เหตุการณ์เด่นตลาดอสังหาฯเวียดนาม ปี 2567

จุดเปลี่ยนของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามคือการปรากฏตัวของกฎหมายใหม่ 3 ฉบับเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ ตลาดยังพบความผันผวนที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนในส่วนของอพาร์ตเมนต์และที่ดินสำหรับการประมูลอีกด้วย…

สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ผ่านกฎหมาย 3 ฉบับเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

การที่สภานิติบัญญัติแห่งชาติอนุมัติกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นเหตุการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญที่สุดในปีที่ผ่านมา ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่ทำให้ตลาดก้าวเข้าสู่ “ยุคแห่งการเติบโต”

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ใหม่ 3 ฉบับจะเป็นรากฐานที่มั่นคงในการส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภาพ: รัฐสภา

โดยมีข้อกำหนดทั้งหมด 420 ข้อที่ต้องทบทวน หน่วยงานต่างๆ ต้องทำงานเต็มกำลังเพื่อให้สามารถนำกฎหมายที่สำคัญเหล่านี้ไปบังคับใช้ได้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ซึ่งเร็วกว่าแผนเดิม 5 เดือน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การมีกฎหมายที่ดินปี 2024 คาดว่าจะช่วยแก้ไขปัญหาคอขวดที่เกี่ยวข้องกับขั้นตอนการจัดสรรที่ดิน การประเมินมูลค่าที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ ฯลฯ กรอบกฎหมายที่มั่นคงจะเป็นจุดเริ่มต้นที่จะช่วยให้โครงการต่างๆ เร่งดำเนินการได้ จึงทำให้สามารถปลดล็อกอุปทานสำหรับตลาดได้

กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขเน้นที่กฎระเบียบที่ยืดหยุ่นสร้างเงื่อนไขส่งเสริมภาคส่วนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมช่วยแก้ปัญหาด้านความมั่นคงทางสังคม ในส่วนของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎระเบียบใหม่ส่งผลกระทบต่อการแบ่งแยกและการขายที่ดินอย่างมาก จำกัดการเก็งกำไรและเงินเฟ้อ ทำให้ตลาดเติบโตอย่างแข็งแรง...

โดยทั่วไปแล้วการมีกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่แก้ไขเพิ่มเติมสามฉบับไม่เพียงแต่เป็นก้าวสำคัญในการทำให้ระบบกฎหมายสมบูรณ์แบบเท่านั้น แต่ยังเปิดโอกาสใหม่ๆ มากมายให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม ขณะเดียวกันก็ยังมีส่วนสนับสนุนการพัฒนา เศรษฐกิจ โดยรวมอีกด้วย

“เปิดราคาที่ดินใหม่” ราคาพุ่งขึ้นหลายสิบเท่า

ไตรมาสที่ 4 ของปี 2024 เป็นช่วงที่หลายพื้นที่จะอัปเดตรายการราคาที่ดินใหม่ โดยจุดสนใจอยู่ที่นครโฮจิมินห์และ ฮานอย ซึ่งราคาที่ดินหลังปรับแล้วเพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า

จากรายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์ ราคาสูงสุดที่บันทึกไว้คือ 687.2 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งใช้บนถนนเหงียนเว้ ด่งคอย และเลเลย (เขต 1) ดังนั้น หากไม่คำนวณค่าสัมประสิทธิ์ K ราคานี้จะสูงกว่ารายการราคาที่ดินเดิม 4.2 เท่า

อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นนี้ยังคงไม่สามารถเทียบได้กับเขตชานเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาสูงสุดของทางหลวงสาย 22 ซองฮาญ (เขตโฮกมอน) คือ 32 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 23 เท่า สำหรับถนนดังกงบินห์ (เขตโฮกมอน) ราคาใหม่คือ 18.5 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นประมาณ 12 เท่า

ปัจจุบันถนนหางดาวเป็นหนึ่งในสถานที่ที่ราคาที่ดินสูงที่สุดในฮานอย ภาพโดย: Thanh Vu

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยปิดฉากปี 2024 ที่ผันผวนด้วยการ "ปรับปรุง" รายการราคาที่ดิน ในเขตดองดา ถนน Cat Linh บันทึกราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 3.45 เท่า พุ่งสูงถึง 264.13 ล้านดองต่อตารางเมตร ตามมาไม่ไกล ถนนที่เกี่ยวข้องกับ Banking Academy - Chua Boc ก็มีราคาสูงถึง 240.12 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาเดิม 3.45 เท่า

ในเขต Hai Ba Trung ถนน Nguyen Quyen มีราคาที่ดินปรับปรุงใหม่อยู่ที่ 206.31 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 8 เท่า ในทำนองเดียวกัน ถนน Giai Phong ซึ่งเป็นถนนที่นำไปสู่มหาวิทยาลัยขนาดใหญ่หลายแห่ง ก็มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7.8 เท่า อยู่ที่ 188.09 ล้านดองต่อตารางเมตร

ตัวเลขที่แสดงไว้ข้างต้นนั้นแม้จะค่อนข้างสูงแต่ก็ยังไม่สามารถนำไปเปรียบเทียบกับราคาที่ดินในเขตฮว่านเกี๋ยมได้ บนถนน Tran Hung Dao (จาก Tran Thanh Tong ถึง Le Duan) ราคาที่ดินสูงสุดก่อนหน้านี้อยู่ที่ 114 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันราคาได้พุ่งขึ้นเป็น 695.3 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ซึ่งเพิ่มขึ้น 6 เท่า ในทำนองเดียวกัน ถนน Nha Tho ก็เพิ่มขึ้น 5.5 เท่าเช่นกัน จาก 125.4 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร เป็น 695.3 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

อสังหาฯ อุตสาหกรรมยังคงมีเสน่ห์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมในภูมิภาคเศรษฐกิจหลักทางภาคเหนือและภาคใต้ยังคงเป็นจุดดึงดูดการลงทุนที่สดใส ตามข้อมูลที่รวบรวมจากรายงาน อัตราการเข้าใช้พื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมถึง 77% ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024

เมืองต่างๆ เช่น นครโฮจิมินห์ ด่งนาย บิ่ญเซือง… กำลังเร่งสร้างเขตอุตสาหกรรมแห่งใหม่ ภาพ: Le Toan

โดยค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมในภาคเหนือเพิ่มขึ้น 5.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อยู่ที่ 130 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า ส่วนภาคใต้ ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 176 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า เพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ที่น่าสังเกต คือ ในช่วงปี 2563 ถึงกันยายน 2567 อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมถือเป็นประเภทมูลค่าธุรกรรม M&A (การควบรวมและซื้อกิจการ) ชั้นนำในภาคอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็น 40%

ผลการดำเนินงานที่มั่นคงของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมได้รับการสนับสนุนจากการเพิ่มขึ้นของเงินทุน FDI บริษัทขนาดใหญ่จำนวนมาก โดยเฉพาะในภาคเทคโนโลยีขั้นสูง กำลังประเมินศักยภาพการพัฒนาของเวียดนามอีกครั้งในบริบทของกลยุทธ์ "จีน + 1" ที่แพร่หลายมากขึ้นเรื่อยๆ

นอกจากนี้ กลุ่มนี้ยังได้รับประโยชน์จากการเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารได้ง่าย เนื่องจากค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงประเภทนี้ลดลงจาก 200% เหลือ 160% การปรับเปลี่ยนดังกล่าวโดยธนาคารแห่งรัฐจะส่งเสริมให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่ออย่างแข็งขันเพื่อดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรม จึงดึงดูด "ผู้ยิ่งใหญ่" เข้ามามีส่วนร่วมในตลาดมากขึ้น

ความก้าวหน้าในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมยังคงล่าช้า

ในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมากกว่า 1 ล้านยูนิตนั้น ประเทศไทยมีเป้าหมายที่จะสร้างให้แล้วเสร็จ 130,000 ยูนิตในปี 2024 อย่างไรก็ตาม ตามรายงานของกระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า จังหวัดและเมืองต่าง ๆ ได้ดำเนินการสร้างเสร็จเพียง 21,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งคิดเป็นมากกว่า 16% ของแผน

จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยสาธารณะในปัจจุบันยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนได้ ภาพโดย: Thanh Vu

นครโฮจิมินห์และฮานอยซึ่งเป็นสองเมืองหลักที่มีเป้าหมายด้านการก่อสร้างนั้นสามารถบรรลุเป้าหมายได้เพียง 21% และ 37% ของแผนตามลำดับ สถานการณ์นี้คล้ายคลึงกับพื้นที่อื่นๆ เช่น บิ่ญเซือง (37%) และด่งนาย (16%) บางแห่งยังไม่มีโครงการใดเสร็จสมบูรณ์เลย เช่น ไทเหงียน นิงห์บิ่ญ นามดิ่ญ เถื่อเทียนเว้ วิญลอง เบ้นแจ บั๊กเลียว ก่าเมา

ตั้งแต่ปี 2564 ถึงปัจจุบัน ประเทศไทยมีโครงการบ้านจัดสรร 644 โครงการ มีขนาด 580,109 ยูนิต โดยมีเพียง 96 โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ มีขนาดมากกว่า 57,620 ยูนิต มีโครงการที่เริ่มก่อสร้างแล้ว 133 โครงการ มีขนาดมากกว่า 110,200 ยูนิต ส่วนโครงการที่เหลืออีก 415 โครงการได้รับการอนุมัติให้ดำเนินนโยบายการลงทุน ซึ่งหากดำเนินการแล้วเสร็จ จะให้ยูนิตมากกว่า 412,200 ยูนิต

ความคืบหน้าการเบิกจ่ายของแพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 ล้านดองก็ดูไม่ค่อยดีนัก โดยกระทรวงก่อสร้างระบุว่า ณ สิ้นเดือนตุลาคม 2567 อัตราการเบิกจ่ายอยู่ที่เพียง 1.5% หรือประมาณ 1,783 พันล้านดอง ซึ่งสำหรับกลุ่มผู้ซื้อบ้าน แพ็คเกจนี้ได้ให้สินเชื่อเพียง 150,000 ล้านดองเท่านั้น

ราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอยพุ่งสูงขึ้น “อย่างรวดเร็ว”

ในปี 2024 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ดร. เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เปิดเผยว่า ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2019 ในขณะที่ดัชนีราคาในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเพียงครึ่งเดียวของตัวเลขนี้

ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นพร้อมกันทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง ภาพโดย: Thanh Vu

จากข้อมูลที่รวบรวมโดยบริษัทวิจัยตลาด พบว่าราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ใหม่ในฮานอยปัจจุบันอยู่ที่ 70 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นประมาณ 28% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว "ความร้อนแรง" จากตลาดหลักยังทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์เก่าพุ่งสูงขึ้นอีกด้วย ปัจจุบันราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์รองอยู่ที่ประมาณ 50 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นมากกว่า 40% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

สาเหตุที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในปีที่ผ่านมามีสาเหตุมาจากอุปทานที่อยู่อาศัยในกลุ่มระดับกลางและระดับล่างมีไม่เพียงพอ แม้ว่าจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวจะดีขึ้น แต่ผลิตภัณฑ์ใหม่ 75% อยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์ นอกจากนี้ ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นพร้อมกัน เช่น ที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และแรงงาน ยังส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อราคาผลผลิตของผลิตภัณฑ์อีกด้วย

การรบกวนการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอย

ตั้งแต่ต้นปี 2024 นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องประเมินตลาดการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยใหม่ หน่วยงานในเขตต่างๆ เช่น ฟุกเทอ ฮว่ายดึ๊ก เถืองติน ก๊วกโอย ด่งอันห์ เมลินห์ ฯลฯ ต่างก็ "ชนะรางวัลใหญ่" อย่างต่อเนื่อง โดยการประมูลดึงดูดผู้เข้าร่วมหลายร้อยถึงหลายพันคน สร้างรายได้สูงถึงหลายแสนล้านดอง

ตลาดประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยถูก "ปลุกปั่น" โดยกลุ่มต่างๆ มากมาย ภาพโดย: Thanh Vu

ไม่เพียงเท่านั้น ยังมีที่ดินหลายแปลงที่มีราคาสูงอย่างไม่เคยมีมาก่อน ตัวอย่างเช่น ในเขต Hoai Duc ที่ดินแปลงมุม LK03-12 ในพื้นที่ Long Khuc มีราคาสูงถึง 133.3 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ในเขต Thanh Oai ที่ดินแปลง LK03-10 ในพื้นที่ Ngo Ba มีราคาสูงกว่า 100.5 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ในเขต Ha Dong ที่ดินแปลง 1A - 03 ที่เป็น "นางงาม" มีราคาสูงถึง 262 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร...

ตามข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง ตัวเลขที่ทำลายสถิติดังกล่าวเกิดจากการบริหารจัดการและการดำเนินการประมูลที่ไม่ดี ในบางพื้นที่ นักลงทุนได้รวมกลุ่มกันและสมคบคิดกันจ่ายราคาที่สูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า จากนั้นพวกเขาจึง “ละทิ้งเงินมัดจำ” หลังจากชนะการประมูล โดยตั้งเป้าหมายที่จะกำหนดระดับราคาเสมือนจริงเพื่อทำกำไร

อย่างไรก็ตาม "ไข้" นี้ไม่ได้อยู่นาน ตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ของปี 2024 ราคาขายที่ดินหลายแปลงลดลง 20-50% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี ไม่เพียงเท่านั้น ภาพลักษณ์ของที่ดินที่ประมูลในเขตชานเมืองยังได้รับความเสียหายอย่างหนัก เนื่องจากราคา "กรี๊ด" ที่ 3 หมื่นล้านดอง/ตร.ม. ในตำบลกวางเตียน อำเภอซ็อกเซิน เพียง 4 วันหลังจากเหตุการณ์ หน่วยงานตำรวจสอบสวน - กรมตำรวจเมืองฮานอย ได้สอบสวนผู้ต้องหา 5 รายที่ละเมิดกฎระเบียบเกี่ยวกับกิจกรรมการประมูลทรัพย์สิน

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html