ราคาอสังหาฯ พุ่งสูงขึ้นต่อเนื่อง: เราควรสร้างเพดานราคาเพื่อ 'ควบคุม' หรือไม่?

เมื่อหารือถึงปัญหานี้ ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกล่าวว่านี่เป็นวิธีแก้ปัญหาที่ "ก่อให้เกิดผลเสียมากกว่าผลดี"

นักเศรษฐศาสตร์ Dinh Trong Thinh วิเคราะห์ว่าการใช้เพดานราคาอสังหาริมทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสี่ยงมากมาย หนึ่งในนั้นคือความเสี่ยงที่อาจก่อให้เกิดตลาด "ใต้ดิน"

“ เมื่อมีการควบคุมเพดานราคาอย่างเข้มงวด ธุรกรรมจำนวนมากจะเกิดขึ้นนอกเหนือสัญญาอย่างเป็นทางการเพื่อหลีกเลี่ยงกฎระเบียบ ซึ่งไม่เพียงแต่ก่อให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายเท่านั้น แต่ยังลดความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย ” นายทินห์กล่าวเตือน

นอกจากนี้ คุณทินห์ยังกล่าวอีกว่า ราคาเพดานจะไม่สามารถสะท้อนความหลากหลายและลักษณะเฉพาะของโครงการได้ อพาร์ตเมนต์ในใจกลางเมืองไม่สามารถมีราคาเท่ากับอพาร์ตเมนต์ในเขตชานเมืองได้ แม้ว่าจะมีพื้นที่ใกล้เคียงกันก็ตาม การใช้ราคาเพดาน-ราคาพื้นอาจทำให้โครงการในใจกลางเมืองมีราคาต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงได้

ดังนั้น หากเรากำหนดเพดานราคา เราจำเป็นต้องพัฒนานโยบายที่ยืดหยุ่นซึ่งจะช่วยควบคุมตลาดและรับประกันผลประโยชน์ของผู้เข้าร่วมทุกคน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แทนที่จะกำหนดราคาคงที่ เราควรกำหนดช่วงราคาโดยพิจารณาจากทำเลที่ตั้ง สิ่งอำนวยความสะดวก และคุณภาพการก่อสร้าง

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าการกำหนดเพดานราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นวิธีการที่ “ก่อให้เกิดผลเสียมากกว่าผลดี” (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

นายเหงียน กวาง ฮุย ประธานเจ้าหน้าที่บริหารคณะการเงินและการธนาคาร มหาวิทยาลัยเหงียน ไตร (NTU) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า การใช้เพดานราคาอาจช่วยลดการเก็งกำไรได้ แต่ก็นำมาซึ่งความเสี่ยงมากกว่าประโยชน์

เนื่องจากสิ่งนี้ขัดต่อหลักการของตลาดเสรี ราคาอสังหาริมทรัพย์จึงถูกควบคุมโดยอุปสงค์และอุปทาน เมื่อใช้ราคาสูงสุด อุปทานจะถูกจำกัดได้ง่าย ในขณะที่ราคาต่ำสุดจะทำให้กลุ่มต้นทุนต่ำสูญเสียความสามารถในการแข่งขัน

นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความหลากหลายมาก ตั้งแต่ทาวน์เฮาส์ อพาร์ตเมนต์ ที่ดินเปล่า ไปจนถึงโครงการรีสอร์ท การกำหนดราคาขายร่วมกันของแต่ละประเภทจึงเป็นไปไม่ได้

“ เพดานราคายังทำให้นักลงทุนยากที่จะปรับกำไรให้เหมาะสมที่สุด ส่งผลให้แรงจูงใจในการดำเนินโครงการใหม่ๆ ลดลง เมื่อเพดานราคาต่ำเกินไป จะเกิดธุรกรรมลับๆ ขึ้น นำไปสู่การขาดความโปร่งใสและบิดเบือนตลาด นอกจากนี้ หากกำไรมีจำกัด นักลงทุนก็จะหยุดพัฒนาโครงการระดับไฮเอนด์หรือโครงการมูลค่าสูง ซึ่งเป็นการจำกัดอุปทานในตลาด ” นายฮุยกล่าวเน้นย้ำ

ดังนั้น นายฮุย กล่าวว่า แทนที่จะกำหนดราคาขาย ตลาดต้องการแนวทางแก้ไขที่เป็นพื้นฐานมากขึ้น เพื่อแก้ไขสาเหตุหลักของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูง เช่น เพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยสังคมด้วยการเร่งกระบวนการทางกฎหมาย ปรับขั้นตอนการอนุมัติโครงการให้คล่องตัว และลดระยะเวลาในการออกใบอนุญาต

นอกจากนี้ รัฐต้องสนับสนุนภาษีและสินเชื่อพิเศษแก่นักลงทุนที่พัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม

ดร. โว ตรี แถ่ง นักเศรษฐศาสตร์ กล่าวว่าการกำหนดเพดานราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่มักก่อให้เกิดข้อถกเถียงอยู่เสมอ ข้อดีของการกำหนดเพดานราคาคือช่วยควบคุมความผันผวนของราคา เพิ่มความโปร่งใสในการทำธุรกรรม และจำกัด "การปั่นราคา" คล้ายกับผลกระทบต่อตลาดหุ้น

อย่างไรก็ตาม หากไม่ระมัดระวัง กลไกนี้อาจส่งผลเสียและบิดเบือนตลาดได้ ดังนั้น หากกำหนดราคาเพดานไว้ต่ำเกินไปเมื่อเทียบกับมูลค่าตลาดที่แท้จริง นักลงทุนก็จะไม่มีแรงจูงใจในการดำเนินโครงการใหม่อีกต่อไป ซึ่งจะนำไปสู่ภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัยในตลาด หรือโครงการที่มีราคาขายใกล้เคียงกับราคาเพดาน

“ เพดานราคาอาจทำให้ผู้ลงทุนสูญเสียแรงจูงใจในการพัฒนาโครงการใหม่หรือลดคุณภาพการก่อสร้างเพื่อเพิ่มผลกำไรให้สูงสุด ” นายทัญห์กล่าว

นาย Giang Anh Tuan กรรมการผู้อำนวยการบริษัท Tuan Anh Real Estate แสดงความเห็นว่า “การกำหนดเพดานราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยากที่จะนำไปปฏิบัติ เพราะจะต้องไม่รบกวนการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจขององค์กร”

ธุรกิจต่างๆ ต้องใช้งบประมาณมหาศาลในการสร้างโครงการ ตั้งแต่ขั้นตอนไปจนถึงการก่อสร้าง ด้วยระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ทำให้การพัฒนาโครงการอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดใน ฮานอย และโฮจิมินห์เป็นไปไม่ได้

แม้แต่โครงการในเขตชานเมืองฮานอย ราคาก็อยู่ระหว่าง 50 ถึง 70 ล้านดองต่อตารางเมตร ดังนั้น หากมีการใช้ราคาเพดานที่ไม่เหมาะสม นักลงทุนจะไม่สามารถรับประกันผลกำไรได้ แม้จะมีนโยบายลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินก็ตาม

“ หากกำหนดเพดานราคาไว้ต่ำเกินไป นักลงทุนสามารถดำเนินโครงการได้เฉพาะในจังหวัดรอบนอกกรุงฮานอยเท่านั้น ในเขตใจกลางเมืองฮานอย ต้นทุนการก่อสร้างของโครงการราคาประหยัดหลายโครงการสูงถึงหลายสิบล้านดองต่อตารางเมตร ” คุณตวนกล่าว

เพื่อควบคุมราคาที่อยู่อาศัย นายตวน กล่าวว่า จำเป็นต้องส่งเสริมการปฏิรูปการบริหารเพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม นอกจากนี้ จำเป็นต้องควบคุมการเก็งกำไรอย่างเข้มงวดและให้การสนับสนุนทางการเงินแก่ผู้ซื้อบ้านหลังแรก

เฉา อันห์

แหล่งที่มา