กังวลว่าราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นเท่านั้น ธุรกิจจึงสงสัยว่าจะตั้งราคาที่ดินอย่างไร

ในงานสัมมนา “การประเมินราคาที่ดิน : ถูกต้องและเพียงพอ” จัดโดยหนังสือพิมพ์ ถันเนียน เมื่อเช้านี้ (14 มิ.ย.) ผู้นำทางธุรกิจและผู้เชี่ยวชาญจำนวนมากแสดงความกังวลและชี้ให้เห็นข้อบกพร่องในวิธีการประเมินราคาที่ดิน

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ประเมินว่านครโฮจิมินห์ยังมีอพาร์ตเมนต์อีกกว่า 58,000 แห่งที่ยังไม่ได้รับการอนุมัติให้จดทะเบียนในทะเบียนบ้าน สาเหตุประการหนึ่งที่ทำให้เกิดสถานการณ์เช่นนี้คือ “การปิดกั้น” การประเมินราคาที่ดิน

นาย Chau กล่าวว่าพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014 ของ รัฐบาล ที่ควบคุมราคาที่ดินได้กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง เกณฑ์ในการดำเนินการประเมินราคาที่ดินยังคงติดขัด โดยเฉพาะวิธีการประเมินราคาส่วนเกิน ส่งผลให้เจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องและข้าราชการบางส่วนประสบปัญหาทางกฎหมาย และธุรกิจต่างๆ ก็ติดขัดเช่นกัน ธุรกิจต่างๆ ล้วนต้องการให้กฎระเบียบต่างๆ เข้าใจง่ายและนำไปปฏิบัติได้ง่าย

นาย Tran Quoc Dung รองกรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท Hung Thinh กล่าวว่าปัญหาในปัจจุบันประการหนึ่งคือค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นองค์ประกอบที่สำคัญมากในรายการราคานำเข้าสำหรับราคาอสังหาริมทรัพย์ในการก่อสร้าง เมื่อคำนวณราคาที่ดินสูงเกินไป รวมกับค่าใช้จ่ายทางธุรกิจอื่นๆ ที่ไม่ได้คำนวณครบถ้วน ค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการก็จะพุ่งสูงขึ้น จากจุดนั้น ราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นเท่านั้น ไม่สามารถลดลงได้ แม้ว่าทุกฝ่ายจะพยายามอย่างเต็มที่แล้วก็ตาม

นายดุงเสนอว่า จำเป็นต้องประสานผลประโยชน์ของรัฐ ประชาชน และธุรกิจในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินต้องคำนวณอย่างสมเหตุสมผล เพื่อแก้ปัญหาราคาที่ดินให้สอดคล้องกับราคาตลาด

การประเมินมูลค่าที่ดินเป็นเรื่องที่น่ากังวลสำหรับชุมชนธุรกิจ (ภาพประกอบ: Trinh Nguyen)

นายเล ฮู เหงีย กรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัท เล ถัน กล่าวว่า ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและต้นทุนจริงเมื่อบริษัทพัฒนาที่ดินสำหรับโครงการนั้นถูกลืมไปในร่างพระราชกฤษฎีกาควบคุมราคาที่ดินและแนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ดินปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในต้นเดือนสิงหาคม

นาย Nghia กล่าวว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะคำนวณโดยหักต้นทุนรวมและกำไรมาตรฐานออกจากรายได้รวม อย่างไรก็ตาม หน่วยงานของรัฐมักต้องการรายได้สูงสุดและต้นทุนต่ำสุดเพื่อให้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสูงสุด ในทางตรงกันข้าม องค์กรพิสูจน์ได้ว่าต้นทุนนั้นถูกต้องและรายได้นั้นเหมาะสม ซึ่งนำไปสู่ข้อขัดแย้ง

นอกจากนี้ นายเหงียยังกล่าวถึงเรื่องการจัดหาที่ดินและจ่ายค่าชดเชยเองด้วยว่า ที่ดินดังกล่าวไม่รวมอยู่ในต้นทุน เนื่องจากโครงการบ้านจัดสรรของรัฐเป็นผู้จัดหาให้ เมื่อธุรกิจจ่ายค่าชดเชยแล้ว รัฐจะคืนเงินให้ธุรกิจ อย่างไรก็ตาม การจ่ายค่าชดเชยล่าช้าเป็นเวลานานโดยไม่ได้รับการจ่าย ลากยาวเป็นปีต่อปี ทำให้ผู้ลงทุนสูญเสียรายได้

นายเหงียน ดั๊ก นาน รองอธิบดีกรมที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม รับฟังความเห็นจากผู้เชี่ยวชาญและภาคธุรกิจ ยอมรับว่าในกระบวนการแก้ไขพระราชกฤษฎีกา แม้จะพยายามอย่างเต็มที่ ก็ยังคงมีระเบียบข้อบังคับที่ไม่เหมาะสมอยู่มาก

เช่น กระบวนการประเมินราคาที่ดินยังมีความสับสนในการเลือกวิธีการประเมิน อีกทั้งกำลังดำเนินการยังมีจำกัดทั้งปริมาณและคุณภาพ หน่วยงานที่ปรึกษาไม่กล้าดำเนินการเพราะฐานข้อมูลไม่แข็งแรง ทรัพยากรบุคคลไม่เพียงพอ ทำให้ผลลัพธ์สุดท้ายไม่เป็นกลางและซื่อสัตย์

นายหนาน กล่าวว่า ในกระบวนการจัดทำร่างพระราชกฤษฎีกาควบคุมราคาที่ดินและแนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ร่วมมือกับกระทรวงและหน่วยงานต่างๆ เช่น กระทรวงการคลัง กระทรวงการก่อสร้าง ... แนวทางทั่วไปคือพยายามรับฟังความคิดเห็นจากธุรกิจ ผู้เชี่ยวชาญ ท้องถิ่น ... เพื่อจัดการกับปัญหาที่มีอยู่

กฎหมายได้กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้โดยเฉพาะว่าจะใช้วิธีการใด เงื่อนไขใด เพื่อช่วยให้หน่วยต่างๆ ไม่สับสนอีกต่อไป ข้อมูลอินพุต คุณภาพ ความซื่อสัตย์ ความครบถ้วนสมบูรณ์... ยังได้รับการชี้แนะอย่างเต็มที่อีกด้วย

ผู้แทนกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ยังเน้นย้ำว่า เขากังวลมากเกี่ยวกับประเด็นการประเมินราคาที่ดิน เพราะหากการประเมินราคาที่ดินไม่ถูกต้องหรือไม่เพียงพอ จะนำไปสู่ผลกระทบร้ายแรงต่อธุรกิจ รัฐ และสังคม ดังนั้น หน่วยงานนี้จะยังคงรับฟังความคิดเห็นและข้อเสนอแนะเพื่อสร้างระบบนโยบายที่โปร่งใสและสอดคล้องกัน

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/lo-ngai-gia-nha-chi-tang-doanh-nghiep-ban-khoan-ve-cach-dinh-gia-dat-20240614134046375.htm