จะทำอย่างไรเพื่อระงับภาวะ “ร้อนแรงเกินปกติ” ของตลาดอสังหาฯ?

DNVN - สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เพิ่งเสนอวิธีแก้ปัญหาหลายประการเพื่อควบคุม "ความร้อนแรงเกินไป" ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยอิงจากบทเรียนที่ได้รับจากประเทศต่างๆ ก่อนหน้านี้

ตามรายงานของ VARS ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามมักเผชิญกับความท้าทายสำคัญหลายประการ ตั้งแต่หนี้เสีย สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ไปจนถึงความยากลำบากในการระดมเงินทุน และความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่ลดลง ความยากลำบากเหล่านี้ไม่เพียงส่งผลโดยตรงต่อการพัฒนาตลาดเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบอย่างกว้างขวางต่อ เศรษฐกิจ โดยรวมอีกด้วย

ดังนั้น โดยยึดหลักความเคารพอย่างสูงสุดต่อกฎธรรมชาติของอุปทานและอุปสงค์ จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่รัฐจะต้องเข้มงวดการกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจังเมื่อตลาดแสดง "สัญญาณของความไม่มั่นคง"

ในโลกนี้ รัฐบาลของหลายประเทศได้ใช้นโยบายสินเชื่อเป็นเครื่องมือในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้แน่ใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตอย่างยั่งยืนและมั่นคง รัฐบาลสามารถควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ ป้องกันฟองสบู่ และรักษาเสถียรภาพของตลาดได้โดยการเข้มงวดหรือผ่อนปรนสินเชื่อ

นโยบายสินเชื่อถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม VARS เชื่อว่าความยืดหยุ่นในนโยบายนี้ขึ้นอยู่กับแต่ละตลาดและสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและประสบการณ์เฉพาะของแต่ละประเทศ

ในประเทศจีน รัฐบาล จีนได้กำหนดข้อจำกัดมากมายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยใช้สินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อการเก็งกำไร เพื่อควบคุมกระแสเงินทุนที่ไหลเข้าไปยังตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ นอกจากนี้ รัฐบาลจีนยังควบคุมกระแสเงินทุนที่ไหลเข้าไปยังต่างประเทศเพื่อป้องกันไม่ให้เงินเก็งกำไรไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ

ในสิงคโปร์ เพื่อควบคุมการเก็งกำไรและป้องกันฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลสิงคโปร์ได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝากขั้นต่ำสำหรับการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองหรือสาม ขณะเดียวกัน เพื่อลดจำนวนเงินกู้และควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลยังได้จำกัดระยะเวลาการกู้ยืมควบคู่ไปกับนโยบายสินเชื่อที่เข้มงวดอีกด้วย

ในสหรัฐอเมริกา หลังจากวิกฤตการณ์ทางการเงินในปี 2008 ธนาคารกลางสหรัฐฯ (FED) ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและกระตุ้นความต้องการซื้อบ้าน อย่างไรก็ตาม FED ยังได้กำหนดมาตรฐานสินเชื่อที่เข้มงวดยิ่งขึ้นกับผู้กู้ โดยกำหนดให้ต้องมีประวัติสินเชื่อที่ดีกว่าเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีเงื่อนไขต่ำกว่ามาตรฐาน

ประสบการณ์ของประเทศอื่นๆ แสดงให้เห็นว่านโยบายและกฎหมายด้านสินเชื่อเป็นเครื่องมือสำคัญอย่างหนึ่งที่รัฐบาลใช้ในการกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์ นโยบายหลายๆ ประการที่ประเทศอื่นๆ นำไปใช้ได้สำเร็จสามารถอ้างอิง เรียนรู้ และนำไปปรับใช้ในเวียดนามได้

โดยอิงจากบทเรียนที่ได้รับจากประเทศต่างๆ ก่อนหน้านี้ เพื่อที่จะควบคุม "ความร้อนแรงเกินไป" ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ VARS เสนอแนวทางแก้ไขนโยบายสินเชื่อหลายประการเพื่อควบคุมตลาดเมื่อมีความผันผวน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง VARS เสนอให้เข้มงวดนโยบายสินเชื่อสำหรับนักเก็งกำไร เพื่อลดจำนวนคนที่กู้ยืมเงินเพื่อเก็งกำไรหรือใช้เลเวอเรจที่มากเกินไป สถาบันสินเชื่อสามารถลดขีดจำกัดการให้สินเชื่อได้โดยการปรับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน กำหนดอัตราส่วนการชำระเงินคืนตามมูลค่าทรัพย์สินที่สูงขึ้น หรือใช้อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นกับผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่สองหรือมากกว่านั้น

รัฐบาลสามารถกำหนดกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการควบคุมคุณภาพสินเชื่อ โดยกำหนดให้ธนาคารต้องรายงานรายละเอียดสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ซึ่งจะทำให้การติดตามความเสี่ยงเข้มงวดยิ่งขึ้น จัดตั้งกลไกสินเชื่อสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม โดยให้ความสำคัญกับการจัดสรรเงินทุนสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย

นอกจากนี้ รัฐควรมีนโยบายผ่อนปรนสินเชื่อ รวมถึงลดอัตราดอกเบี้ย และสนับสนุนสินเชื่อระยะยาวที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยครั้งแรก หรือกลุ่มที่ให้ความสำคัญอื่นๆ เพื่อวัตถุประสงค์ด้านความมั่นคงทางสังคม เช่น คู่แต่งงานใหม่

เพื่อนำนโยบายไปใช้ได้ “อย่างถูกต้องและแม่นยำ” VARS เชื่อว่าจำเป็นต้องสร้างระบบฐานข้อมูลที่มีขนาดใหญ่เพียงพอ แม่นยำเพียงพอ และปรับปรุงให้ทันสมัยอยู่เสมอ เพื่อให้แน่ใจว่ามีการแยกแยะที่ชัดเจนระหว่างผู้ซื้อบ้านจริง การใช้เพื่อการผลิตจริงและวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ กับนักเก็งกำไรและผู้หากำไร

“เพื่อควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ครอบคลุมมากขึ้น ควรผนวกนโยบายด้านสินเชื่อเข้ากับการใช้ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือภาษีทรัพย์สิน การใช้นโยบายด้านกฎระเบียบต้องมีความยืดหยุ่น ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความมั่นคงและเป็นระเบียบ และลดความเสี่ยงให้เหลือน้อยที่สุด” VARS เน้นย้ำ

ฮาอันห์

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/lam-gi-de-kim-ham-da-tang-nong-cua-thi-truong-bat-dong-san/20240928050046687