รมว.คลังเสนอเก็บเงินฝากบ้านและที่ดินบนกระดาษไม่เกิน 5%

ล่าสุด HoREA ได้ส่งเอกสารไปยังคณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติ คณะกรรมการเศรษฐกิจสภานิติบัญญัติแห่งชาติ และ กระทรวงก่อสร้าง โดยเสนอให้วางเงินมัดจำก่อนลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย และแปลงที่อยู่อาศัยในอนาคต เพื่อปกป้องลูกค้าและป้องกันการฉ้อโกง

ตามรายงานของ HoREA พบว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีกรณีต่างๆ มากมายที่ "นักเก็งกำไร นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจที่ไม่ซื่อสัตย์" กระทำการฉ้อโกงโดยใช้กลอุบายในการรับ "เงินมัดจำ" ที่สัญญาว่าจะซื้อและขายบ้าน ที่ดิน และงานก่อสร้างในอนาคตที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขในการทำสัญญา โดยทั่วไปจะเป็นกรณีที่บริษัท Alibaba ก่อตั้งโครงการ "ผี" แบ่งและขายที่ดินอย่างผิดกฎหมาย โดยได้รับ "เงินมัดจำ" ที่สูงมากเมื่อเทียบกับมูลค่าของทรัพย์สินที่ฝากไว้ จากนั้นก็ฉ้อโกง ก่อให้เกิดความเสียหายแก่ลูกค้าและยังเป็นสาเหตุให้เกิดความไม่มั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

กลุ่ม "นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน นายหน้าบ้าน ผู้ประกอบการฉ้อโกง" ได้ฉวยโอกาสจาก พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 ที่ไม่ได้บัญญัติให้ต้องมี "เงินมัดจำ" ไว้ก่อนที่บ้าน ฐานรากบ้าน งานก่อสร้างที่จะเกิดขึ้นในอนาคต จะมีสิทธิประกอบธุรกิจ ทำสัญญา และได้ฉวยโอกาสจากบทบัญญัติในมาตรา 3 วรรคสอง และมาตรา 328 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 ที่อนุญาตให้ "บุคคลและนิติบุคคลจัดตั้ง ใช้สิทธิ และยุติสิทธิและภาระผูกพันทางแพ่งของตนได้โดยอาศัยพันธะและความตกลงโดยสมัครใจและอิสระ" ทำให้ "ผู้รับเงินมัดจำ" ได้รับ "เงินมัดจำ" มูลค่าสูงถึงร้อยละ 90-95 ของมูลค่าทรัพย์สินที่ฝากไว้ แล้วยักยอก "เงินมัดจำ" ไปโดยทุจริต ทำให้ "ผู้ฝาก" เสียหายในคราวหนึ่ง

ประการแรก ในกรณีที่ “เงินมัดจำ” ต่ำ แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ผู้รับเงินมัดจำยินดีที่จะ “ยกเลิกการซื้อขาย” และคืนเงิน “เงินมัดจำ” (เพิ่มเป็นสองเท่า) ให้กับผู้ฝาก

ประการที่สอง ในกรณีที่ "เงินฝาก" มีมูลค่ามากหรือมีมูลค่ามาก ผู้รับเงินฝากอาจฉ้อโกงและยักยอก "เงินฝาก" ของลูกค้าไป

สาม ในกรณีที่ผู้รับเงินฝากลากยาวเกินไป ไม่ปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายในการดำเนินโครงการ หรือจงใจยักยอกเงินทุนของลูกค้าและนักลงทุน

สมาคมพบว่าสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างเพื่อให้บริการที่พักในอนาคต นักลงทุนจำเป็นต้องได้รับ "เงินมัดจำ" เพื่อสำรวจตลาดและรสนิยมของลูกค้า ขณะเดียวกัน ลูกค้ายังต้อง "วางเงินมัดจำ" เพื่อ "สรุป" ราคาขาย และได้รับแรงจูงใจและส่วนลดดีๆ สำหรับลูกค้าที่ "วางเงินมัดจำ"

อย่างไรก็ตาม ข้อ d วรรค 4 มาตรา 24 แห่งร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) กำหนดไว้เพียงกรณีเดียวว่า “เงินมัดจำ” ให้แก่ผู้ลงทุนว่า “ง) รับเงินมัดจำจากลูกค้าได้เฉพาะเมื่อบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขครบถ้วนในการประกอบธุรกิจ และได้ดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้แล้ว” บทบัญญัตินี้ถือเป็นบทบัญญัติเกี่ยวกับ “เงินมัดจำ” เพื่อ “ประกันการปฏิบัติตามสัญญา” หลังจากที่บ้าน ฐานรากบ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างที่จะเกิดขึ้นในอนาคตได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขครบถ้วนในการประกอบธุรกิจ และได้ทำสัญญาแล้ว อย่างไรก็ตาม บทบัญญัติเกี่ยวกับ “เงินมัดจำ” เพื่อ “ประกันการปฏิบัติตามสัญญา” นั้นถูกต้องแล้ว แต่ไม่จำเป็นต้องนำมาบังคับใช้ใหม่ตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะได้บัญญัติไว้ในมาตรา 328 วรรค 1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 แล้ว

นอกจากนี้ หากได้มีการลงนามในสัญญาแล้ว ผู้ลงทุนสามารถเรียกเก็บเงิน "งวดแรก" ได้ไม่เกินร้อยละ 30 ของมูลค่าสัญญา ตามบทบัญญัติในมาตรา 37 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 และมาตรา 26 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ดังนั้น "เงินมัดจำ" เพื่อ "รับประกันการปฏิบัติตามสัญญา" ในเวลานี้จึงแทบจะไม่ถือเป็น "ความเสี่ยง" สำหรับลูกค้าเลย และสามารถปรับเปลี่ยนได้อย่างสมบูรณ์ตามบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558

ตามที่ HoREA ร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) จำเป็นต้องกำหนดเงื่อนไขในการรับ "เงินมัดจำเพื่อประกันการลงนามสัญญา" ให้เหมาะสมกับแต่ละเรื่อง

โดยเฉพาะผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย และงานก่อสร้างในอนาคต จะได้รับอนุญาตให้รับ "เงินมัดจำ" ได้เฉพาะเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ "อนุมัตินโยบายการลงทุนพร้อมกันกับการอนุมัติผู้ลงทุน" (ตามที่กำหนดไว้ในข้อ 4 มาตรา 29 แห่งพระราชบัญญัติการลงทุน พ.ศ. 2563) เท่านั้น "ผู้ลงทุน" จะกลายเป็น "ผู้ลงทุน" ตามบทบัญญัติของข้อ 2 มาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติการก่อสร้าง พ.ศ. 2557 แก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมในข้อ 4 มาตรา 1 แห่งพระราชบัญญัติการก่อสร้าง (แก้ไขเพิ่มเติม) พ.ศ. 2563 "ผู้ลงทุนคือผู้ลงทุนที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่" และมีข้อเสนอให้กำหนดว่ามูลค่า "เงินมัดจำ" จะต้องไม่เกิน 5% ของมูลค่าทรัพย์สินที่ฝากไว้ ซึ่งก็คือที่อยู่อาศัยหรืองานก่อสร้างในอนาคต

สำหรับผู้ขายที่ดิน (แบ่งเป็นแปลง, แยกเป็นแปลงย่อย) การ “วางเงินมัดจำ” จะสามารถรับได้ต่อเมื่อหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องได้อนุญาตให้มีการ “แบ่งแปลง” ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน และมูลค่า “วางเงินมัดจำ” ที่เสนอไม่เกินร้อยละ 5 ของมูลค่าที่ดิน

สมาคมฯ เห็นว่ามาตรา 7 มาตรา 24 แห่งร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) (ร่าง 3) มีบทบัญญัติที่ถูกต้องอย่างยิ่งในการควบคุมพฤติกรรมการวางเงินมัดจำก่อนลงนามในสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัย และกำหนดว่า "จำนวนเงินมัดจำที่ได้รับต้องไม่เกินร้อยละ 5 ของมูลค่าบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างที่ซื้อขายแบบเช่าซื้อ ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าต้องระบุราคาขายหรือราคาเช่าซื้อของบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างให้ชัดเจนในสัญญาวางเงินมัดจำ" อย่างไรก็ตาม เป็นเรื่องน่าเสียใจอย่างยิ่งที่บทบัญญัติที่ถูกต้องนี้ถูกลบออกจากร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ครั้งที่ 4, 5, 6 และร่างปัจจุบัน

“ดังนั้น จึงจำเป็นต้องเพิ่มกฎเกณฑ์เกี่ยวกับ “เงินมัดจำ” ในร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ก่อนถึงเวลาที่บ้าน ที่ดิน และงานก่อสร้างในอนาคตมีสิทธิ์ประกอบธุรกิจและเซ็นสัญญาได้” กระทรวงการคลังเสนอ

ภูมิปัญญา

แหล่งที่มา