การคว่ำบาตรไม่เพียงพอที่จะยับยั้งได้?

การบิดเบือนและเบี่ยงเบนของกิจกรรมการประมูลที่ดินกำลังก่อให้เกิดความไม่พอใจของประชาชน และเชื่อว่าหน่วยงานบริหารจัดการที่มีความสามารถจำเป็นต้องเข้ามาแทรกแซงและดำเนิน "มาตรการที่เข้มแข็งยิ่งขึ้น" เพื่อแก้ไขปัญหานี้อย่างทั่วถึง...

ในเรื่องการประมูลที่ดิน ในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เห็นราคาที่ชนะการประมูลที่ดินในเขตชานเมือง ของฮานอย สูงเป็นประวัติการณ์

โดยทั่วไปการประมูลใช้เวลา 19 ชั่วโมง สิ้นสุดเวลา 4.30 น. ของวันที่ 20 สิงหาคม ที่ดิน 19 แปลงในตำบลเตี๊ยนเยน อำเภอหว่ายดึ๊ก กรุงฮานอย ถูกขายสำเร็จ โดยแปลงที่ราคาสูงสุดชนะการประมูลที่ 133.3 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นประมาณ 30 เท่า นอกจากที่ดินข้างต้นแล้ว ยังมีที่ดินอีก 11 แปลงที่ราคาสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยแปลงที่มีราคาต่ำสุดสองแปลงในรอบนี้ชนะการประมูลที่ 91.3 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 12.5 เท่า

ผลลัพธ์นี้ถือว่าผิดปกติอย่างมาก เพราะข้อมูลจาก Batdongsan.com ระบุว่าราคาขายที่ดินทั่วไปในตำบลเตี่ยนเยนในไตรมาสที่สองของปี 2567 อยู่ที่เพียง 43 ล้านดองต่อตารางเมตร นอกจากนี้ ราคาขายที่ดินในตำบลใกล้เคียงในเขตฮว่ายดึ๊กก็ผันผวนจาก 22 ล้านดองเป็น 62 ล้านดองต่อตารางเมตรในไตรมาสที่สองของปี 2567 เช่นกัน

ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม ได้มีการจัดประมูลที่ดินจำนวน 68 แปลง ในพื้นที่โงบา หมู่บ้านถั่นถั่น ตำบลถั่นเกา เขตถั่นโอย กรุงฮานอย หลังจากการประมูลสิ้นสุดลง แปลงที่ชนะการประมูลสูงสุดมีราคาสูงกว่า 100 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 8 เท่า ส่วนแปลงปกติมีราคาชนะการประมูลอยู่ระหว่าง 63-80 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 5-6.4 เท่า

ดังนั้น เมื่อเปรียบเทียบกับราคาขายทั่วไปที่ 27 ล้านดองต่อตารางเมตรในไตรมาสที่ 2 ราคาประมูลที่ชนะที่ 63 - 100 ล้านดองต่อตารางเมตรสำหรับที่ดินในตำบลถั่นเคาในการประมูลเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม สูงกว่า 2.3 ถึง 3.7 เท่า

การประมูลที่ดิน 2 รายการที่มีราคาสูงเป็นพิเศษดังที่กล่าวข้างต้นไม่เพียงแต่ดึงดูดความสนใจจากสาธารณชนเท่านั้น แต่ยังทำให้ผู้คนนึกถึงการประมูลที่ "ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน" ที่เขตเมือง Thu Thiem นคร โฮจิมินห์ เมื่อปลายปี 2564 อีกด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อวันที่ 10 ธันวาคม 2564 บริษัท Ngoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limited (บริษัทในเครือ Tan Hoang Minh Group) ชนะการประมูลที่ดินขนาดพื้นที่กว่า 10,000 ตร.ม. ใน Thu Thiem ในราคา 24,500 พันล้านดอง สร้างสถิติใหม่ที่ไม่เคยมีมาก่อนด้วยราคา 2.4 พันล้านดองต่อตร.ม. สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 8 เท่า สร้างความฮือฮาในตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน

จะเห็นได้ว่าการประมูลที่ฮว่ายดึ๊ก แถ่งโอย และทูเถียม ถึงแม้จะมีความแตกต่างกันทั้งในด้านสถานที่ เวลา ราคาเริ่มต้น ฯลฯ แต่ทั้งหมดล้วนมีสิ่งหนึ่งที่เหมือนกัน นั่นคือ ราคาประมูลที่ชนะสูงกว่าราคาเฉลี่ยหลายเท่า ราคาที่ดินที่สูงเกินมูลค่าที่แท้จริงไม่เพียงแต่ก่อให้เกิดความยากลำบากในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินสำหรับการประมูลครั้งต่อไป ณ สถานที่ประมูลเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบอย่างกว้างขวางในหลายพื้นที่ทั่วประเทศอีกด้วย

จากความเป็นจริงนี้ ประชาชนจึงสงสัยว่ามี “การปั่นราคา” โดยนักเก็งกำไรและนายหน้าที่ดินเพื่อสร้างสภาพคล่องให้กับพื้นที่โดยรอบที่กำลัง “จำศีล” การประมูลที่ดินครั้งนี้ไม่ใช่ราคากลางในตลาด และอาจกลายเป็นเครื่องมือของนักเก็งกำไรในการดันราคาที่ดินให้สูงขึ้น พฤติกรรมเช่นนี้อาจส่งผลกระทบทางลบต่อความพยายามของรัฐบาลในการลดราคาที่อยู่อาศัย ประกันสังคม และอาจถึงขั้นทำให้ เศรษฐกิจ โดยรวมชะงักงันเนื่องจากจิตวิทยาของการรอคอยการขายที่ดินราคาสูง

การบิดเบือนและเบี่ยงเบนในกิจกรรมการประมูลที่ดินก่อให้เกิดความไม่พอใจของประชาชน หลายฝ่ายมองว่าหน่วยงานบริหารจัดการที่มีความสามารถจำเป็นต้องเข้าแทรกแซงและแก้ไขงานประมูลสิทธิการใช้ที่ดินโดยเร็ว เพื่อควบคุมการฉวยโอกาสจากการประมูลเพื่อก่อกวนตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อแสวงหากำไรอย่างเด็ดขาด

ในฐานะนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ คุณเล มินห์ จุง (อาศัยอยู่ในเขตเก๊า จาย กรุงฮานอย) กล่าวว่าเมื่อเร็วๆ นี้ เขาได้ติดตามการประมูลที่ดินหลายครั้ง และตั้งคำถามกับตัวเองว่าใครอยู่เบื้องหลังและทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นในการประมูลเหล่านั้น เพราะหลังจากการประมูลที่ดินที่ไม่โปร่งใส มีเพียงผู้ได้รับประโยชน์เพียงไม่กี่คน ส่วนที่เหลือรวมถึงนายหน้าต้องสูญเสียรายได้

“ความจริงก็คือ ความน่าดึงดูดใจของผลกำไรจากอสังหาริมทรัพย์นั้นมีมาก จนถึงขนาดว่าเพียงแค่เช้าวันประมูล กำไรก็เท่ากับรายได้รวมของคนงานธรรมดาหลายปีแล้ว ดังนั้นนักลงทุนจึงยังคงแห่เข้ามาอยู่ดี” นายตรังกล่าวและเน้นย้ำว่า เพื่อจัดการพฤติกรรมการประมูลที่ดินเพื่อเก็งกำไรและการขึ้นราคาอย่างทั่วถึง เราไม่สามารถพึ่งพาความตระหนักรู้ในตนเองของนักลงทุนได้ แต่ต้องอาศัยความมุ่งมั่นของหน่วยงานบริหารของรัฐเป็นอย่างมาก

ในทำนองเดียวกัน นางสาว Tran Kim Nga (อาศัยอยู่ในเขต Go Vap เมืองโฮจิมินห์) ซึ่งประสบทั้งผลกำไรและขาดทุนในช่วงที่ฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์แตก ก็เชื่อว่าเพื่อความอยู่รอด นักลงทุนจะต้องต่อสู้ด้วยตนเอง แต่เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใส บทบาทการจัดการของรัฐจึงไม่สามารถถูกแทนที่ได้

“แทนที่จะไล่ตามกระแสโลกเสมือนจริง ซึ่งหมายถึงการรอให้กระแสโลกเสมือนจริงปะทุขึ้นก่อนจึงจะประกาศและแนะนำ หน่วยงานท้องถิ่นควรมีความโปร่งใสเกี่ยวกับการวางแผนและโครงการตั้งแต่เริ่มต้น เมื่อโปร่งใสแล้ว จะไม่มีนายหน้าหรือนักเก็งกำไรคนใดสามารถแพร่ข่าวลือเพื่อสร้างความวุ่นวายและความไม่แน่นอนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อีกต่อไป” คุณงากล่าว

ในด้านธุรกิจ คุณ Tran Khanh Quang กรรมการผู้จัดการบริษัท Viet An Hoa Real Estate ยืนยันว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ประโยชน์จากกระแสความนิยมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการลงทุนในโครงการต้องใช้เวลาหลายปี นับตั้งแต่การวางแผน การเปิดตัว ไปจนถึงขั้นตอนทางกฎหมายเพื่อดำเนินการขาย กระแสความนิยมที่ดินในพื้นที่อื่นๆ และโครงการที่ยังไม่ได้รับการชดเชย อาจทำให้ธุรกิจได้รับผลกระทบ

ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ Phan Dung Khanh ได้วิเคราะห์ว่า อสังหาริมทรัพย์โดยเนื้อแท้แล้วเป็นช่องทางสำหรับลูกค้าที่เลือกสรร เนื่องจากต้องใช้เงินทุนจำนวนมากและเป็นจำนวนมาก ดังนั้น ภาพลักษณ์ของผู้คนที่ต่อแถวตั้งแต่เช้าจรดค่ำเพื่อปิดการขายที่ดิน ปิดการขายที่ดิน โอนกรรมสิทธิ์ รับเงินมัดจำ ฯลฯ จึงเป็นเพียงสถานการณ์ที่ถูกกำหนดไว้ล่วงหน้า ไม่เพียงแต่ทำให้บุคคลต่างๆ ตกอยู่ในกับดักและสูญเสียเงินเท่านั้น แต่ยังผลักดันให้ตลาดมีความเสี่ยงต่อการหยุดชะงัก เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ถูกดันขึ้นไปในระดับที่ไม่อาจจินตนาการได้

“การประมูลที่ดินนั้น ในระยะสั้นอาจเพิ่มระดับเงินมัดจำ เรียกเก็บค่าธรรมเนียมสำหรับที่ดินที่โอนก่อนกำหนดหลังการประมูล เป็นต้น แต่ในระยะยาว เพื่อเป็นมาตรการยับยั้งที่เพียงพอ วิธีแก้ปัญหาที่ครอบคลุมและเป็นสากลที่สามารถนำไปปฏิบัติได้ คือการดำเนินคดีความรับผิดทางอาญาจากการจัดการ” นายข่านห์เน้นย้ำ

ทนายความ Le Thu Thao จากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ยังได้แสดงความเห็นว่า การกระทำที่บิดเบือนตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นอันตรายอย่างยิ่ง แต่การกำหนดมาตรการคว่ำบาตรยังไม่เพียงพอที่จะยับยั้งได้

ทนายความ Le Thu Thao ระบุว่า ปัจจุบันกฎหมายเวียดนามมีบทบัญญัติเกี่ยวกับความผิดฐาน “การปั่นหุ้น” ซึ่งบ่งชี้สัญญาณการปั่นหุ้นและการก่อกวนตลาดอย่างชัดเจน เพื่อใช้เป็นหลักในการดำเนินคดีอาญาหากฝ่าฝืน ดังนั้น การก่อกวนตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งก่อให้เกิดผลกระทบร้ายแรงต่อสังคม จึงอาจนำไปสู่การพิจารณาให้การกระทำนี้เป็นความผิดทางอาญาได้

“ในความเห็นของผม จำเป็นต้องศึกษาและพัฒนากฎหมายอาญาฉบับใหม่ที่เกี่ยวข้องกับการปั่นตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อประโยชน์ส่วนตัว อย่าปล่อยให้สาธารณชนนินทา สงสัย และวิตกกังวลเกี่ยวกับการประมูลที่ดินที่สงสัยว่า “ถูกบิดเบือน” เด็ดขาด เพราะจะทำให้ประชาชนสูญเสียความเชื่อมั่นในหน่วยงานรัฐ และลดความจริงจังในการบังคับใช้กฎหมาย” ทนายความท้าวเสนอ

09:28 18 กันยายน 2567

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html