การละทิ้งเงินมัดจำการประมูลที่ดินครั้งใหญ่: บางกลุ่มมองว่าเป็นเรื่องตลก ควรได้รับการลงโทษอย่างรุนแรง

“ปรากฏการณ์การเสนอราคาที่ดินบางแปลงด้วยราคาที่สูงมาก จากนั้นก็ละทิ้งการวางเงินมัดจำเพื่อปั่นตลาด”

ล่าสุดผลการประมูลที่ดินในเขตชานเมือง ฮานอย เช่น ฮว่ายดึ๊ก ทานโอย ดานฟอง... สร้างความตกตะลึงให้กับหลายๆ คน เพราะราคาที่ชนะการประมูลนั้นสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า นอกจากนี้ ทันทีหลังการประมูล ที่ดินส่วนใหญ่ก็ประกาศขายในราคาส่วนต่าง 400-600 ล้านดองต่อแปลง ไม่เพียงเท่านั้น หลังการประมูล ราคาขายที่ดินในตลาดโดยรอบยังพุ่งขึ้นเป็น 5-10 ล้านดองต่อตารางเมตรทันทีอีกด้วย

ล่าสุด ในงานประมูลที่ดิน 68 แปลงในเขตThanh Oai มีเงินมัดจำถูกริบไป 55 แปลง รวมถึงแปลงที่มีราคาสูงที่สุดกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร จากแปลงที่ดิน 13 แปลงที่ชำระเงินครบถ้วนแล้ว ราคาสูงสุดอยู่ที่กว่า 55 ล้านดองต่อตารางเมตร

กระทรวงก่อสร้าง เปิดเผยว่าการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในช่วงที่ผ่านมาได้เผยให้เห็นถึงข้อจำกัดและแง่ลบ ในกระบวนการจัดการประมูลที่ดินในบางพื้นที่ ยังมีปรากฎการณ์ของ "นายหน้าประมูล" การสมรู้ร่วมคิด... ที่ส่งผลกระทบต่อผู้เข้าร่วมการประมูล: "ปรากฎการณ์ที่จ่ายราคาสูงมากสำหรับที่ดินบางแปลงแล้วละทิ้งเงินมัดจำ สร้างระดับราคาเสมือนจริงเพื่อควบคุมตลาด ซื้อและขายต่อที่ดินที่ประมูลไปหลายแปลงเพื่อแสวงหากำไรที่ผิดกฎหมาย ถือเป็นเรื่องปกติในหลายๆ พื้นที่ และถึงขั้นมีการจัดงานประมูลกัน"

การประมูลที่ดิน 19 แปลง ใน ฮ่วยดึ๊ก ล่าสุด (ภาพ: Duong Tam)

เมื่อไม่นานนี้ คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยได้ออกเอกสารที่สั่งให้หน่วยงานต่างๆ ดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน กรุงฮานอยได้ขอให้ตำรวจเมืองพิจารณาใช้มาตรการอย่างมืออาชีพเพื่อตรวจจับการละเมิดการประมูลที่ดินโดยเร็ว และสั่งให้คณะกรรมการประชาชนของเขต ตำบล และเทศบาลดำเนินการเพื่อป้องกันไม่ให้การละเมิดกฎการประมูลเข้าร่วมการประมูลต่อไป

นอกจากนี้ กองกำลังตำรวจยังต้องเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อป้องกันและจำกัดการเข้าร่วมประมูลต่อเนื่องของผู้ที่เข้าร่วมประมูล จ่ายเงินราคา "สูงผิดปกติ" เพื่อชนะการประมูล แต่ไม่ได้ชำระเงินรางวัลการประมูลตามที่กำหนด

นอกจากนี้ กรุงฮานอยยังขอให้เขตต่างๆ จัดทำรายชื่อกรณีที่จ่ายเงินสูงกว่าราคาตลาดเพื่อชนะการประมูลแต่ไม่จ่าย รายชื่อดังกล่าวจะถูกเปิดเผยต่อสาธารณะบนเว็บไซต์ของเขตต่างๆ และกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

"กลุ่มคนที่ยอมจ่ายเงินจำนวนมหาศาลแต่กลับละทิ้งเงินมัดจำ มองว่าเรื่องนี้เป็นเรื่องตลก"

ทนายความ Pham Thanh Tuan ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งพูดคุยกับ ผู้สื่อข่าว Dan Tri เผยว่า การประมูลที่ดินเมื่อเร็ว ๆ นี้ดึงดูดผู้เข้าร่วมได้เป็นจำนวนมาก มีเหตุผล 2 ประการ

ประการแรก ก่อนหน้านี้ การจัดหาที่ดินแบ่งย่อยมาจากบริษัทพัฒนาโครงการ และที่ดินที่รัฐประมูลมักจะเป็นศูนย์พัฒนากองทุนที่ดินและองค์กรต่างๆ อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ โดยห้ามบริษัทอสังหาริมทรัพย์แบ่งย่อยที่ดินในเขตเมืองพิเศษประเภทที่ 1, 2 และ 3

ดังนั้นอุปทานที่ดินจึงลดลง ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านสามารถหาซื้อได้เฉพาะการประมูลที่ดินที่จัดโดยรัฐเท่านั้น ที่ดินประเภทนี้มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนและปลอดภัย จึงเป็นที่นิยมของใครหลายคน

ประการที่สองคือประเด็นเรื่องราคาเริ่มต้น ในปี 2560 ราคาเริ่มต้นถูกกำหนดโดยใช้วิธีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง องค์กรที่ปรึกษาการประเมินราคาที่ดินจะกำหนดค่าสัมประสิทธิ์ จากนั้นส่งไปยังสภาการประเมินราคาที่ดินในพื้นที่และคณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัดเพื่ออนุมัติ ดังนั้น ราคาเริ่มต้นในเวลานั้นจึงใกล้เคียงกับราคาตลาด ซึ่งหมายความว่าเงินมัดจำ (20% ของราคาเริ่มต้น) ของผู้เข้าร่วมก็สูงเช่นกัน

ทนายความ Pham Thanh Tuan – ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (ภาพถ่าย: NVCC)

อย่างไรก็ตาม พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ปีนี้ กำหนดให้การกำหนดราคาเริ่มต้นต้องดำเนินการโดยคณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอเอง โดยไม่ต้องว่าจ้างบริษัทประเมินราคาอีกต่อไป

วิธีการคำนวณราคาเริ่มต้นในปัจจุบันคือใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินรายปีแทนวิธีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาเดิมคูณด้วยรายการราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนของจังหวัดหรือเมืองที่บริหารส่วนกลางกำหนด วิธีนี้ทำให้ราคาเริ่มต้นและเงินมัดจำต่ำ

ราคาเริ่มต้นที่ต่ำทำให้หลายคนเข้าร่วมโดยมีแนวคิดว่า "ถ้ามันได้ผล มันก็ได้ผล ถ้าไม่ได้ก็ลืมมันไป" นอกจากนี้อัตราดอกเบี้ยธนาคารในปัจจุบันค่อนข้างต่ำ ผู้คนไม่มีช่องทางการลงทุนมากนัก ดังนั้นคนส่วนใหญ่ยังคงมีแนวคิดที่จะลงทุนในที่ดินเพื่อสร้างกำไร

นางสาว Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IRE) กล่าวถึงประเด็นนี้ว่า การประมูลที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้มีผู้เข้าร่วมหลายพันคน ในขณะที่จำนวนแปลงที่ดินมีจำกัด ซึ่งแสดงให้เห็นอย่างชัดเจนถึงปัญหาด้านอุปทานและอุปสงค์ที่ไม่สมดุลกันในขณะที่ความต้องการในการลงทุนและที่อยู่อาศัยสูงมาก

อย่างไรก็ตาม ตามความเห็นของเธอ ราคาที่ชนะการประมูลนั้นสูงกว่าค่าเฉลี่ยมาก ซึ่งเป็นเรื่องยากสำหรับทั้งความต้องการด้านการลงทุนและที่อยู่อาศัยที่จะยอมรับ นอกจากนี้ ในการประมูลโดยตรงยังมีผู้คนเสนอราคาที่สูงกว่า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงสัญญาณของการเก็งกำไรและราคาที่พุ่งสูงขึ้นที่นี่

“อัตราการยกเลิกมัดจำในปัจจุบันสูงและล็อตที่ชำระเต็มจำนวนล้วนมีราคาปานกลาง ซึ่งหมายความว่าล็อตราคาสูงที่ถูกยกเลิกมัดจำนั้นแสดงให้เห็นถึงสัญญาณของการเก็งกำไร” นางสาวเมียนกล่าว

นาย Pham Thanh Tuan กล่าวถึงประเด็นที่ว่ามีการเก็งกำไรและปั่นราคาสินค้าหรือไม่ โดยระบุว่ากฎหมายปัจจุบันไม่มีข้อกำหนดใดๆ ที่จะกำหนด อธิบาย และลงโทษภาวะเงินเฟ้อของภาคอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การจัดการจึงยังอยู่ที่ระดับแพ่งเท่านั้น โดยผู้ชนะการประมูลที่ไม่ชำระเงินเต็มจำนวนจะสูญเสียเงินมัดจำ

“กฎหมายไม่ได้มีการกำหนดบทลงโทษสำหรับพฤติกรรมเก็งกำไรและการขึ้นราคาที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เราควบคุมพฤติกรรมเก็งกำไรและการขึ้นราคาบางประเภทเท่านั้น เช่น การฉ้อโกง การหลอกลวง และการฉ้อโกงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปลอมแปลงเอกสาร การจงใจปลอมแปลงข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์... ดังนั้น จึงยังไม่สามารถระบุได้ว่าอะไรคือภาวะขึ้นราคาหรือการปั่นราคา ดังนั้นจึงไม่มีฐานทางกฎหมายในการจัดการกับพฤติกรรมที่คล้ายกับภาวะขึ้นราคา” นายตวนกล่าว

ตามที่เขากล่าวไว้ การระบุพฤติกรรมของการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์และอัตราเงินเฟ้อเป็นเรื่องยากมาก แต่การจัดการกับมันยากยิ่งกว่า เพราะแม้ว่าจะระบุพฤติกรรมของอัตราเงินเฟ้อได้ แต่ค่าปรับหากมีการใช้ก็ไม่คุ้มกับผลกำไรที่ได้รับ

การจัดการกับผู้ที่จ่ายเงินราคาสูงแต่ละทิ้งเงินมัดจำภายใต้กฎหมายอาญาขึ้นอยู่กับกระบวนการสอบสวนเพื่อค้นหาการสมรู้ร่วมคิดระหว่างผู้ประมูลและบริษัทจัดการการประมูล หากองค์กรจัดการการประมูลค้นพบการสมรู้ร่วมคิด เราต้องรอผลจากหน่วยงานสอบสวน

นายตวน กล่าวว่า บุคคลและกลุ่มบุคคลบางกลุ่มยอมจ่ายเงินในราคาสูงมากแต่ไม่วางมัดจำเพราะคิดว่าเป็นเรื่องตลก ผลที่ตามมาคือทำให้ข้อมูลตลาดอสังหาฯ สับสน และในขณะเดียวกันก็ทำให้ผู้คนเกิดความคิดว่าราคาอสังหาฯ กำลังพุ่งสูงขึ้น และทุกคนก็เก็งกำไรจากที่ดินที่นำมาประมูล ซึ่งปัจจุบันกระแสของ “อาชีพประมูล” ก็ปรากฏขึ้นแล้ว

นอกจากนี้กระบวนการจัดซื้อที่ดินของรัฐและรัฐวิสาหกิจเพื่อดำเนินโครงการต่างๆ จะประสบปัญหา เนื่องจากผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินจะถูกจัดซื้อที่ดินจะต้องเปรียบเทียบราคาที่ดินที่ชดเชยให้กับราคาที่ดินที่ประมูลขาย

การประมูลที่ดิน 68 แปลง ในThanh Oai ล่าสุด (ภาพ: Duong Tam)

ในการจัดประมูลที่ดิน รัฐมีเป้าหมาย 2 ประการ คือ สร้างที่อยู่อาศัยให้ประชาชน และสร้างรายได้เข้างบประมาณ การประมูลที่มีราคาสูงแต่ไม่มีการวางเงินมัดจำ ถือเป็นการฝ่าฝืนเป้าหมายทั้ง 2 ประการนี้

มีความคิดเห็นบางส่วนระบุว่า ผู้เข้าร่วมที่สละเงินมัดจำงบประมาณจะได้รับเงินมัดจำจากผู้เข้าร่วมมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ที่ดินที่ถูกริบจะต้องถูกประมูลขายอีกครั้ง ซึ่งจะทำให้งบประมาณของรัฐต้องสูญเสียมากขึ้น

เมื่อพูดถึงผลที่ตามมาของการประมูลราคาสูงแต่มีการยกเลิกเงินมัดจำ นางสาว Pham Thi Mien แสดงความคิดเห็นว่าราคาตลาดของที่ดินในพื้นที่ประมูลจะถูกยึดไว้สูง แม้ว่าจะมีสถานการณ์การยกเลิกเงินมัดจำเกิดขึ้น ผู้คนจะจดจำราคาที่ชนะการประมูลสูงเท่านั้นและใช้เป็นข้อมูลอ้างอิงในการขายที่ดิน “ผลที่ตามมาจะยิ่งใหญ่มากหากที่ดินในพื้นที่ประมูลถูกดันขึ้นและยึดไว้สูงเกินควร ซึ่งจะทำให้ผู้ที่มีความต้องการอย่างแท้จริงไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินและที่อยู่อาศัยได้” เธอกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญ: หากไม่มีการลงโทษที่ชัดเจน การละทิ้งการฝากเงินจะเกิดขึ้นซ้ำอีก

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า สถานการณ์การประมูลที่สูงและการสูญเสียเงินมัดจำในภายหลังจะเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงระยะเวลาเปลี่ยนผ่าน นั่นคือ การเปลี่ยนผ่านจากกฎหมายที่ดินปี 2556 ไปเป็นกฎหมายที่ดินปี 2567 ในขณะที่รายการราคาที่ดินแบบเก่าที่ออกไว้ก่อนหน้านี้ยังคงถูกใช้งานโดยท้องถิ่นอยู่

“ทุกคนบอกว่าการเสนอราคาสูงแล้วยกเลิกเงินมัดจำเป็นการกระทำที่ทำให้เกิดการปั่นราคา อย่างไรก็ตาม เพื่อกำหนดกฎหมายนี้ ต้องมีการกำหนดกฎหมายให้ชัดเจน เมื่อไม่มีการควบคุม ก็ไม่มีการลงโทษ”

อย่างไรก็ตาม แม้จะมีกลไกการลงโทษ แต่การป้องกันการเก็งกำไรและการขึ้นราคายังคงเป็นเรื่องยาก ตัวอย่างเช่น ในภาคส่วนหลักทรัพย์ มีกฎระเบียบเกี่ยวกับการจัดการตลาด แต่การละเมิดยังคงเกิดขึ้น ปัญหาคือ ประโยชน์และโทษยังไม่มีอยู่ในปัจจุบัน และจะปฏิบัติตามได้ยาก เห็นได้ชัดว่ากฎหมายปัจจุบันยังขาดตกบกพร่อง” เขากล่าว

ส่วนกรณีกรุงฮานอยเปิดเผยข้อมูลของผู้ที่ประมูลสูงแต่ถอนเงินมัดจำต่อสาธารณะ นายตวน กล่าวว่า เป็นเพียงการให้ข้อมูลเท่านั้น และจะไม่ส่งผลกระทบใดๆ ต่อผู้ที่ถอนเงินมัดจำ เนื่องจากผู้ประมูลยังไม่ถูกห้ามไม่ให้เข้าร่วมประมูลหรือกระทบต่อผลประโยชน์ของผู้ประมูล

ตามที่เขากล่าว กฎหมายการประมูลทรัพย์สินที่แก้ไขเพิ่มเติมได้เพิ่มบทลงโทษสำหรับการจัดการกับการละเมิดต่อผู้เข้าร่วมการประมูลในมาตรา 70 ดังนั้น ในกรณีของการจัดสรรที่ดินหรือให้เช่าเพื่อดำเนินโครงการลงทุนหรือสิทธิในการแสวงหาประโยชน์จากแร่ ผู้ชนะการประมูลที่ละทิ้งเงินมัดจำ ทำให้ผลการประมูลถูกยกเลิก จะไม่ได้รับอนุญาตให้เข้าร่วมการประมูลเป็นเวลา 6 เดือนถึง 5 ปี

อย่างไรก็ตาม บทบัญญัตินี้ใช้ได้เฉพาะกรณีที่ผู้ดำเนินการประมูลดำเนินโครงการลงทุนหรือสิทธิในการขุดแร่เท่านั้น กฎหมายการประมูลทรัพย์สินฉบับแก้ไขจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2025

การค้นหาและระบุประเด็นที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นจะไม่ได้ผล เพื่อป้องกันการเก็งกำไร จำเป็นต้องมีเครื่องมือภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่อิงตามปริมาณหรือระยะเวลาในการโอน เช่น อสังหาริมทรัพย์ที่โอนภายใน 1 เดือนจะมีอัตราภาษีแตกต่างจากอสังหาริมทรัพย์ที่ขายไปแล้ว 5 ปี นอกจากนี้ ยังสามารถเก็บภาษีตามปริมาณและพื้นที่เมื่อเทียบกับความต้องการใช้เฉลี่ยของแต่ละคนได้อีกด้วย

นางสาวเมียน เผยแนวทางแก้ไขเพื่อป้องกันการเก็งกำไร กล่าวว่า ปัจจุบันมีกฎเกณฑ์ชัดเจนว่า หากราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นผิดปกติถึง 20% ภายใน 3 เดือน หรือตลาดมีความผันผวนอื่นๆ ที่กระทบต่อเสถียรภาพ ทางเศรษฐกิจ และสังคม รัฐบาลจะเข้ามาแทรกแซงควบคุม

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้รับมือกับการเพิ่มขึ้นผิดปกติของราคาอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องสร้างระบบฐานข้อมูลและอัปเดตเป็นประจำ เพื่อให้รัฐสามารถดำเนินมาตรการการแทรกแซงได้ทันท่วงที

พร้อมกันนี้ เธอกล่าวว่า จำเป็นต้องใช้เครื่องมือทางภาษีและการแทรกแซงนโยบายสินเชื่อ โดยเฉพาะกรณีที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากแต่ไม่ได้นำไปใช้แต่ปล่อยทิ้งร้าง จะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้น อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อและขายในช่วงเวลาสั้นๆ จะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้น ยิ่งระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์นานขึ้น ภาษีก็จะยิ่งถูกลง

ส่วนนโยบายสินเชื่อ นางสาวเมียน กล่าวว่า หากตลาดแสดงสัญญาณไม่มั่นคง ระดับสินเชื่อจะลดลง

ตัวอย่างเช่น โดยปกติแล้ว เงินทุนที่ใช้จะอยู่ที่ 30% ส่วนที่เหลืออีก 70% จะเป็นเงินกู้จากธนาคาร แต่หากตลาดผันผวนอย่างไม่สามารถคาดเดาได้ ระดับสินเชื่อจะลดลงเหลือประมาณ 40-50% เงินทุนที่เหลือจะเป็นเงินทุนของผู้ซื้อ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นอาจถูกนำมาใช้ อย่างไรก็ตาม เธอตั้งข้อสังเกตว่ามาตรการนี้ควรนำไปใช้กับผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่สองหรือมากกว่านั้นเท่านั้น สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกเพื่ออยู่อาศัย ควรมีนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษมากขึ้น

นอกจากนี้ เพื่อป้องกันสถานการณ์ที่มีการเสนอราคาสูงแต่ละทิ้งการวางเงินมัดจำ คุณเมียน กล่าวว่า ควรมีมาตรการประเมินระดับชื่อเสียง โดยผู้ที่ชนะการประมูลแต่ละทิ้งการวางเงินมัดจำ จะถูกแบนจากการเข้าร่วมเป็นระยะเวลาหนึ่ง

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm