ควบคุมเงินฝากให้ชัดเจนเพื่อคุ้มครองประชาชน

เพิ่มมูลค่าเงินฝาก 20 - 30%

ตามมาตรา 23 แห่งร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ที่กำลังนำเสนอให้ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ พิจารณา หน่วยงานร่างกฎหมายได้เสนอทางเลือกสองทางเกี่ยวกับหลักการดำเนินธุรกิจที่อยู่อาศัยและก่อสร้างในอนาคต ทางเลือกที่ 1 นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อธุรกิจที่อยู่อาศัยและก่อสร้างได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขทั้งหมดในการดำเนินกิจการและดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้ ทางเลือกที่ 2 นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อโครงการมีแบบร่างพื้นฐานที่ประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง จำนวนเงินมัดจำสูงสุดต้องไม่เกิน 10% ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อ

Quy định rõ việc đặt cọc để bảo vệ người dân - Ảnh 1. — เงินฝากจำเป็นต้องมีการควบคุมอย่างชัดเจนเพื่อคุ้มครองผู้คนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

ทนายความ Nguyen Dang Tu จาก Trilaw LLC วิเคราะห์ว่าสำหรับตัวเลือกที่ 1 ลักษณะของการวางเงินมัดจำตามประมวลกฎหมายแพ่งคือเพื่อให้แน่ใจว่ามีการปฏิบัติหน้าที่ตามภาระผูกพันทางแพ่ง ดังนั้น ฝ่ายหนึ่ง (ผู้ฝากเงิน) จะต้องโอนเงินหรือทรัพย์สินจำนวนหนึ่งให้กับอีกฝ่ายหนึ่ง (ผู้รับเงินมัดจำ) ภายในระยะเวลาหนึ่งเพื่อยืนยันข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาและเพื่อให้แน่ใจว่าจะสรุปหรือปฏิบัติตามสัญญาทางแพ่งได้ สำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ การวางเงินมัดจำมีไว้เพื่อรับรองการลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หากกฎระเบียบเป็นเช่นในตัวเลือกที่ 1 ข้างต้น ก็ไม่จำเป็นอีกต่อไป เพราะเมื่อโครงการมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะดำเนินกิจการได้ คู่สัญญาสามารถลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้ทันทีโดยไม่ต้องวางเงินมัดจำ ดังนั้น ตัวเลือกที่ 1 จึงมีจุดมุ่งหมายเพื่อจำกัดความเสี่ยงสำหรับลูกค้า เพิ่มความรับผิดชอบของนักลงทุน และคัดกรองนักลงทุนที่ไม่มีศักยภาพทางการเงินเพียงพอออกไป แต่ไม่จำเป็นต้องใช้กับการวางเงินมัดจำ เงื่อนไขที่โครงการมีสิทธิ์ดำเนินการเชิงพาณิชย์ควรใช้กับการลงนามในสัญญาซื้อขายเท่านั้น

ทางเลือกที่ 2 เปิดให้นักลงทุนทำธุรกรรมฝากเงินได้มากขึ้น อย่างไรก็ตาม เพื่อปกป้องสิทธิของลูกค้า ร่างกฎหมายควรเพิ่มเนื้อหาให้จำกัดการฝากเงินให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม (ประมาณ 20 - 30%) เนื่องจากประมวลกฎหมายแพ่งปัจจุบันไม่ได้กำหนดเงื่อนไขการฝากเงินขั้นต่ำหรือสูงสุดสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เกิดความวุ่นวายในตลาดการฝากเงินอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ นักลงทุนบางรายกำหนดให้ลูกค้าฝากเงินสูงสุด 95% ของมูลค่าทรัพย์สินเพื่อระดมทุนภายใต้ข้ออ้างของการฝากเงิน แต่เมื่อเกิดข้อพิพาทขึ้น นักลงทุนไม่สามารถจ่ายเงินมัดจำให้กับลูกค้าได้ และล่าช้าในการคืนเงินให้กับลูกค้า ลูกค้าจำนวนมากยังประสบปัญหาในการเรียกเงินคืนต้น ไม่ต้องพูดถึงการขอให้นักลงทุนจ่ายเงินมัดจำ โดยปกติแล้ว ในกรณีการระดมเงินเพื่อซื้อและขายที่ดินหลายกรณี ขั้นตอนทางกฎหมายยังไม่เสร็จสมบูรณ์ แต่ได้รับเงินมัดจำสูงถึง 95% ของมูลค่า แต่ไม่ได้ลงนามในสัญญาตรงเวลา และไม่สามารถขอคืนเงินได้อีกต่อไป ประชาชนจึงกล่าวโทษ นักลงทุนถูกดำเนินคดี และประชาชนสูญเสียเงิน นอกจากนี้ ยังมีหลายกรณีที่ผู้ลงทุนได้รับเงินมัดจำ 10% แต่เมื่อราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ผู้ลงทุนจำนวนมากก็ยินดีที่จะคืนเงินมัดจำโดยไม่เซ็นสัญญาซื้อขายต่อไป นอกจากนี้ยังมีกรณีที่เงินมัดจำน้อย เมื่ออสังหาริมทรัพย์หยุดชะงักและราคาลดลง ลูกค้าก็ยินดีที่จะริบเงินมัดจำเช่นกัน "ร่างควรกำหนดให้ผู้ลงทุนต้องจัดเตรียมหนังสือค้ำประกันจากธนาคารเพื่อยืนยันการคืนเงินมัดจำให้กับลูกค้าเมื่อผู้ลงทุนละเมิดข้อตกลงเพื่อลงนามในสัญญา ข้อเสนอแนะนี้จะสร้างเงื่อนไขเพิ่มเติมสำหรับผู้ลงทุนในการระดมทุนและยังรับรองสิทธิของลูกค้าเมื่อผู้ลงทุนละเมิดข้อผูกพัน" ทนายความทูเสนอ

เงินมัดจำจะได้รับการยอมรับเมื่อโครงการมีสิทธิ์ดำเนินการเท่านั้น

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ทางเลือกที่ 1 มีวัตถุประสงค์เพื่อประกันการปฏิบัติตามสัญญา แต่ในความเป็นจริง หลังจากเซ็นสัญญาแล้ว แทบไม่มีกรณีที่ผู้รับเงินฝากหลอกลวงผู้ฝากเงิน เหตุผลก็คือ สัญญามักถูกตรวจสอบอย่างเข้มงวดโดยคู่สัญญาและปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมาย เมื่อทำสัญญา เงินฝากมักจะถูกหักออกจากการชำระเงินครั้งแรกของธุรกรรม ทางเลือกที่ 2 มีวัตถุประสงค์เพื่อประกันการปฏิบัติตามสัญญา ในความเป็นจริง ก่อนที่จะเซ็นสัญญา มักมีกรณีที่ผู้รับเงินฝากหลอกลวงผู้ฝากเงินและไม่ปฏิบัติตามสัญญา ทำให้ผู้ฝากเงินได้รับความเสียหาย ปัจจุบัน ทางเลือกที่ 1 และ 2 ถูกต้องทั้งคู่ จึงจำเป็นต้องรวมทางเลือกทั้งสองเข้าด้วยกันเป็นข้อบังคับเกี่ยวกับการฝากเงินเพื่อประกันการลงนามในสัญญาหรือการวางเงินเพื่อประกันการปฏิบัติตามสัญญา เพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของลูกค้าที่ซื้อ เช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ หรือที่อยู่อาศัยที่จัดตั้งขึ้นในอนาคต

นายโจวจึงเสนอให้รวมสองทางเลือกเป็นหนึ่งเดียวในทิศทางนี้ “ผู้ลงทุนโครงการได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำจากลูกค้าเมื่อบ้านและงานก่อสร้างมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะเปิดดำเนินการและได้ทำธุรกรรมตามระเบียบข้อบังคับเพื่อให้มั่นใจว่าจะปฏิบัติตามสัญญาได้ หรือผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำเพื่อให้แน่ใจว่าจะลงนามในสัญญาตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่อโครงการมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กำหนดไว้ในข้อ 2 มาตรา 24 ของกฎหมายนี้ ข้อตกลงการเก็บเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อของบ้านหรืองานก่อสร้างอย่างชัดเจน จำนวนเงินมัดจำสูงสุดเป็นไปตามระเบียบข้อบังคับ ของรัฐบาล แต่ไม่เกิน 10% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์”

“กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2549 และ 2557 ไม่ได้ควบคุมเงินฝากที่เกิดขึ้นก่อนเวลาที่โครงการอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิ์ทำสัญญาหรือระดมทุนเพื่อขายที่อยู่อาศัยในอนาคต โดยเฉพาะที่ดิน ดังนั้น จึงมีสถานการณ์ที่นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน และธุรกิจที่ไม่ซื่อสัตย์ได้ใช้ประโยชน์จากมาตรา 328 วรรค 1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งปี 2558 ซึ่งไม่ได้ควบคุมมูลค่าและอัตราเงินฝาก จึงได้รับเงินฝากจากลูกค้าที่มีมูลค่าสูง ในบางกรณีสูงถึง 90 - 95% ของมูลค่าทรัพย์สินที่ทำธุรกรรม นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน และธุรกิจที่ไม่ซื่อสัตย์ได้ตั้งโครงการ "ผี" ขึ้นโดยไม่มีฐานทางกฎหมายเพื่อจุดประสงค์ในการฉ้อโกง ทำให้ลูกค้าสูญเสียเงินจำนวนมากและทำลายความสงบเรียบร้อยในสังคม ตัวอย่างทั่วไปคือกรณีฉ้อโกงของบริษัทอาลีบาบา” นายเล ฮวง ชาว กล่าว

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข จำเป็นต้องมีระเบียบที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับการฝากเงิน โดยเฉพาะเวลาฝากเงิน เพื่อป้องกันไม่ให้นักลงทุนใช้ช่องโหว่นี้ในการหาเงินอย่างผิดกฎหมาย “เราได้ศึกษาการฝากเงินในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายประเทศทั่วโลก ซึ่งทุกประเทศอนุญาตให้มีการฝากเงินได้ แต่การฝากเงินจะถูกโอนเข้าบัญชีร่วมเพื่อให้บุคคลที่สาม เช่น ธนาคาร บริหารจัดการและควบคุมดูแล หากนักลงทุนไม่ปฏิบัติตามพันธกรณี เช่น ไม่ก่อสร้างหรือไม่สามารถลงนามในสัญญาตามกฎหมาย ลูกค้าก็สามารถรับเงินคืนได้ทั้งหมด” นายดิงห์ กล่าว

ลูกค้าสามารถเพลิดเพลินกับดอกเบี้ยของยอดเงินฝากในระหว่างเวลาที่ฝากเงินเข้าธนาคาร โดยไม่ต้องกังวลเรื่องเงินที่สูญเสียไป ยอดเงินฝากไม่เกิน 20% ของมูลค่าสัญญา ซึ่งจะช่วยจำกัดสถานการณ์ที่นักลงทุนไม่ได้ทำอะไรเลยนอกจากระดมเงินจำนวนมากจากลูกค้าในลักษณะ "จับโจรด้วยมือเปล่า"

ดร. เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม

ลิงค์ที่มา