ค่าเช่าก็สูงขึ้นเรื่อยๆ

ปลายเดือนสิงหาคม 2567 หลายคนประหลาดใจกับข่าวที่สตาร์บัคส์ปิดสาขาไฮเอนด์ที่สุดในนครโฮจิมินห์ เลขที่ 11-13 หันถิ่ว เขต 1 หลังจากดำเนินกิจการมา 7 ปี และเต็มไปด้วยลูกค้าเสมอมา สิ่งที่ทำให้หลายคนตกใจยิ่งกว่าคือสตาร์บัคส์กลับมาคืนพื้นที่เดิมหลังจากหมดสัญญา และเจ้าของร้านได้ขึ้นค่าเช่าจาก 700 ล้านดองต่อเดือน เป็น 750 ล้านดอง หรือประมาณ 9,000 ล้านดองต่อปี

การแข่งขันเพื่อจ่ายเงินซื้อที่ดินชั้นดี

สำหรับนักธุรกิจและผู้ที่ทำงานในภาคธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ราคาเช่าสถานที่ดังกล่าวไม่สูงเกินไป

อันที่จริงแล้ว ยังมีพื้นที่อื่นๆ บนถนนหานถุยเอินหรือถนนใกล้เคียงที่มีราคาค่าเช่าสูงกว่ามาก ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่ของร้านกาแฟชื่อดังของญี่ปุ่น %Arabica Coffee ที่เพิ่งเปิดได้ไม่กี่เดือน มีราคาเช่าไม่ต่ำกว่า 700 ล้านดองต่อเดือน

Một mặt bằng đắt địa ở trung tâm TP HCM bỏ trống suốt nhiều năm qua Ảnh: PHẠM ĐÌNH — ทำเลทองใจกลางเมืองโฮจิมินห์ถูกปล่อยร้างมานานหลายปี ภาพโดย: PHAM DINH

อย่างไรก็ตาม สถานที่ระดับไฮเอนด์ประเภทนี้มีไว้สำหรับธุรกิจที่มีกลยุทธ์เป็นของตัวเองเท่านั้น สำหรับธุรกิจที่ต้องการทำกำไรจากการขายสินค้าและบริการเพียงอย่างเดียว การอยู่รอดคงเป็นเรื่องยากมาก

ไม่กี่เดือนก่อนที่สตาร์บัคส์สาขาฮานถวีนจะปิดตัวลง แบรนด์ดังหลายแบรนด์ เช่น Highlands Coffee ได้กลับมาเปิดสาขาใหม่ที่หัวมุมถนนเหงียนดู่และถนนปาสเตอร์ ส่วนร้าน YEN Sushi ได้ปิดสาขาที่เลขที่ 8 ดงข่อย ร้านขายกระเป๋าเดินทางและกระเป๋าถือ MIA ก็ได้กลับมาเปิดสาขาที่สี่แยกฟูดงเมื่อไม่กี่เดือนก่อนเช่นกัน ร้านนี้มีราคาเช่าสูงถึง 700 ล้านดองต่อเดือน และได้โอนกิจการให้กับแบรนด์ใหญ่ 4 แบรนด์ภายในเวลาเพียง 5 ปี

อันที่จริง การที่สถานที่มีราคาแพงและธุรกิจต่างๆ ไม่สามารถซื้อได้เนื่องจากปัญหา เศรษฐกิจ และถูกบังคับให้ต้องคืนพื้นที่นั้นไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เกิดขึ้นตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 เกิดขึ้นในปี 2563 จนถึงปัจจุบัน ผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong รายงานว่า จนถึงปัจจุบัน ยังมีสถานที่อีกหลายแห่งตามถนนที่พลุกพล่านในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ เช่น Nguyen Hue, Le Loi (เขต 1), Vo Van Tan (เขต 3), Nguyen Trai (เขต 5), Nguyen Van Linh (เขต 7), Phan Xich Long (เขต Phu Nhuan) ... อยู่ในสภาพ "ปิดประตู" ไม่มีผู้เช่า หรือมีผู้เช่าแล้วแต่ยังคงปิดอยู่

ถนนเลโลย (เขต 1) มีความยาวประมาณ 550 เมตร และเป็นหนึ่งในถนนที่สวยที่สุดในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ ตัดกับถนน "สีทอง" เช่น ถนนปาสเตอร์ ถนนนามกีคอยเงีย ถนนเหงียนเว้ แต่ปัจจุบันมีร้านค้าว่างเปล่าประมาณ 15 แห่ง คุณเหงียน ฮันห์ ผู้จัดการร้านขายของที่ระลึกบนถนนสายนี้ กล่าวว่า เหตุผลที่ร้านค้าโดยรอบหลายแห่งปิดตัวลงเนื่องจากไม่สามารถจ่ายค่าเช่าได้ ซึ่งสูงถึงวันละ 25-30 ล้านดอง หรือ 800-900 ล้านดองต่อเดือน ไม่รวมค่าใช้จ่ายด้านบุคลากร ภาษี และเงินทุน... เจ้าของร้านค้าบางรายไม่ได้คาดการณ์สถานการณ์ทางธุรกิจไว้ล่วงหน้า จึงเช่าในราคาที่สูงเกินกำลัง ทำให้ไม่สามารถจ่ายค่าใช้จ่ายได้ และต้องปิดกิจการและไปเช่าที่อื่นแม้ว่าจะเพิ่งย้ายเข้ามาได้เพียงไม่กี่เดือนก็ตาม

"ร้านจิวเวลรี่ ร้านชานมไข่มุกชื่อดัง บริษัท ทัวร์ ... เพราะไม่มีเงินจ่ายค่าเช่า เลยต้องย้ายกลับมาเช่าร้านเดิมซ้ำแล้วซ้ำเล่า จนถึงตอนนี้ยังไม่มีใครกล้าเช่าอีกเลยเพราะราคาสูงเกินไป ดิฉันก็ขอให้เจ้าของร้านลดค่าเช่าลงด้วย เพราะนักท่องเที่ยวเยอะแต่คนซื้อน้อย ดิฉันไม่แน่ใจว่าจะอยู่ได้ถึงปีหน้าหรือเปล่า" คุณฮันห์กล่าวอย่างกังวล

คุณฮวง ถั่น นายหน้าขายบ้านเลขที่ 48 เลอ โลย ที่มีโครงสร้างชั้นล่าง 1 ชั้น และชั้นบน 1 ชั้น กล่าวว่า เจ้าของบ้านเสนอราคาเช่าเดือนละ 12,000 ดอลลาร์สหรัฐ (เกือบ 300 ล้านดอง) โดยมีเงื่อนไขคือวางเงินมัดจำ 4 เดือน จ่ายล่วงหน้า 2 เดือน และเช่าอย่างน้อย 2 ปี ทั้งนี้ บ้านหลังนี้ถูกปล่อยทิ้งร้างมานานกว่า 1 ปีแล้ว นับตั้งแต่ร้านนาฬิกา TT "ปิดกิจการ" แต่เจ้าของไม่ยอมลดราคาเช่า

หากลูกค้าต้องการเช่าพื้นที่บนถนนเลอโลยเพื่อทำธุรกิจหรือสร้างแบรนด์ ควรพิจารณาอย่างรอบคอบ เพราะราคาค่อนข้างสูง อยู่ที่ประมาณ 10,000 - 12,000 ดอลลาร์สหรัฐ/เดือน ลูกค้าหลายรายไม่สามารถจ่ายค่าเช่านี้ได้ และต้องยอมรับที่จะสูญเสียเงินมัดจำหลายร้อยล้านดอง" คุณถั่นกล่าว

ถนนเหงียนไตร (เขต 5) ครั้งหนึ่งเคยเป็นที่รู้จักในชื่อ "ถนน แฟชั่น " ของนครโฮจิมินห์ โดยมีร้านค้าหลายร้อยร้านที่ขายรองเท้า เสื้อผ้า กระเป๋าถือ หมวก แว่นตา... อย่างไรก็ตาม เนื่องจากธุรกิจซบเซาและค่าเช่าที่สูงลิ่ว ผู้คนจำนวนมากจึงได้ติดป้ายเพื่อระบายสินค้าและโอนสถานที่

คุณ Pham Ngoc ตัวแทนจากร้านชุดคลุมท้องดีไซเนอร์ Mdl กล่าวว่า เธอต้องการโอนพื้นที่ 14.5 ตารางเมตร พื้นที่ใช้สอย 35 ตารางเมตร ประกอบด้วยชั้น 1 ชั้น ชั้นล่าง 1 ชั้น และโกดังขนาดเล็ก 1 หลัง ค่าเช่าเดือนละ 60 ล้านดอง คิดเป็นมูลค่าโอน 259 ล้านดอง (รวมเครื่องปรับอากาศ ไฟ ป้าย และเงินมัดจำ ฯลฯ) เพื่อย้ายไปทำธุรกิจอื่น คุณ Ngoc อธิบายว่า "ยอดขายแฟชั่นกำลังลดลง ในขณะที่ราคาเช่าสูง ไม่เหมาะกับตลาด หลังจากเจรจาต่อรองหลายครั้งแต่ไม่สำเร็จ ฉันจึงตัดสินใจโอนพื้นที่"

คุณฮา เฟือง เจ้าของร้านแฟชั่น NN สาขาใกล้เคียง กล่าวว่า เธอต้องการขายของทั้งหมดและเช่าพื้นที่ชั้นล่าง 80 ตารางเมตร เนื่องจาก "เกษียณแล้ว" ปัจจุบันค่าเช่าอยู่ที่ 45 ล้านดอง/เดือน ผู้เช่าต้องเช่าอย่างน้อย 1 ปี มัดจำ 2 เดือน ผู้เช่าจะประหยัดค่าชั้นวาง เคาน์เตอร์... อย่างไรก็ตาม จากการวิจัยพบว่า คุณเฟืองหยุดขายและคืนพื้นที่ เนื่องจากเจ้าของไม่ยอมลดราคาเพื่อสนับสนุนธุรกิจ แต่ยังคงขึ้นราคาเป็นประจำทุกปี

ปล่อยว่างไว้ดีกว่าจะเสียค่าเช่า!

คุณเล ถิ ตู อุยน ผู้เชี่ยวชาญด้านการจำหน่ายสินค้าอุปโภคบริโภคที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและอาหารสะอาด เล่าว่า ครั้งหนึ่งเธอเคยเช่าพื้นที่บนถนนเหงียนเว้ เขต 1 ราคา 20 ล้านดองต่อเดือน แต่ปิดตัวลงหลังจากเช่าได้เพียง 3 เดือน แม้จะเสียเงินมัดจำไปก็ตาม เนื่องจากถนนเส้นนี้ค่อนข้างพลุกพล่าน แต่ส่วนใหญ่มักเป็นคนหนุ่มสาว ผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อปานกลาง ทำให้รายได้ที่ได้รับไม่เพียงพอต่อค่าใช้จ่าย

หลังจากนั้น คุณอุยนจึงมุ่งเน้นการพัฒนาช่องทางออนไลน์ และพบว่าเธอใช้งบเพียง 200,000 ดองต่อวัน หรือประมาณ 6 ล้านดองต่อเดือนสำหรับการโฆษณา ก็สามารถเข้าถึงลูกค้าได้ประมาณ 40,000 คน ด้วยอัตราการ "ปิดการขาย" ที่ 0.5% ทำให้ร้านค้ามียอดสั่งซื้อ 200 รายการต่อเดือน ร้านค้าออนไลน์สามารถเข้าถึงลูกค้าได้ทุกที่และตรงเป้าหมายด้วยปัญญาประดิษฐ์ (AI) จึงสามารถแปลงเป็นคำสั่งซื้อได้ค่อนข้างดี “ราคาพื้นที่ค้าปลีกในปัจจุบันสูงเกินไป การพัฒนาช่องทางออนไลน์จะช่วยลดราคาเช่าลงอย่างมากและค่อยๆ กลับสู่มูลค่าที่แท้จริง” คุณอุยนคาดการณ์

เมื่อเร็ว ๆ นี้ เครือร้านอาหารระดับไฮเอนด์ในนครโฮจิมินห์ได้ปิดสาขาแรกที่เปิดดำเนินการมากว่า 10 ปี บนถนนเหงียนดิ่งเจียว เขต 3 เนื่องจากเจ้าของร้าน "ขอขึ้นราคาอย่างไม่สมเหตุสมผล" ผู้ก่อตั้งแบรนด์นี้กล่าวว่า พื้นที่ดังกล่าวซึ่งมีขนาดไม่ถึง 40 ตารางเมตรนั้นเก่ามาก เครื่องปรับอากาศมักจะเสียและเปียกเมื่อฝนตก และยากที่จะปรับปรุงใหม่เนื่องจากผนังร้านอยู่ติดกับร้านข้างเคียง แต่ค่าเช่าสูงถึง 60 ล้านดองต่อเดือน

หลังจากปิดร้านอาหารดังกล่าวมานานกว่า 3 เดือน ร้านยังคงให้เช่าพื้นที่อยู่ และยังไม่มีลูกค้าใหม่ "ด้วยราคาเช่าดังกล่าวและสภาพของร้าน มีเพียง "เจ้าใหญ่" ที่มีเงินมากมายให้เช่าเพื่อสร้างแบรนด์ หรือนักธุรกิจที่ "เอาแต่ใจตัวเอง" เท่านั้นที่จะเช่าได้ ในขณะที่ธุรกิจทั่วไปไม่สามารถจ่ายค่าเช่าในราคานี้ได้" - ตัวแทนของเครือร้านค้าปลีกแห่งนี้กล่าว

ฮวง ตุง ผู้เชี่ยวชาญด้านอุตสาหกรรมอาหารและเครื่องดื่ม ประธาน F&B Investment & FoodEdu Academy กล่าวว่า แม้ว่าช่องทางออนไลน์จะเติบโตอย่างรวดเร็ว แต่สัดส่วนรายได้ของช่องทางออนไลน์ยังคงไม่มากนัก โดยรายได้ส่วนใหญ่ยังคงมาจากช่องทางออฟไลน์ ดังนั้น สถานประกอบการจึงยังคงมีบทบาทสำคัญในอุตสาหกรรมอาหารและเครื่องดื่ม “ไม่เพียงแต่ทำเลทองจะมีค่าเช่าสูงขึ้นเนื่องจากขาดแคลน อุปทานน้อยกว่าอุปสงค์ แต่สถานประกอบการทั่วไปก็มีแนวโน้มราคาสูงขึ้นเช่นกัน” เขากล่าว

คุณตุงกล่าวว่า ตามธรรมเนียมปฏิบัติ เจ้าของบ้านเช่ามักจะ “ได้เปรียบ” เสมอเมื่อต้องให้ลูกค้าวางเงินมัดจำ จ่ายล่วงหน้า และขึ้นราคาเป็นรายปีหรือรายงวดเพื่อชดเชยภาวะเงินเฟ้อ เจ้าของบ้านเช่าส่วนใหญ่มีฐานะทางการเงินที่ดี จึงสามารถปล่อยบ้านว่างไว้ได้ 6 เดือนถึง 1 ปี เพื่อรักษาราคา โดยตั้งใจว่าจะไม่ลดราคาเช่า “ในส่วนของสถานที่เช่า การรักษาราคาเช่าไว้เป็นเรื่องที่ดี แต่โอกาสที่จะลดลงมีน้อยมาก เจ้าของร้านอาหารและเครื่องดื่มควรคำนึงถึงเรื่องนี้เป็นต้นทุนก่อนเริ่มธุรกิจ” - คุณตุงแนะนำ

ในขณะเดียวกัน นายเหงียน ฮอง ไห่ ประธานบริษัท VNO Investment and Development Joint Stock Company ซึ่งเชี่ยวชาญด้านการให้เช่าและให้เช่าช่วงบ้านและอาคาร กล่าวว่า เหตุผลที่ธุรกิจปิดตัวลงและคืนอาคารนั้นไม่จำเป็นต้องเป็นเพราะราคาค่าเช่า แต่อาจเป็นเพราะพวกเขาไม่มีความจำเป็นอีกต่อไป หรือตระหนักว่าสถานการณ์ทางธุรกิจไม่สามารถทำได้ในอนาคต

สถานที่สวยงามยังคงเป็นที่ต้องการ

ผู้เชี่ยวชาญด้านอุตสาหกรรมอาหารและเครื่องดื่มระบุว่า ร้านกาแฟและเครื่องดื่มที่ลงทุนอย่างหนักในทำเลทอง ได้แก่ Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland... อย่างไรก็ตาม ในบรรดาร้านกาแฟเหล่านี้ Katinat Coffee & Tea และ Phe La ล้วนมีเจ้าของเดียวกัน บางทีจุดประสงค์ของนักลงทุนในการพัฒนาเครือข่ายร้านให้แข็งแกร่งในระยะนี้อาจเป็นการขายหุ้นหรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่น ดังนั้นจึงไม่สามารถนำไปเปรียบเทียบกับแบรนด์ที่ทำธุรกิจเพื่อแสวงหากำไรตามปกติได้...

ที่จริงแล้ว ในพื้นที่ที่มีพื้นที่จำกัด ราคาค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น แต่แทบจะไม่ลดลงเลย โดยทั่วไปแล้ว พื้นที่สวยๆ ใจกลางเขต 1 หรือพื้นที่บนถนนหานถุยเถียนที่สตาร์บัคส์เพิ่งจ่ายเงินไป พื้นที่ตรงวงเวียนโฮกงรัว... มักจะ "มองหา" แหล่งเช่าร้านอาหารและแฟรนไชส์ขนาดใหญ่อยู่เสมอ

ที่มา: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm