ราคาอสังหาฯ ฮานอยยังคงพุ่งสูงขึ้น เราควรลงทุนหรือไม่?

นายเล ดินห์ ชุง สมาชิกกลุ่มทำงานตลาดของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้คำแนะนำว่า หากคุณต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในฮานอย ในขณะนี้ คุณจำเป็นต้องมีวิสัยทัศน์ระยะกลาง โดยมีระยะเวลาคืนทุนอย่างน้อย 1 ถึง 3 ปี แทนที่จะคาดหวังแค่ "คลื่น" สั้นๆ

ยกตัวอย่างเช่น ในส่วนของที่ดิน ปัจจุบันราคาที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยอยู่ในระดับสูง มีความเสี่ยงสูง ดังนั้น หากต้องการลงทุน ควรเลือกพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมโยงกัน มีการพัฒนา เศรษฐกิจ ที่ดี แต่ราคาที่ดินยังไม่ปรับตัวสูงขึ้นมากนักในช่วงที่ผ่านมา

“ นักลงทุนบางรายเริ่มทยอยซื้อที่ดินในพื้นที่ที่ราคายังไม่ปรับตัวสูงขึ้นมากนัก โดยมีแนวโน้มว่าจะเป็นการซื้อแบบเชิงรุก เนื่องจากตามกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ฉบับปัจจุบัน ไม่อนุญาตให้แบ่งแยกและขายที่ดินใน 105 เมืองทั่วประเทศ ” นายชุงกล่าว

อย่างไรก็ตาม คุณชุงแนะนำนักลงทุนว่าอย่า "เอาไข่ทั้งหมดใส่ไว้ในตะกร้าใบเดียว" นั่นคือการซื้อในปริมาณมาก ขณะเดียวกันก็ควรเลือกโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน มีมูลค่าที่น่าสนใจ หรืออยู่ในพื้นที่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

เราควรลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮานอยที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็วหรือไม่? (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

คุณเกียง อันห์ ตวน ผู้อำนวยการบริษัท ตวน อันห์ เรียลเอสเตท กล่าวว่า เมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยพุ่งสูงขึ้นอย่างในปัจจุบัน นักลงทุนไม่ควรลงทุนในตลาดนี้ “ คุณควรลงทุนในตลาดเฉพาะเมื่อราคาต่ำเท่านั้น แต่ไม่ควรซื้อ เพราะราคาอาจสูงและอาจสูงขึ้นได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่ไม่ชัดเจนเช่นในปัจจุบัน ” คุณตวนกล่าว

นอกจากนี้ หากไม่มีเงินทุนมากนัก นักลงทุนจำเป็นต้องสังเกตตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่ารีบเร่งเข้าไปยังจุดที่มีความเสี่ยงสูง เช่น ที่ดินประมูลที่มีราคาตั้งแต่ 140 ล้านดองต่อตรม. ไปจนถึงกว่า 200 ล้านดองต่อตรม.

นายเหงียน อันห์ เกว๋ สมาชิกคณะกรรมการบริหารสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม และประธานกลุ่ม G6 ก็มีมุมมองเดียวกัน กล่าวด้วยว่า นักลงทุนควรระมัดระวังการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยในช่วงนี้ เมื่อเร็ว ๆ นี้ นักลงทุนหลายรายถอนเงินลงทุนจากต่างจังหวัด และหันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ในฮานอย เช่น อพาร์ตเมนต์ บ้านในซอย ทาวน์เฮาส์ วิลล่า และที่ดินในเขตชานเมือง ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์นี้คึกคักขึ้น

ดิงห์ จ่อง ถิญ ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ ได้แสดงความคิดเห็นในการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง “กระแสเงินสดเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ภาคใต้: การระบุโอกาสการลงทุน” ว่า ปัจจุบันการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง จำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคเหนือ จำเป็นต้องศึกษาปัจจัยด้านอุปสงค์และอุปทาน เมื่อตลาดมีการปรับตัวสูงขึ้นค่อนข้างสูงตั้งแต่ต้นปี ดังนั้น นักลงทุนจึงจำเป็นต้องพิจารณาถึงอุปสงค์และปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาด และพิจารณาถึงช่วงเวลาที่ราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

ขณะเดียวกัน ภาคใต้ เช่น นครโฮจิมินห์ และจังหวัดต่างๆ เช่น บิ่ญเซือง ลองอาน ด่งนาย... กำลังสร้างโอกาสอันยิ่งใหญ่ให้กับนักลงทุน ท้องถิ่นทางภาคใต้ที่มีความมุ่งมั่นในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในอนาคตอันใกล้นี้ จะส่งผลอย่างมากต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและอุตสาหกรรม ด้วยเหตุนี้ โอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางภาคใต้ เช่น บิ่ญเซือง หรือจังหวัดใกล้เคียงของนครโฮจิมินห์จึงมีอยู่อย่างมหาศาล

นายเหงียน วัน ดิ่ง ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ยอมรับว่าตลาดทั้งสองแห่งในฮานอยและโฮจิมินห์แทบไม่มีความแตกต่างกันในแง่ของกิจกรรมการซื้อขาย สถาบัน การวางแผน และความต้องการ อย่างไรก็ตาม ในตลาดฮานอย นอกจากความต้องการที่อยู่อาศัยแล้ว ความต้องการด้านการลงทุนยังมีจำนวนมาก ซึ่งลักษณะการลงทุนของตลาดฮานอยค่อนข้างแข็งแกร่ง ขณะเดียวกัน ในพื้นที่โฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบ ความต้องการด้านที่อยู่อาศัยกลับมีมากกว่า

ราคาอสังหาฯ ฮานอยพุ่งสูง

ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ของปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มีโครงการต่างๆ ลงประกาศขายในราคาเกือบ 100 ล้านดองต่อตารางเมตร

รายงานประจำกระทรวงก่อสร้างระบุว่า ราคาอพาร์ตเมนต์ในกรุงฮานอยในไตรมาสที่สามยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในโครงการใหม่และโครงการเก่า ส่งผลให้ระดับราคาของโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 28% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แตะที่ 69 ล้านดอง/ตร.ม. การเพิ่มขึ้นอย่างมากของโครงการหลักยังผลักดันให้ราคาขายอพาร์ตเมนต์เก่าพุ่งขึ้นแตะ 51 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 41% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

โครงการอพาร์ตเมนต์หลายแห่งในฮานอยมีราคาอยู่ระหว่าง 60-100 ล้านดอง/ตร.ม. ยกตัวอย่างเช่น บางโครงการ เช่น โครงการ Viha Complex (เขต Thanh Xuan) ปัจจุบันมีอพาร์ตเมนต์เสนอขายในราคา 75-97.2 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนโครงการ Green Diamond 93 Lang Ha (เขต Dong Da) มีข้อเสนอขายในราคา 90.5-125.7 ล้านดอง/ตร.ม. ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 30.9% ในปีที่ผ่านมา

แม้แต่โครงการอพาร์ตเมนต์เก่าที่ใช้งานมานานหลายปีและทรุดโทรมอย่างหนักก็ยังถูกเสนอขายในราคาที่สูงมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการจัดสรรที่ดินในเขตนัมจุงเยน (อำเภอเก๊าจาย) ก็ถูกเสนอขายในราคาสูงกว่า 70 ล้านดอง/ตร.ม.

นักวิเคราะห์ระบุว่า ราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้มีสองสาเหตุ ประการแรกคือราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นตามราคาตลาด ทำให้ราคาที่ดินทุกพื้นที่ ทั้งที่ดินที่ประมูล ประมูลซื้อ และที่ดินที่แปลงแล้วในเขตเมืองชั้นในปรับตัวสูงขึ้น ล่าสุดราคาที่ดินในฮาดง (ฮานอย) พุ่งสูงถึง 260 ล้านดองต่อตารางเมตร หรือในเขตชานเมืองบางแห่งราคาขายพุ่งสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตร

เหตุผลที่สองก็คืออุปทานและอุปสงค์ของอพาร์ตเมนต์ยังคงเบี่ยงเบนไปจากเดิม มีตัวเลือกให้ผู้คนเลือกไม่มากนัก จึงทำให้เกิดช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์

ราคาอพาร์ตเมนต์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วยังส่งผลให้ราคาวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยสูงขึ้นด้วย รายงานจากกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) ระบุว่า ณ สิ้นไตรมาสที่สาม ราคาวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว 7-10% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สอง

รายงานของ CBRE Vietnam ระบุว่าในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ ตลาดทาวน์เฮาส์ (ทาวน์เฮาส์ วิลล่า) มีอุปทานรวมมากกว่า 3,500 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา

ปริมาณการซื้อขายในส่วนนี้เพิ่มขึ้นอย่างมากเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในไตรมาสที่สาม โดยมียอดขายมากกว่า 2,500 ยูนิต เพิ่มขึ้นเกือบ 5 เท่าจากไตรมาสก่อนหน้า ราคาขายหลักเฉลี่ยในไตรมาสนี้อยู่ที่ 235 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 16% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเกือบ 27% เมื่อเทียบกับปีก่อน

เฉา อันห์

แหล่งที่มา