ราคาเช่าใน Thu Thiem ยังคงเติบโตสวนทางกับแนวโน้มตลาด

พื้นที่ให้เช่าไม่เพียงพอ

เนื่องจากราคาค่าเช่ายังคงอยู่ในระดับสูงและมีการโพสต์ในฟอรัมและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่มากนัก Thu Thiem จึงถือเป็นกรณีพิเศษเมื่อเทียบกับตลาดการเช่าอื่นๆ ในปัจจุบัน

จากการสำรวจพบว่า แม้พื้นที่หลายแห่งในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ต้องลดราคาค่าเช่าหรือปล่อยเช่าพื้นที่ว่างเป็นเวลาหลายเดือนเนื่องจากหาผู้เช่าไม่ได้ แต่ในพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่นอย่างทูเถียม ตลาดการเช่ายังคงเติบโต 8% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว นอกจากนี้ ยังมีสำนักงานให้เช่าจำนวนมากในกลุ่มสำนักงานระดับ A+ ซึ่งดึงดูดความสนใจจากผู้คนจำนวนมากเนื่องจากราคาที่ถูกกว่าเมื่อเทียบกับเขต 1

ในบางพื้นที่ เช่น เขตศาลา อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานมักสูงถึงกว่า 90% ของพื้นที่ทั้งหมด ซึ่งถือว่าสูงเมื่อเทียบกับตลาดปัจจุบัน เนื่องจากอุปทานของพื้นที่สำนักงานประเภทนี้มีค่อนข้างน้อย ไม่สอดคล้องกับความต้องการ หากเป็นอาคารพาณิชย์หรืออาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ในพื้นที่เขตนี้ ราคาเช่าสำนักงานจะสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อเดือน

อย่างไรก็ตาม จำนวนสินค้าให้เช่าที่โพสต์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์มีน้อยมาก ยกตัวอย่างเช่น ที่ batdongsan.com.vn มีประกาศขายเพียงประมาณ 12 รายการในพื้นที่นี้ โดยราคาสูงสุดอยู่ที่ 380 ล้านดอง/เดือน สำหรับพื้นที่อาคารพาณิชย์ขนาด 1,400 ตารางเมตร และต่ำสุดอยู่ที่ 19 ล้านดอง/เดือน สำหรับพื้นที่ 40 ตารางเมตร

ราคาพื้นที่ให้เช่าใน Thu Thiem ยังคงเพิ่มขึ้นสวนทางกับตลาดที่ตกต่ำ ภาพที่ 1 — จำนวนผลิตภัณฑ์ให้เช่าในตลาดอสังหาริมทรัพย์บริเวณถนนเหงียนโกทาชมีน้อยมาก

นายหน้าบางรายระบุว่า นับตั้งแต่เปิดดำเนินการในปี 2561 ตลาดเช่าในเขตเมืองซาลาคึกคักและเป็นที่ต้องการของผู้คนมากมาย โดยส่วนใหญ่มักอยู่บนถนนเหงียนโกแถก มีห้องว่างให้เช่าในช่วงพีคซึ่งอาจสูงถึง 500 ล้านดองต่อเดือน

อันห์ มินห์ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญด้านผลิตภัณฑ์ให้เช่าในพื้นที่นี้ กล่าวว่า "ผู้เช่าที่นี่ส่วนใหญ่ทำธุรกิจร้านอาหารและเครื่องดื่ม สำนักงานบริษัท และส่วนใหญ่เช่าเป็นสำนักงานใหญ่ของธนาคาร เดิมทีอาคารขนาดใหญ่ให้เช่าโดยบริษัทตกแต่งภายใน แต่ปัจจุบันถูกโอนให้ธุรกิจขนาดใหญ่และธนาคารบางแห่งเช่าเป็นสำนักงานใหญ่"

นายหน้ารายนี้ยังกล่าวอีกว่าราคาที่บันทึกไว้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่ใช่ราคาสูงสุด เนื่องจากอาคารที่สวยงามและกว้างขวางที่สุดในย่านนี้บางส่วนยังคงว่างเปล่า ราคาที่เจ้าของประกาศไว้ก็เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วงเวลาก่อนหน้า อาคารให้เช่าในย่านนี้มีความต้องการสูงอยู่เสมอ จึงไม่จำเป็นต้องลดค่าเช่าเพื่อหาที่ใหม่

คุณมินห์อธิบายเรื่องนี้ว่า บริเวณนี้มีประชากรจำนวนมาก มีสำนักงานบริษัทหลายแห่ง ธนาคารจึงแห่เข้ามาใช้บริการเป็นจำนวนมาก พื้นที่ขนาดใหญ่ส่วนใหญ่ถูกธนาคารเช่าระยะยาว จึงมีอาคารขนาดใหญ่กว่า 500 ตารางเมตรเหลือว่างน้อยมาก นอกจากนี้ ด้วยจำนวนพนักงานออฟฟิศที่เพิ่มขึ้น ทำให้ธุรกิจบริการอาหารเช่าพื้นที่ขนาดเล็กและมีรายได้ดี ทำให้เกิดปัญหาการขาดแคลนพื้นที่ให้เช่า

จุดสว่างในตลาดการเช่า

จากการศึกษาของ Savills Vietnam พบว่า Thu Thiem เป็นปัจจัยใหม่ในตลาดสำนักงานที่มีพัฒนาการเชิงบวก แม้ว่าพื้นที่อื่นๆ จะมีสัญญาณการปรับตัว แต่ Thu Thiem ยังคงรักษาอัตราการเติบโตเอาไว้ได้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานในเขต 1 สูงกว่า 1 ล้านดองต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่สำนักงานเกรดเอมีราคาค่าเช่าลดลง 2% ทั้งรายไตรมาสและรายปี เช่นเดียวกัน เขต 3 ก็มีอัตราค่าเช่าลดลง 2% เช่นกัน

ซาวิลส์อธิบายเรื่องนี้ว่า เนื่องจากพื้นที่นี้กำลังค่อยๆ กลายเป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ ซึ่งดึงดูดความสนใจจากผู้เช่าเป็นอย่างมาก โครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรในย่านทูเทียมเชื่อมต่อกับศูนย์กลางเดิมได้อย่างสะดวก ในขณะที่ราคาค่าเช่าค่อนข้างแข่งขันได้เมื่อเทียบกับอาคารสำนักงานระดับ A และ B ทั่วเมือง

ราคาพื้นที่ให้เช่าใน Thu Thiem ยังคงเพิ่มขึ้นสวนทางกับตลาดที่ตกต่ำ รูปที่ 2 — ปัจจัยที่เอื้ออำนวยหลายประการช่วยให้พื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่นใน Thu Thiem พัฒนาเป็นตลาดการเช่าที่ดี

นอกจากนี้ อาคารสำนักงานใน Thu Thiem ต่างมุ่งเป้าไปที่สำนักงานสีเขียวตามมาตรฐานสากล โดยบูรณาการเทคโนโลยี การออกแบบ และการจัดวางพื้นที่อย่างเหมาะสม เพื่อช่วยประหยัดพื้นที่เช่าได้ 20% เมื่อเทียบกับรูปแบบสำนักงานที่ออกแบบตามมาตรฐานเดิม

จากข้อมูลก่อนหน้านี้ของ Cushman & Wakefield พบว่าในไตรมาสแรก ราคาเช่าสำนักงานในย่าน Thu Thiem อยู่ที่ 38 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/เดือน โดยแบ่งเป็นกลุ่มสำนักงานที่ได้รับความสนใจมากกว่ากลุ่มอื่นๆ ในตลาด ราคาเฉลี่ยนี้ยังคงทรงตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อน ขณะที่ตลาดโดยรวมมีสัญญาณการปรับตัวในกรอบแคบๆ

ในไตรมาสที่สองและสาม Thu Thiem จะต้อนรับอุปทานอาคารสำนักงานเกรด A ใหม่ที่จะเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการ โดยมีอัตราค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 52 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/เดือน เกณฑ์ราคาค่าเช่าใหม่นี้ใกล้เคียงกับราคาค่าเช่าเฉลี่ยของสำนักงานเกรด A และ B ในย่านใจกลางของเขต 1

นอกจากนี้ ในอนาคต ด้วยการเปิดตัวผลิตภัณฑ์มากมายที่มีอาคารคุณภาพสูง บริการที่ทันสมัย และสาธารณูปโภคครบครัน Thu Thiem จะกลายเป็นคู่แข่งโดยตรงกับย่านใจกลางเมืองเก่าและย่านอื่นๆ ที่เหลือของนครโฮจิมินห์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อาคารสำนักงานใน Thu Thiem สามารถรองรับความต้องการพื้นที่ได้ถึง 1,600-1,800 ตารางเมตรต่อชั้น ในขณะที่ในเขต 1 นั้น การหาผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการเช่าพื้นที่มากกว่า 1,000 ตารางเมตรต่อชั้นนั้นเป็นเรื่องยาก

ปัจจัยข้างต้นแสดงให้เห็นว่าตลาดการเช่าในย่าน Thu Thiem กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง และจะตามทันย่านใจกลางเมืองที่กำลังอยู่ในช่วงขาลงในไม่ช้า ซึ่งอาจเป็นจุดสว่างที่นำตลาดในช่วงปลายปี 2566 และต้นปี 2567

แหล่งที่มา