ตลาดอสังหาฯ ปี 2567 จะมี “สี” อะไร?

ตลาดยังคงเผชิญความยากลำบากในระยะสั้น

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Nguyen Van Duc ระบุว่า กฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) และกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ที่ผ่านโดย รัฐสภา ถือเป็นช่องทางทางกฎหมายที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างแข็งแรงและยั่งยืน

อย่างไรก็ตาม กฎหมายเหล่านี้จะไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะถึงต้นปี 2568 และนายดึ๊กกังวลว่าธุรกิจและลูกค้าจำนวนเท่าใดจะสามารถ "แบกรับภาระ" และอยู่รอดได้ในช่วงเวลาดังกล่าว

อสังหาฯ – ตลาดอสังหาฯ ปี 2567 จะมี “สี” อะไร? — ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าตลาดอสังหาฯ ไม่ได้ดีขึ้น

อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง เป็นเวลานานแล้วที่มีโครงการต่างๆ มากมายที่ "นิ่งเฉย" รอการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย (คิดเป็น 70% ของปัญหาทั้งหมดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์)

ดังนั้น กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จึงคาดว่าจะช่วยขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย เพื่อช่วยให้โครงการต่างๆ ฟื้นตัวและนำโครงการเหล่านั้นเข้าสู่ตลาดได้อย่างรวดเร็ว ประเด็นใหม่ๆ ในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อผู้ประกอบการที่มีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Nguyen Van Duc กล่าวว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ดีขึ้น และยังคงมีปัญหาในระยะสั้น

สำหรับตลาดทาวน์เฮาส์และวิลล่า ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าจะยังคงเงียบเหงาและมีสภาพคล่องต่ำ โครงการทาวน์เฮาส์และวิลล่าในเขตเมืองชั้นในจะขายยากเนื่องจากได้รับผลกระทบจาก "ทะเบียนบ้าน" และ "ภาษีโรงเรือน"

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่การลงทุนในสินค้าระดับไฮเอนด์ ราคาของวิลล่าและอาคารพาณิชย์มีราคาค่อนข้างสูง และพุ่งสูงขึ้นอย่าง "ก้าวกระโดด" ในช่วงเวลาสั้นๆ พวกเขาผลิตสินค้าที่มุ่งเป้าไปที่กลุ่มคนรวย และไม่แยแสต่อสินค้าที่ "ราคาเข้าถึงได้" แต่ให้บริการแก่คนส่วนใหญ่ ผู้มีรายได้น้อย การที่โครงการต่างๆ ถูกเปิดขึ้นจำนวนมากโดยมีเป้าหมายเพื่อแสวงหากำไรโดยไม่สร้างประโยชน์ให้กับชุมชนและสังคม นั่นหมายความว่ากลยุทธ์ทางธุรกิจของพวกเขา "ผิดพลาดอย่างมหันต์"

คอนโดเทล ตึกแถว และวิลล่าตากอากาศหลายหมื่นแห่งถูกระงับการขาย ส่งผลให้ธุรกิจ ลูกค้า และธนาคารต่างๆ ประสบภาวะขาดทุนอย่างหนัก นี่คือหายนะครั้งใหญ่ที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน

ในบริบทที่ธุรกิจจำนวนมากไม่สามารถขายสินค้า ไม่สามารถหมุนเวียนเงินทุน และไม่มีแหล่งเงินทุนสำหรับการปรับโครงสร้าง บัญชีถูกระงับ ขณะที่ภาระการชำระดอกเบี้ยและพันธบัตรธนาคารที่ครบกำหนดส่งผลกระทบอย่างหนักต่อธุรกิจ นอกจากนี้ โครงการจำนวนมากยังหยุดชะงัก บางโครงการยังมีปัญหาทางกฎหมาย ทำให้ธุรกิจตกอยู่ในภาวะ "วิตกกังวล" แม้แต่ธุรกิจที่ไม่มีศักยภาพ ทางเศรษฐกิจ เพียงพอก็ยัง "ล่มสลาย" คุณดุ๊กให้มุมมองของเขา

กลุ่มอพาร์ตเมนท์ราคายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ในส่วนของกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ผู้เชี่ยวชาญ Nguyen Van Duc ประเมินว่านี่คือกลุ่มที่มีอัตราการดูดซับที่ดีที่สุดในตลาดปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม อุปทานในกลุ่มนี้ไม่ได้รับการปรับปรุงเนื่องจากโครงการที่มีใบอนุญาตก่อสร้างมีไม่เพียงพอ และมีอาคารอพาร์ตเมนต์ที่สร้างเสร็จในใจกลางเมืองเพียงไม่กี่แห่ง

โครงการที่ขาดแคลน อุปทานไม่สอดคล้องกับอุปสงค์ ส่งผลให้ราคาขายขั้นต้นเฉลี่ยยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง ส่วนนี้ราคาจะยังคงเติบโตต่อไป เนื่องจากต้นทุนที่ดินและการก่อสร้างที่สูงขึ้น การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และคุณภาพที่ดีขึ้น

อสังหาฯ – ตลาดอสังหาฯ ปี 2567 จะมี “สี” อะไร? (รูปที่ 2) — กลุ่มอพาร์ตเมนท์ราคายังคงปรับตัวเพิ่มขึ้น

สถิติล่าสุดจาก Savills แสดงให้เห็นว่า ณ สิ้นปี 2566 ราคาอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย อยู่ที่ 51-70 ล้านดอง/ตร.ม. และ 49% ของอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้อยู่ในช่วงราคานี้ ดังนั้น กลุ่มอพาร์ตเมนต์จึงได้กำหนดเกณฑ์ราคาใหม่ อพาร์ตเมนต์ราคามากกว่า 4 พันล้านดองคิดเป็น 42% ของจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ในปี 2566 อพาร์ตเมนต์ราคา 2-4 พันล้านดองคิดเป็น 55% ของส่วนแบ่งตลาด มีเพียง 3% เท่านั้นที่มีราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดอง

ในทำนองเดียวกัน ราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในโครงการต่างๆ ในย่านใจกลางเมือง อันที่จริง ตลาดยังขาดแคลนโครงการอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดที่มีราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม. แต่ส่วนใหญ่เป็นอพาร์ตเมนต์ระดับกลางและระดับไฮเอนด์ที่เข้าเกณฑ์การระดมทุนและธุรกรรม

รายงานจากกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ระบุว่า ในปี พ.ศ. 2566 นครโฮจิมินห์จะมีโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ 19 โครงการ (รวม 17,753 ยูนิต) ที่พร้อมขายและเช่าซื้อเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคต อย่างไรก็ตาม โครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางมีจำนวน 5,051 ยูนิต ขณะที่โครงการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มีจำนวน 11,334 ยูนิต และไม่มีโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเลย

ในส่วนของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม คุณเหงียน วัน ดึ๊ก ยอมรับว่ามีการพัฒนาที่ดีขึ้น มี "แสงสว่าง" เมื่อเทียบกับปี 2566 อย่างไรก็ตาม ในส่วนนี้ไม่มีธุรกิจเข้ามาลงทุนมากนัก เนื่องจากขั้นตอนการดำเนินการที่ซับซ้อนและสภาพการณ์ที่ไม่เอื้ออำนวยต่อธุรกิจ "กฎระเบียบใหม่ในกฎหมายที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) มีความเปิดกว้างมากขึ้น ทำให้ผู้ยากไร้เข้าถึงที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้ง่ายขึ้น"

อย่างไรก็ตาม การบังคับใช้กฎหมายต้องใช้เวลา เป้าหมายการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตจะเป็นเรื่องยากที่จะบรรลุเป้าหมายตามที่วางแผนไว้ หากรัฐบาลไม่มีวิสัยทัศน์เชิงกลยุทธ์ วิธีการที่เป็นรูปธรรมและเชิงวิทยาศาสตร์ แทนที่จะพึ่งพาภาคธุรกิจเพียงอย่างเดียว เราตั้งเป้าหมายที่จะสร้างบ้านพักอาศัยสังคมให้เสร็จ 1 ล้านยูนิตภายในปี 2573 แต่ในความเป็นจริงแล้ว เงินทุนและกลไกต่างๆ ยังคงขาดแคลน” นายเหงียน วัน ดึ๊ก กล่าว

นายเจิ่น วัน บิ่ญ เลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพัฒนา (VARS) กล่าวว่า ประเด็นที่ภาคธุรกิจให้ความสำคัญมากที่สุดคือ ความถูกต้องตามกฎหมาย เพราะเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดรูปแบบและการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การแก้ไขปัญหานโยบายที่ดินจะช่วยผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว ประเด็นที่เห็นได้ชัดที่สุดคือ การวางแผน แผนการใช้ประโยชน์ที่ดิน การเพิ่มการประชาสัมพันธ์ ความโปร่งใส และการมีส่วนร่วมของประชาชนในการวางแผนใช้ประโยชน์ที่ดิน... นอกจากนี้ การประมูลและการประมูลราคาจะช่วยสร้างสภาพแวดล้อมการแข่งขันที่เป็นธรรมสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

งานซาง

แหล่งที่มา