 |
| อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นตลาดสำคัญที่ผู้คนสนใจลงทุนมากที่สุดในปัจจุบัน ในภาพ: มุมมองผังเมือง Green Garden (ที่มา: Green Garden) |
ไม่มีข้อห้ามในการกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต
เพื่อตอบสนองต่อความกังวลเกี่ยวกับการห้ามสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต ผู้แทนธนาคารแห่งรัฐกล่าวว่า หนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN แก้ไขหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024 ซึ่งควบคุมอัตราส่วนความเพียงพอของเงินกองทุนสำหรับธนาคารและสาขาธนาคารต่างประเทศ จะไม่จำกัดสิทธิในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Circular 22 ไม่ได้เปลี่ยนแปลงกฎระเบียบการกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัยประเภทนี้ และไม่ได้จำกัดสิทธิขององค์กรและบุคคลในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตอีกด้วย
ตามระเบียบปัจจุบัน สินเชื่อเพื่อซื้อและดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์และมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน โครงการที่เกิดขึ้นจากสินเชื่อดังกล่าว เรียกว่าสินเชื่อที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน สินเชื่อที่กำหนดให้เป็นสินเชื่อจำนองต้องเป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้: แหล่งที่มาของการชำระหนี้ไม่ได้มาจากรายได้ค่าเช่าบ้านที่เกิดขึ้นจากสินเชื่อ บ้านนั้นสร้างเสร็จเพื่อส่งมอบตามสัญญาซื้อขาย บ้านที่เกิดขึ้นจากสินเชื่อจะต้องได้รับการประเมินมูลค่าอย่างเป็นอิสระ...
ดังนั้นการกู้เงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยและการจำนองโดยใช้สินทรัพย์ในอนาคตจะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงตั้งแต่ 30% ถึง 120% ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) ซึ่งคำนวณจากอัตราส่วนของยอดคงเหลือเงินกู้ต่อมูลค่าของหลักประกัน
ตัวแทนธนาคารแห่งรัฐระบุว่าหนังสือเวียนฉบับใหม่ช่วยลดค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงในการให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของรัฐเมื่อเทียบกับสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยอื่น ๆ ดังนั้น สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของรัฐจะถูกจัดประเภทด้วยค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงที่ต่ำกว่าเมื่อคำนวณอัตราส่วนความปลอดภัยเงินทุนสำหรับธนาคาร การเคลื่อนไหวครั้งนี้มีขึ้นเพื่อสร้างช่องว่างและสนับสนุนให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของรัฐตามนโยบายและโครงการของ รัฐบาล
นอกจากนี้ ร่างประกาศฉบับที่ 22 ยังลดค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงสำหรับรูปแบบการให้สินเชื่อเพื่อการลงทุนในโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมจากร้อยละ 200 เหลือร้อยละ 160 อีกด้วย ส่วนสินเชื่อเพื่อการพัฒนา การเกษตร และชนบทก็ใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงร้อยละ 50 เช่นกัน
ส่วนเรื่องหลักเกณฑ์การกู้ยืมเงินเพื่ออสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยอื่น ๆ ธนาคารแห่งรัฐยืนยันว่าไม่มีการเปลี่ยนแปลงจากเดิม
ภายใต้กฎระเบียบใหม่ของธนาคารแห่งรัฐ เงื่อนไขการสร้างบ้านเสร็จตามสัญญาซื้อบ้านจะใช้ได้เฉพาะสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัย (ซึ่งมีความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อที่มีหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น) เท่านั้น
กรณีองค์กรหรือบุคคลมีความจำเป็นต้องก่อสร้างหรือซื้อบ้านในอนาคตและจำนองบ้านในอนาคตไว้ จะเป็นกรณีกู้ยืมเงินโดยใช้หลักทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ตามที่กำหนดในข้อ 10 มาตรา 2 แห่งหนังสือเวียนที่ 41 และจะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงที่สอดคล้องกัน ตามที่กำหนดในข้อ 10 มาตรา 9 แห่งหนังสือเวียนที่ 41
ดังนั้น ธนาคารแห่งรัฐจึงยืนยันว่า กฎระเบียบดังกล่าวไม่ได้จำกัดสิทธิขององค์กรและบุคคลในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต และไม่ขัดต่อกฎระเบียบที่ใช้ในปัจจุบัน (กฎหมายแพ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายการลงทุน 2563 กฎหมายสถาบันสินเชื่อ 2567)
ราคาห้องชุดสูงลิ่ว
ตามข้อมูล ของกระทรวงก่อสร้าง ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 จากข้อมูลที่รวบรวมจากรายงานจากท้องถิ่นและข้อมูลสำรวจจากองค์กรวิจัยตลาด พบว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคงเพิ่มขึ้นในสองเมืองใหญ่ ได้แก่ ฮานอยและโฮจิมินห์ โดยเฉพาะในพื้นที่ใจกลางเมือง
โครงการในกลุ่มอพาร์ทเมนต์ราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตรม.) ในตลาดแทบไม่มีเลย มีแต่ในกลุ่มอพาร์ทเมนต์ระดับกลาง (ราคา 25-50 ล้านดอง/ตรม.) ที่สามารถระดมทุนและซื้อขายได้เป็นหลัก
โดยเฉพาะในกรุงฮานอย ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 ตามรายงานสรุป โครงการบางโครงการมีราคาเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยในพื้นที่ เช่น เขตThanh Xuan เพิ่มขึ้นประมาณ 3.5% เขต Ha Dong เพิ่มขึ้นประมาณ 3.7% เขต Hoang Mai เพิ่มขึ้นประมาณ 3.8% เขต Nam Tu Liem เพิ่มขึ้นประมาณ 4.1%...
โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาขายของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดอยู่ที่ 25-35 ล้านดอง/ตรม. ราคาขายของอพาร์ตเมนต์ระดับกลางอยู่ที่ประมาณ 35-50 ล้านดอง/ตรม. ราคาขายของอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์อยู่ที่ประมาณมากกว่า 50 ล้านดอง/ตรม. โดยทั่วไปอยู่ที่ 60-70 ล้านดอง/ตรม.
นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวถึงประเด็นนี้ว่า ราคาอพาร์ตเมนท์ในตลาดหลักในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากในช่วงนี้มีนักลงทุนที่มีโครงการน้อยมาก นักลงทุนที่มีอุปทานในช่วงนี้ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนรายใหญ่ที่ไม่ประสบปัญหาทางการเงิน จึงตั้งราคาเสนอขายสูงเพื่อให้ได้กำไรสูงสุด ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนท์ในตลาดหลักในฮานอยอยู่ที่ 51.7 ล้านดองต่อตารางเมตร
นายดิงห์กล่าวว่าระดับราคาหลักนั้นยากที่จะลดลงเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิต (ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยและราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 6 ทุกปี) พร้อมกันนั้น อัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยก็เพิ่มขึ้นด้วย นอกจากนี้ จำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ได้รับการอนุมัติใหม่ก็มีจำนวนน้อยลงเรื่อยๆ และกองทุนที่ดินในพื้นที่ส่วนกลางก็เหลือไม่มากนัก
นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญรายนี้ยังประเมินว่า ถึงแม้ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยในตลาดหลักทรัพย์จะไม่ลดลง แต่ผู้ซื้อบ้านยังคงได้รับประโยชน์จากนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษที่ไม่เคยมีมาก่อนในการแข่งขันนโยบายของนักลงทุน
“ผู้ซื้อสามารถผ่อนชำระเป็นงวดๆ ได้ รับอัตราดอกเบี้ยพิเศษ และระยะเวลาผ่อนผันการชำระหนี้เงินต้นนานขึ้น 2-3 เท่าจากปีก่อนๆ ส่งผลให้สภาพคล่องของตลาดอพาร์ตเมนต์ในตลาดหลักเพิ่มขึ้น” นายดิงห์กล่าว
อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจ
นายมานห์ ฉวน ผู้ก่อตั้งร่วมของ Home Buyers Forum แบ่งปันข้อคิดเห็นสำหรับผู้ซื้อบ้านเพื่อใช้ประโยชน์จากโอกาส "เงินถูก" ในปี 2024 โดยให้ความเห็นว่า นอกเหนือจากตลาดอื่นๆ เช่น หุ้นและทองคำแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่สำคัญที่สุดที่ผู้คนสนใจลงทุนในปัจจุบัน แม้จะยังไม่พร้อมลงเงินทันที แต่ผู้คนยังคงสนใจตลาดอสังหาริมทรัพย์มาก เพื่อจะได้ตัดสินใจในอนาคต
 |
| อาคารอพาร์ทเมนท์ในเขตเมืองทูเทียม นครโฮจิมินห์ (ที่มา: VNA) |
ตลาดกำลังประสบกับการพัฒนาใหม่ โดยเฉพาะในแง่ของกระแสเงินสด ปัจจุบัน ตามนโยบายการเงินของรัฐ อัตราดอกเบี้ยของธนาคารต่ำมาก โดยบางแห่งคิดเพียง 3% ต่อปี ซึ่งต่ำกว่าเป้าหมายเงินเฟ้อ
“นั่นหมายความว่าการที่คนจำนวนมากฝากเงินไว้ในธนาคารไม่เพียงแต่จะไม่ก่อให้เกิดดอกเบี้ยเท่านั้น แต่ยังทำให้มูลค่าลดลงด้วย ดังนั้นพวกเขาจึงต้องหาช่องทางการลงทุนใหม่ๆ ซึ่งรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ด้วย ดังนั้นพวกเขาจึงสนใจโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ โดยเฉพาะโครงการอพาร์ตเมนต์ แทนที่จะฝากเงินไว้ในธนาคาร พวกเขาต้องหาช่องทางการลงทุนเพื่อรักษามูลค่าของเงิน” นายมานห์ กวน กล่าว
จากข้อมูลของศูนย์วิจัยตลาดและข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า One Mount Real Estate พบว่าราคาอพาร์ตเมนต์หลักในฮานอยในปี 2023 เพิ่มขึ้น 16.3% เมื่อเทียบกับปีที่แล้วในทั้งสามกลุ่ม ได้แก่ ราคาไม่แพง ระดับกลาง และระดับไฮเอนด์ ซึ่งไม่เพียงสะท้อนถึงกิจกรรมการลงทุนเพื่อการซื้อขายที่ทำกำไรได้เท่านั้น แต่ยังแสดงถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของประชาชนอีกด้วย
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตัวเลขที่รายงานระบุว่ามีอุปทานจำกัด และมีโครงการอพาร์ตเมนต์ที่สร้างเสร็จเพียงไม่กี่โครงการในฮานอย โดยมีเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นเนื่องจากใบอนุญาตการก่อสร้างล่าช้า ราคาอพาร์ตเมนต์ที่สูงขึ้นก็เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้เช่นกัน
“ถึงแม้ว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มขึ้น แต่คนที่มีฐานะยากจนหรือมีความต้องการพื้นฐานที่ไม่สามารถเลื่อนออกไปได้ เช่น การเริ่มต้นครอบครัวใหม่และต้องแยกบ้าน ยังคงตัดสินใจที่จะซื้อ” นายฉวนกล่าว
ในทางกลับกัน จากการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ตเมนต์ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ตามการสังเกตของนายฉวน พบว่าตลาดมีการเปลี่ยนแปลงใหม่ ผู้คนจำนวนมากหันมาเลือกบ้านและที่ดินสำหรับอยู่อาศัยที่ชั้นล่าง เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ในบางทำเล ราคาต่อพื้นที่ใช้สอยยังคงต่ำกว่าอพาร์ตเมนต์ และราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก ซึ่งรายงานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดก็แสดงให้เห็นเช่นนี้
นายฉวนกล่าวว่าการเปลี่ยนแปลงนี้เป็นเรื่องที่เข้าใจได้ เนื่องจากราคาอพาร์ตเมนท์สูงขึ้นเรื่อยๆ ทำให้ผู้คนต้องเปลี่ยนทางเลือก โดยการซื้อทาวน์เฮาส์และที่ดินสำหรับอยู่อาศัยก็ไม่ใช่ทางเลือกที่แย่อะไร เนื่องจากที่ดินสำหรับอยู่อาศัยมีหนังสือสีแดงติดตัวถาวร หลายคนจึงนิยมซื้อเพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้คงที่ ถือเป็นทรัพย์สินในอนาคตที่สามารถส่งต่อไปยังรุ่นลูกรุ่นหลานได้
คนเวียดนามสามารถซื้อบ้านและที่ดินได้โดยตรง
เมื่อวันที่ 18 มกราคม สภานิติบัญญัติแห่งชาติชุดที่ 15 ได้ผ่านร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขอย่างเป็นทางการ เนื้อหาที่ได้รับความสนใจอย่างมากประการหนึ่งคือการเปลี่ยนแปลงที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ที่ดิน
สิทธิของผู้ใช้ที่ดินได้รับการดูแลรักษาโดยพื้นฐานภายใต้นโยบายเดียวกันกับกฎหมายที่ดินปัจจุบัน กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขกำหนดให้มีการแก้ไข เสริม และขยายสิทธิของผู้ใช้ที่ดิน รวมถึงผู้ที่มีเชื้อสายเวียดนามด้วย
โดยเฉพาะเรื่องสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับการใช้ที่ดินของคนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ เร่งรัดให้คนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศที่มีสัญชาติเวียดนามและเป็นพลเมืองเวียดนามมีสิทธิเต็มที่เกี่ยวกับที่ดิน (ไม่ใช่เพียงสิทธิในที่ดินสำหรับอยู่อาศัย) เช่นเดียวกับพลเมืองเวียดนามในประเทศ (บุคคลในประเทศ) และรักษานโยบายเดียวกับกฎหมายปัจจุบันสำหรับคนเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ เพื่อมีส่วนสนับสนุนส่งเสริมการลงทุนและดึงดูดเงินโอนจากพลเมืองเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศเข้ามาในประเทศ
ตามมาตรา 3 วรรค 4 แห่งกฎหมายว่าด้วยสัญชาติเวียดนาม บุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ หมายถึง บุคคลเวียดนามที่เคยมีสัญชาติเวียดนาม ซึ่งมีการกำหนดสัญชาติโดยสายเลือดเมื่อแรกเกิด และมีบุตร หลาน อาศัยอยู่และพำนักถาวรในต่างประเทศ
ดังนั้น เราจึงเข้าใจได้ง่ายๆ ว่าลูกหลานของผู้ที่เคยมีสัญชาติเวียดนามในต่างประเทศ แม้ว่าจะไม่มีสัญชาติเวียดนามก็ตาม แต่ก็ยังมีสิทธิต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินอย่างเต็มที่เช่นเดียวกับพลเมืองเวียดนามในประเทศนั้น
เนื่องจากกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขขยายขอบเขตของรายวิชาที่มีสิทธิใช้ที่ดิน กฎหมายจึงขยายขอบเขตของกรณีที่รัฐจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินด้วย โดยอ้างอิงจากการสืบทอดรายวิชาที่รัฐจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในมาตรา 55 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 มาตรา 119 แห่งกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขได้เพิ่มจำนวนรายวิชาที่รัฐจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้
รวมถึง 2 กรณีที่เกี่ยวข้องกับคนเชื้อสายเวียดนาม:
ประการแรก บุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ และองค์กรเศรษฐกิจที่มีทุนการลงทุนจากต่างประเทศ จะได้รับการจัดสรรที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย ใช้ที่ดินจากการรับโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่รัฐจัดสรรที่ดินพร้อมจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน
ประการที่สอง ครัวเรือน บุคคล และบุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ จะได้รับการจัดสรรที่ดินเนื่องจากต้องจ่ายค่าชดเชยเป็นที่ดินเมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินที่แก้ไขเพิ่มเติม
กฎหมายยังกำหนดอีกว่าคณะกรรมการประชาชนเขตจะต้องออกหนังสือรับรองให้กับผู้ใช้ที่ดินและเจ้าของทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน ซึ่งเป็นบุคคล ชุมชนที่อยู่อาศัย และบุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)