ตลาดอสังหาฯ ปี 2567 จะมี “สี” อะไร?

ตลาดยังคงยากลำบากในระยะสั้น

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Nguyen Van Duc กล่าวไว้ กฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) และกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ที่ผ่านโดย รัฐสภา ถือเป็นช่องทางทางกฎหมายที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างแข็งแรงและยั่งยืน

อย่างไรก็ตาม กฎหมายเหล่านี้จะไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะถึงต้นปี 2568 และนายดึ๊กกังวลว่าธุรกิจและลูกค้าจำนวนเท่าใดที่จะสามารถ "แบกรับภาระ" และอยู่รอดได้ในช่วงเวลานั้น

อสังหาฯ – ตลาดอสังหาฯ ปี 2567 จะมี “สี” อะไร? — ผู้เชี่ยวชาญมองว่าตลาดอสังหาฯยังไม่ดีขึ้น

อย่างไรก็ตาม จากมุมมองของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง เป็นเวลานานแล้วที่โครงการต่างๆ จำนวนมาก "นิ่งเฉย" รอการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย (คิดเป็น 70% ของปัญหาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์)

ดังนั้น คาดว่ากฎหมายที่ดินปี 2024 จะช่วยขจัดอุปสรรคทางกฎหมายเพื่อช่วยให้โครงการต่างๆ ฟื้นตัวและนำออกสู่ตลาดได้อย่างรวดเร็ว ประเด็นใหม่ๆ ในกฎหมายที่ดินปี 2024 ส่งผลอย่างมากต่อนิติบุคคลที่เข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เหงียน วัน ดึ๊ก กล่าวว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ดีขึ้น และยังคงมีปัญหาในระยะสั้น

ส่วนกลุ่มทาวน์เฮาส์และวิลล่า ผู้เชี่ยวชาญคาดว่ายังเงียบเหงา สภาพคล่องต่ำ ส่วนโครงการทาวน์เฮาส์และวิลล่าในตัวเมืองขายยากเพราะโดน “ทะเบียนบ้าน” และ “ภาษีโรงเรือน”

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เน้นการลงทุนในผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์ ราคาของวิลล่าและอาคารพาณิชย์ค่อนข้างแพงและพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงเวลาสั้นๆ พวกเขาผลิตผลิตภัณฑ์ที่มุ่งเป้าไปที่คนรวยและไม่สนใจผลิตภัณฑ์ที่ "ราคาไม่แพง" แต่ให้บริการกับคนส่วนใหญ่ซึ่งมีรายได้น้อย เมื่อโครงการต่างๆ เปิดขึ้นเป็นจำนวนมากด้วยจุดประสงค์เพื่อแสวงหากำไรโดยไม่สร้างประโยชน์ให้กับชุมชนและสังคม นั่นหมายความว่ากลยุทธ์ทางธุรกิจของพวกเขา "ผิดพลาดอย่างมหันต์"

“คอนโดเทล ตึกแถว และวิลล่าตากอากาศนับหมื่นแห่งถูกอายัดไว้ ดังนั้น ธุรกิจ ลูกค้า และธนาคารจะประสบภาวะขาดทุนอย่างหนัก นี่คือหายนะครั้งใหญ่ที่สุดของตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบัน

ในบริบทที่ธุรกิจจำนวนมากไม่สามารถขายสินค้า ไม่สามารถหมุนเวียนเงินทุน และไม่มีแหล่งเงินทุนสำหรับการปรับโครงสร้าง บัญชีถูกระงับในขณะที่ภาระการชำระดอกเบี้ยและอายุครบกำหนดของพันธบัตรธนาคารก็สร้างภาระหนักให้กับธุรกิจ นอกจากนี้ โครงการต่างๆ จำนวนมากยังหยุดชะงัก บางแห่งยังมีปัญหาทางกฎหมาย ทำให้ธุรกิจตกอยู่ในภาวะ "วิตกกังวล" แม้แต่ธุรกิจที่ไม่มีศักยภาพ ทางเศรษฐกิจ เพียงพอก็ยัง "ล่มสลาย" นายดุ๊กให้มุมมองของเขา

กลุ่มอพาร์ตเมนท์ราคายังปรับตัวเพิ่มขึ้น

ในส่วนของกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ผู้เชี่ยวชาญ Nguyen Van Duc ประเมินว่านี่คือกลุ่มที่มีอัตราการดูดซึมที่ดีที่สุดในตลาดปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม อุปทานในกลุ่มนี้ยังไม่ดีขึ้นเนื่องจากโครงการที่มีใบอนุญาตก่อสร้างมีไม่เพียงพอ และมีอาคารอพาร์ตเมนต์ที่สร้างเสร็จเพียงไม่กี่แห่งในใจกลางเมือง

โครงการที่มีจำนวนจำกัด อุปทานไม่ตรงกับความต้องการ ทำให้ราคาขายขั้นต้นเฉลี่ยยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง ราคาในส่วนนี้จะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปเนื่องจากต้นทุนที่ดินและการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และคุณภาพที่ปรับปรุงดีขึ้น

อสังหาฯ – ตลาดอสังหาฯ ในปี 2567 จะมี “สี” อะไร? (รูปที่ 2) — ราคากลุ่มอพาร์ทเม้นท์ยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

สถิติล่าสุดจาก Savills แสดงให้เห็นว่าใน ฮานอย เมื่อสิ้นปี 2023 ราคาอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ 51 - 70 ล้านดอง/ตร.ม. และ 49% ของอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้อยู่ในช่วงราคานี้ ดังนั้น กลุ่มอพาร์ตเมนต์จึงได้กำหนดเกณฑ์ราคาใหม่ อพาร์ตเมนต์ราคาเกิน 4 พันล้านดองคิดเป็น 42% ของจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ในปี 2023 อพาร์ตเมนต์ราคาตั้งแต่ 2 พันล้านดองถึง 4 พันล้านดองคิดเป็น 55% ของส่วนแบ่งการตลาด อพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองมีเพียง 3% เท่านั้น

ในทำนองเดียวกัน ในนครโฮจิมินห์ ราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในโครงการต่างๆ ในย่านใจกลางเมือง ในความเป็นจริง ตลาดยังขาดแคลนโครงการอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงที่มีราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม. แต่ส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับกลางและระดับไฮเอนด์ที่เข้าเกณฑ์การระดมทุนและธุรกรรม

ตามรายงานของกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ในปี 2023 เมืองจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ 19 โครงการ (มี 17,753 ยูนิต) ที่เข้าเงื่อนไขสำหรับการขายและเช่าซื้อผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในอนาคตที่จะวางตลาด ทั้งนี้ กลุ่มระดับกลางมี 5,051 ยูนิต กลุ่มระดับไฮเอนด์มี 11,334 ยูนิต และไม่มีโครงการในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด

ในส่วนของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม นายเหงียน วัน ดึ๊ก ยอมรับว่ามีการปรับปรุง มี "แสงสว่าง" เมื่อเทียบกับปี 2566 อย่างไรก็ตาม ในส่วนนี้ไม่มีธุรกิจจำนวนมากเข้ามาลงทุน เนื่องจากมีขั้นตอนที่ซับซ้อนและเงื่อนไขที่ไม่เอื้ออำนวยต่อธุรกิจ "กฎระเบียบใหม่ในกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) เปิดกว้างมากขึ้น ทำให้ผู้ยากไร้เข้าถึงที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้ง่ายขึ้น

อย่างไรก็ตาม การบังคับใช้กฎหมายต้องใช้เวลาพอสมควร การบรรลุเป้าหมายการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านหลังจะยากต่อการบรรลุผลตามแผนที่วางไว้ หากรัฐบาลไม่มีวิสัยทัศน์เชิงกลยุทธ์ วิธีการเชิงปฏิบัติและเชิงวิทยาศาสตร์ แทนที่จะพึ่งพาธุรกิจเพียงอย่างเดียว เราตั้งเป้าหมายที่จะสร้างบ้านพักอาศัยสังคมให้เสร็จ 1 ล้านหลังภายในปี 2030 แต่ในความเป็นจริงแล้ว เงินทุนและกลไกต่างๆ ยังคงขาดแคลนอยู่” นายเหงียน วัน ดึ๊ก กล่าว

นายทราน วัน บิ่ญ เลขาธิการ VARS กล่าวว่า กฎหมายเป็นประเด็นที่ภาคธุรกิจให้ความสำคัญมากที่สุด เนื่องจากเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดการก่อตั้งและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การแก้ไขปัญหานโยบายที่ดินจะสร้างแรงผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้ ซึ่งสิ่งที่เห็นได้ชัดที่สุดคือการวางแผน แผนการใช้ที่ดิน การเพิ่มการประชาสัมพันธ์ ความโปร่งใส และการมีส่วนร่วมของประชาชนในการวางแผนใช้ที่ดิน นอกจากนี้ การประมูลและการประมูลราคาจะสร้างสภาพแวดล้อมการแข่งขันที่เป็นธรรมสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

งานซาง

แหล่งที่มา