ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านพ้นช่วงที่ร้อนแรงที่สุดไปแล้ว อย่างไรก็ตาม การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยใช้สัญญากู้ยืมเงินยังคงมีอยู่ และผลกระทบที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขในชั่วข้ามคืน ดังนั้น ก่อนที่หน่วยงานภาครัฐจะเข้มงวดกฎหมายมากขึ้น ประชาชนควรพิจารณาและศึกษาเงื่อนไขของสัญญากู้ยืมเงินอย่างรอบคอบก่อนลงนามในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหา “กลืนไม่เข้าคายไม่ออก”
ธุรกรรมอสังหาฯ ผ่านสัญญากู้เงิน: ผู้ซื้อต้องเสียใจ! (ตอนที่ 1) - จาก "จุดฮอต" ของ Floor Plan 584
ธุรกรรมอสังหาฯ ใช้สัญญากู้เงิน: ผู้ซื้อเสียใจ! (ตอนที่ 2) - กับดักความร่วมมือหรือการระดมทุน
ลูกค้าควรศึกษาข้อมูลและเลือกผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนและนักลงทุนที่มีชื่อเสียง (ในภาพ: เขตเมือง Xuan Hung, แขวง Quang Thang, เมือง Thanh Hoa ) ภาพ: PV
ปากกาตกไก่ตาย
กลับมาที่เรื่องราวของ คุณ LD ลูกค้าที่ซื้อที่ดินโครงการ MBQH 2125 เฟส 2 คุณ LD เล่าว่า “หลังจาก “ตกลงซื้อขาย” กับเจ้าของที่ดินแล้ว ดิฉันก็ไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ในสัญญากู้ยืมเงินกับบริษัท ก่อนเซ็นสัญญา ดิฉันไม่ได้ศึกษาข้อกฎหมายของโครงการอย่างละเอียด โดยเฉพาะข้อมูลเกี่ยวกับโครงการที่จะซื้อ (บ้านเปล่า) แต่คิดว่ากำลังซื้อที่ดินเปล่า ดิฉันไม่ทราบว่าขั้นตอนการทำสัญญากู้ยืมเงินมีความสำคัญต่อสิทธิในการซื้อโครงการมากน้อยเพียงใด เมื่อนักลงทุนประกาศว่าต้องสร้างบ้านอย่างเร่งด่วน ดิฉันจึงหยิบสัญญาออกมาอ่านอีกครั้ง ขณะเดียวกัน ดิฉันก็ได้ศึกษากฎหมายและพบว่าการทำธุรกรรมผ่านสัญญากู้ยืมเงินมีความเสี่ยงสูง ตอนนี้อยู่ในสถานะ “รับมือ” ครอบครัวของดิฉันต้องทำตามที่นักลงทุนร้องขอ
“หากเราศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับเงื่อนไขการซื้อขายที่อยู่อาศัยในอนาคตอย่างละเอียด รวมถึงความถูกต้องตามกฎหมายของสัญญากู้ยืมเงินและขั้นตอนที่ซับซ้อน ไม่ใช่แค่ตัวผมเองเท่านั้น แต่หลายคนจะไม่ซื้อที่ดินในรูปแบบนี้ แต่จะมองหาแปลงที่ดินที่มีสถานะทางกฎหมายชัดเจนเพื่อทำธุรกรรม” - คุณแอลดี กล่าวเพิ่มเติม
ลูกค้า LT C ซึ่งซื้อที่ดินเลขที่ MB 584 กล่าวว่า "...ก่อนเซ็นสัญญากู้เงิน นายหน้าพาผมไปที่สำนักงานบริหารของบริษัท บีเอ็นบี จำกัด เพื่อ "แนะนำ" "หนังสือสำคัญ" และสัญญาว่าเมื่อโครงการผ่านเกณฑ์แล้ว ใบอนุญาตใช้ที่ดินจะถูกโอนทันที เนื่องจากผมไว้ใจทั้งนักลงทุนและนายหน้า ผมจึงเซ็นสัญญากู้เงินเพื่อ "ซื้อ" ที่ดินติดกัน 2 แปลง ตอนนี้ถ้าผมสร้างบ้าน ผมกังวลว่าจะเสีย "ทั้งวัวและยุ้งฉาง" แต่ถ้าผมไม่สร้าง ผมไม่รู้ว่าเมื่อไหร่จะได้เงินคืน..."
นอกจากนี้ ผู้ลงทุนโครงการพื้นที่พาณิชย์และที่อยู่อาศัยแปลง A-TM3 (ย่อว่า Site A-TM3) ในเขตดงเฮือง เมืองทัญฮว้า บริษัท BNB จำกัด ก็ได้ "สร้างความฮือฮา" เมื่อลูกค้าตอบรับธุรกิจนี้อย่างแข็งขันตั้งแต่เดือนเมษายน 2566 โดยลูกค้าหลายรายของ Site A-TM3 ระบุว่า ผู้ลงทุนรายนี้แสดงสัญญาณของความคลุมเครือเกี่ยวกับข้อมูลผลิตภัณฑ์ โดยเฉพาะการ "โฆษณา" ที่ดินเพื่อขาย แต่ "เปลี่ยนให้เป็น" บ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ ขณะเดียวกันก็บังคับให้ลูกค้าจ่ายเงินในจำนวนที่ไม่สมเหตุสมผลเมื่อต้องการลงทุนสร้างบ้านของตนเอง
อย่างไรก็ตาม ในขณะที่บริษัทระดมทุนในรูปแบบของสัญญาเงินกู้ แผน A-TM3 มีมติอนุมัติผลการคัดเลือกนักลงทุน และในมติเลขที่ 3345/QD-UBND ลงวันที่ 21 สิงหาคม 2562 ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด มีข้อมูลที่ชัดเจนเกี่ยวกับขนาดของโครงการและผลิตภัณฑ์เป็นบ้านเปล่าที่ตกแต่งภายนอกเรียบร้อยแล้ว การเซ็นสัญญาเหล่านี้ "โดยไม่ได้ตั้งใจ" ทำให้ลูกค้าต้องยอมรับ เพราะแม้ว่าพวกเขาต้องการชำระบัญชีสัญญา การได้เงินลงทุนคืนไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาและความยากลำบากสำหรับธุรกิจในปัจจุบัน
ก่อนหน้านี้ หนังสือพิมพ์ถั่นฮวาได้รับคำร้องขอความช่วยเหลือจากครัวเรือนหลายครัวเรือนในอำเภอหนองกง อำเภอเทียวฮวา และอำเภอถั่นฮวา เกี่ยวกับการ "ซื้อ" ที่ดินภายใต้สัญญากู้ยืม อย่างไรก็ตาม เมื่อที่ดินถูกส่งมอบให้แก่ "ผู้ซื้อ" กลับมีคนอื่นครอบครองที่ดินดังกล่าว
ตามที่ทนายความ Le Thi Phuong กรรมการบริษัทกฎหมาย Le Phuong Hoang Law Company Limited สมาคมทนายความจังหวัด Thanh Hoa กล่าวไว้ มีสัญญากู้ยืมเงินอยู่ 2 รูปแบบ และในทั้งสองกรณี ลูกค้าจะเสียเปรียบ
ประการแรก หากสัญญากู้ยืมไม่มีเนื้อหาใดๆ ที่แสดงให้เห็นว่าวงเงินกู้นั้นเกี่ยวข้องกับมูลค่าของที่ดิน/อสังหาริมทรัพย์ที่ติดมากับที่ดินในโครงการของผู้กู้ สัญญากู้ยืมจะไม่มีผลผูกพันต่อผู้กู้ (ซึ่งเป็นผู้ลงทุนโครงการด้วย) ในการโอนสิทธิการใช้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เฉพาะที่ติดมากับที่ดินให้กับผู้ให้กู้ สัญญานี้เป็นเพียงสัญญากู้ยืมทางแพ่ง ความเสี่ยงคือเมื่ออสังหาริมทรัพย์มีสิทธิ์โอนกรรมสิทธิ์และราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น เพื่อผลประโยชน์ของผู้กู้เอง ผู้ลงทุนจะไม่ทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ แต่ตกลงเพียงชำระเงินต้นและดอกเบี้ย (ถ้ามี) ให้แก่ผู้ให้กู้ ซึ่งนำไปสู่ความสูญเสียทางการเงินสำหรับผู้ให้กู้
ประการที่สอง สัญญามีเนื้อหาแสดงความสัมพันธ์ระหว่างวงเงินกู้กับที่ดิน/บ้านในโครงการของผู้กู้ สัญญากู้อาจเป็นกรณีธุรกรรมปลอม ปกปิดธุรกรรมจริง ซึ่งเป็นธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในอนาคต (ขณะนี้โครงการยังไม่สามารถขายได้ตามบทบัญญัติของกฎหมาย) ในสัญญานี้ หากเกิดข้อพิพาทขึ้น ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งนำคดีไปสู่ศาลเพื่อไกล่เกลี่ย มีความเสี่ยงที่ธุรกรรมปลอม (ซึ่งเป็นธุรกรรมกู้ยืม) และธุรกรรมที่ปกปิด (ซึ่งเป็นธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์) จะถูกศาลตัดสินว่าไม่ถูกต้อง ผลทางกฎหมายคือ ผู้ให้กู้ (ผู้ซื้อ) ได้รับเพียงเงินคืน แต่จะไม่ได้รับอสังหาริมทรัพย์
เรียนรู้กฎหมายอย่างรอบคอบ
อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในอนาคตอาจเป็นช่องทางการลงทุนที่มีศักยภาพ แต่มีความเสี่ยงมากมายหากผู้ซื้อไม่ตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการอย่างรอบคอบเพื่อให้มั่นใจว่าสามารถดำเนินธุรกรรมได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
ปัจจุบันกฎหมายมีข้อกำหนดเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับรูปแบบการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ นายหวู ถั่น บิ่ญ รองอธิบดีกรมก่อสร้างถั่น ฮวา กล่าวว่า หลังจากกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ กรมก่อสร้างได้นำรูปแบบการโฆษณาชวนเชื่อและการเผยแพร่ไปยังองค์กรและบุคคลต่างๆ มากมาย เพื่อให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
ดังนั้น ตามมาตรา 55 แห่งพระราชบัญญัติอสังหาริมทรัพย์ ฉบับที่ 66/2014/QH13 เงื่อนไขสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่จัดตั้งขึ้นในอนาคตที่จะประกอบธุรกิจ ได้แก่ การมีเอกสารแสดงสิทธิการใช้ที่ดิน เอกสารโครงการ แบบก่อสร้างที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ใบอนุญาตก่อสร้างในกรณีที่ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง เอกสารแสดงการยอมรับการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้แล้วเสร็จตามความคืบหน้าของโครงการ ในกรณีของอาคารชุดหรืออาคารอเนกประสงค์ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยที่จัดตั้งขึ้นในอนาคต ต้องมีบันทึกการยอมรับการก่อสร้างฐานรากของอาคารนั้นเสร็จสมบูรณ์ นอกจากนี้ ก่อนการขาย เช่า หรือซื้อที่อยู่อาศัยที่จัดตั้งขึ้นในอนาคต ผู้ลงทุนต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังหน่วยงานบริหารจัดการที่อยู่อาศัยประจำจังหวัดเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยที่เป็นไปตามเงื่อนไขการขายหรือเช่าซื้อ
นอกจากนั้น มาตรา 19 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 99/2015/ND-CP ยังกำหนดให้มีการลงนามในสัญญาระดมทุนเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ด้วย ดังนั้น การลงนามในสัญญาระดมทุนเพื่อการลงทุนก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จึงทำได้เฉพาะตามแบบฟอร์มที่กำหนดไว้ในข้อ 2, 3 และ 4 มาตรา 69 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย และต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดดังต่อไปนี้: บุคคลที่เข้าร่วมในการลงทุน ความร่วมมือด้านการลงทุน ความร่วมมือทางธุรกิจ การร่วมทุน และสมาคม ได้รับอนุญาตให้แบ่งผลกำไร (เป็นเงินสดหรือหุ้น) ตามอัตราส่วนการลงทุนที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเท่านั้น นักลงทุนไม่สามารถใช้วิธีการระดมทุนตามที่กำหนดไว้ในข้อนี้ หรือวิธีการระดมทุนรูปแบบอื่นใดเพื่อแบ่งผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัย หรือให้สิทธิ์ในการจดทะเบียน วางเงินมัดจำ และสิทธิในการซื้อที่อยู่อาศัย หรือแบ่งสิทธิการใช้ที่ดินในโครงการแก่ผู้รับเงินทุน
ลูกค้าจำนวนมากที่กำลังสร้างบ้านในโครงการพื้นที่พาณิชย์และที่อยู่อาศัย แปลง A-TM3 เขตดงเฮือง เมืองถั่นฮวา กังวลใจ เพราะไม่ทราบว่าผู้ลงทุนจะดำเนินการออกใบอนุญาตใช้ที่ดินเมื่อใด ภาพ: PV
คุณหวู่ ทันห์ บิ่ญ แนะนำว่า “เมื่อทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ลูกค้าจำเป็นต้องเข้าใจบทบัญญัติของกฎหมายอย่างชัดเจน โดยเฉพาะเอกสารทางกฎหมายของโครงการ ความสามารถของนักลงทุน และกฎระเบียบเกี่ยวกับเงื่อนไขการซื้อขายทุนเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคต เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงในการเข้าไปเกี่ยวข้องกับโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายที่ไม่ชัดเจน”
อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง เพื่อ “หลบเลี่ยง” กฎระเบียบการบริหารจัดการของรัฐ นักลงทุนมักใช้ “กลอุบาย” มากมาย และส่วนใหญ่แล้ว การซื้อขายที่อยู่อาศัยในอนาคตหรือการระดมทุนจะดำเนินการผ่านธุรกรรมทางแพ่งโดยใช้แนวคิด “สัญญากู้ยืม” “เงินฝาก” “สัญญาความร่วมมือ”... “หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐไม่มีพื้นฐานในการจัดการธุรกรรมรูปแบบเหล่านี้” นายหวู่ ถั่น บิ่ญ กล่าวเสริม
ด้วยความตื่นเต้นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในถั่นฮวา ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์จึงมีราคาแพงเทียบเท่ากับ "กุ้งสด" เสมอ โครงการส่วนใหญ่ขายได้และ "ผ่าน" นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากเนื่องจากยัง "อยู่ในกระดาษ" แต่จากข้อมูลของกรมการก่อสร้าง มีเพียง 30 จาก 104 โครงการที่ได้รับอนุมัติการลงทุนจากกรมการก่อสร้างเท่านั้นที่มีสิทธิ์ในการซื้อ ขาย หรือระดมทุน ซึ่งเป็นเครื่องพิสูจน์ว่าการซื้อขายแบบ "เลี่ยงกฎหมาย" เกิดขึ้นบ่อยครั้ง โชคดีที่เราได้พบกับนักลงทุนที่มีชื่อเสียงซึ่งใช้เงินทุนที่ระดมทุนมาอย่างถูกต้องตามวัตถุประสงค์ และสิทธิของลูกค้าก็ได้รับการรับประกัน ในกรณีที่พบนักลงทุน "ฉาวโฉ่" ที่ "รับ" เงินไปลงทุนในโครงการอื่น การที่ลูกค้าไม่ได้รับผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์หรือประสบปัญหาในภายหลัง ก่อให้เกิดผลกระทบมากมาย
ทนายความ เล ถิ เฟือง ผู้อำนวยการบริษัทกฎหมาย เล เฟือง ฮวง จำกัด สมาคมทนายความจังหวัดถั่นฮวา ให้คำแนะนำว่า เนื่องจากผู้ลงทุนยังไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อให้เสร็จสิ้น อาจทำให้เกิดข้อพิพาทขึ้นระหว่างทั้งสองฝ่ายได้ หากทั้งสองฝ่ายไม่สามารถเจรจาและไกล่เกลี่ยกันได้ ผู้ซื้อสามารถยื่นฟ้องผู้ขายต่อศาลเพื่อยุติข้อพิพาทได้ ในกรณีของที่ดินแปลงเดียวกันที่ผู้ลงทุนได้ลงนามในสัญญากู้ยืมเงินพร้อมจดทะเบียนแสดงเจตนา หรือแม้กระทั่งลงนามในสัญญาซื้อขายกับลูกค้าหลายราย พบว่ามีร่องรอยการยักยอกทรัพย์สินโดยทุจริตตามมาตรา 174 แห่งประมวลกฎหมายอาญา พ.ศ. 2558 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมในปี พ.ศ. 2560 ลูกค้าในกรณีนี้ควรยื่นคำร้องต่อสำนักงานสอบสวนกลางเพื่อพิจารณาและยุติข้อพิพาท
กลุ่มผู้สื่อข่าว
ที่มา: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)