ราคาที่อยู่อาศัยต่อรายได้ในเวียดนามสูงกว่าค่าเฉลี่ยของโลกถึง 1.6 เท่า

ตามที่ดร. Can Van Luc กล่าวไว้ ในปี 2024 อัตราส่วนราคาบ้านต่อรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยในเวียดนามจะอยู่ที่ 23.7 ซึ่งมากกว่าค่าเฉลี่ยของโลก ถึง 1.6 เท่า

ข้อมูลนี้ได้รับการแบ่งปันโดยดร. Can Van Luc หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ ของ BIDV สมาชิกสภาที่ปรึกษาแห่งชาติด้านนโยบายการเงินและการเงิน ในการประชุมประจำปี Spring Real Estate Forum ซึ่งจัดขึ้นเมื่อวันที่ 19 กุมภาพันธ์

ดร. แคน วัน ลุค ในงานวันที่ 19 กุมภาพันธ์ ภาพ: Reatimes

คุณลุคใช้เวลาอธิบายอย่างละเอียดในงานสัมมนาครั้งนี้ถึงราคาที่อยู่อาศัยที่สูงและสาเหตุของสถานการณ์ดังกล่าว ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมามีพัฒนาการที่ดีขึ้น โดยมีโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 18% และจำนวนอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นมากกว่า 50%

คุณคาน วัน ลุค อ้างอิงงานวิจัยของ Numbeo (แพลตฟอร์มข้อมูลค่าครองชีพในประเทศเซอร์เบีย) ซึ่งแสดงให้เห็นว่าอัตราส่วนราคาบ้านต่อรายได้ครัวเรือนเฉลี่ย (HPR) ในปี 2567 อยู่ที่ 23.7 เท่า เพิ่มขึ้น 0.2 เท่าจากปีก่อนหน้า ขณะเดียวกัน ค่าเฉลี่ยทั่วโลกของดัชนีนี้ลดลง 0.5 เท่า เหลือ 14.6 เท่าในปีที่แล้ว ดังนั้น อัตราส่วนราคาบ้านต่อรายได้ในเวียดนามจึงสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วโลกประมาณ 1.62 เท่า

ดัชนี HPR คำนวณโดยการหารราคาบ้านเฉลี่ยด้วยรายได้เฉลี่ยต่อปีของครัวเรือน กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า HPR เป็นวิธีที่นิยมและใช้กันอย่างแพร่หลายที่สุดในโลกในการประเมินระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ "เหมาะสม" ดัชนีนี้ยังได้รับการแนะนำโดยธนาคารโลกและองค์การสหประชาชาติอีกด้วย

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ระบุว่า ราคาหลักประกันที่สูงยังทำให้ผู้คนลังเลที่จะกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้าน หลักฐานที่ยืนยันเรื่องนี้คือการเติบโตของสินเชื่อเพื่อการลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 จะสูงถึงประมาณ 18% ซึ่งสูงกว่าสินเชื่อส่วนบุคคลเพื่อการบริโภคอสังหาริมทรัพย์ถึงสองเท่า (ประมาณ 6.5%)

คุณลุค กล่าวว่า สาเหตุหลัก 6 ประการที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในเวียดนามพุ่งสูงขึ้น ประการแรก ปัญหาทางกฎหมายและความกลัวต่อความรับผิดชอบทำให้อุปทานมีน้อย ประการที่สอง ต้นทุนปัจจัยการผลิต เช่น ค่าเช่าที่ดิน ค่าใช้ที่ดิน ค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ ค่าใช้จ่ายทางการเงิน และวัสดุก่อสร้าง ก็เพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน ซึ่งส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ยังเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการหาแนวทางแก้ไขเพื่อลดค่าใช้จ่าย "ที่ไม่เป็นทางการ" ของภาคธุรกิจ

สำหรับประเด็นเรื่องค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน คุณเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานกรรมการบริหารของ GP.Invest ประเมินว่าปัญหานี้ยังคงเป็นปัญหาสำคัญ เนื่องจากมีโครงการที่ต้องใช้เวลา 1-2 ปีในการคำนวณราคาที่ดิน คุณเฮียปกล่าวว่า ณ ต้นปีนี้ มี 25 จังหวัดและเมืองที่ได้ออกประกาศราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว อย่างไรก็ตาม เนื่องจากปัจจัยนำเข้าที่ไม่เพียงพอ แต่ละท้องถิ่นจึงมักจะพิจารณากันเองเพื่อขึ้นประกาศราคาที่ดิน ในขั้นตอนการประเมินราคาที่ดิน บางท้องถิ่นยังขาดความคิดริเริ่มในการตัดสินใจปรับขึ้นหรือลดราคา เนื่องจากเกรงความรับผิดชอบและต้องพึ่งพาหน่วยงานที่ปรึกษา

เขายังกล่าวอีกว่าต้นทุนปัจจัยการผลิตอื่นๆ เช่น การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและอัตราดอกเบี้ยที่ไม่สมเหตุสมผล นำไปสู่ปัญหามากมายและราคาที่ดินที่ไม่เที่ยงตรง ดังนั้น คุณเฮียปจึงหวังว่าปัญหาคอขวดในการประเมินราคาที่ดินจะได้รับการแก้ไขในเร็วๆ นี้ เพื่อให้ธุรกิจต่างๆ สามารถดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้รวดเร็วยิ่งขึ้น

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ในงานวันที่ 19 กุมภาพันธ์ ภาพ: Reatimes

ด้านการบริหารจัดการ นายเล วัน บิ่ญ รองอธิบดีกรมที่ดิน กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า นับตั้งแต่การเสนอแนะต่อรัฐสภาให้ประกาศใช้กฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุง กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (เดิมชื่อกระทรวงเกษตรและพัฒนาชนบท) ได้ให้ความสำคัญกับราคาที่ดินเป็นอันดับแรก กฎหมายฉบับปรับปรุงนี้ได้ขยายขอบเขตการใช้ตารางราคาที่ดินและวิธีการประเมินราคาให้โปร่งใสมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม นายบิญยังยอมรับว่ายังคงมีข้อบกพร่องหลายประการในการดำเนินการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระดับท้องถิ่น เขากล่าวว่ายังคงมีความคิดเห็นที่แตกต่างกันระหว่างที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดิน สภาประเมินราคาที่ดิน และหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ในการกำหนดราคาที่ดิน ในขณะเดียวกัน ในบางประเทศ ความรับผิดชอบในการประเมินราคาที่ดินเป็นของหน่วยงานที่ปรึกษา และหน่วยงานเหล่านี้ต้องรับผิดชอบทางกฎหมายหากเกิดข้อผิดพลาดใดๆ ขึ้น นี่เป็นประเด็นที่ต้องพิจารณาเพื่อปรับปรุงความรับผิดชอบและประสิทธิภาพของการประเมินราคาที่ดินในเวียดนาม

ผู้แทนกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม ยืนยันว่าจะยังคงทำงานร่วมกับท้องถิ่นและสถานประกอบการ รับฟังข้อเสนอแนะ เพื่อหาแนวทางแก้ไขเพื่อขจัดปัญหาในทางปฏิบัติ

ในบริบทของความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน เมื่อจำนวนโครงการที่ได้รับใบอนุญาตใหม่มีจำนวนน้อย คุณแคน วัน ลุค ระบุว่า ธุรกิจส่วนใหญ่มักลงทุนในการพัฒนาโครงการระดับไฮเอนด์เพื่อให้ได้อัตรากำไรที่น่าดึงดูดใจ “นักลงทุนไม่สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้ เพราะมีโครงการน้อยเกินไป” เขากล่าว

นอกจากนั้น “ภาวะเงินเฟ้อ” “การเก็งกำไรตามกระแส” หรือการเก็งกำไรยังคงเกิดขึ้นอยู่บ่อยครั้ง ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเกือบเท่ามูลค่าที่แท้จริง คุณลุคยังได้ตั้งคำถามว่า เป็นเพราะเวียดนามยังไม่ได้จัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่ภาษี ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าเช่า และมรดกยังคงต่ำมากเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ซึ่งเป็นปัจจัยที่ทำให้เกิดสถานการณ์เช่นนี้

แหล่งที่มา