นายโง เกีย ฮวง อาจารย์คณะนิติศาสตร์พาณิชย์ มหาวิทยาลัยนิติศาสตร์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า หากนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมถูกมองว่าเป็นการบรรเทาทุกข์ผู้ด้อยโอกาสในสังคม รัฐต้องรับผิดชอบ รัฐมีบทบาทสำคัญในการกระตุ้นการบริโภค ก่อให้เกิดงาน ส่งเสริมการบริโภคสินค้า และ เศรษฐกิจ ก็จะพัฒนาตามไปด้วย
“ดังนั้น รัฐควรลงทุนโดยตรงในโครงการเคหะสังคมและให้การสนับสนุนโดยตรงแก่กลุ่มผู้ด้อยโอกาส แทนที่จะสร้างแรงจูงใจเพื่อกระตุ้นให้ภาคเอกชนลงทุน รัฐจำเป็นต้องจัดตั้งหน่วยงานบริหารจัดการเคหะเพื่อบริหารจัดการการวางแผน การจัดตารางโครงการ การจัดสรรที่ดิน การดำเนินโครงการเคหะสังคม รวมถึงกระบวนการกระจายที่อยู่อาศัยและการบริหารจัดการการดำเนินงานโครงการเคหะสังคมหลังจากโครงการแล้วเสร็จอย่างเป็นเอกภาพและเท่าเทียมกัน” นายโง เกีย ฮวง กล่าว
โครงการบ้านพักอาศัยสังคมอยู่ระหว่างการก่อสร้าง
นายโง เกีย ฮวง ยังกล่าวอีกว่า กลไกปัจจุบันที่อนุญาตให้ภาคเอกชนลงทุนและให้แรงจูงใจในการลดต้นทุน แล้วออกกฎระเบียบต่างๆ เพื่อควบคุมธุรกรรมที่อยู่อาศัยสังคมนั้น แสดงให้เห็นถึงความไม่มีประสิทธิภาพ ความไม่สามารถทำได้จริง และความยากลำบากในการบรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้ เนื่องจากมักเกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์ระหว่างรัฐ (ผู้กำหนดนโยบาย) และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ผู้ดำเนินนโยบาย) นักลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคมไม่ได้มุ่งหวังผลประโยชน์ของผู้ที่ต้องการ แต่มุ่งหวังผลกำไรสูงสุดของตนเอง ธุรกิจมีข้อจำกัดทั้งในแง่ของลูกค้า ราคา อัตรากำไร ฯลฯ ทำให้การลงทุนไม่มีประสิทธิภาพ ภาคเอกชนมักมุ่งหวังผลประโยชน์ส่วนตัว จึงมักไม่ต้องการลงทุนในที่อยู่อาศัยสังคม
ในขณะเดียวกัน ต้นทุนการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยนั้นต้องใช้เงินทุนจำนวนมากและระยะยาว ผู้ประกอบการที่ต้องการเข้าร่วมลงทุนต้องกู้ยืมเงินในอัตราดอกเบี้ยที่สูง และระยะเวลาการคืนทุนก็นานเกินไป เกินกว่าที่ผู้ประกอบการจะยอมรับได้ ดังนั้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงมุ่งเน้นการลงทุนสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เพื่อขายคืนทุนอย่างรวดเร็วและปราศจากข้อจำกัดมากมาย เช่น โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม การก่อสร้างและลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมดูเหมือนจะเป็นเพียงทางออกชั่วคราวเพื่อแก้ปัญหาสินค้าคงคลัง หรือเพื่อเข้าถึงแรงจูงใจทางการเงินและแพ็กเกจสินเชื่อเพื่อช่วยเหลือในช่วงที่ตลาดซบเซา
ในการประชุม ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านยังกล่าวด้วยว่าอุปทานของที่อยู่อาศัยสังคมในปัจจุบันมีน้อยกว่าความต้องการ ประเทศส่วนใหญ่สร้างที่อยู่อาศัยสังคมเพื่อเช่า ในเวียดนาม แรงงานรายได้น้อยส่วนใหญ่สามารถจ่ายค่าเช่าบ้านได้เท่านั้น ขณะที่นักลงทุนมุ่งเป้าไปที่การขายอพาร์ตเมนต์ โครงการที่อยู่อาศัยสังคมให้เช่าส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ลงทุนด้วยเงินทุนงบประมาณ
ปัจจุบัน ผู้ที่มีสิทธิ์ซื้อบ้านพบว่าการซื้อบ้านเป็นเรื่องยาก เนื่องจากไม่สามารถชำระดอกเบี้ยและเงินต้นของสินเชื่อธนาคารได้ ในทางกลับกัน ผู้ที่มีสิทธิ์ชำระดอกเบี้ยและเงินต้นของสินเชื่อกลับไม่มีสิทธิ์ได้รับสิทธิ์ นี่คือความขัดแย้งในนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม และขัดแย้งกับธรรมชาติของที่อยู่อาศัยสังคม ซึ่งก็คือที่อยู่อาศัยสำหรับคนยากจน เพราะคนยากจนแทบจะไม่คิดจะซื้อบ้านเลย ทั้งๆ ที่ยังมีเรื่องต้องกังวลอีกมากมาย
นอกจากนี้ กระบวนการอนุมัติโครงการบ้านจัดสรรเพื่อซื้อ เช่า และเช่าซื้อ ยังคงมีความคลุมเครือ ขึ้นอยู่กับผู้ลงทุน บางครั้งอาจไม่เหมาะสม ทำให้ราคาบ้านถูกดันขึ้น ซึ่งขัดกับหลักมนุษยธรรมของรัฐ ดังนั้น รัฐจึงควรลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรเพื่อเช่าหรือเช่าซื้อ เพราะผู้เช่าจะใช้ประโยชน์จากนโยบายนี้ได้ยาก เพราะเมื่อซื้อแล้วสามารถนำไปขายทำกำไรได้ รัฐจึงจัดตั้งกองทุนบ้านจัดสรรเพื่อเช่า โดยยังคงรักษาทรัพย์สินไว้ให้คนรุ่นต่อไปโดยไม่ต้องสร้างบ้านเพิ่ม ขณะเดียวกันก็มีกองทุนบ้านจัดสรรเพื่อความมั่นคงในภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวน
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)