขของนายกรัฐมนตรีไปปฏิบัติในการแก้ไขปัญหาตลาดอสังหาฯ เมื่อเช้าวันที่ 13 พฤศจิกายน ผู้แทนกรมก่อสร้างกรุง ฮานอย กล่าวว่าการเพิ่มอัตรากำไรเป็น 15-20% นั้นก็เป็นสิ่งที่นักลงทุนจำนวนมากในตลาดต้องการเช่นกัน

จากการวิเคราะห์ข้อเสนอนี้ ผู้บริหารบริษัทแห่งหนึ่งที่เตรียมสร้างโครงการบ้านพักอาศัย 2 แห่งในกรุงฮานอยกล่าวว่า กำไรสูงสุดเมื่อผู้ลงทุนสร้างบ้านคือ 10% ของเงินลงทุนทั้งหมด นั่นคือ หากโครงการมีเงินลงทุน 1,000 พันล้านดอง ผู้ลงทุนจะได้กำไรประมาณ 1 แสนล้านดอง

บุคคลนี้เชื่อว่าการควบคุมผลกำไรมีประโยชน์ในการควบคุมที่อยู่อาศัยในระดับต่ำ แต่ในความเป็นจริง ในกระบวนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม อาจมีความเสี่ยงบางประการเกิดขึ้นได้ เช่น ราคาวัสดุที่สูงขึ้น เงินเฟ้อ ต้นทุนแรงงานที่สูงขึ้น เป็นต้น

“ นักลงทุนกลัวขาดทุนมากเมื่อเข้าร่วมโครงการบ้านอยู่อาศัย ดังนั้นการเพิ่มกำไรเป็น 15-20% จึงเป็นเรื่องสมเหตุสมผล ” เขากล่าว

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าการเพิ่มผลกำไรให้กับนักลงทุนจะก่อให้เกิดแรงจูงใจในการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม (ภาพประกอบ: Hoang Tho)

ดร.เหงียน วัน คอย ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า จำเป็นต้องเพิ่มกำไรเป็นร้อยละ 15 หรือให้โบนัสตามผลงานจริงในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมหรือรูปแบบเทียบเท่า เพื่อชดเชยต้นทุนและกระตุ้นให้นักลงทุนพัฒนาส่วนที่อยู่อาศัยสังคมต่อไป

ผู้เชี่ยวชาญ ดร. เล ซวน เหงีย ยังชี้ว่า กฎระเบียบที่กำหนดให้ผู้ลงทุนได้รับผลกำไรสูงสุด 10% ทำให้พวกเขาไม่สนใจที่จะสร้างบ้านพักอาศัยสังคม ในขณะที่โครงการบ้านพักอาศัยสังคมต้องใช้เวลา 3-5 ปีในการดำเนินการตามขั้นตอนทางปกครองจนกว่าจะได้รับการตัดสินใจอนุมัติใบอนุญาตก่อสร้าง จำนวนขั้นตอนและเอกสารบางครั้งอาจมากกว่าโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ถึงสองเท่า... ทำให้ธุรกิจต้องเสียค่าใช้จ่ายจำนวนมาก

นอกจากนี้ ปัญหาที่เกี่ยวข้องกับอัตราส่วนการใช้ที่ดิน การวางผังการใช้ที่ดิน การจัดสรรที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรรยังไม่ได้รับการแก้ไข

ดังนั้น นายเล ซวน เหงีย จึงเน้นย้ำว่าควรยกเลิกกฎเกณฑ์เกี่ยวกับผลกำไรสูงสุดสำหรับบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม แต่ควรออกกรอบราคาสำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคมให้เหมาะสมกับแต่ละพื้นที่แทน สำหรับอัตราดอกเบี้ยสำหรับนักลงทุน ควรใช้วิธีการคิดอัตราดอกเบี้ยตลาด (อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ระยะกลางและระยะยาวเฉลี่ยเป็นเงินดองเวียดนามของธนาคารพาณิชย์ของรัฐ ได้แก่ Agribank , BIDV, Vietcombank, Vietinbank ในตลาดในแต่ละช่วงเวลา) ลบ 2%

นักเศรษฐศาสตร์ Can Van Luc วิเคราะห์ว่า “ ในบริบทของปัญหาความแออัดของเงินทุน การเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ยากลำบาก ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นในการเตรียมโครงการ วัสดุ แรงงาน และภาวะเงินเฟ้อ กำไรสูงสุด 10% ตามการคำนวณจะไม่สร้างกำไรหรือขาดทุน ดังนั้น บริษัทก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมจึงยอมรับข้อจำกัดนี้ได้ยาก ”

โครงการบ้านจัดสรรหลายแห่งไม่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน (ภาพประกอบ)

นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการของ Savills Vietnam กล่าวว่า ในความเป็นจริงแล้ว การหาโมเดลการลงทุนที่เหมาะสมซึ่งรับรองผลประโยชน์ที่กลมกลืนระหว่างทั้งสองฝ่ายในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมนั้นไม่ใช่เรื่องง่ายเลย ยังคงมีปัจจัยอีกหลายประการที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ เช่น เงื่อนไขในการซื้อบ้านพักอาศัยสังคม วิธีการจัดจำหน่าย และระเบียบข้อบังคับในการโอนบ้านพักอาศัยสังคม

โดยเฉพาะอย่างยิ่งนโยบายสนับสนุนการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมไม่ได้ดึงดูดนักลงทุนส่วนใหญ่ในตลาดมากนักเมื่อพิจารณาจากผลกำไรที่ได้จากผลิตภัณฑ์กลุ่มนี้ เมื่อเผชิญกับปัญหาเศรษฐกิจ ภาคเอกชนยังคงเน้นกลุ่มลูกค้าระดับสูง

“ ลองเปรียบเทียบผลกำไร 10% ต่อปีจากการลงทุนในบ้านพักสังคม ซึ่งมีความเสี่ยงในระหว่างกระบวนการพัฒนาโครงการ กับความจริงที่ว่าธุรกิจสามารถรับรายได้ 9.5% ต่อปีจากเงินฝากธนาคารได้อย่างง่ายดาย บ้านพักสังคมจึงไม่ใช่ช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจสำหรับธุรกิจ ” นายทรอยแสดงความคิดเห็น

กำไรเพิ่ม ราคาบ้านจะเพิ่มขึ้น?

เกี่ยวกับข้อเสนอที่จะเพิ่มอัตรากำไรของธุรกิจจากปัจจุบัน 10% เป็น 15% เมื่อแก้ไขกฎหมายเพื่อดึงดูดนักลงทุน ในงานแถลงข่าวรัฐบาลประจำเดือนกันยายนที่ผ่านมา รองรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงก่อสร้าง Nguyen Van Sinh กล่าวว่าในกระบวนการแก้ไขกฎหมายที่อยู่อาศัยในปี 2557 ประเด็นสำคัญคืออัตรากำไรของธุรกิจที่ลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ซึ่งได้มีการหารือกันอย่างละเอียดถี่ถ้วนแล้ว มีความคิดเห็นมากมายว่าทำไมจึงไม่เพิ่มอัตรากำไรเป็น 15% เพื่อดึงดูดธุรกิจให้ลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม แต่คณะกรรมการร่างยังคงรักษาอัตรากำไรไว้ที่ 10%

รองปลัดกระทรวงเหงียน วัน ซิงห์ กล่าวว่า หากเราเพิ่มกำไรจากร้อยละ 10 เป็นร้อยละ 15 เราก็จะทำให้ราคาบ้านของผู้มีรายได้น้อยสูงขึ้นโดยไม่ตั้งใจ และทำให้ผู้มีรายได้น้อยต้องลำบากมากขึ้นด้วย

รองรัฐมนตรีเหงียน วัน ซิงห์ กล่าวว่า แรงจูงใจสำหรับนักลงทุนในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมนั้น ในช่วงที่ผ่านมา มีกฎระเบียบที่ชัดเจนมาก เช่น กฎระเบียบเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การยกเว้นภาษีเงินได้ และการสนับสนุนสินเชื่อเพื่อการลงทุน ในอนาคต เมื่อรัฐบาลแก้ไขกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2014 รัฐบาลก็จะเสนอต่อรัฐสภาเพื่อ "ให้การสนับสนุนที่แข็งขันมากขึ้น" แก่ธุรกิจและนักลงทุน

“ โดยเรายังคงสนับสนุนการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน สนับสนุนที่เกี่ยวกับภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีมูลค่าเพิ่ม รับกำไร 10% พร้อมทั้งสำรองพื้นที่ดิน 20% เพื่อลงทุนในพื้นที่พาณิชยกรรมและบริการ เพื่อให้บริการแก่ประชาชนในเขตเมืองที่นักลงทุนสร้างขึ้น”

นอกจากนี้ ท้องถิ่นต่างๆ ยังจะสนับสนุนการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและทางสังคมในโครงการที่อยู่อาศัยของรัฐด้วย ” รองรัฐมนตรีเหงียน วัน ซิงห์ กล่าว

ง็อกวี

แหล่งที่มา