เมื่อพิจารณาถึงแรงกดดันต่อต้นทุนการลงทุนและความต้องการที่แท้จริงที่เพิ่มขึ้น ความเป็นไปได้ที่ราคาที่อยู่อาศัยจะลดลงในปี 2568 ถือว่าไม่น่าจะเป็นไปได้
เมื่อพิจารณาถึงแรงกดดันต่อต้นทุนการลงทุนและความต้องการที่แท้จริงที่เพิ่มขึ้น ความเป็นไปได้ที่ราคาที่อยู่อาศัยจะลดลงในปี 2568 ถือว่าไม่น่าจะเป็นไปได้
 |
| ต้นทุนการลงทุนที่สูงทำให้การลดราคาที่อยู่อาศัยในปี 2568 เป็นเรื่องยาก ในภาพ: ลูกค้าที่เข้าร่วมพิธีเปิดโครงการ The Sol City |
ช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์มหาศาล
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังเผชิญกับช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์อย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดระดับกลางและระดับล่าง ราคาอสังหาริมทรัพย์ในย่านใจกลาง เมืองฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้กำลังปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ตามรายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ตั้งแต่ปี 2018 เป็นต้นมา อุปทานที่อยู่อาศัยลดลงอย่างรุนแรง ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอย นครโฮจิมินห์ และพื้นที่พัฒนา เศรษฐกิจ สำคัญ เพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก เกินอัตราการเติบโตของรายได้ประชาชนอย่างมาก
คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ในปี 2567 มีผู้สนใจเรื่องราคาอสังหาริมทรัพย์และประสบปัญหาในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก วลีเช่น “ราคาอสังหาริมทรัพย์สูง” และ “คนหนุ่มสาวมีปัญหาในการซื้อบ้าน” มีการค้นหา 1,020 และ 24,500 ครั้งตามลำดับ
“ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ซึ่งเป็นเมืองที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างเร่งด่วน ราคาอสังหาริมทรัพย์ได้เพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ ซึ่งเป็นกลุ่มที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง” นายเหงียน ก๊วก อันห์ กล่าว พร้อมเสริมว่า ในฮานอย ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 58% เมื่อสิ้นปี 2567 เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 ขณะที่ในโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้น 17%
จากมุมมองของผู้นำธุรกิจ นางสาวเหงียน ถิ วัน ข่านห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท Gamuda Land ยืนยันว่านักลงทุนไม่ตื่นเต้นกับการขึ้นราคาที่สูงเกินไป แต่พวกเขาหวังว่าการขึ้นราคาจะอยู่ที่ระดับปานกลาง
คุณวัน คานห์ อธิบายว่า การเติบโตที่ร้อนแรงเกินไปมักไม่มั่นคง ก่อให้เกิดผลเสียทั้งต่อนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน นักลงทุนไม่ได้รับผลกำไรเพิ่มขึ้น ขณะที่ผู้ซื้อบ้านเสียเปรียบอย่างสิ้นเชิง
“ฉันคาดหวังว่าระดับราคาจะยั่งยืนมากขึ้น เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านสามารถอยู่ได้” นางสาววัน ข่านห์ กล่าว
คุณเล ฮู เหงีย กรรมการผู้จัดการบริษัท เล แถ่ง เรียลเอสเตท ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน เปิดเผยว่า ตัวธุรกิจเองก็กำลังเผชิญกับแรงกดดันไม่น้อยเช่นกัน เมื่อราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ประกอบกับต้นทุนการใช้ที่ดินที่นักลงทุนต้องจ่าย ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ราคาขายสุดท้ายพุ่งสูงขึ้นจนยากจะเข้าถึง
คุณเหงียวิเคราะห์ว่า ด้วยราคา 50 ล้านดองต่อตารางเมตร โครงสร้างจะประกอบด้วยค่าก่อสร้าง 40% ค่าที่ดินและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 20% และค่าใช้จ่ายทางการเงิน 20% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นค่าใช้จ่ายในการกู้ยืม นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าออกแบบ ค่าบริหารโครงการ ค่าบริการหลังการขาย และค่าการตลาด รวมประมาณ 10% กำไรที่เหลือมีเพียงประมาณ 10% เท่านั้น อย่างไรก็ตาม หากโครงการมีการซื้อที่ดินราคาถูกล่วงหน้าหรือใช้ประโยชน์จากเงินทุนที่ชำระล่วงหน้าจากลูกค้า ต้นทุนทางการเงินจะลดลงอย่างมาก ช่วยเพิ่มอัตรากำไรเป็นประมาณ 30%
“โดยปกติแล้ว นักลงทุนคาดหวังผลกำไร 7% ต่อปี หรือเทียบเท่า 35% สำหรับโครงการ 5 ปี ซึ่งช่วยให้มั่นใจว่าพวกเขาจะคืนทุนและบรรลุผลกำไรที่ผู้ถือหุ้นคาดหวังไว้ อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกโครงการที่จะสามารถบรรลุผลกำไรในระดับนี้ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากการบริหารจัดการไม่มีประสิทธิภาพหรือตลาดมีความผันผวน ดังนั้น การลดราคาขายจึงเป็นเรื่องยาก ในความเห็นของผม ราคาในอนาคตอาจเพิ่มขึ้นเพียงระดับหนึ่งเท่านั้น ไม่ใช่ลดลงอย่างรวดเร็ว เนื่องจากปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับต้นทุนการลงทุนและความต้องการของตลาด” คุณเหงียกล่าวเน้นย้ำ
แนวทางแก้ไขเพื่อลดแรงกดดันด้านราคาที่อยู่อาศัย
เมื่อเผชิญกับความเป็นจริงของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้น คุณเหงียน วัน ดิ่งห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม แนะนำว่าจำเป็นต้องมีการประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างหน่วยงานจัดการ ธุรกิจ และชุมชน เพื่อสร้างสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์
ในด้านอุปทาน จำเป็นต้องเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานในเขตชานเมือง และพัฒนานโยบายสนับสนุนทางการเงินที่มีประสิทธิภาพ หน่วยงานทุกระดับ โดยเฉพาะระดับท้องถิ่น จำเป็นต้องสร้างเงื่อนไขสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมราคาประหยัด เพื่อดึงดูดการลงทุน
ในด้านอุปสงค์ ผู้คนจำเป็นต้องมีแผนการเงินที่ชัดเจน ใช้ประโยชน์จากโครงการสนับสนุน และมีความยืดหยุ่นในการเลือกที่อยู่อาศัย ด้วยเหตุนี้ ปัญหาที่อยู่อาศัยจึงได้รับการแก้ไขอย่างมีประสิทธิภาพ ก่อให้เกิดประโยชน์ทั้งต่อบุคคลและสังคม การขยายอุปสงค์ไปยังเขตชานเมืองซึ่งมีราคาถูกกว่า ก็เป็นทางออกที่มีประสิทธิภาพเช่นกัน ด้วยการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม เช่น ทางหลวงและรถไฟฟ้าใต้ดิน โครงการในเขตชานเมืองยังคงมั่นใจได้ว่าจะเชื่อมต่อไปยังใจกลางเมืองได้อย่างสะดวกสบาย
นอกจากนี้ การเช่าบ้านยังเป็นทางเลือกชั่วคราวที่เหมาะสมในการประหยัดเงินและหลีกเลี่ยงภาระผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน ประชาชนไม่ควรใช้จ่ายเกิน 1 ใน 3 ของรายได้เพื่อเช่าบ้านเพื่อสร้างสมดุลในชีวิต สุดท้ายนี้ ประชาชนสามารถใช้ประโยชน์จากนโยบายช่วยเหลือต่างๆ เช่น การชำระเงินแบบยืดหยุ่น อัตราดอกเบี้ยพิเศษ และสินเชื่อบ้าน เมื่อออมเงินได้ประมาณ 50% ของมูลค่าบ้าน ซึ่งจะช่วยลดภาระทางการเงินและทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านเป็นจริง
ในทำนองเดียวกัน คุณเดือง ถวี ซุง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร CBRE เวียดนาม กล่าวว่า เพื่อลดแรงกดดันด้านราคาที่อยู่อาศัยและตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง จำเป็นต้องขยายการพัฒนาเมืองไปยังเขตชานเมือง ยกตัวอย่างเช่น ในฮานอย พื้นที่อย่างลองเบียน, ยาลัม, เตยโม ได้รับประโยชน์จากเครือข่ายการขนส่งที่ดี ช่วยให้ผู้คนเดินทางได้สะดวกโดยไม่ต้องเสียเวลามากเกินไป
ในนครโฮจิมินห์ การพัฒนาพื้นที่ชานเมือง เช่น กู๋จี หรือ นาเบะ ยังคงเผชิญอุปสรรคมากมายเนื่องจากขาดการเชื่อมโยงโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อปรับปรุง รัฐบาลจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการลงทุนในโครงการถนนวงแหวนและทางด่วน เพื่อสร้างเงื่อนไขสำหรับการพัฒนากองทุนที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาเหมาะสม
“การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานต้องควบคู่ไปกับสิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคม เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล และสถานที่บันเทิง เพื่อดึงดูดผู้คนให้เข้ามาในเขตชานเมืองและลดความกดดันต่อพื้นที่ใจกลางเมือง” นางสาวดุงกล่าว
ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-nha-kho-giam-trong-nam-2025-d238867.html
การแสดงความคิดเห็น (0)