ราคาบ้านมีราคาแพงขึ้นเรื่อยๆ แม้แต่ผู้ที่มีรายได้สูงก็แทบจะซื้อไม่ได้

รายงานล่าสุดของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่าราคาที่อยู่อาศัยในประเทศของเราลดลงอย่างรวดเร็ว จนกระทั่งกลุ่มที่มีรายได้สูงสุดร้อยละ 20 ตามการจัดประเภทโดยสำนักงานสถิติแห่งชาติ ไม่สามารถซื้อบ้านได้ หากพิจารณาตามกฎที่ว่าราคาบ้านต้องไม่เกิน 1/3 ของรายได้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผลการสำรวจมาตรฐานการครองชีพประชากรปี พ.ศ. 2566 โดยสำนักงานสถิติแห่งชาติ พบว่า กลุ่มประชากรที่มีรายได้สูงสุด 20% ในฮานอย ได้รับเงิน 14.47 ล้านดอง/คน/เดือน ตัวเลขนี้ในดานังอยู่ที่ 13.8 ล้านดอง ในโฮจิมินห์อยู่ที่ 13.26 ล้านดอง ในด่งนายอยู่ที่ 13.9 ล้านดอง และใน บิ่ญเซือง อยู่ที่ 18.38 ล้านดอง

อย่างไรก็ตาม เมื่อต้องเผชิญกับราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน กลุ่มนี้เองก็ต้องเผชิญกับอุปสรรคมากมาย

โดยถือว่าแต่ละครัวเรือนมีคนวัยทำงานที่มีรายได้สูงที่สุด 2 คน รายได้เฉลี่ยของกลุ่มนี้จะอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านดอง/เดือน/ครัวเรือน หรือประมาณ 360 ล้านดองต่อปี

ความสามารถในการซื้อสูงสุดหากใช้กฎทางการเงินทั่วไปที่ว่าค่าที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1/3 ของรายได้ คือประมาณ 6.7 ล้านดองต่อเดือน หรือเทียบเท่าประมาณ 80 ล้านดองต่อปี

ในขณะเดียวกัน อพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์แต่ละแห่งในเมืองใหญ่ที่กล่าวมาข้างต้นมีราคาอยู่ระหว่าง 40-70 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับพื้นที่และกลุ่มตลาด ดังนั้น อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก (ประมาณ 60 ตร.ม.) จะมีราคาประมาณ 2.5-3.5 พันล้านดอง

ราคาบ้านแพงมาก แม้แต่ผู้มีรายได้สูงก็แทบจะซื้อไม่ได้ (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

หากกลุ่มผู้มีรายได้สูงนี้ซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 60 ตรม. ในราคาประมาณ 3,500 ล้านดอง และกู้เงิน 70% ของมูลค่าบ้าน (หรือ 2,450 ล้านดอง) จากธนาคาร โดยมีอัตราดอกเบี้ย 8% ต่อปี เป็นเวลา 20 ปี ค่าผ่อนชำระรายเดือนจะอยู่ที่ประมาณ 25-27 ล้านดอง หรือเทียบเท่ากับกว่า 300 ล้านดองต่อปี

“ ด้วยการชำระเงินสูงสุด 80 ล้านดองต่อปี กลุ่มนี้แทบจะไม่สามารถซื้อบ้านได้ ” VARS ยืนยัน

คุณตรัน วัน เหงีย (จาก นามดิงห์ ) กล่าวว่าราคาอพาร์ตเมนต์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเร็วๆ นี้ทำให้ความฝันของครอบครัวเขาที่อยากมีบ้านเป็นเรื่องยากยิ่งขึ้น คุณเหงียและภรรยามีงานที่มั่นคง มีรายได้ประมาณ 35 ล้านดองต่อเดือน ประหยัดเงินได้ 10-12 ล้านดองต่อเดือน

ปัจจุบัน เขาและภรรยาประหยัดเงินไปได้ประมาณ 1 พันล้านดอง และกำลังพิจารณาซื้ออพาร์ตเมนต์แบบผ่อนชำระในเขตนามตูเลียม เขตห่าดง อย่างไรก็ตาม หลังจากสำรวจอพาร์ตเมนต์ทั้งใหม่และเก่าแล้ว เขาพบว่าราคาสูงเกินกว่ากำลังทรัพย์ของครอบครัว โดยเฉลี่ยแล้ว อพาร์ตเมนต์มือสองขนาด 70 ตารางเมตร มี 2 ห้องนอน ในเขตนามตูเลียมและเขตห่าดง มีราคาอยู่ที่ประมาณ 3-4 พันล้านดอง หรือประมาณ 50 ล้านดองต่อตารางเมตร

“ ด้วยเงินที่ผมเก็บออมไว้เพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์มือสอง 2 ห้องนอน ผมต้องกู้เงินมากกว่า 2 พันล้านดอง แต่ด้วยเงินที่เกินมาในแต่ละเดือน บางครั้งครอบครัวผมไม่มีเงินพอจ่ายต้นและดอกเบี้ยให้ธนาคาร ” คุณเหงียกล่าว

วัยรุ่นต้องดิ้นรนซื้อบ้าน

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการใหญ่ของ PropertyGuru Vietnam กล่าวว่า เมื่อเปรียบเทียบเงินเดือนเฉลี่ยและราคาบ้านในอดีตกับปัจจุบัน จะเห็นได้ว่าคนรุ่นใหม่ชาวเวียดนามมักประสบปัญหาในการซื้อบ้าน การคำนวณโดยแพลตฟอร์ม PropertyGuru Vietnam แสดงให้เห็นว่า หากพิจารณาจากราคาบ้านเฉลี่ยและรายได้ในปี พ.ศ. 2547 คนรุ่น 7X จะต้องมีรายได้ประมาณ 31.3 ปี จึงจะซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 60 ตารางเมตร ในราคาประมาณ 600 ล้านดอง ภายใต้เงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อการระดมเงินทุนที่ 7.4%

หลังจากผ่านไป 10 ปี ในปี 2014 คนรุ่น 8X ก็ต้องใช้รายได้ 22.7 ปีในการซื้ออพาร์ตเมนต์ที่คล้ายกัน ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นเป็น 1.5 พันล้านดอง ขณะที่อัตราดอกเบี้ยการระดมกำลังลดลงเหลือ 6%

จนถึงปัจจุบัน คนรุ่น 9X ต้องมีรายได้ 25.8 ปี จึงจะซื้ออพาร์ตเมนต์ดังกล่าวได้ในราคา 3 พันล้านดอง โดยมีเงื่อนไขว่าอัตราดอกเบี้ยการระดมเงินอยู่ที่ 4.5%

“ ถึงแม้ว่าจำนวนปีของรายได้และอัตราดอกเบี้ยจะลดลงเมื่อเวลาผ่านไป แต่โดยทั่วไปแล้วคนหนุ่มสาวทุกเจเนอเรชันยังคงต้องทำงานหนักเป็นเวลานานเพื่อที่จะสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ ” นายเหงียน ก๊วก อันห์ ประเมิน

คนเวียดนามรุ่นใหม่ทุกยุคทุกสมัยยังคงต้องทำงานหนักเป็นเวลานานเพื่อที่จะสามารถซื้อบ้านเป็นของตัวเองได้ (ภาพประกอบ: AI)

คุณโด วัน ทาช ซีอีโอของโดวาแลนด์ กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเป็นความท้าทายครั้งใหญ่สำหรับผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริง ด้วยรายได้เฉลี่ย 30 ล้านดองต่อเดือน การซื้ออพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย แทบจะเป็นไปไม่ได้เลย หากปราศจากแหล่งเงินทุนสนับสนุนจากแหล่งอื่น หรือต้องยอมรับการอยู่อาศัยที่ไกลจากใจกลางเมือง

คุณ Thach ระบุว่า การเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในราคาเฉลี่ยปัจจุบัน ผู้ซื้อต้องมีรายได้อย่างน้อย 60-70 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งถือเป็นระดับรายได้ที่สูงเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะสามารถทำได้

ศาสตราจารย์ดัง หุ่ง โว อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เตือนว่าราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งสูงกว่ารายได้จากค่าจ้าง ไม่เพียงแต่สร้างแรงกดดันต่อระบบประกันสังคมเท่านั้น แต่ยังส่งเสริมการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย เงินเก็งกำไรมักรอให้ราคาเพิ่มขึ้น แทนที่จะนำไปใช้ในการผลิตและธุรกิจ ซึ่งส่งผลกระทบทางลบต่อเงินเฟ้อและมูลค่าเงินตรา

“ ความล้มเหลวในการควบคุมการเก็งกำไรและความไม่สมดุลระหว่างกลุ่มที่อยู่อาศัยส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันต้องยุติลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ” เขากล่าว

นอกจากนี้ คุณโวยังชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีบทบาทสำคัญต่อการผลิต ธุรกิจ และเศรษฐกิจมหภาค ตลาดที่ไม่มั่นคงนี้จะส่งผลเสียต่อเศรษฐกิจโดยรวมเช่นเดียวกับในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อันที่จริง ปัญหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับฐานะทางการเงินของประชาชนเป็นความท้าทายไม่เพียงแต่สำหรับเวียดนามเท่านั้น เมืองใหญ่หลายแห่งทั่วโลกก็เผชิญกับแรงกดดันนี้เช่นกัน เมื่อความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอันเนื่องมาจากการหลั่งไหลเข้ามาของผู้อพยพ

เฉา อันห์