ธุรกิจอสังหาฯ รีสอร์ท ยัง “ขาดอากาศหายใจ”

ธุรกิจขาดทุน หนี้สินมหาศาล

เมื่อรายงานสถานะทางการเงินต่อตลาดหลักทรัพย์ ฮานอย (HNX) พบว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทหลายแห่งประสบภาวะขาดทุนในช่วงครึ่งปีแรก

บริษัทร่วมทุนเพื่อการลงทุนและพัฒนาการ ท่องเที่ยว ฟูก๊วก ซึ่งเป็นหน่วยงานที่บริหารเครือรีสอร์ทในฟูก๊วก (เกียนซาง) ประกาศว่าขาดทุนเกือบ 306 พันล้านดอง ในขณะที่ช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว บริษัททำกำไรได้ 832 พันล้านดอง ส่งผลให้อัตราส่วนกำไรหลังหักภาษีต่อส่วนของผู้ถือหุ้นติดลบ

บริษัท Or Hung Thinh Quy Nhon Entertainment Services Joint Stock Company ซึ่งเป็นผู้ลงทุนโครงการรีสอร์ทในเมือง Quy Nhon (Binh Dinh) ยังคงขาดทุนอย่างต่อเนื่องมากกว่า 199 พันล้านดองในช่วงนี้ ซึ่งต่อเนื่องจากขาดทุน 34 พันล้านดองในช่วงก่อนหน้านี้

นอกจากนี้ บริษัทยังขาดทุนมากกว่า 152,000 ล้านดองในปี 2023 ก่อนหน้านี้ ในช่วงปี 2021-2022 บริษัทมีกำไรรวมมากกว่า 611,000 ล้านดอง นอกจากนี้ หุ่ง ถิ่ง กุ้ยเญิน ยังได้เจรจากับผู้ถือพันธบัตรเพื่อขยายระยะเวลาการชำระดอกเบี้ยพันธบัตรสำหรับล็อตบางส่วน โดยเลื่อนวันชำระเงินจากไตรมาสแรกเป็นเดือนกรกฎาคม-สิงหาคมของปีนี้

บริษัทอีกแห่งที่ดำเนินโครงการด้านการท่องเที่ยวใน ไฮฟอง คือ Van Huong Investment and Tourism Joint Stock Company รายงานว่าขาดทุน 34,400 ล้านดองในช่วง 6 เดือนแรกของปีเช่นกัน ตั้งแต่ปี 2021 ซึ่งเป็นปีที่ส่งรายงานไปยัง HNX Van Huong Tourism ก็ขาดทุนมาโดยตลอด โดยบริษัทขาดทุนรวม 117,200 ล้านดอง

บริษัทอีกแห่งที่เป็นเจ้าของโครงการรีสอร์ทในดานังซึ่งอยู่ในภาวะขาดทุนอย่างต่อเนื่องคือ Tonkin Land Joint Stock Company ในครึ่งปีแรก บริษัทนี้ขาดทุนมากกว่า 8 พันล้านดอง ในปี 2021-2023 ติดต่อกัน บริษัทประสบภาวะขาดทุนรวม 61.5 พันล้านดอง

บริษัท คริสตัล เบย์ จอยท์ สต็อก ซึ่งดำเนินโครงการรีสอร์ทหลายแห่งในคานห์ฮวาและนิญถ่วน ก็ขาดทุนเกือบ 76,000 ล้านดองในช่วงครึ่งปีแรกเช่นกัน ตัวเลขนี้ลดลงเมื่อเทียบกับการขาดทุนเกือบ 136,000 ล้านดองในช่วงเดียวกันของปีก่อน

หรือ BIM Real Estate Joint Stock Company ซึ่งเป็นผู้ลงทุนโครงการรีสอร์ทในฮาลอง (กวางนิงห์) ฟูก๊วก (เกียนซาง) รายงานว่าขาดทุน 341 พันล้านดอง ในขณะที่ช่วงเดียวกันของปีก่อนมีกำไร 810 พันล้านดอง ถือเป็นการขาดทุนครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 2021 ที่บริษัทรายงาน ในช่วงปี 2021-2023 บริษัทมีกำไรติดต่อกันรวม 4,611 พันล้านดอง

นอกจากจะขาดทุนแล้ว ธุรกิจหลายแห่งยังใช้เลเวอเรจทางการเงินสูงอีกด้วย โดยมีหนี้สินมากกว่าทุนหลายเท่า ณ วันที่ 30 มิถุนายน บริษัทท่องเที่ยวฟูก๊วกมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน 13.69 เท่า เทียบเท่ากับหนี้สินประมาณ 40,800 พันล้านดอง โดยมีพันธบัตรที่ยังไม่ได้ชำระอยู่ประมาณ 7,509 พันล้านดอง

บริษัท Hung Thinh Quy Nhon มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน 4.86 เท่า คิดเป็นหนี้สินประมาณ 38,768 พันล้านดอง โดยมีหุ้นกู้ที่ยังไม่ได้ชำระ 7,259 พันล้านดอง

บริษัทการท่องเที่ยวแวนเฮืองมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน 8.32 เท่า คิดเป็นหนี้สิน 24,302 พันล้านดอง โดยมีพันธบัตรค้างชำระมากกว่า 4,060 พันล้านดอง

Tonkin Land ยังใช้เลเวอเรจทางการเงินสูงอีกด้วย โดย ณ วันที่ 30 มิถุนายน อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเพิ่มขึ้นเป็น 5.1 เท่า เทียบเท่ากับหนี้สิน 1,105 พันล้านดอง บริษัทยังคงมีพันธบัตรที่ค้างชำระไม่มากนัก ประมาณ 22 พันล้านดอง

บริษัท บีไอเอ็ม เรียลเอสเตท มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน 2.86 เท่า คิดเป็นหนี้สิน 20,140 พันล้านดอง โดยมีหุ้นกู้คงค้างมากกว่า 5,422 พันล้านดอง

ความยืดหยุ่นในระยะยาว

รายงานไตรมาส 2 ของกระทรวงก่อสร้างระบุว่า อุปทานโรงแรมและรีสอร์ทใหม่ทั่วประเทศทำให้มีโครงการสำคัญจำนวนหนึ่งเปิดดำเนินการ อย่างไรก็ตาม ตลาดยังคงซบเซาและไม่มีทีท่าว่าจะฟื้นตัว

นาย Vo Hong Thang รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ DKRA Group ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ให้ความเห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ททั่วประเทศในเดือนสิงหาคมยังคงดูหม่นหมอง ข้อมูลการวิจัยจากหน่วยงานนี้แสดงให้เห็นว่าสำหรับวิลล่าในรีสอร์ท อุปทานแทบจะไม่มีเลยเป็นเวลาหลายเดือน สภาพคล่องต่ำ ความต้องการลดลง 22% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า

ราคาหลักไม่ได้ผันผวนมากนักและยังคงมีแนวโน้มไปในทิศทางข้างเคียง นโยบายการเช่าซื้อคืน การซื้อคืน การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ฯลฯ ยังคงใช้กันอย่างแพร่หลายแต่ไม่ได้ผลเท่าที่คาดไว้ คุณทังเชื่อว่าตลาดยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมายในเรื่องสภาพคล่องและการเพิ่มขึ้นของราคาในขณะที่ความเชื่อมั่นของนักลงทุนและการฟื้นตัวของกลุ่มนี้ยังคงต่ำมาก

คาดอสังหาฯรีสอร์ทฟื้นตัวในระยะยาว (ภาพประกอบ: Trinh Nguyen)

นายทัง กล่าวว่า สถานการณ์ไม่ได้ดีขึ้นมากนัก สภาพคล่องแทบจะหยุดนิ่ง โครงการส่วนใหญ่ปิดพอร์ต ทำให้ตลาดไม่มีธุรกรรมใดๆ เกิดขึ้นในช่วงเดือนที่ผ่านมา

ราคาหลักไม่ได้ผันผวนมากนัก ในขณะที่ตลาดรองมีสินค้าบางประเภทที่ราคาลดลง 30-40% แต่ยังคงประสบปัญหาสภาพคล่อง อำนาจซื้อที่ลดลงอย่างรวดเร็ว ขาดอุปทานใหม่ สินค้าคงคลังที่มีมูลค่าสูง... ก่อให้เกิดอุปสรรคสำคัญในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ทำให้กลุ่มนี้แทบจะเข้าสู่วัฏจักร "จำศีลยาวนาน"

นายทัง กล่าวว่า ในส่วนของคอนโดมิเนียมนั้น อุปทานยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยส่วนใหญ่มาจากโครงการเก่า (คิดเป็น 99% ของอุปทานทั้งหมด) ขณะที่ความต้องการในตลาดลดลงอย่างมาก และระดับราคาขายไม่ได้ผันผวนมากนัก ตลาดยังคงประสบปัญหาสภาพคล่อง และไม่มีสัญญาณฟื้นตัวในระยะสั้น

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการภูมิภาคภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn ยอมรับว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทยังคงเผชิญกับปัญหาที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ในช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้ ในแง่ของภาพรวม ปัจจัยที่สนับสนุนตลาดนี้ล้วนเติบโตได้ดี เช่น จำนวนนักท่องเที่ยวและอัตราการบริโภค อย่างไรก็ตาม ในแง่ของแนวทางการพัฒนาตลาด นักลงทุนกำลังเผชิญกับปัญหาผลผลิต

นายตวน กล่าวว่าผลผลิตจะต้องมีอัตราส่วนเลเวอเรจที่ดี สร้างรายได้ที่ยั่งยืนได้สูง นักลงทุนที่เข้าร่วมตลาดจะต้องถือครองอสังหาริมทรัพย์นี้และมีรายได้จากการเช่าหรือเหมาะสำหรับวัตถุประสงค์ส่วนตัว แต่ทั้งสองประเด็นนี้ยังไม่ได้รับการแก้ไข ดังนั้น ตลาดจึงยังต้องรออีกนานเพื่อพัฒนาต่อไป

เขาคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาฯ ตากอากาศจะไม่ฟื้นตัวจนกว่าจะถึงปี 2026 อย่างน้อย เนื่องจากความต้องการของผู้ซื้อคงที่ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ทำให้ความต้องการของตลาดต่ำกว่าอสังหาฯ ประเภทอื่น ไม่มีนโยบายดึงดูดผู้ซื้อมากนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับการเข้าถึงกลุ่มนี้

ปัญหาอีกประการหนึ่งคือเงินทุนของผู้ลงทุนมีการเปลี่ยนแปลง ก่อนหน้านี้ ผู้ลงทุนได้ดำเนินนโยบายต่างๆ มากมายเพื่อช่วยเหลือผู้ซื้อมาเป็นเวลานาน แต่ต่อมาเมื่อตลาดประสบปัญหาเรื่องแหล่งเงินทุน ผู้ลงทุนก็ไม่มีศักยภาพเพียงพอที่จะเสนอนโยบายที่น่าดึงดูดใจอีกต่อไป

“อสังหาฯ รีสอร์ทมีอุปทานไม่เพียงพอและอุปสงค์อ่อนแอในบริบทที่ตลาดโดยรวมกำลังฟื้นตัว ดังนั้น ในแง่ของแนวโน้ม คาดว่ากลุ่มนี้จะไม่สามารถกลับมาเติบโตอย่างยั่งยืนได้จนกว่าจะถึงสิ้นปี 2569” นายตวนกล่าว

นายตวน ชี้แจงว่า ตลาดอสังหาฯ ตากอากาศในปัจจุบันต้องการช่องทางทางกฎหมายที่ชัดเจนขึ้น นอกจากนี้ ตลาดโดยรวมยังต้องการการฟื้นตัวจากกลุ่มอื่นๆ เช่น ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ทาวน์เฮาส์ บ้านส่วนตัว และที่ดินเปล่า ซึ่งคนกลุ่มนี้เข้ามามีส่วนร่วมในกลุ่มเหล่านี้ สร้างสภาพคล่องและเติบโตได้ดี จากนั้นจึงมาสู่กลุ่มที่มีความเสี่ยงสูง เช่น อสังหาฯ ตากอากาศ

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-nghi-duong-van-hut-hoi-20240920160937825.htm