ความโปร่งใสในเรื่องราคาที่ดินและการประมูลที่ดิน

ใน กรุงฮานอย ไม่เพียงแต่ราคาอพาร์ตเมนต์และราคาที่ดินในตัวเมืองจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่การซื้อขายที่ดินในเขตชานเมืองก็คึกคักเช่นกัน ภาพโดย Quang Vinh

ที่น่าสังเกตคือ ในการมอบอำนาจของคณะกรรมการประชาชนฮานอยให้กับคณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอ มีการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาเริ่มต้นในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน เพื่อจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือให้เช่าที่ดินแก่ครัวเรือนและบุคคล และการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาเริ่มต้นในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อรัฐจัดสรรที่ดินหรือให้เช่าที่ดินในกรณีที่แปลงที่ดินหรือพื้นที่ดินได้รับการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคตามแผนการก่อสร้างโดยละเอียด

การซื้อขายคึกคักแต่ยังไม่คึกคัก

ตามที่คณะกรรมการประชาชนฮานอย คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอมีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดทำสภาประเมินที่ดินเฉพาะและเนื้อหาที่เกี่ยวข้องอื่นๆ (ถ้ามี) กำกับดูแลกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TNMT) แผนกการเงินและการวางแผน และแผนกและสำนักงานที่เกี่ยวข้องเพื่อจัดระเบียบการดำเนินการ ก่อนวันที่ 10 ธันวาคม 2024 กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ร่วมกับแผนก สาขา และคณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอจะสรุปและประเมินผลลัพธ์ รายงานต่อคณะกรรมการประชาชนของเมืองเพื่อพิจารณาอนุมัติต่อเนื่องเป็นพื้นฐานสำหรับการดำเนินการในช่วงเวลาต่อไปนี้

สำหรับฮานอย ที่ดินเป็นประเด็นร้อนอยู่เสมอ ไม่เพียงแต่ราคาอพาร์ตเมนต์เท่านั้น ราคาที่ดินในตัวเมืองยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่การซื้อขายที่ดินในเขตชานเมืองก็คึกคักมากเช่นกัน ตั้งแต่เดือนเมษายน 2024 เป็นต้นมา การประมูลที่ดินสำหรับครัวเรือนและบุคคลจากเขตต่างๆ เช่น ด่งอันห์ ฮว่ายดึ๊ก อุงฮวา ฟูเซวียน... ไปจนถึงพื้นที่ห่างไกลของบาวีก็คึกคักเช่นกัน

ในเขตอำเภอหว่ายดึ๊ก ศูนย์พัฒนาที่ดินอำเภอได้จัดการประมูลที่ดินสำเร็จ 23 แปลง พื้นที่ 2,441.8 ตร.ม. (จัดเมื่อวันที่ 18 มี.ค.) งบประมาณจัดเก็บได้ 179,200 ล้านดอง ในเดือนเมษายน ศูนย์ยังคงประกาศการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน 34 แปลง พื้นที่ 3,366.7 ตร.ม. คาดว่าจะเก็บงบประมาณได้ 200,000 ล้านดอง

ในทำนองเดียวกัน ในเขตด่งอันห์ เมื่อเดือนกุมภาพันธ์และมีนาคม การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินประสบความสำเร็จ โดยมีพื้นที่รวม 2,872.2 ตารางเมตร รายรับงบประมาณอยู่ที่กว่า 143 พันล้านดอง เกินกว่าที่คาดไว้เกือบ 69 พันล้านดอง

เขตบาวีเป็นเขตห่างไกลของฮานอย ซึ่งยังประสบความสำเร็จในการประมูลที่ดินจำนวน 37 แปลง (หมู่บ้านด่งบัง ตำบลด่งไท) ทำรายได้งบประมาณไปมากกว่า 99,000 ล้านดอง

นายเหงียน ฮุย ฮวง ผู้อำนวยการศูนย์กองทุนที่ดินเขตฮ่วย ดึ๊ก กล่าวว่า เหตุผลที่การซื้อขายที่ดินและราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเป็นเพราะเมืองและท้องถิ่นกำลังเร่งดำเนินการโครงการโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่สำคัญหลายโครงการ เช่น ถนนวงแหวนหมายเลข 4 - เขตเมืองหลวง และถนนวงแหวนหมายเลข 3.5 การเชื่อมต่อไปยังใจกลางเมืองสะดวกยิ่งขึ้น

อย่างไรก็ตาม ในเดือนพฤษภาคม 2568 การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองไม่ใช่เรื่องแปลก ตัวอย่างเช่น ในเขตฮว่ายดึ๊ก เมื่อเทียบกับเขตใจกลางเมืองบางแห่ง ราคาเริ่มต้นอยู่ที่มากกว่า 60 ล้านดอง/ตรม. เมื่อเทียบกับราคาทั่วไปในใจกลางเมืองที่สูงกว่า 100 ล้านดอง/ตรม. มีที่ดินแปลงหนึ่งที่มีราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 42.8 ล้านดอง/ตรม. แต่ผู้ชนะการประมูลปรับราคาขึ้นเพียง 1 ขั้นเป็น 42.9 ล้านดอง/ตรม. ซึ่งพิสูจน์ได้ว่าแม้การประมูลที่ดินจะดี แต่ก็ไม่ได้ “ร้อนแรง” ไม่มีปรากฏการณ์ราคาเพิ่มขึ้นผิดปกติ การเก็งกำไร หรือราคาพุ่งสูงขึ้นเมื่อเทียบกับกระแสที่ดินครั้งก่อนๆ ที่ราคาเพิ่มขึ้น 2-3 เท่าเมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้น

หลังการประมูล อัตราการยกเลิกเงินมัดจำและการไม่ชำระเงินมีสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2022 และ 2023 การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองสูงถึง 70% ไม่มีผู้เข้าร่วมหรือจำนวนผู้เข้าร่วมไม่มีคุณสมบัติในการเปิดการประมูล

เมื่อพูดถึงการประมูลที่ดิน ไม่ค่อยมีใครให้ความกระจ่างชัดนัก ตัวอย่างเช่น ในกรณีหนึ่งที่อำเภอเมลินห์ ในการประมูลเมื่อบ่ายวันที่ 30 ธันวาคม 2023 มีผู้ประมูลซื้อที่ดินแปลงหนึ่งขนาด 102 ตารางเมตรด้วยเงิน 4,280 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร โดยราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 30 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร และกลายเป็นผู้ชนะการประมูล อย่างไรก็ตาม ในเวลาต่อมา อำเภอเมลินห์ได้ตกลงยกเลิกผลการประมูลและคืนเงินมัดจำกว่า 600 ล้านดองเวียดนามตามคำขอของผู้ชนะการประมูล

บุคคลนี้กล่าวว่าเป็นครั้งแรกที่เขาไปประมูลสิทธิ์การใช้ที่ดิน จึงเกิดความกังวลและรีบร้อน จึงจดตัวเลขผิดไป “ผมคำนวณไว้มากกว่า 4.28 พันล้านดองสำหรับที่ดินทั้งแปลง โดยไม่คิดว่ากฎการประมูลจะคำนวณเป็นตารางเมตร ผมเลยคิดผิด” บุคคลนี้กล่าว

กรณีข้างต้นควรนำมาพิจารณาเป็นบทเรียนในการเข้าร่วมการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อคณะกรรมการประชาชนฮานอยอนุญาตให้คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอตัดสินใจราคาเริ่มต้นในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

การนับคะแนนเสียงของหน่วยที่เข้าร่วมการประมูลที่ดิน ในเขตอำเภอทานห์โอย (ฮานอย) เดือนธันวาคม พ.ศ. 2566 ที่มา : HNM.

กรุงฮานอยจะจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินหลายครั้ง

หลายฝ่ายมองว่าการที่คณะกรรมการประชาชนฮานอยอนุมัติให้คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอกำหนดราคาเริ่มต้นของการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคักและแข็งแรงมากขึ้น โดยอาจกล่าวได้ว่าจุดเริ่มต้นคือตั้งแต่เดือนมิถุนายนปีหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อที่ดินที่ประมูลได้รับการวางแผน ลงทุนในระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและสังคมแบบซิงโครนัส เชื่อมต่อกับแกนการจราจรหลัก ตอบสนองความต้องการในการสร้างพื้นที่อยู่อาศัยสมัยใหม่แห่งใหม่

ตามรายงานของคณะกรรมการประชาชนฮานอย ปีนี้ นครฮานอยได้รับการจัดสรรรายได้งบประมาณแผ่นดินที่ประมาณการไว้ 408,547 พันล้านดอง โดยรายได้ในประเทศอยู่ที่ 378,530 พันล้านดอง คณะกรรมการประชาชนฮานอยได้กำหนดให้รายได้จากที่ดินเป็นแหล่งการลงทุนหลักของเขต ตำบล และเทศบาล โดยกำหนดให้รายได้จากที่ดินเป็นแหล่งลงทุนหลักของเขต ตำบล และเทศบาล และขอให้กรมการเงินและกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเป็นประธานและประสานงานกับหน่วยงานต่างๆ เพื่อสังเคราะห์ข้อมูลเกี่ยวกับศักยภาพในการเสนอราคาและการประมูลของเขต ตำบล และเทศบาล จำนวน 30 แห่งจากรายได้จากที่ดิน

ด้วยการเคลื่อนไหวเชิงบวกเหล่านี้ ที่ดินประมูลจึงถือเป็นผลิตภัณฑ์ชั้นนำในตลาดที่ดินของฮานอยในปี 2567

ที่อยู่สำหรับการประมูลที่ดินค่อนข้างชัดเจน โดยมีที่ดินเกือบ 180 แปลงในเขต Chuong My, Dong Anh, Me Linh และเมือง Son Tay ที่นำมาประมูลเพื่อขอใช้สิทธิการใช้ที่ดิน โดยมีราคาเริ่มต้นสูงสุดอยู่ที่ 33 ล้านดองต่อตารางเมตร ในการประมูลเมื่อเดือนมีนาคม 2024 ราคาที่ชนะการประมูลสูงสุดอยู่ที่ 56.1 ล้านดองต่อตารางเมตร

ในเขตเมลินห์ รวมที่ดิน 30 แปลง พื้นที่กวานโช (หมู่บ้านบองแมก ตำบลเลียนแมก) ราคาเริ่มต้น 19-22.5 ล้านดอง/ตร.ม. ในเมืองกวางมินห์ ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 26-27 ล้านดอง/ตร.ม.

ในเขตด่งอันห์ ที่ดิน 72 แปลงก็ถูกนำมาประมูลเพื่อขอใช้สิทธิใช้ที่ดินเช่นกัน โดยมีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 23.5 ถึง 24.5 ล้านดองต่อตารางเมตร ในบางพื้นที่ ราคาเริ่มต้นอยู่ระหว่าง 28 ถึง 33 ล้านดองต่อตารางเมตร

ในเขตฟุกเทอ มีการประมูลที่ดิน 14 แปลงเพื่อขอใช้สิทธิการใช้ที่ดิน โดยมีราคาเริ่มต้นที่ 17.2 ล้านดองต่อตรม. และ 18.5 ล้านดองต่อตรม.

นำนโยบายใหม่มาใช้จริงเร็วๆ นี้

เป็นเวลานานแล้วที่ราคาที่ดินได้รับความสนใจจากสังคมโดยรวม รัฐบาลและ รัฐสภา ก็ให้ความสนใจในประเด็นนี้เช่นกัน

เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม 2024 รอง นายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha เป็นประธานการประชุมออนไลน์ระดับชาติเพื่อรับฟังรายงานและแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาควบคุมราคาที่ดิน โดยขอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมรับฟังความคิดเห็นและข้อเสนอแนะตลอดกระบวนการพัฒนาอย่างจริงจัง เร่งดำเนินการให้ร่างพระราชกฤษฎีกาแล้วเสร็จโดยเร็ว และนำนโยบายและแนวปฏิบัติใหม่ๆ ที่ก้าวล้ำในกฎหมายที่ดินปี 2024 ไปปฏิบัติโดยเร็ว

ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม ในการประชุมโดยตรงและออนไลน์กับ 63 ท้องถิ่น เพื่อรวบรวมความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการควบคุมการชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดิน ร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน รองนายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha กล่าวว่า นายกรัฐมนตรีได้ออกเอกสารที่สั่งให้กระทรวงและสาขาต่างๆ จัดทำเอกสารแนวทางโดยละเอียดโดยด่วน โดยให้แน่ใจว่ามีเงื่อนไขเพียงพอที่รัฐสภาจะพิจารณาและให้กฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2024 (เร็วขึ้น 5 เดือนจากเดิมซึ่งคือวันที่ 1 มกราคม 2025)

กฎหมายที่ดินปี 2024 ที่มีนโยบายใหม่ๆ มากมายที่ก้าวล้ำ ประชาชนได้รับประโยชน์ในกระบวนการพัฒนา สร้างความกลมกลืนให้กับผลประโยชน์ของทุกฝ่ายเมื่อดำเนินโครงการ กฎระเบียบเกี่ยวกับราคาที่ดินทำให้หลักการของความเป็นกลาง ความโปร่งใส และการควบคุมรายได้จากที่ดินสำหรับรัฐ ประชาชน และธุรกิจ ป้องกันไม่ให้ราคาที่ดินผันผวนอย่างรุนแรง และสร้างสมดุลระหว่างต้นทุนปัจจัยการผลิตสำหรับโครงการลงทุนเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินแบบใหม่ต้องชัดเจน เรียบง่าย และสอดคล้องกัน เพื่อปกป้องผู้ทำการประเมินมูลค่า

เมื่อย้อนกลับไปที่การอนุมัติของคณะกรรมการประชาชนฮานอยให้คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอเป็นผู้ตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินและราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน จะเห็นได้ว่างานนี้จำเป็นต้องดำเนินการอย่างโปร่งใสแต่ต้องมีการติดตามอย่างใกล้ชิด ในความเป็นจริง การทุจริตและอาชญากรรมทางเศรษฐกิจในภาคส่วนที่ดินมีอย่างแพร่หลายตลอดหลายปีที่ผ่านมา การร้องเรียนในสาขานี้ยังคิดเป็นสัดส่วนสูงสุดของการร้องเรียน ในขณะที่การจัดการและแก้ไขปัญหาใช้เวลานานมาก เนื่องจากปัญหามีความซับซ้อน ทำให้หลายกรณีแก้ไขได้ยาก

เมื่อวันที่ 13 กันยายน 2022 รายงานของคณะกรรมการคำร้องในการประชุมกำกับดูแลตามหัวข้อของคณะกรรมการถาวรสภานิติบัญญัติแห่งชาติ "การบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยการรับพลเมืองและการจัดการเรื่องร้องเรียนและการกล่าวโทษตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2016 ถึงวันที่ 1 กรกฎาคม 2021" แสดงให้เห็นว่าเรื่องร้องเรียน การกล่าวโทษ ข้อเสนอแนะ และการสะท้อนความคิดส่วนใหญ่เกิดขึ้นเกี่ยวกับสาขาการจัดการที่ดินและการดำเนินการฟื้นฟูที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน การตั้งถิ่นฐานใหม่ และการเคลียร์พื้นที่เมื่อดำเนินโครงการ (คิดเป็นกว่า 69.5%)

นายเล เป่าหลง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า กฎระเบียบของรัฐบาลเกี่ยวกับรายการราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดบังคับใช้นั้นแตกต่างจากเดิม โดยอ้างอิงตามกรอบราคาที่ดินและอัปเดตเป็นประจำทุกปี ดังนั้น อำนาจและความรับผิดชอบจึงถูกมอบหมายให้กับท้องถิ่นต่างๆ ช่วยให้ราคาที่ดินปรับให้ใกล้เคียงกับสถานการณ์จริงของแต่ละท้องถิ่นมากขึ้นกว่าเดิม กฎระเบียบเฉพาะจะช่วยให้การประเมินราคาที่ดินมีความโปร่งใส ชัดเจน และใกล้เคียงกับความเป็นจริง นายหลงคาดการณ์ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นหลังจากกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ ดังนั้น แปลงที่ดินจะเป็นประเภทที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะมีการปรับราคาขึ้น ก็จะไม่เกิดการปรับราคาที่สูงเกินควร

ที่มา: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html