ปัญหาทางกฎหมายที่ดิน

รายงานสรุปประเด็นการซักถามที่เลขาธิการ รัฐสภา บุ่ย วัน เกือง ส่งถึงคณะผู้แทนเมื่อเร็วๆ นี้ ประเมินว่ารัฐบาลได้ดำเนินการและออกเอกสารหลายฉบับเพื่อแก้ไขปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์นี้ เช่น โทรเลขและเอกสารที่เรียกร้องให้นายกรัฐมนตรีขอให้กระทรวงและท้องถิ่นต่างๆ ปรับปรุงโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์นี้ รวมถึงตลาดที่อยู่อาศัย ยังคงประสบปัญหาและความแออัดเนื่องจากกระบวนการทางกฎหมาย กองทุนที่ดิน และเงินทุนลงทุน

ไม่ผ่านการอนุมัติเนื่องจากขาด "ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย"

ขั้นตอนการบริหารการลงทุนบางอย่างมีความยุ่งยากและก่อให้เกิดอุปสรรค ส่วนตลาดยังคงมีความคลาดเคลื่อน และเงินทุนสินเชื่อที่ลงทุนในตลาดนี้ยังคงมีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นมากมาย ด้วยความยากลำบากนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จึงต้องหยุดการลงทุนและก่อสร้างโครงการต่างๆ ซึ่งทำให้ผู้รับเหมา ผู้จัดหาวัสดุ และอุตสาหกรรมอื่นๆ อีกมากมายประสบปัญหา "ปัญหาทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน เช่น การกำหนดราคาที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การขออนุญาตก่อสร้าง หรือกฎระเบียบการคัดเลือกนักลงทุนที่ซ้ำซ้อนกับกฎระเบียบด้านการลงทุน การประมูลที่ดิน... ล้วนเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการฟื้นฟูและพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัย" - หน่วยงานประเมินราคาประเมิน

ในนครโฮจิมินห์ นอกเหนือจากโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 100 โครงการที่ประสบปัญหาซึ่งได้รับการศึกษาเพื่อแก้ไขแล้ว ล่าสุด กรมการวางแผนและการลงทุนยังได้รายงานต่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เกี่ยวกับการดำเนินการอนุมัติการลงทุนสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อีกด้วย

ทั้งนี้ จากเอกสารโครงการที่ขออนุมัตินโยบายการลงทุนที่หน่วยงานนี้ดำเนินการอยู่จำนวน 117 โครงการ มีโครงการที่ไม่เข้าเงื่อนไขการเป็นนักลงทุนโครงการบ้านจัดสรร (NƠTM) จำนวน 62 โครงการ เนื่องจากไม่มีที่ดินทำกิน หรือไม่ได้รับโอนที่ดินทำกินทั้งหมดตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557

ดังนั้น กรมการวางแผนและการลงทุนจึงได้เสนอแนะให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ไม่อนุมัตินโยบายการลงทุน เนื่องจากไม่สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายการลงทุนและกฎหมายที่อยู่อาศัย ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เกิดความกังวล เพราะอาจทำให้กระบวนการดำเนินโครงการถูกขัดขวาง

การขจัดอุปสรรคทางกฎหมายจะช่วยให้โครงการอสังหาริมทรัพย์ดำเนินไปได้อย่างราบรื่น ส่งเสริมการพัฒนาตลาด ภาพ: HOANG TRIEU

ศาสตราจารย์เหงียน นัท คานห์ อาจารย์ประจำคณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัย เศรษฐศาสตร์ และนิติศาสตร์ (VNU-HCM) กล่าวว่า ในมุมมองทางกฎหมาย การไม่อนุมัตินโยบายการลงทุนของโครงการทั้ง 62 โครงการนี้ ถือเป็นเรื่องที่เหมาะสมอย่างยิ่ง อย่างไรก็ตาม ในมุมมองทางเศรษฐกิจและการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ เรื่องนี้ยังมีประเด็นที่ไม่เหมาะสมอยู่หลายประการ

เนื่องจากการจะดำเนินโครงการชนบทใหม่ได้นั้น ผู้ประกอบการจะต้องมีกองทุนที่ดินที่เพียงพอ แต่ในความเป็นจริง จำนวนโครงการที่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 100% หรือที่ดินสำหรับอยู่อาศัยบางส่วนมีสัดส่วนไม่เกิน 5% ของจำนวนโครงการชนบทใหม่ทั้งหมดในตลาด

ดังนั้น กฎระเบียบที่เข้มงวดเกี่ยวกับรูปแบบการใช้ที่ดินดังกล่าวข้างต้นจึงก่อให้เกิดปัญหามากมายเมื่อผู้ประกอบการเสนอโครงการ NƠTM หากเราไม่พบวิธีแก้ปัญหา เงินหลายแสนล้านดองที่ลงทุนไปในการดำเนินโครงการเหล่านี้อาจ “ติดขัด” ส่งผลให้สูญเสียเงินลงทุนและไม่สามารถแก้ไขปัญหาอุปทานที่อยู่อาศัยได้

เพื่อแก้ไขปัญหาโครงการดังกล่าวข้างต้น อาจารย์เหงียน นัท คานห์ กล่าวว่า จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขทั้งทางกฎหมายและการบริหารจัดการ ในมุมมองทางกฎหมาย สภานิติบัญญัติแห่งชาติจำเป็นต้องศึกษาและแก้ไขข้อบังคับเกี่ยวกับรูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ NƠTM ในกฎหมายที่อยู่อาศัยโดยเร็ว โดยไม่จำกัดรูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ แทนที่จะจำกัดเฉพาะที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเหมือนในปัจจุบัน แต่ต้องมั่นใจว่าเป็นไปตามผังเมืองและแผนการก่อสร้างของท้องถิ่น

“จากมุมมองด้านการบริหารจัดการ ในอนาคตอันใกล้นี้ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์สามารถสนับสนุนนักลงทุนในโครงการทั้ง 62 โครงการนี้ได้โดยการจัดประมูลโครงการโดยใช้ที่ดินเพื่อคัดเลือกนักลงทุนที่ตรงตามเงื่อนไขในการดำเนินโครงการ NƠTM (เมื่อชนะการประมูล รัฐจะจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ NƠTM) หรือเปลี่ยนวัตถุประสงค์จากโครงการ NƠTM มาเป็นโครงการบ้านจัดสรรทางสังคม เพื่อไม่ให้ถูกผูกมัดด้วยรูปแบบการใช้ที่ดิน” – อาจารย์ข่านห์แสดงความคิดเห็น

กฎระเบียบต่างๆ มากมายจำเป็นต้องมีการแก้ไข

ไทย ในเอกสารอย่างเป็นทางการเรื่อง “เสนอแก้ไขข้อ b ข้อ 1 ข้อ a ข้อ 4 และข้อ 6 มาตรา 128 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) เพื่อสร้างเงื่อนไขให้ผู้ลงทุนเจรจาเรื่องการได้รับสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับประเภทที่ดินตามแผนการในการดำเนินโครงการพัฒนาชนบทใหม่” ที่ส่งถึงรัฐสภา นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ เสนอให้แก้ไขข้อ b ข้อ 1 ข้อ a ข้อ 4 และข้อ 6 มาตรา 128 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) เพื่อสร้างเงื่อนไขให้บริษัทและผู้ลงทุนเจรจาเรื่องการได้รับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับประเภทที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินตามแผนการใช้ที่ดิน การวางผังเมือง และการวางแผนการก่อสร้าง เพื่อดำเนินโครงการพัฒนาชนบทใหม่

นายเชา ได้ชี้ว่า ระเบียบตามข้อ ข. วรรค 1 มาตรา 128 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) อนุญาตให้มีข้อตกลงในการรับสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย หรือต้องมีสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย หรือที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ เท่านั้น จึงมีเนื้อหาที่แคบกว่าระเบียบปัจจุบันในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 โดยไม่สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการเข้าถึงที่ดินของนักลงทุน และไม่รับรองสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายและชอบธรรมของบุคคลที่ใช้ที่ดิน

นายโจว กล่าวว่า หากกฎระเบียบนี้ผ่าน ในอีก 10 ปีข้างหน้า นักลงทุนจะไม่ได้รับอนุญาตให้ "ตกลงรับสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่น" เพื่อดำเนินโครงการพัฒนาชนบทใหม่ ดังนั้น จะไม่มีกรณีที่นักลงทุนรายใดเข้าเงื่อนไข "มีสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่น" ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 128 วรรค 6 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) อีกต่อไป

เกี่ยวกับปัญหาที่อยู่อาศัยในอนาคต ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเพื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ซึ่งจัดโดยคณะกรรมการเศรษฐกิจสภานิติบัญญัติแห่งชาติและ กระทรวงก่อสร้าง เมื่อเร็วๆ นี้ นายบุ่ย ซวน เกือง รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ในนครโฮจิมินห์ เมื่อพิจารณาโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในอนาคต มักประสบปัญหาหลายประการ ดังนั้น หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจึงจำเป็นต้องมีเอกสารอนุมัติโครงการที่มีสิทธิ์ขายที่อยู่อาศัยในอนาคต ซึ่งนำไปสู่ผลกระทบหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการออกหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ (NƠTM) เมื่ออ้างอิงตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน

นายบุย ซวน กวง กล่าวว่า มาตรา 25 วรรค 2 แห่งร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) กำหนดเงื่อนไขให้บ้านและสิ่งปลูกสร้างที่จะจัดตั้งขึ้นในอนาคตต้องมีเอกสารการใช้ที่ดินประเภทใดประเภทหนึ่งดังต่อไปนี้ (เอกสารการตัดสินใจจัดสรรที่ดิน สัญญาเช่าที่ดิน สัญญาเช่าที่ดิน หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์บ้านและสิทธิการใช้ที่ดิน หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์บ้านและทรัพย์สินอื่นที่ติดอยู่กับที่ดิน...)

ในขณะเดียวกัน ตามกฎหมายที่ดินปัจจุบัน ผู้ใช้ที่ดินจะได้รับอนุญาตให้โอน เช่า เช่าช่วง บริจาค จำนอง และสมทบทุนสิทธิการใช้ที่ดินได้เมื่อมีใบรับรอง

ในกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินได้รับอนุญาตให้ชะลอการชำระหนี้ทางการเงิน หรือได้รับอนุญาตให้มีหนี้ค้างชำระ จะต้องดำเนินการชำระหนี้ให้เสร็จสิ้นก่อนจึงจะใช้สิทธิได้ กล่าวคือ หากผู้ลงทุนได้รับการจัดสรรที่ดิน แต่ไม่สามารถชำระหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้เสร็จสิ้นได้ ผู้ลงทุนจะไม่สามารถใช้สิทธิของผู้ใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินได้ ซึ่งรวมถึงสิทธิในการโอนสิทธิการใช้ที่ดินด้วย

ดังนั้น คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จึงเสนอให้คณะกรรมการร่างโครงการศึกษาและปรับปรุงเนื้อหาเกี่ยวกับเงื่อนไขที่ดินสำหรับขั้นตอนการอนุมัติโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างในอนาคตที่จะนำไปดำเนินกิจการ เนื่องจาก “ผู้ลงทุนได้ชำระหนี้ทางการเงินเรียบร้อยแล้วและมีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน” ทั้งนี้เพื่อจำกัดปัญหาทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้นในขั้นตอนต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งการออกหนังสือรับรองให้แก่ประชาชน

อนุญาตให้ปรับแผนหลังการโอน

รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ บุ่ย ซวน เกือง กล่าวว่า ร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำหนดหลักการในการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ คือ การโอนโครงการทั้งหมดหรือบางส่วนต้องมั่นใจว่าวัตถุประสงค์และแผนงานของโครงการจะไม่เปลี่ยนแปลง ซึ่งถือเป็น “สิ่งที่ไม่พึงปรารถนา” เนื่องจากนักลงทุนจำนวนมากหลังจากได้รับโครงการแล้ว จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนแผนงานเพื่อให้โครงการมีประสิทธิภาพมากขึ้น นายบุ่ย ซวน เกือง กล่าวว่า การปรับโครงการมีวัตถุประสงค์เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของโครงการ และหัวใจสำคัญที่สุดคือการเพิ่มสัมประสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดินและปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการวางผังเมือง นักลงทุนต้องปรับเปลี่ยนตามกฎระเบียบและก่อให้เกิดภาระผูกพันทางการเงินเพิ่มเติม คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เสนอให้แก้ไขกฎระเบียบนี้ เพื่อไม่ให้ขัดต่อบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการวางผังเมืองในระหว่างขั้นตอนการดำเนินการ มิฉะนั้นจะส่งผลกระทบต่อขั้นตอนการดำเนินการหลังจากได้รับโครงการ

สัมมนา “ขจัดอุปสรรคทางกฎหมายด้านอสังหาฯ”

วันที่ 9 พฤศจิกายน หนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong ได้จัดสัมมนาเรื่อง “การแก้ไขอุปสรรคทางกฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์” เพื่อรับฟังและรับฟังความคิดเห็นของแขกรับเชิญ เพื่อหาแนวทางแก้ไขเพื่อขจัดอุปสรรค เปิดทางให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไหลลื่น ส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจที่มั่นคงและยั่งยืน...

(*) ดูหนังสือพิมพ์ลาวดง ฉบับวันที่ 8 พฤศจิกายน

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm