ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งยังคงประสบปัญหาในการเข้าถึงเงินทุนจากธนาคาร

การเข้าถึงแหล่งเงินทุนสินเชื่อเป็นเรื่องยากเนื่องจากมีความเสี่ยงมากมาย

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดมีสัญญาณเชิงบวกมากมายที่บ่งชี้ว่าธุรกรรมต่างๆ กำลังกลับมาคึกคักอีกครั้ง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางแห่งที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่ง สามารถผ่านพ้นช่วงชะงักงันที่ผ่านมาได้ ก็เริ่มดำเนินโครงการต่างๆ เพื่อนำสินค้าออกสู่ตลาดสำเร็จแล้ว

อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวไม่ได้แข็งแกร่งนัก เนื่องจากธุรกิจอื่นๆ จำนวนมากยังคง "จมดิ่ง" ลงเรื่อยๆ เมื่อต้องรักษาโครงการไว้โดยไม่สามารถจัดหาเงินทุนเพื่อดำเนินการต่อไปเพื่อชำระหนี้ได้ ธุรกิจเหล่านี้กำลังติดขัดกับปัญหาทางกฎหมาย ประสบปัญหาในการปฏิบัติตามเงื่อนไขของธนาคาร หรือไม่สามารถกู้ยืมเงินทุนต่อไปได้เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยไม่น่าดึงดูดนัก ในขณะที่ยังคงต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยจากอัตราดอกเบี้ยเดิม

แม้แต่ธุรกิจบางแห่งก็ยังไม่ผ่านเกณฑ์การพิจารณาใบสมัคร เนื่องจากสภาพธุรกิจอยู่ในภาวะเสี่ยง จึงมีความเสี่ยงสูงในการให้สินเชื่อ

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งยังคงประสบปัญหาในการเข้าถึงเงินทุนจากธนาคาร ภาพที่ 1 — ธุรกิจจำนวนมากประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อเนื่องจากความเสี่ยงต่างๆ มากมายที่เกี่ยวข้อง

ในขณะเดียวกัน กระแสเงินทุนอื่นๆ ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มักใช้ เช่น เงินฝากลูกค้าและพันธบัตร ก็กำลังเผชิญกับปัญหามากมายเช่นกัน ความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่ลดลงอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา ทำให้โครงการบ้านจัดสรรในอนาคตดูเหมือนจะไม่น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อ หลายคนถึงกับพยายามรอซื้อบ้านที่มีใบรับรอง แม้ว่าจะต้องจ่ายเงินมากขึ้น แต่ก็ลดความเสี่ยงบางประการที่อาจเกิดขึ้นได้

สำหรับตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชน ความเชื่อมั่นในตลาดนี้ก็ไม่ค่อยดีนักเช่นกัน หลังจากผ่านช่วงที่ยากลำบากมา มูลค่าการออกตราสารหนี้รายบุคคลลดลงอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2565 และเพิ่งปรับตัวดีขึ้นนับตั้งแต่เดือนมีนาคมปีนี้ อันเนื่องมาจากพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 08/ND-CP และมาตรการบางอย่างของธนาคารกลาง

โดยอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าการออกพันธบัตรภาคเอกชนรวมเป็นอันดับสองในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2566 อยู่ที่ 26,055 พันล้านดอง (คิดเป็น 33%) ธุรกิจหลายแห่งประสบความสำเร็จในการเจรจากับผู้ถือหุ้นกู้เพื่อขยายระยะเวลาการชำระหนี้

อย่างไรก็ตาม แม้จะมีสัญญาณการฟื้นตัว แต่แรงกดดันเรื่องอายุหนี้ก็ยังคงสร้างภาระหนักให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง การขยายระยะเวลาชำระหนี้เป็นเพียงมาตรการระยะสั้น ช่วยให้ธุรกิจต่างๆ มี "เวลาหายใจ" เพื่อสร้างความมั่นคงในการดำเนินธุรกิจ เพื่อปรับโครงสร้างหนี้ให้ค่อยๆ ฟื้นตัว

ตลาดหลักทรัพย์ ฮานอย รายงานว่า เดือนกันยายนยังเป็นช่วงเวลาสำคัญสำหรับการครบกำหนดชำระพันธบัตรในปี 2566 โดยมีพันธบัตรมูลค่าประมาณ 41,000 พันล้านดอง ตามข้อมูลของตลาดหลักทรัพย์ฮานอย (HNX) รายชื่อธุรกิจที่ชำระล่าช้ายังคงเพิ่มขึ้นทุกวัน ณ วันที่ 24 สิงหาคม มีธุรกิจประมาณ 67 รายที่อยู่ในรายชื่อภาระผูกพันในการชำระดอกเบี้ยหรือเงินต้นของพันธบัตรบริษัทล่าช้า

ธุรกิจจำนวนมากต้องเผชิญกับความเสี่ยงในการถูกยุบ

จากการสำรวจล่าสุดของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) พบว่า หากสถานการณ์ตลาดยังคงยากลำบากเช่นปัจจุบัน ธุรกิจเพียง 25% เท่านั้นที่จะอยู่รอดได้จนถึงสิ้นไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 หากสถานการณ์ยังคงยากลำบากจนถึงสิ้นปี 2566 จำนวนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเผชิญกับการล้มละลายจะเพิ่มสูงขึ้น

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการค้าอสังหาริมทรัพย์มากถึง 20% กำลังเผชิญกับความเสี่ยงที่จะถูกยุบหรือล้มละลาย ขณะที่ 40% กำลังดิ้นรนเพื่อความอยู่รอด โดยดำเนินงานโดยมีพนักงานหลักเพียงไม่กี่คน ส่วนที่เหลือสามารถอยู่รอดได้ แต่ความยืดหยุ่นยังไม่สูงนัก

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งยังคงประสบปัญหาในการเข้าถึงเงินทุนจากธนาคาร ภาพที่ 2 — ชั้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งยังคงอยู่ในระยะ "ใกล้ตาย"

การสำรวจนี้ยังแสดงให้เห็นว่าธุรกิจที่เข้าร่วมการสำรวจมากถึง 43% ระบุว่ากลไกและนโยบายใหม่ที่ออกตั้งแต่ต้นปี 2566 มีผลกระทบเชิงบวกอย่างมากต่ออุปทานอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน ธุรกิจมากถึง 57% ประเมินว่ากลไกและนโยบายเหล่านี้มีผลกระทบในระดับปกติ

สำหรับความเชื่อมั่นของนักลงทุน ข้อมูลการสำรวจแสดงให้เห็นว่ามีเพียง 21% ของธุรกิจที่สำรวจประเมินว่ากลไกและนโยบายใหม่ที่ออกตั้งแต่ต้นปี 2566 ส่งผลเชิงบวกอย่างมากต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน ส่วนธุรกิจที่เหลือทั้งหมดระบุว่าหลังจากการสังเกตการณ์และติดตามมาระยะหนึ่งแล้ว ยังไม่พบว่ามีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนและเป็นรูปธรรมในตลาด ดังนั้น หลังจากที่สภาพจิตใจเริ่มกลับมาเป็นปกติแล้ว นักลงทุนยังคงมีความระมัดระวังอย่างยิ่งก่อนตัดสินใจ

ในส่วนของการเข้าถึงเงินทุน ธุรกิจกว่า 70% ระบุว่ากลไกและนโยบายเพื่อแก้ไขปัญหาแหล่งเงินทุนไม่ได้ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอย่างแท้จริง ขณะเดียวกัน ธุรกิจอีก 30% ที่เหลือระบุว่านโยบายเหล่านี้ส่งผลดีต่อกลุ่มที่ต้องการแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการออกพันธบัตร

ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นว่า แม้ว่าในอดีตจะมีกลไกและนโยบายต่างๆ มากมายในการขจัดปัญหาต่างๆ สำหรับตลาดและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่เนื่องจากปัญหาเชิงรูปธรรมและเชิงอัตวิสัยที่เกี่ยวข้องกับแหล่งทุน อัตราส่วนทางการเงิน และปัจจัยทางการตลาด ทำให้ธุรกิจจำนวนมากตกอยู่ในสถานการณ์ที่ "กำลังจะตาย"

หลายฝ่ายมองว่า การที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะดูดซับเงินทุนได้ง่าย จำเป็นต้องแก้ไขปัญหาตลาดให้หมดสิ้น นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องใช้ประโยชน์จากการดึงดูดเงินทุนผ่านหลากหลายช่องทาง แทนที่จะมุ่งเน้นไปที่ช่องทางเดิมๆ เช่น พันธบัตร สินเชื่อ และการระดมเงินทุนจากลูกค้า

แหล่งที่มา