เมื่อกฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลบังคับใช้ ธุรกิจควรให้ความสำคัญกับอะไรบ้าง?

ด้วยประเด็นใหม่ๆ มากมายในกฎหมายที่ดินปี 2024 นักลงทุนจำเป็นต้องรีบเตรียมความพร้อมด้วยความรู้และข้อมูลที่จำเป็นเพื่อดำเนินการอย่างมีประสิทธิผลในบริบทของกรอบกฎหมายใหม่

เมื่อเช้าวันที่ 17 กรกฎาคม ศูนย์ส่งเสริมการลงทุนและการค้านครโฮจิมินห์ (ITPC) ร่วมมือกับศูนย์อนุญาโตตุลาการระหว่างประเทศเวียดนาม (VIAC) จัดการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง " กฎหมายที่ดิน 2024: แนวทางปฏิบัติที่มีประสิทธิผลสำหรับนักลงทุน "

ในงานนี้ นายฟาน ดึ๊ก เฮียว สมาชิกถาวรคณะกรรมการ เศรษฐกิจ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้เน้นย้ำถึงประเด็นใหม่และการปรับปรุงกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 สำหรับนักลงทุน นอกจากนี้ ยังมีประเด็นสำคัญหลายประการที่ต้องทำความเข้าใจและบังคับใช้กฎหมายที่ดินฉบับใหม่

เนื้อหามากมายที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 น่าสนใจสำหรับภาคธุรกิจและนักลงทุน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คุณ Hieu กล่าวว่า กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ครอบคลุมทรัพยากรที่ดินอย่างครอบคลุม ตรงจุด สมดุล และสมเหตุสมผล วัตถุประสงค์คือเพื่อให้อสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ได้รับการพัฒนาอย่างเป็นธรรม โดยไม่เอื้อประโยชน์ต่อกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งโดยเฉพาะ

เช่น สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ธุรกิจที่ต้องการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะต้องมีที่ดิน

“จะได้ที่ดินมาอย่างไร” นายเหียวกล่าว พร้อมเสริมว่า รัฐจะคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรร โครงการบ้านจัดสรรแบบผสมผสาน โครงการพาณิชย์และบริการ ก็ต่อเมื่อเป็น “โครงการลงทุนก่อสร้างในเมือง” ที่มีการทำงานประสานกัน หากไม่เป็นไปตามที่กล่าวมาข้างต้น ผู้ประกอบการต้องเจรจาต่อรอง แน่นอนว่าการเจรจาต่อรองสามารถทำได้ แต่ไม่สามารถตกลงเรื่องที่ดินได้ทุกประเภท มีเพียงการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น

อีกทางเลือกหนึ่งที่ธุรกิจสามารถนำไปปฏิบัติได้คือการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน อย่างไรก็ตาม ที่ดินดังกล่าวต้องเป็นไปตามเงื่อนไขสองประการ ประการหนึ่งคือต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยบางส่วนจึงจะเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้

“หากธุรกิจเป็นเจ้าของที่ดินที่ไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ก็ไม่สามารถแปลงให้เป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้” นายฮิ่ว กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้กล่าวเสริมว่านี่เป็นประเด็นที่นักลงทุนและธุรกิจจำนวนมากให้ความสนใจและมีความคิดเห็นที่แตกต่างกัน อย่างไรก็ตาม รัฐสภา ได้พิจารณาเนื้อหานี้อย่างรอบคอบแล้ว และได้ตัดสินใจบรรจุเนื้อหานี้ไว้ในกฎหมาย เนื่องจากหลักการที่รัฐสภาตราขึ้นนั้นมุ่งเน้นการสร้างเสถียรภาพ และขยายผลเป็นกฎหมายเพื่อนำไปประยุกต์ใช้อย่างกว้างขวาง ในกรณีที่ยังไม่ชัดเจน รัฐบาลจะเป็นผู้ดำเนินการนำร่อง

“ผู้แทนรัฐสภาเข้าใจเรื่องนี้เป็นอย่างดี และการตัดสินใจข้างต้นเป็นไปโดยเจตนา รัฐสภายังได้หารือกันอย่างรอบคอบโดยพิจารณาแต่ละประเด็นอย่างละเอียดถี่ถ้วน เพื่อประเมินผลกระทบในแต่ละประเด็นก่อนตัดสินใจ” นายเฮี่ยวกล่าว

ซึ่งแตกต่างจากโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคม กลไกใหม่จะเปิดกว้างกว่า สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อธุรกิจมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากธุรกิจไม่มีที่ดิน รัฐจะทวงคืนที่ดินให้ ส่วนกรณีที่ธุรกิจมีที่ดินอยู่แล้ว จะดำเนินการตามปกติ โดยเปลี่ยนวัตถุประสงค์ในการพัฒนาโครงการ

สำหรับการออกใบรับรองสำหรับผลิตภัณฑ์ออฟฟิศเทล คอนโดเทล และอื่นๆ นั้น คุณ Hieu กล่าวว่า นักลงทุนจำเป็นต้องแยกแยะระหว่างโครงการที่อยู่อาศัยและโครงการก่อสร้าง โดยโครงการที่อยู่อาศัยจะได้รับใบรับรองความเป็นเจ้าของระยะยาว ในขณะที่โครงการใหม่ข้างต้นจะเป็นโครงการก่อสร้าง ดังนั้น ใบรับรองจะออกตามวัตถุประสงค์และระยะเวลาการใช้งานของโครงการ ซึ่งประเด็นนี้จำเป็นต้องแยกแยะให้ชัดเจน

“วัตถุประสงค์ของกฎหมายที่ดินฉบับนี้คือการส่งเสริมและสนับสนุนการใช้ที่ดินอย่างคุ้มค่าและมีประสิทธิภาพ ดังนั้น นักลงทุนจึงต้องใช้ที่ดินอย่างมีจุดมุ่งหมาย” นายเฮี่ยวกล่าว

อีกหนึ่งเนื้อหาที่ธุรกิจและนักลงทุนจำนวนมากให้ความสนใจในกฎหมายที่ดินคือประเด็นที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน เพื่อการเกษตร โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับการคืนที่ดินเพื่อการเกษตร การแปลงที่ดินเพื่อการเกษตรเป็นที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร การโอนที่ดินเพื่อการเกษตร… มีอะไรบ้าง?

นายฟาน ดึ๊ก เฮียว กล่าวถึงประเด็นนี้ว่า ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมก็เป็นอีกหนึ่งประเด็นสำคัญในกฎหมายฉบับใหม่ ดังนั้นจึงมีประเด็นสำคัญที่ควรทราบ 3 กลุ่ม

ประการแรกเกี่ยวข้องกับค่าชดเชย หลักการทั่วไปคือค่าชดเชยสำหรับที่ดินประเภทที่ได้รับคืนจะเท่ากัน ประการต่อมาคือการยอมรับการโอนกรรมสิทธิ์ ก่อนหน้านี้ กฎเกณฑ์กำหนดให้บุคคลธรรมดาสามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้ 10 เท่าของขีดจำกัด ปัจจุบันได้ขยายเป็น 15 เท่าของขีดจำกัด สำหรับองค์กรธุรกิจ จะไม่มีขีดจำกัด หากมีวัตถุประสงค์และแผนการใช้งานที่ชัดเจน

“เป้าหมายของกฎหมายฉบับก่อนคือการจำกัดการครอบครอง การเก็งกำไร และการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการเกษตร... ปัจจุบันมีความเปิดกว้างมากขึ้นในแง่ของปัจจัยนำเข้า แต่ผลผลิตกลับมีจำกัด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากที่ดินถูกนำไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ภายใน 12 เดือน ที่ดินนั้นจะถูกเพิกถอนโดยสิ้นเชิง” นายเฮี่ยวกล่าว

ถัดไปคือเนื้อหา: การโอนที่ดินทำกินทำอย่างไร?

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ขณะนี้รัฐบาลกำลังดำเนินการร่างพระราชกฤษฎีกาเพื่อกำหนดแนวทางการบังคับใช้กฎหมายฉบับนี้โดยเฉพาะ นักลงทุนที่สนใจเนื้อหานี้ควรศึกษาร่างพระราชกฤษฎีกาล่วงหน้า และหากพบปัญหาหรือข้อสงสัยใดๆ ที่ไม่ชัดเจน ควรให้คำแนะนำโดยเร็ว ก่อนที่จะออกพระราชกฤษฎีกา

ในการประชุมครั้งก่อน คุณ Cao Thi Phi Van รองผู้อำนวยการ ITPC ได้กล่าวว่า กฎหมายที่ดินปี 2567 ประกอบด้วย 16 บทและ 260 มาตรา โดยที่กฎหมายที่ดินปี 2556 มีการแก้ไขและเพิ่มเติม 180/212 มาตรา และเพิ่มมาตราใหม่ 78 มาตรา

ประเด็นใหม่ที่น่าสังเกตบางประการ ได้แก่ การเพิ่มเติมกฎระเบียบเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของประชาชนเกี่ยวกับที่ดิน การแก้ไขกฎระเบียบเกี่ยวกับการจำแนกประเภทที่ดิน การปรับปรุงอย่างต่อเนื่องการวางแผนและแผนผังการใช้ที่ดิน การขยายขอบเขตการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรของบุคคล การเพิ่มเติมกฎระเบียบเกี่ยวกับการพัฒนา การจัดการ และการใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดิน

นอกจากนี้ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังมีบทบัญญัติเกี่ยวกับการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจให้แก่ท้องถิ่นให้เหมาะสมกับความเป็นจริงของแต่ละท้องถิ่น และออกกฎหมายที่พิสูจน์แล้วว่าเหมาะสมในทางปฏิบัติ อันจะช่วยลดความยุ่งยาก อุปสรรค และปลดล็อกทรัพยากรที่ดินเพื่อการพัฒนาประเทศ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-can-luu-y-gi-khi-luat-dat-dai-2024-co-hieu-luc-d220208.html