ธนาคารรัฐมีความเห็นอย่างไรเกี่ยวกับเรื่อง ‘ไม่ให้กู้เงินซื้อบ้านในอนาคต’?

ในช่วงนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งแสดงความกังวลเกี่ยวกับกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า เขาและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความกังวลอย่างมากเกี่ยวกับบทบัญญัติในข้อ a ข้อ 11 มาตรา 2 ของหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN (แก้ไขและเพิ่มเติมโดยหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN)

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่งผ่านปีที่เต็มไปด้วยความผันผวนและความยากลำบาก

ตามระเบียบนี้ สำหรับสินเชื่อที่บุคคลทั่วไปกู้ยืมโดยใช้หลักทรัพย์อสังหาฯ เพื่อซื้อบ้าน รวมถึงบ้านเพื่อการพาณิชย์ ธนาคารจะอนุญาตให้ปล่อยกู้ได้เฉพาะบุคคลทั่วไปที่ซื้อบ้านที่สร้างเสร็จและส่งมอบแล้วเท่านั้น คือ บ้านที่ยังว่างอยู่

ดังนั้น หนังสือเวียนที่ 22/2023/TT-NHNN จึงไม่อนุญาตให้ธนาคารปล่อยกู้แก่บุคคลธรรมดาเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จเพื่อส่งมอบ (เช่น ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ก่อสร้างขึ้นในอนาคต) โดยมีหลักประกัน (จำนอง) เป็นตัวบ้าน ดังนั้น บุคคลธรรมดาที่ต้องการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ก่อสร้างขึ้นในอนาคตจะต้องดำเนินมาตรการค้ำประกันอื่นๆ หรือค้ำประกันด้วยสินทรัพย์อื่น

ส่วนเนื้อหาดังกล่าว ธนาคารกลางได้ตอบกลับมาเมื่อวันที่ 31 มกราคม

ตามที่ธนาคารแห่งรัฐระบุว่า หนังสือเวียนที่ 41/2016/TT-NHNN (แก้ไขและเพิ่มเติมโดยหนังสือเวียนที่ 22/2023/TT-NHNN) ซึ่งควบคุมอัตราส่วนความเพียงพอของเงินกองทุนของธนาคารพาณิชย์ (CB) และสาขาธนาคารต่างประเทศ ไม่ถือเป็นเอกสารที่กำกับการดำเนินงานการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ

มาตรา 10 ข้อ 2 แห่งหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN กำหนดว่า “สินเชื่อที่ได้รับหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ คือ สินเชื่อที่ให้บุคคลหรือนิติบุคคลกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ และมีหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้นเอง โดยโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นจากสินเชื่อดังกล่าวตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการทำธุรกรรมที่มีหลักประกัน”

ธนาคารแห่งรัฐยืนยันว่าหนังสือเวียนที่ 22/2023/TT-NHNN ไม่ได้แก้ไขหรือเพิ่มเติมเนื้อหานี้ องค์กรและบุคคลที่ต้องการซื้อบ้านและค้ำประกัน (จำนอง) บ้านหลังนี้ในอนาคต จะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยง 30-120% ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนการค้ำประกัน (LTV) ซึ่งคำนวณจากอัตราส่วนของยอดเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลอัตราส่วน LTV ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงจะอยู่ที่ 150%

การกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยสังคมไม่จำเป็นต้องมีเงื่อนไขว่าบ้านจะต้องสร้างเสร็จก่อนส่งมอบ

ตามที่ธนาคารแห่งรัฐกำหนดไว้ในมาตรา 11 ข้อ 2 ของหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN ว่า “สินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยคือสินเชื่อที่ใช้หลักทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ค้ำประกันเพื่อให้บุคคลซื้อบ้าน” ตรงตามเงื่อนไขครบถ้วน ดังนี้ แหล่งที่มาของการชำระหนี้ไม่ใช่แหล่งที่มาของรายได้ค่าเช่าที่เกิดจากสินเชื่อ; บ้านได้สร้างเสร็จตามสัญญาซื้อขายบ้าน

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — พื้นที่ที่อยู่อาศัยสังคมในเขต 12 (โฮจิมินห์)

ธนาคารและสาขาธนาคารต่างประเทศมีสิทธิตามกฎหมายอย่างเต็มที่ในการจัดการบ้านที่จำนองเมื่อลูกค้าไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายเกี่ยวกับธุรกรรมที่มีหลักประกัน

บ้านที่เกิดจากสินเชื่อจำนองนี้ จะต้องได้รับการประเมินมูลค่าโดยอิสระ (ประเมินโดยบุคคลที่สามหรือโดยหน่วยงานที่เป็นอิสระจากแผนกอนุมัติสินเชื่อของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ) ด้วยหลักความรอบคอบ (ราคาไม่สูงกว่าราคาตลาดในขณะที่อนุมัติสินเชื่อ) ตามระเบียบของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ"

ขณะเดียวกัน ข้อ 1 ข้อ 1 ของหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN กำหนดว่า: "1. แก้ไขและเพิ่มเติมข้อ 11 ข้อ 2 ดังต่อไปนี้: "11. สินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัย คือ สินเชื่อที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันสำหรับบุคคลเพื่อซื้อบ้าน ซึ่งรวมถึงสินเชื่อที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันสำหรับบุคคลเพื่อซื้อบ้านที่ตรงตามเงื่อนไขต่อไปนี้: แหล่งที่มาของเงินที่ใช้ชำระหนี้ไม่ใช่แหล่งที่มาของเงินสำหรับการเช่าบ้านที่เกิดจากสินเชื่อ บ้านนั้นสร้างเสร็จเพื่อส่งมอบตามสัญญาซื้อขายบ้าน

ธนาคารและสาขาธนาคารต่างประเทศมีสิทธิตามกฎหมายอย่างเต็มที่ในการจัดการบ้านจำนองเมื่อลูกค้าไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการทำธุรกรรมที่มีหลักประกันและกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย

บ้านที่เกิดจากสินเชื่อจำนองนี้ จะต้องได้รับการประเมินมูลค่าโดยอิสระ (ประเมินโดยบุคคลที่สามหรือโดยหน่วยงานที่เป็นอิสระจากแผนกอนุมัติสินเชื่อของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ) ด้วยหลักความรอบคอบ (มูลค่าต้องไม่สูงกว่าราคาตลาดในขณะที่อนุมัติสินเชื่อ) ตามระเบียบของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ..."

สำหรับสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยในโครงการหรือโครงการสนับสนุนจาก รัฐบาล นั้น ไม่จำเป็นต้องมีเงื่อนไขว่าบ้านจะต้องสร้างเสร็จพร้อมส่งมอบ และมีค่าความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภทอื่นเพียง 20-50% เท่านั้น เพื่อสนองนโยบายส่งเสริมบ้านพักอาศัยของรัฐ

เงื่อนไขบ้านที่สร้างเสร็จตามสัญญาซื้อบ้านนั้นใช้ได้กับสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยเท่านั้น (ซึ่งมีความเสี่ยงน้อยกว่าสินเชื่อที่ใช้หลักทรัพย์ค้ำประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น)

ธนาคารแห่งรัฐ

สำหรับสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัย จะประกอบด้วย สินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยเพื่อซื้อบ้านที่ตรงตามเงื่อนไขที่กำหนด รวมทั้งเงื่อนไขการก่อสร้างแล้วเสร็จเพื่อส่งมอบ และสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยในโครงการหรือโครงการสนับสนุนจากรัฐบาล

ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงที่ใช้กับสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับแต่ละประเภทตั้งแต่ 20-100% ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) และอัตราส่วนรายได้ (DSC) สำหรับสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม หรือซื้อบ้านภายใต้โครงการหรือโครงการสนับสนุนของรัฐบาล ไม่จำเป็นต้องมีเงื่อนไขการส่งมอบบ้าน และมีค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภทอื่น เพียง 20-50% เท่านั้น เพื่อเป็นการรองรับนโยบายส่งเสริมที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมของรัฐบาล

ตามข้อมูลของธนาคารแห่งรัฐ เงื่อนไขการสร้างบ้านเสร็จตามสัญญาซื้อขายบ้านนั้นใช้ได้เฉพาะกับสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยเท่านั้น (ซึ่งมีความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่นที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน)

กรณีองค์กรหรือบุคคลมีความจำเป็นต้องสร้างหรือซื้อบ้านในอนาคตและจำนองบ้านในอนาคต จะเป็นกรณีการกู้ยืมเงินโดยใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ ตามที่กำหนดไว้ในข้อ 10 ข้อ 2 แห่งหนังสือเวียนที่ 41/2559/TT-NHNN และจะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงที่สอดคล้องกันตามที่กำหนดไว้ในข้อ 10 ข้อ 9 แห่งหนังสือเวียนที่ 41/2559/TT-NHNN

“ดังนั้น กฎระเบียบฉบับนี้จึงไม่จำกัดสิทธิขององค์กรและบุคคลในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต และไม่ขัดต่อกฎระเบียบปัจจุบัน (กฎหมายแพ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายการลงทุน 2563 กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ 2567)” ธนาคารแห่งรัฐกล่าว

ลิงค์ที่มา