การคงไว้ซึ่งวิธีส่วนเกินทำให้การประเมินมูลค่าที่ดินของโครงการโปร่งใสมากขึ้นหรือไม่?

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ยังคงต้องการยุติการใช้วิธีการแบบส่วนเกิน

ตามรายงานของ Thanh Nien เมื่อเร็วๆ นี้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ส่งร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2014 ของรัฐบาลว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน (ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44) ไปยัง กระทรวงยุติธรรม เพื่อประเมินก่อนส่งให้รัฐบาล

ที่น่าสังเกตคือ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้เสนอในร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ไม่ให้ใช้วิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน

อย่างไรก็ตาม ในการประชุมเชิงปฏิบัติการช่วงบ่ายนี้ ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เห็นพ้องต้องกันว่าควรคงวิธีการส่วนเกินไว้ในการประเมินราคาที่ดิน

คุณดาว จุง จินห์ ร่วมแบ่งปันในการประชุมเชิงปฏิบัติการ

ในการพูดในงานสัมมนา นาย Dao Trung Chinh ผู้อำนวยการฝ่ายวางแผนและพัฒนาที่ดิน (กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) ได้หยิบยกประเด็นต่างๆ มากมายและยกเหตุผลขึ้นมาว่าเหตุใดกระทรวงจึงเสนอให้ยกเลิกวิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน

มุมมองของผู้แทนกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมในการประชุมเชิงปฏิบัติการยังคงเหมือนเดิมกับตอนที่ตอบคำถามสัมภาษณ์กับหนังสือพิมพ์ Thanh Nien ในบทความเรื่อง รัฐบาล จะตัดสินใจเก็บหรือละทิ้งวิธีการส่วนเกิน? ซึ่งตีพิมพ์เมื่อวันที่ 26 กรกฎาคม

คุณชินห์กล่าวว่าไม่มีใครปฏิเสธได้ถึงความเหนือกว่าของวิธีการประเมินแบบส่วนเกิน อย่างไรก็ตาม ปัจจัยนำเข้าที่ใช้วิธีนี้ในการประเมินราคาที่ดินในประเทศของเราไม่ได้มาตรฐาน ทำให้ผลลัพธ์ที่ได้ไม่แม่นยำ

“ผมได้เข้าร่วมการประเมินราคาที่ดินหลายคดีเมื่อเร็ว ๆ นี้ และพบว่าผู้ประเมินกลัวความเสี่ยงทางกฎหมายเมื่อใช้วิธีการประเมินราคาส่วนเกิน นั่นเป็นหนึ่งในเหตุผลที่กระบวนการประเมินราคาที่ดินล่าช้าในช่วงที่ผ่านมา” คุณ Chinh กล่าวในการประชุมเชิงปฏิบัติการ

นายชินห์กล่าวเสริมว่า หากรัฐบาลตัดสินใจคงวิธีส่วนเกินไว้ ก็จำเป็นต้องวิจัยและทบทวนเพื่อพัฒนามาตรฐานปัจจัยนำเข้าสำหรับพารามิเตอร์และดัชนีของวิธีนี้ด้วย เฉพาะปัจจัยนำเข้ามาตรฐานเท่านั้นที่จะส่งผลให้ผลลัพธ์มีความแม่นยำ ผู้ประเมินจะมั่นใจในการลงนาม และปัญหาด้านการประเมินราคาที่ดินที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการต่างๆ

“การละทิ้งวิธีการส่วนเกินถือเป็นการก้าวถอยหลังในการประเมินมูลค่าที่ดิน”

หลังจากที่ผู้แทนกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ร่วมแบ่งปันข้อมูล ผู้เชี่ยวชาญและบริษัทต่างๆ จำนวนมากได้ส่งเอกสารหรือแสดงความคิดเห็นโดยตรงเกี่ยวกับความจำเป็นในการคงไว้ซึ่งวิธีการประเมินราคาที่ดินแบบส่วนเกิน หากนำออกไป อาจทำให้เกิดความยุ่งยากและความแออัดมากขึ้น การประเมินราคาที่ดินจะล่าช้า และตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงขาดแคลนอุปทานเป็นเวลานาน

ทนายความเหงียน ฮ่อง ชุง รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ ฮานอย แสดงความเห็นว่า ควรคงวิธีส่วนเกินไว้

ทนายความเหงียน ฮ่อง ชุง รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าวว่า วิธีส่วนเกินเป็นวิธีการกำหนดราคาที่ดินโดยพิจารณาจากการใช้งานในอนาคต ไม่ใช่พิจารณาจากการใช้งานในปัจจุบัน เช่น วิธีเปรียบเทียบหรือวิธีรายได้

วิธีการส่วนเกินสะท้อนถึงมูลค่าตลาดของที่ดินที่จะประเมิน ซึ่งรวมถึงปัจจัยต่อไปนี้: วัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน; ระยะเวลาการใช้ที่ดิน; ความหนาแน่นของการก่อสร้าง; ความสูงของอาคาร; ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน สะท้อนมูลค่าของกระแสเงินสดในการลงทุน การผลิต และการดำเนินธุรกิจด้วยความสามารถในการปฏิบัติได้จริงสูง

วิธีการประเมินแบบส่วนเกินสะท้อนถึงลักษณะทางการเงินของโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นต้นทุน รายได้ และกำไร ทั้งในเชิงวิทยาศาสตร์และเชิงวัตถุวิสัย วิธีการนี้สะท้อนถึงวิธีการใช้ประโยชน์ จัดสรร และแบ่งปันส่วนต่างค่าเช่าที่ดินได้อย่างชัดเจน นอกจากนี้ยังเป็นวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่ตามหลักปฏิบัติสากลอีกด้วย

การที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมอ้างว่าการประเมินมูลค่าที่ดินต้องอาศัยปัจจัยสมมุติฐานและขาดความแม่นยำนั้น เป็นเรื่องที่ไม่น่าเชื่อถือนัก หากปัญหาคือการขาดฐานข้อมูล การแก้ปัญหาคือการสร้างแหล่งข้อมูลที่มีคุณภาพและเชื่อถือได้ แทนที่จะละทิ้งวิธีการประเมินแบบส่วนเกิน (ทำลายเครื่องจักรการผลิต) ดังนั้น หากการยกเลิกวิธีการประเมินแบบส่วนเกินกลายเป็นความจริง ก็จะเป็นการก้าวถอยหลังในงานประเมินราคาที่ดิน" นายชุงกล่าว

ในขณะเดียวกัน ตามที่ทนายความ Chung ระบุว่า ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 มีวิธีการประเมินมูลค่าเพียง 3 วิธี คือ การเปรียบเทียบ รายได้ และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ซึ่งไม่เพียงพอที่จะทดแทนวิธีการส่วนเกินในการประเมินมูลค่าโครงการลงทุนที่ใช้ที่ดิน เช่น พื้นที่ในเมือง พื้นที่บริการเชิงพาณิชย์แบบผสมผสาน ฯลฯ

หากยกเลิกวิธีการส่วนเกิน การประเมินมูลค่าสิทธิการใช้ที่ดินที่นักลงทุนต้องจ่ายสำหรับโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคตจะเป็นเรื่องยาก หากโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและทางเทคนิคทั้งหมดยังไม่แล้วเสร็จ นักลงทุนจะไม่สามารถคำนวณปัญหาทางการเงินเมื่อดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้...

ศาสตราจารย์ฮวง วัน เกือง สมาชิกคณะกรรมการการคลังและงบประมาณของรัฐสภา แบ่งปันข้อดีและข้อเสียของวิธีการส่วนเกิน

สิ่งสำคัญคือต้องทำให้พารามิเตอร์อินพุตของวิธีการประเมินค่าแต่ละวิธีเป็นมาตรฐาน

ศาสตราจารย์ฮวง วัน เกือง สมาชิกคณะกรรมการการคลังและงบประมาณของรัฐสภา กล่าวว่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โครงการต่างๆ ยังไม่ได้รับการอนุมัติ สาเหตุหนึ่งคือไม่สามารถกำหนดราคาที่ดินได้ เพื่อให้หน่วยงานท้องถิ่นสามารถตัดสินใจรับเงิน และนักลงทุนสามารถจ่ายเงินเพื่อตัดสินใจจัดสรรที่ดินได้ การประเมินราคาที่ดินที่ไม่ถูกต้องอาจเป็นการประเมินแบบอัตนัยหรือแบบวัตถุวิสัย เนื่องจากกฎระเบียบการประเมินราคาไม่ชัดเจนและเจาะจง

ศาสตราจารย์เกืองกล่าวว่ามี 4 วิธีที่ได้รับความนิยมทั่วโลก ได้แก่ การเปรียบเทียบโดยตรง การหักลบ รายได้ และส่วนเกิน ปัจจุบันในเวียดนามมี 4 วิธีเหล่านี้ และมีกฎระเบียบเพิ่มเติมเกี่ยวกับค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน

จากการวิเคราะห์วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน ซึ่งเป็น 1 ใน 3 วิธีที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอไว้ในร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ศาสตราจารย์เกืองกล่าวว่า วิธีการนี้จะปลอดภัยมากสำหรับผู้ประเมินราคา เนื่องจากทางรัฐกำหนดไว้ว่า เพียงแค่นำบัญชีราคาคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ก็จะสามารถกำหนดราคาที่ดินได้

“อย่างไรก็ตาม ราคานี้ไม่ถูกต้อง ที่ดินสองแปลงติดกันที่มีรูปร่างต่างกันมีราคาที่แตกต่างกันมาก ไม่ต้องพูดถึงทิศทางของที่ดิน ตำแหน่งที่ดิน วิวทิวทัศน์... วิธีการปรับราคาที่ดินแบบสัมประสิทธิ์นี้เหมาะสำหรับหน่วยงานบริหารจัดการเท่านั้น ไม่ใช่สำหรับบุคคลและธุรกิจ” นายเกืองยอมรับ

คุณเกืองได้วิเคราะห์ข้อดีข้อเสียของวิธีการประเมินราคาที่ดิน ได้แก่ การหักลดหย่อน การเปรียบเทียบ และการหารายได้ ก่อนจะสรุปด้วยความเสียใจว่า "ในโลกนี้ ผู้คนมักใช้วิธีส่วนเกินในการประเมินราคาโครงการใหม่ๆ เพราะไม่มีอะไรให้เปรียบเทียบกับโครงการใหม่ๆ ได้ อย่างไรก็ตาม ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ได้ยกเลิกวิธีการนี้ไปแล้ว..."

ผู้เชี่ยวชาญ ทนายความ ธุรกิจต่างๆ จำนวนมากที่เข้าร่วมสัมมนาต่างแสดงการสนับสนุนการรักษาวิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน

อย่างไรก็ตาม คุณเกืองยอมรับว่าวิธีการคำนวณส่วนเกินมีข้อจำกัดหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากปัจจัยการคำนวณพื้นที่ที่จะประเมินไม่ได้มาตรฐาน หมายความว่าข้อมูลนำเข้าไม่ได้มาตรฐาน ผลลัพธ์ที่ได้จะไม่แม่นยำ

หลายประเทศทั่วโลกมักใช้วิธีส่วนเกิน (Surplus Method) และไม่ขาดทุน เพราะไม่มีส่วนต่างราคาและไม่มีการหลีกเลี่ยงภาษี สภาพแวดล้อมทางธุรกิจและกฎหมายของประเทศเหล่านี้ส่วนใหญ่มีความโปร่งใสและมีวินัย ในประเทศของเรา พารามิเตอร์และดัชนีตลาดจำนวนมากที่เกี่ยวข้องกับวิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดินไม่ได้มาตรฐาน ทำให้ผลลัพธ์ที่ได้แม่นยำได้ยาก และยังมีความเสี่ยงสำหรับผู้ประเมิน...

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างแห่งเวียดนาม กล่าวว่า วิธีการประเมินราคาแต่ละวิธีมีข้อดีและข้อเสียของตนเอง อย่างไรก็ตาม ในบริบทปัจจุบันของประเทศ จำเป็นต้องคงวิธีการประเมินราคาที่ดินทั้งห้าวิธีไว้ สิ่งสำคัญคือการกำหนดมาตรฐานพารามิเตอร์อินพุตของแต่ละวิธี เพื่อลดข้อผิดพลาดในการประเมินราคาที่ดิน และเร่งกระบวนการประเมินราคา ซึ่งจะช่วยขจัดปัญหาด้านราคาสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ และตลาดจะมีอุปทานใหม่เข้ามาในไม่ช้า

แม้จะยืนกรานที่จะรักษาวิธีการส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน แต่ผู้เชี่ยวชาญและผู้นำทางธุรกิจส่วนใหญ่ที่เข้าร่วมเวิร์กช็อปไม่ได้นำเสนอแผนอย่างละเอียดถี่ถ้วนในการเร่งกระบวนการประเมินมูลค่าที่ดินและแก้ไขคอขวดด้านอุปทานสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ลิงค์ที่มา: https://thanhnien.vn/giu-lai-phuong-phap-thang-du-co-khien-dinh-gia-dat-du-an-duoc-khai-thong-18523072720550432.htm