เลเวอเรจทางการเงินและนโยบายสินเชื่อ: โอกาสด้านที่อยู่อาศัยสำหรับคนหนุ่มสาว

วัยรุ่นจำนวนมากต้องการซื้อบ้านแต่ยังคงกลัวอัตราดอกเบี้ยที่สูง (ภาพ: เวียดนาม+)

ปัจจุบันราคาบ้านใน ฮานอย สูงกว่ารายได้เฉลี่ยของครัวเรือนที่มีคนทำงานสองคนถึง 20 เท่า ทำให้ความฝันที่จะได้อยู่กินกับคนหนุ่มสาวนั้นห่างไกลมากขึ้นเรื่อยๆ ในบริบทนี้ การกู้ยืมเงินจึงกลายเป็น "สิ่งช่วยชีวิต" แต่ก็ก่อให้เกิดความเสี่ยงอย่างมากหากไม่ได้ใช้ให้ถูกวิธี

นั่นคือความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญหลายรายในการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง “การใช้ประโยชน์จากเงินทุนอย่างมีประสิทธิผล – โอกาสในการมีที่อยู่อาศัยสำหรับคนหนุ่มสาว” ที่จัดขึ้นเมื่อวันที่ 26 มิถุนายนที่กรุงฮานอย

ความต้องการเป็นเจ้าของบ้านสูงในหมู่คนรุ่นใหม่

นายฮา กวาง หุ่ง รองอธิบดีกรมที่อยู่อาศัยและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง กล่าวในการประชุมเชิงปฏิบัติการว่า กลุ่มคนวัย 22-40 ปี ค่อยๆ กลายเป็นกำลังซื้อที่อยู่อาศัยหลักแทนที่กลุ่มคนวัยกลางคนก่อนหน้านี้ เฉพาะในนครโฮจิมินห์ มีคนหนุ่มสาวประมาณ 1.6 ล้านคนที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้าน ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความต้องการอย่างมาก

“ความต้องการเป็นเจ้าของบ้านในหมู่คนรุ่นใหม่ในเวียดนามกำลังเพิ่มสูงเป็นประวัติการณ์ ทั้งในแง่ของปริมาณและสัดส่วนของผู้ซื้อบ้านทั้งหมด” นายหุ่งเน้นย้ำ

อย่างไรก็ตาม ราคาบ้านในเมืองใหญ่ในปัจจุบันค่อนข้างสูง โดยอยู่ที่ราว 3-4 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ขนาด 70 ตร.ม. ทำให้คนหนุ่มสาวต้องใช้รายได้ 20-25 ปีจึงจะซื้อบ้านได้ ซึ่งถือเป็นอัตราส่วนระหว่างราคาบ้านต่อรายได้ส่วนบุคคลที่สูงที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยคู่รักหนุ่มสาวส่วนใหญ่ในเขตเมืองที่มีรายได้ 20-30 ล้านดองต่อเดือนยังคงต้องเช่าบ้านหรืออยู่กับครอบครัว การเป็นเจ้าของบ้านก่อนอายุ 30 ปีแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยหากไม่ได้รับการสนับสนุนจากครอบครัวหรือแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษ

อุปสรรคใหญ่ที่สุดในปัจจุบันคืออุปทานที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมมีจำกัด ขั้นตอนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ยาวนาน และราคาที่พุ่งสูงเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะเอื้อมถึง นอกจากนี้ รูปแบบการเช่าระยะยาวหรือการซื้อเช่าแบบยืดหยุ่นยังไม่เป็นที่นิยม ทำให้คนรุ่นใหม่เลือกที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมได้ยาก ในด้านการเงิน อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ยังคงค่อนข้างสูง โดยมีระยะเวลากู้ยืมสั้น ไม่ตรงตามความคาดหวังของคนรุ่นใหม่ที่ต้องการลดแรงกดดันในการชำระหนี้รายเดือน

นายหุ่งกล่าวว่าธนาคารยินดีที่จะปล่อยกู้ แต่คนรุ่นใหม่กล้าที่จะกู้ยืมก็ต่อเมื่อมีแพ็คเกจพิเศษที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำคงที่ 5-6% ในช่วงเริ่มต้นเท่านั้น เงินกู้ระยะยาว 20-30 ปียังเป็นปัจจัยสำคัญในการลดแรงกดดันทางการเงินสำหรับผู้ซื้อบ้านรุ่นใหม่

นายฮา กวาง หุ่ง รองอธิบดีกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง (ภาพ: เวียดนาม+)

ดร.เหงียน ตรี ฮิว ยังกล่าวอีกว่าราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในปัจจุบันอยู่ที่ 70-80 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งหมายความว่าอพาร์ตเมนต์ขนาด 70 ตร.ม. มีราคาอยู่ที่ประมาณ 5 พันล้านดอง ในขณะเดียวกัน รายได้เฉลี่ยของครัวเรือนที่มีคนงาน 2 คนอยู่ที่ประมาณ 21.4 ล้านดอง/เดือน หรือ 256.8 ล้านดอง/ปี ดังนั้น อัตราส่วนราคาที่อยู่อาศัยต่อรายได้ในฮานอยจึงสูงถึง 20 เท่า และตามข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง ตัวเลขนี้ยังสูงกว่านี้อีกเกือบ 24 เท่า ในขณะที่ระดับอุดมคติทั่วโลกอยู่ที่ประมาณ 5-7 เท่าเท่านั้น

นายฮิ่ว กล่าวว่า เหตุผลที่คนส่วนใหญ่ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้นั้น เนื่องมาจากหลายปัจจัย เช่น รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วซึ่งใกล้เคียงกับราคาตลาด ต้นทุนปัจจัยการผลิตโครงการที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว การพัฒนาตลาดที่ไม่สอดคล้องกับการให้ความสำคัญกับกลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์ รวมถึงขั้นตอนการบริหารจัดการที่ยุ่งยาก กิจกรรมเก็งกำไรที่ไม่ได้รับการควบคุม และการเข้าถึงเงินทุนตามนโยบายที่ยากลำบาก

“ราคาวัสดุ แรงงาน และค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นทำให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้น ในขณะเดียวกัน อุปทานของที่อยู่อาศัยราคาถูกลงทั้งทางสังคมและเชิงพาณิชย์ก็หายากมาก” นายฮิวชี้ให้เห็น

ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงิน ดร. หวู่ ดิ่ง อันห์ เน้นย้ำว่า การใช้วิธีการกู้ยืมทางการเงินอย่างชาญฉลาดถือเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้คนรุ่นใหม่ประสบความสำเร็จในการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้าน

นายอันห์ชี้ให้เห็นถึงปัจจัยสำคัญสามประการที่คนรุ่นใหม่ควรคำนึงถึงเมื่อตัดสินใจซื้อบ้าน ได้แก่ การเลือกบ้านที่ตรงกับความสามารถในการซื้อแทนที่จะไล่ตามความคาดหวังด้านการลงทุน การเลือกพันธมิตรทางการเงินที่มีชื่อเสียง การหลีกเลี่ยงสินเชื่อก้อนโตหรือสินเชื่อที่ไม่เป็นธรรม การมีแผนการเงินที่เหมาะสม และการจัดการการเงินส่วนบุคคลอย่างมีประสิทธิภาพ

นายอันห์เตือนว่าคนหนุ่มสาวจำนวนมากประสบปัญหาหนี้สินเนื่องจากกู้ยืมเงินจากธนาคาร และต้องกู้เงินจากภายนอกเพื่อชำระหนี้เมื่อไม่สามารถจ่ายเงินสดได้ตามกำหนด ดังนั้น การเลือกสินเชื่อที่เหมาะสมและการจัดการการเงินส่วนบุคคลจึงเป็นทักษะที่สำคัญในการซื้อบ้าน

กระแสสินเชื่อมุ่งเป้าไปที่กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ด้านนโยบาย นางสาวฮา ทู เกียง ผู้อำนวยการฝ่ายสินเชื่อภาค เศรษฐกิจ (ธนาคารแห่งรัฐ) กล่าวว่าภาคการธนาคารมีแนวทางมากมายที่จะสนับสนุนให้คนรุ่นใหม่เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ ธนาคารแห่งรัฐได้ออกหนังสือเวียนเพื่อสร้างพื้นที่สินเชื่อ จัดสรรเงินทุนให้กับกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และประสานงานอย่างใกล้ชิดกับกระทรวงก่อสร้างเพื่อดำเนินการตามแนวทางของรัฐบาลและนายกรัฐมนตรี

นางสาวฮา ทู เซียง ผู้อำนวยการฝ่ายสินเชื่อภาคเศรษฐกิจ ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (ภาพ: เวียดนาม+)

ปัจจุบันมีธนาคาร 9 แห่งเข้าร่วมแพ็คเกจสินเชื่อ 145,000 พันล้านดอง โดยอัตราดอกเบี้ยลดลง 1.5% - 2% จากปกติ โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำสุดในปัจจุบันอยู่ที่ 5.9%/ปี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คนหนุ่มสาวอายุต่ำกว่า 35 ปีจะได้รับอัตราดอกเบี้ยพิเศษลดลง 2% ใน 5 ปีแรก และลดลง 1% ใน 10 ปีแรก เมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของธนาคารขนาดใหญ่

“คนรุ่นใหม่เป็นแหล่งแรงงานหลัก ดังนั้น การสร้างเงื่อนไขให้พวกเขาซื้อบ้านจึงมีความจำเป็นมาก ปัญหาที่ยากที่สุดคือการหาโครงการที่ราคาเอื้อมถึงสำหรับคนหนุ่มสาว” นางสาวเกียงกล่าว พร้อมเสริมว่าการประสานงานกับท้องถิ่นและใช้ประโยชน์จากสินเชื่อธนาคารจะช่วยให้คนหนุ่มสาวมีความมั่นคงในชีวิตได้ในไม่ช้า

ธนาคาร Agribank ร่วมกับกลุ่มลูกค้าคนรุ่นใหม่ เปิดตัวโครงการสินเชื่อพิเศษเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มคนรุ่นใหม่อายุไม่เกิน 35 ปี วงเงิน 10,000 ล้านดอง ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2568 ถึงสิ้นปี 2573 อัตราดอกเบี้ยพิเศษ 6.1% ต่อปี ระยะเวลากู้สูงสุด 15 ปี ขั้นตอนง่าย ๆ และให้สินเชื่อสูงสุด 100% ของความต้องการทุน ทำให้สามารถนำอพาร์ตเมนต์ที่ซื้อไปค้ำประกันได้

จนถึงปัจจุบัน โปรแกรมดังกล่าวได้จ่ายเงินไปแล้วเกือบ 1,600 พันล้านดองให้กับลูกค้าวัยรุ่นจำนวน 710 ราย นางสาว Dang Thu Thuy รองหัวหน้าแผนกลูกค้าบุคคลของธนาคาร Agribank ให้ความเห็นว่าผลิตภัณฑ์นี้ช่วยให้คนหนุ่มสาวที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้อย่างง่ายดาย เพิ่มแรงจูงใจในการพัฒนาอาชีพการงาน และสร้างความมั่นคงให้กับชีวิตในระยะยาวในเขตเมือง

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญเหงียน ตรี ฮิว หวังว่าโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมูลค่า 145,000 พันล้านดองจะได้รับการนำไปปฏิบัติให้ดีขึ้นเพื่อแก้ไขปัญหาบางส่วน อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องพิจารณาช่องทางการให้สินเชื่อเชิงพาณิชย์ เนื่องจากเราไม่สามารถพึ่งพาแรงจูงใจได้ตลอดไป เมื่อกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน ผู้คนต้องพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ หลีกเลี่ยงการ "ใช้ประโยชน์จากช่วงพีค" ของอสังหาริมทรัพย์ อย่ารีบซื้อบ้านหากรายได้ของคุณไม่มั่นคงเพียงพอ อย่ากู้เงิน 100 ดองแต่ต้องจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยเดือนละ 70 ดอง เพราะนั่นคือเกณฑ์สำหรับการล้มละลาย" นายฮิวเน้นย้ำ

นายฮิ่วยังเสนอให้ธนาคารแห่งรัฐเสริมสร้างกิจกรรมการให้คะแนนเครดิตส่วนบุคคลเพื่อเพิ่มการตระหนักรู้ในการกู้ยืมและการชำระหนี้ และลดความเสี่ยงของหนี้เสียในระบบ

ที่มา: https://baolangson.vn/don-bay-tai-chinh-va-chinh-sach-tin-dung-co-hoi-an-cu-cho-nguoi-tre-5051364.html