ระบุจุดบกพร่อง

ในพื้นที่อย่างเมืองฮอยอัน ที่ดินมักผันผวนและคึกคักอยู่เสมอ การซื้อขายที่ดินเพียงแค่ต้องหยุดชะงักชั่วคราวก็สามารถสร้างผลกระทบมหาศาลได้ ภาพประกอบ: QT

ประเด็นที่ยังคงค้างอยู่

ในการอภิปรายเรื่อง “กฎหมายที่ดิน 2567 และประเด็นเชิงปฏิบัติในเมืองฮอยอัน” ที่จัดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ ผู้แทนได้ชี้ให้เห็นปัญหาค้างคาหลายประการที่ทำให้ประชาชนในพื้นที่ประสบความยากลำบากในการใช้สิทธิอันชอบธรรมที่เกี่ยวข้องกับภาคที่ดินในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

เช่น กำหนดเวลาการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงสิทธิการใช้ที่ดิน สถานะการรับรองที่ดินอยู่อาศัย การวัด การออกเอกสารสิทธิ์ การวัดแปลงที่ดิน การอัพเดททะเบียนจำนอง...

ทนายความ Le Thi Thanh Van - สำนักงานทนายความ Le Van แจ้งว่า การวัดและการตัดทอนข้อมูลด้วยเหตุผลเชิงวัตถุและเชิงอัตนัยหลายประการไม่ได้รับประกันระยะเวลา ระยะเวลานานเกินไป แม้แต่ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (LC) ก็ไม่สามารถวัดและตัดทอนข้อมูลได้ ดังนั้นจึงไม่สามารถออกใบรับรองทดแทนได้ และไม่สามารถใช้สิทธิของเจ้าของและผู้ใช้ได้

เมื่อเร็ว ๆ นี้มีการสัมมนาเรื่องกฎหมายที่ดินปี 2024 และประเด็นเชิงปฏิบัติที่เมืองฮอยอัน ภาพ: QT

หรืออย่างการจดทะเบียนที่ดินเพื่ออยู่อาศัยตามคำสั่ง นายกรัฐมนตรี ที่ 299/2523 ในปัจจุบันมีกรณีที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่ได้รับการรับรองเป็นจำนวนมาก ทั้งๆ ที่มีการใช้ประโยชน์ที่ดินดังกล่าวอย่างมั่นคงก่อนปี 2523 และได้บันทึกบัญชีไว้ในบัญชีรายชื่อแล้ว

เนื่องจากสมุดบัญชีแสดงรายการทรัพย์สินไม่ถือเป็นสมุดทะเบียนหรือสมุดทะเบียนที่ดินจึงไม่มีพื้นฐานทางกฎหมาย ทำให้เกิดความขัดข้องและมีการร้องเรียนไปยังหน่วยงานของรัฐเป็นจำนวนมาก...

นอกจากนี้ การออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินโดยคณะกรรมการประชาชนนครฮอยอันสำหรับกรณีเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินก็ล่าช้า เนื่องจากทางการจังหวัดยังไม่ได้ออกใบอนุญาตให้

นายเหงียน มินห์ ลี รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครฮอยอัน กล่าวว่า เนื่องมาจากปัจจัยทางประวัติศาสตร์เกี่ยวกับที่ดิน ในอดีตจึงใช้วิธีการวัดที่แตกต่างกัน แต่ปัจจุบัน การใช้ระบบพิกัด พื้นที่ ขอบเขต และปัจจัยอื่นๆ ของแปลงที่ดินย่อมมีการผันผวนอย่างแน่นอน

คณะกรรมการประชาชนนครฮอยอันเสนอให้จังหวัดพิจารณาสมุดบัญชีรายการที่ดินและแผ่นแผนที่ที่จัดทำขึ้นหลังวันที่ 18 ธันวาคม พ.ศ. 2523 เป็นหนึ่งในเอกสารที่ถูกต้องเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินในร่างระเบียบว่าด้วยการชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานเมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดินในจังหวัด กวางนาม

หากถือว่าเป็นเอกสารที่ถูกต้องตามกฎหมาย จะสามารถแก้ไขปัญหาได้ 2 ประการ คือ แก้ไขกรณีที่ผ่านมาที่ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินโดยมีเนื้อหาไม่ถูกต้อง และกรณีที่ยังไม่ได้ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินก็จะสามารถออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินได้

กังวลเกี่ยวกับปัจจัย K

เอกสารเลขที่ 6612 ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด กำหนดให้ระงับการดำเนินการบันทึกเกี่ยวกับการดำเนินการตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินเป็นการชั่วคราวสำหรับกรณีในพื้นที่ที่มีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) มากกว่า 1 ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567 (หรือจนกว่าจะมีคำสั่งเป็นอย่างอื่นจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัด) ประเด็นนี้สร้างความกังวลให้กับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะในเขตเมือง

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพิ่งออกกฎกระทรวงระงับการชำระเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินการตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินเป็นการชั่วคราวสำหรับกรณีในพื้นที่ที่มีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) มากกว่า 1 ภาพประกอบ: QT

คุณเหงียน มินห์ ลี กล่าวว่า ในพื้นที่อย่างเมืองฮอยอัน ที่ดินมีความผันผวนและคึกคักอยู่เสมอ การซื้อขายที่ดินเพียงแค่หยุดชั่วคราวชั่วคราวก็สามารถสร้างผลกระทบอย่างใหญ่หลวงได้

ล่าสุดได้เกิดกรณีโอนที่ดินจากคนหนึ่งไปสู่อีกคนหนึ่งแต่ไม่สามารถทำได้ต้องหยุดชะงักตามนโยบายทั่วไปของจังหวัดจนกว่าจะมีการปรับราคาที่ดินใหม่และบังคับใช้

นายเหงียน วัน ไห หัวหน้าสำนักงาน Notarial ประจำฮอยอัน รองประธานสมาคม Notarial จังหวัดกวางนาม กล่าวว่า เอกสารดังกล่าวได้ถูกออกแล้วแต่หน่วยงาน Notarial ไม่ทราบเรื่องนี้ ส่งผลให้มีเอกสารบางฉบับที่ได้รับการรับรองและนำส่งให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อ แต่การคำนวณภาษีถูกหยุดลงและเอกสารถูกส่งคืน ส่งผลกระทบต่อสิทธิของประชาชนอย่างร้ายแรง

นายไห่กล่าวเสริมว่า สำหรับพื้นที่สำคัญ เช่น เมืองฮอยอัน หรือเมืองทามกี เส้นทางมากกว่าร้อยละ 50 มีการปรับค่าสัมประสิทธิ์มากกว่า 1

ขณะเดียวกันเส้นทางเหล่านี้มีสภาพคล่องสูง ส่งผลให้จำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ลดลง ไม่เพียงแต่กระทบต่อธุรกรรมทางแพ่งเท่านั้น แต่ยังกระทบต่อรายได้งบประมาณแผ่นดินอีกด้วย

ตามที่ทนายความ Le Thi Thanh Van ระบุว่า สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ลงนามไว้ก่อนหน้านี้ หากสัญญาโอนกรรมสิทธิ์และโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้รับการรับรองระหว่างช่วงที่ถูกระงับการดำเนินการ อาจมีความเสี่ยงที่จะเกิดข้อพิพาททางกฎหมายระหว่างประชาชน ส่งผลให้ความสัมพันธ์ทางแพ่งมีความซับซ้อน

ดังนั้นหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะต้องออกบัญชีราคาที่ดินที่ใกล้เคียงความเป็นจริงโดยเร็วเพื่อใช้เป็นพื้นฐานให้การทำธุรกรรมทางแพ่งดำเนินไปได้อย่างราบรื่นและรับรองสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของประชาชน

ที่มา: https://baoquangnam.vn/quan-ly-dat-dai-tai-hoi-an-nhan-dien-nhung-bat-cap-3142189.html