บ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพง แต่ทำไมยังหายาก?

การขาดแคลนอุปทาน ต้นทุนการก่อสร้างและวัสดุที่เพิ่มขึ้น กองทุนที่อยู่อาศัยทางสังคมไม่เพียงพอ โครงการต่างๆ มากมายเผชิญกับปัญหาทางกฎหมาย และตลาดที่อยู่อาศัยที่มีการเงินมากขึ้นเรื่อยๆ ล้วนเป็นสาเหตุที่ทำให้ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงขาดแคลน

เมื่อเทียบกับการลงทุนในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด การลงทุนในกลุ่มไฮเอนด์ ลักชัวรี และซูเปอร์ลักชัวรี จะสร้างผลกำไรให้กับนักลงทุนได้มากกว่า - ภาพ: NAM TRAN

ตลาดเต็มไปด้วยอพาร์ทเมนท์หรูระดับไฮเอนด์

ข้อมูลจากบริษัทวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งแสดงให้เห็นว่าในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ ตลาด ฮานอย และโฮจิมินห์มีแนวโน้มที่จะมีอุปทานเพิ่มขึ้น แต่อุปทานใหม่ส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มระดับกลาง ระดับไฮเอนด์ หรูหรา และซูเปอร์ลักชัวรี

ตลาดมีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงที่สามารถตอบสนองความต้องการซื้อบ้านของคนส่วนใหญ่ได้น้อยมาก

รายงานการตลาดของ Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ในฮานอยในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 70 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} ในขณะที่ในพื้นที่นครโฮจิมินห์เดิมอยู่ที่ประมาณ 63 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} ในขณะที่พื้นที่นครโฮจิมินห์ใหม่อยู่ที่ประมาณ 56 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร}

โดยราคาขายห้องชุดในบางโครงการในย่านนครโฮจิมินห์ เช่น Citi Grand อยู่ที่ 60-70 ล้านดอง/ ^ตรม. , The Privé อยู่ที่ 100-110 ล้านดอง/ ^ตรม. , Eaton Park อยู่ที่ 150-160 ล้านดอง/ ^ตรม. , Happy One Sora อยู่ที่ 50-55 ล้านดอง/ ^ตรม .

ในฮานอย ราคาอพาร์ตเมนต์ในบางเขตใจกลางเมืองในไตรมาสที่ 2 พุ่งสูงขึ้นเมื่อเทียบกับต้นปี 2566 โดยราคาอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่บาดิ่ญอยู่ที่ประมาณ 112 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} เพิ่มขึ้น 58%, ไตโฮอยู่ที่ประมาณ 97 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} เพิ่มขึ้น 78%, ด่งดาอยู่ที่ประมาณ 80 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} เพิ่มขึ้น 91%, บั๊กตูเลียมอยู่ที่ประมาณ 76 ล้านดองต่อ ^{ตาราง} เมตร เพิ่มขึ้น 85% และถั่นซวนอยู่ที่ประมาณ 79 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} เพิ่มขึ้น 85%

อุปทานใหม่ในบางโครงการในฮานอยบันทึกอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ หรูหรา และซูเปอร์ลักชัวรีทั้งหมด ซึ่ง Noble Crystal ราคา 180 - 210 ล้านดอง/ ^ตร.ม. , Sun Feliza Suites ราคา 160 - 180 ล้านดอง/ ^ตร.ม. , Imperia Signature Co. Loa ราคา 90 - 100 ล้านดอง/ ^ตร.ม. , Masteri Grand Avenue ราคา 95 - 120 ล้านดอง/ ^ตร.ม.

จากข้อมูลของ Savills Vietnam พบว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ในสองเมืองใหญ่ที่สุดของประเทศไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่แท้จริงได้ในช่วงที่ผ่านมา ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ดำเนินมาเป็นเวลา 5 ปีแล้ว ทางนครโฮจิมินห์ตั้งเป้าหมายที่จะพัฒนาบ้านประมาณ 235,000 หลังในช่วงปี พ.ศ. 2564-2568 แต่กลับทำได้เพียง 24% หรือประมาณ 179,000 ยูนิตเท่านั้น

ในกรุงฮานอย ในช่วงปี พ.ศ. 2564-2568 อุปทานอพาร์ตเมนต์ยังไม่เพียงพอต่อความต้องการที่แท้จริง มีครัวเรือนเกิดใหม่ประมาณ 151,000 ครัวเรือน แต่เมืองสามารถจัดหาอพาร์ตเมนต์และบ้านพักอาศัยแนวราบได้เพียงประมาณ 102,000 หลังเท่านั้น ส่งผลให้มีอพาร์ตเมนต์ขาดแคลนประมาณ 49,000 ยูนิต

แนวทางแก้ไขเพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีอะไรบ้าง?

ดร. ดวน วัน บิญ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ความท้าทายสำคัญหลายประการกำลังเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด ประการแรกคือการขาดแคลนอุปทานอย่างรุนแรง เนื่องจากโครงการที่อยู่อาศัยดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายล่าช้า และงบประมาณที่จำกัด ก่อให้เกิดวิกฤตอุปสงค์และอุปทานที่ยืดเยื้อ

ต้นทุนแรงงานก่อสร้างเพิ่มขึ้น 15% ราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้น 15% ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น มาตรฐาน กฎเกณฑ์ การวางแผน และข้อบังคับที่เข้มงวดทำให้ต้นทุนโครงการเพิ่มขึ้น 40-50%

คุณบิญ กล่าวว่าความท้าทายอีกประการหนึ่งคือ ตลาดที่อยู่อาศัยมีการลงทุนทางการเงินเพิ่มมากขึ้น โดยมีกองทุนเพื่อการลงทุนอย่างเช่น REITs เข้ามามีส่วนร่วม กองทุนเหล่านี้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจำนวนมาก ทำให้ค่าเช่าสูงขึ้น และโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมก็ค่อยๆ ลดลง นอกจากนี้ กองทุนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในปัจจุบันยังมีจำนวนไม่เพียงพอและขาดความยั่งยืน สำหรับคู่สามีภรรยาที่มีรายได้ปานกลาง การเข้าถึงอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงกำลังกลายเป็นเรื่องยากขึ้นเรื่อยๆ

เพื่อเพิ่มจำนวนที่อยู่อาศัยราคาประหยัด คุณตง ถิ ฮันห์ ผู้อำนวยการกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า กระทรวงก่อสร้าง ได้แนะนำให้รัฐบาลเสนอญัตติที่ 201 ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติว่าด้วยการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ซึ่งเป็นรากฐานทางกฎหมายที่สำคัญสำหรับการดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ซึ่งรวมถึงการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ โดยมีเป้าหมายเพื่อมุ่งเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่า ช่วยเหลือผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแต่ไม่มีที่อยู่อาศัยที่มั่นคง

คุณฮาญห์ยังยอมรับอย่างตรงไปตรงมาว่าการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยสังคมให้เช่าต้องใช้เวลาในการสร้างอุปทานให้เพียงพอต่อความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยในปัจจุบัน ดังนั้น โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดจึงเป็นกลุ่มที่ต้องได้รับความสนใจและการพัฒนาควบคู่กันไปในบริบทปัจจุบัน

ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกือง สมาชิกคณะกรรมการเศรษฐกิจและการเงินของรัฐสภา ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า จำเป็นต้องเน้นย้ำและชี้แจงเกณฑ์สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในสองมุมมอง มุมมองแรกคือการตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยและการบริโภคของประชาชน และอีกมุมมองหนึ่งคือการตอบสนองความสามารถในการชำระเงินที่แท้จริงของผู้ซื้อ

เพื่อชี้แจงเหตุผลว่าทำไมเวียดนามจึงขาดแคลนที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพง และเพื่อแนะนำแนวทางแก้ไขการพัฒนาต่อรัฐบาลในปีต่อๆ ไป สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามกำลังดำเนินโครงการวิจัยทางวิทยาศาสตร์ ได้แก่ การพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงในเวียดนาม สถานการณ์ปัจจุบัน และนโยบายและกฎหมายที่เสนอ

กลับสู่หัวข้อ

บาวโงก

ที่มา: https://tuoitre.vn/nha-o-thuong-mai-vua-tui-tien-sao-mai-khan-hiem-20250725164144496.htm