ราคาอสังหาฯ พุ่งสูงทำนักลงทุนลังเล

ราคาอสังหาริมทรัพย์ ในฮานอย กำลังปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเขตชานเมือง นักลงทุนหลายรายจึงระงับการซื้อขายชั่วคราวเพื่อสังเกตการณ์ตลาด เนื่องจากพวกเขามองเห็นความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยกำลังปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเขตชานเมือง นักลงทุนหลายรายจึงระงับการซื้อขายชั่วคราวเพื่อสังเกตการณ์ตลาด เนื่องจากพวกเขามองเห็นความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น

ที่ดินหลายแปลงในเขตชานเมือง ห่างจากใจกลางเมืองหลายสิบกิโลเมตร มีราคาสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตร (ภาพ: ทีวี)

ราคาเหลือเชื่อ

นายถั่น เลือง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ยืนนิ่งอยู่หน้าประตูห้องประมูลที่ดินแห่งหนึ่งในเขตฮว่ายดึ๊ก ถอนหายใจไม่หยุดเมื่อได้ยินว่าราคาประมูลที่ชนะสูงถึง 90 ล้านดองต่อตารางเมตร เขาบอกว่าที่ดินที่ราคาสูงขนาดนี้ขายยากมาก เพื่อหาลูกค้า ทีมงานถึงกับลดราคาขายลงจากหลายร้อยล้านดองเหลือเพียงไม่กี่สิบล้านดองต่อแปลง

“ที่ดินที่นำมาประมูลขายกันเองโดยนักลงทุน ทุกครั้งที่ทำการซื้อขาย ราคาก็จะขยับขึ้นเล็กน้อย นักลงทุน F0, F1, F2 ยังคงมีโอกาสทำกำไรได้ แต่สำหรับนักลงทุน F3, F4 ผมไม่เข้าใจเลยว่าจะขายได้ราคาสูงกว่านี้ได้ยังไง ในเมื่อมูลค่าที่ดินรวมก็สูงมากแล้ว ประมาณ 10,000 ล้านดอง” คุณเลืองกล่าว

นายทีเอ็น นักลงทุนรายหนึ่งซึ่งปรากฏตัวในงานประมูลที่ดินส่วนใหญ่ในกรุงฮานอย ก็มีความคิดเห็นเช่นเดียวกัน ในปีนี้ หลายกลุ่มจากพื้นที่อื่นๆ ต่าง "แอบ" เข้ามาประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของกรุงฮานอย และยอมจ่ายในราคาที่สูงมาก ซึ่งเกินกว่าที่ตลาดจะยอมรับได้

ราคาที่ดินในฮานอยขณะนี้อยู่ในระดับสูงมาก ดังนั้นนักลงทุนที่มักเล่นเซิร์ฟจึงมีความเสี่ยงสูง หากลงทุนในช่วงนี้ ความเสี่ยงจะสูงมาก

“ในฮานอย โดยเฉพาะที่ดินที่นำมาประมูลและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม ล้วนแต่มีราคาที่สูงมาก ผมต้องใช้คำว่า ‘สูงมาก’ เพื่ออธิบายสถานการณ์ปัจจุบัน หลายกลุ่มที่ผมรู้จักส่ายหน้าและเดินออกจากการประมูลเมื่อเห็นตัวเลขราคา 90-100 ล้านดองต่อตารางเมตรปรากฏอยู่ในรายการราคา” คุณทีเอ็นกล่าว

ราคาที่ดินในด่งอันห์ก็กำลังสร้างประวัติศาสตร์ใหม่ไม่แพ้ฮว่ายดึ๊กเช่นกัน คุณไห่ เตรียว นักลงทุนที่มีประสบการณ์จริงในพื้นที่มานานหลายปี กล่าวว่า ที่ดินใกล้สะพานตูเหลียนถูกซื้อไปจำนวนมากตั้งแต่ปลายปีที่แล้วในราคาซื้อขายประมาณ 90 ล้านดองต่อตารางเมตร ปัจจุบันมีการซื้อขายต่อในราคาสูงถึง 180 ล้านดองต่อตารางเมตร คาดว่าเมื่อสะพานเริ่มก่อสร้าง ราคาน่าจะพุ่งขึ้นไปถึง 200-250 ล้านดองต่อตารางเมตร

“ที่ดินส่วนใหญ่ที่ขายในเขตด่งอันห์เป็นของนักลงทุน แทบไม่มีการซื้อขายที่ดินหรือบ้านเพื่ออยู่อาศัยเลย ทุกครั้งที่เจ้าของใหม่เปลี่ยนชื่อที่ดิน ราคาที่ดินก็จะเพิ่มขึ้นหลายพันล้านด่ง และยังไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง” คุณ Trieu กล่าว

ความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้แผ่ขยายไปถึงภาค เกษตรกรรม คุณถวี กวินห์ (นักลงทุน) ยังคงประหลาดใจกับการใช้จ่ายของ "คู่แข่ง" ในอุตสาหกรรมนี้ ปลายเดือนพฤศจิกายน 2567 เธอได้รับคำเชิญจากนักลงทุนซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน ให้ซื้อคืนที่ดินทำนากว่า 800 ตารางเมตรในตำบลเฮียนนิญ (อำเภอซ็อกเซิน) ในราคาประมาณ 500 ล้านดอง

“ฉันค่อนข้างชอบที่ดินผืนนี้เพราะราคาต่ำกว่าราคาเฉลี่ย นอกจากนี้ กฎหมายที่ดินปี 2567 ที่ขยายขอบเขตการซื้อนาข้าวก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้พื้นที่นี้น่าสนใจยิ่งขึ้น ฉันเลือกวันไปวางเงินมัดจำ แต่เนื่องจากติดธุระครอบครัว ฉันจึงต้องเลื่อนการซื้อออกไป” คุณถวี กวีญ กล่าวอย่างเสียใจ

เพียงสัปดาห์กว่าหลังจากที่คุณควินห์ถอนตัวจากการซื้อขาย เจ้าของที่ดินรายนี้ก็ได้ลูกค้ารายใหม่ ซึ่งลูกค้ารายนี้ยังซื้อคืนในราคาที่สูงกว่าเดิมถึง 580 ล้านดอง คุณควินห์เองก็รู้สึกประหลาดใจกับสภาพคล่องของตลาดนี้อย่างมาก นี่เป็นสัญญาณว่าตลาดกำลังคึกคักขึ้นอย่างมาก

ทบทวนตลาดเพื่อหลีกเลี่ยงการ "ไล่ตามจุดสูงสุด"

คุณไห่ เตรียว ระบุว่า ไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ถือเป็นช่วงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองพุ่งสูงสุด โอกาสที่จะปรับราคาขึ้นอย่างกะทันหันนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้ ดังนั้น นักลงทุนที่มัก “เล่นเซิร์ฟ” จึงมีความเสี่ยงสูงหากลงทุนในช่วงนี้ คนส่วนใหญ่ที่ “ถือครอง” ที่ดินในเขตชานเมืองมักมุ่งมั่นที่จะลงทุนในระยะกลางและระยะยาว อย่างน้อยประมาณ 3-5 ปี

แม้ว่าเขาจะเริ่มต้นจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมือง แต่นายทีเอ็นก็ยอมรับว่ารู้สึกไม่สบายใจกับราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในปัจจุบัน นอกจากข้อมูลเชิงลบเกี่ยวกับที่ดินที่ถูกประมูลขายและอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่สูงขึ้นแล้ว นักลงทุนรายนี้เชื่อว่าตลาดกำลังจะถึงจุดที่ตลาดไม่มีแรงที่จะฟื้นตัวและจะเคลื่อนไหวในทิศทางข้างเคียง นอกจากนี้ยังมีความเป็นไปได้ที่กระแสเงินสดจะออกจากตลาดฮานอยและย้ายไปยังจังหวัดใกล้เคียง หรือแม้แต่เข้าสู่นครโฮจิมินห์

นายเคเอ็น ผู้อำนวยการบริษัทที่เชี่ยวชาญด้านการซื้อขายที่ดิน ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์เดาตูว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยพุ่งสูงขึ้นถึง “ระดับ” ใหม่ สาเหตุส่วนหนึ่งเป็นเพราะที่ดินแปลงเล็ก ๆ ขาดแคลน

“ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 พื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการแบ่งที่ดินในตำบลและตำบลต้องไม่น้อยกว่า 50 ตารางเมตร สำหรับตำบลในเขตสามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขง พื้นที่ขั้นต่ำต้องไม่น้อยกว่า 80 ตารางเมตรขึ้นไป พื้นที่แปลงที่ดินมีขนาดใหญ่ขึ้น ทำให้มูลค่ารวมที่นักลงทุนใช้จ่ายเพิ่มขึ้นกว่าแต่ก่อน ยกตัวอย่างเช่น ในเขตซ็อกเซิน ปัจจุบันนักลงทุนที่มีฐานะทางการเงินต่ำกว่า 1 พันล้านดอง ยากที่จะหาที่ดินในทำเลที่ดี” นายเคเอ็น วิเคราะห์

กรรมการท่านนี้แนะนำว่าในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับ “พายุราคา” นักลงทุนควรจำกัดการใช้เลเวอเรจทางการเงินที่มีอัตราส่วนสูง ควรให้ความสำคัญกับความปลอดภัยมากยิ่งขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยเริ่มปรับตัวสูงขึ้นอีกครั้ง นี่เป็นช่วงเวลาที่นักลงทุน “ขาขึ้น” ควรประเมินกลยุทธ์การลงทุนของตนอีกครั้ง

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-cao-ngat-nha-dau-tu-chun-tay-d232505.html