ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังช่วยตัวเองผ่านข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการ

“ขายตัวเอง” เพื่อความอยู่รอด

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเตือนเกี่ยวกับการซื้อกิจการของธุรกิจหลายแห่งผ่านการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญความยากลำบากในไตรมาสที่ 3 ของปี 2022 ธุรกิจในเวียดนามเคยครองตลาด ถือครองกองทุนที่ดินจำนวนมาก และรักษาส่วนแบ่งการตลาดของตนเองไว้ได้ อย่างไรก็ตาม ในช่วงเวลาที่ยากลำบาก การสูญเสียสภาพคล่องและกระแสเงินสดทำให้ธุรกิจหลายแห่งต้อง "ขายตัวเอง" เพื่อความอยู่รอด

ที่น่ากล่าวถึงก็คือ ในช่วงเวลานั้น โครงการที่ขายในราคาต่ำกลายเป็นโอกาสของนักลงทุนต่างชาติที่มีแหล่งเงินทุนที่แข็งแกร่งเข้ามาครอบครองตลาด โดยทำให้ข้อได้เปรียบโดยธรรมชาติของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามหมดไป

ข้อตกลงควบรวมและซื้อกิจการที่สำคัญข้อหนึ่งคือข้อตกลงที่ Keppel Group และ Keppel Vietnam Fund (KVF) ซึ่งเรียกรวมกันว่า Keppel Consortium ลงนามในข้อตกลงผูกพันเพื่อซื้อหุ้น 49% ของโครงการที่อยู่อาศัยสองโครงการที่อยู่ติดกันใน Thu Duc City คาดว่าการซื้อหุ้นของโครงการทั้งสองนี้ซึ่งมีมูลค่าการพัฒนากว่า 10,000 พันล้านดองจะแล้วเสร็จในปีนี้

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับการช่วยเหลือผ่านการซื้อกิจการและการควบรวมกิจการ รูปที่ 1 — โครงการต่างๆ มากมายถูก "ขาย" ผ่านการบริจาคทุนเพื่อให้ธุรกิจสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายของตนเองได้

การลงทุนร่วมกันครั้งนี้เป็นครั้งที่สองระหว่าง Keppel และ KVF ต่อจากการซื้อที่ดินสามแปลงใน ฮานอย ในปี 2022 Joseph Low ประธานบริษัท Keppel ในเวียดนาม กล่าวด้วยว่าการซื้อเงินทุนในทั้งสองโครงการสอดคล้องกับรูปแบบธุรกิจของ Keppel ซึ่งช่วยให้บริษัทสามารถใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดินของบุคคลที่สามเพื่อการเติบโตได้ นอกจากนี้ Keppel ยังต้องการเพิ่มการลงทุนในเวียดนามในบริบทที่ธุรกิจต่างๆ มีกลยุทธ์ในการกระจายการลงทุนและไม่เน้นที่จีนเพื่อลดความเสี่ยง

ก่อนหน้านี้ Frasers Property Vietnam ซึ่งเป็นบริษัทในเครือ Frasers Property Group ซึ่งเป็นบริษัทข้ามชาติที่มีประสบการณ์มากมายในการเป็นเจ้าของ ดำเนินการ และพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการที่หลากหลายในภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้ประกาศความร่วมมือกับบริษัทในเวียดนามเพื่อพัฒนาเขตอุตสาหกรรมในภาคเหนือด้วยมูลค่าการลงทุนรวม 250 ล้านเหรียญสหรัฐ ในข้อตกลงนี้ FPV มีส่วนร่วม 49% ของทุนจดทะเบียน

นอกเหนือจากข้อตกลงการซื้อกิจการและการลงทุนกับบริษัทที่ลงทุนจากต่างประเทศแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามยังมีข้อตกลงการลงทุนและการซื้อกิจการระหว่างกันอย่างต่อเนื่องผ่านการซื้อขายหุ้น ด้วยเหตุนี้ บริษัทที่ประสบปัญหาจึงสามารถดำเนินโครงการที่ยังไม่เสร็จสิ้นต่อไปได้ท่ามกลางสถานการณ์ที่เข้าถึงเงินทุนได้ยาก

รายงานของบริษัท Bao Viet Securities (BSC) ระบุว่ากิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการด้านอสังหาริมทรัพย์อาจคึกคักขึ้นในช่วงปี 2023 - 2024 เนื่องจากช่วงเวลาของเงินราคาถูกสิ้นสุดลงแล้ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบกับช่วงเวลาของการขาดแคลนสภาพคล่อง ซึ่งแหล่งระดมทุนกำลังเผชิญกับอุปสรรคในระดับหนึ่ง

บมจ.อสังหาฯ ชี้แจงสาเหตุดังกล่าวว่า สาเหตุมาจากปัญหาการขายที่ยากขึ้นจากภาวะตลาดที่มีแนวโน้มไม่ดี สินค้าไม่ตรงตามความต้องการที่แท้จริง ทำให้ทั้งธุรกิจและผู้ซื้อบ้านต้องพึ่งพาสินเชื่อ ประการที่สอง ในช่วงที่สินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์ยังถูกควบคุมอย่างเข้มงวด ขณะที่ช่องทางเงินทุนอื่นๆ เช่น พันธบัตรและหุ้น ไม่เอื้ออำนวย และสุดท้าย อัตราดอกเบี้ยที่สูงและจุดครบกำหนดชำระพันธบัตรจะกระจุกตัวอยู่ในช่วงปี 2566 - 2567 ด้วยความท้าทายมากมาย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องเลือกช่องทางการควบรวมกิจการเพื่อแก้ไขปัญหา

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าการที่ธุรกิจต้องขายโครงการบางส่วนก็มาจากการกระจายการลงทุนออกไป ซึ่งเกินกำลังทางการเงินด้วยซ้ำ ธุรกิจบางแห่งมุ่งหวังผลกำไรเท่านั้น จึงไม่ได้รับประกันความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของธุรกิจและลูกค้า

ความยากลำบากไม่เพียงแต่ในธุรกิจอสังหาฯ

อย่างไรก็ตาม หากมองในช่วงปลายปี 2565 ถึงต้นปี 2566 ปัญหา เศรษฐกิจ ส่งผลกระทบต่อทุกภาคส่วน ไม่เพียงแค่ภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น โดยเห็นได้จากข้อเท็จจริงที่ว่ามีการควบรวมและซื้อกิจการเกิดขึ้นในภาคส่วนอื่นๆ อีกหลายภาคส่วนเช่นกัน โดยหลายธุรกิจต้องขายสินทรัพย์ในราคาต่ำให้กับนักลงทุนต่างชาติ เนื่องจากประสบปัญหาในการผลิตและขาดแคลนเงินทุน

เมื่อเร็ว ๆ นี้ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการวางแผนและการลงทุน เหงียน ชี ดุง อธิบายต่อคณะกรรมาธิการถาวรด้านเศรษฐกิจและสังคมของ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ว่าด้วยประเด็นทางสังคมและเศรษฐกิจ โดยชี้ให้เห็นว่า บริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งต้องขายสินทรัพย์ในราคาเพียง 50% ของมูลค่าที่แท้จริง และผู้ซื้อเป็นบริษัทต่างชาติ เนื่องมาจากสถานการณ์การผลิตและการดำเนินธุรกิจที่ยากลำบาก และขีดความสามารถในการดูดซับทุนที่จำกัด

จากการสำรวจผู้ประกอบการเกือบ 10,000 รายโดยคณะกรรมการวิจัยเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจเอกชน พบว่าผู้ประกอบการจำนวนมากกำลังประสบกับสถานการณ์ที่ยากลำบากเป็นพิเศษ โดยผู้ประกอบการที่เข้าร่วมการสำรวจสูงถึง 82.3% มีแผนที่จะลดขนาด ระงับการดำเนินการชั่วคราว หรือยุติการดำเนินงานในช่วงที่เหลือของปี 2566

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับการช่วยเหลือผ่านการซื้อกิจการและการควบรวมกิจการ รูปที่ 2 — นอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์แล้ว ธุรกิจหลายแห่งยังต้องขายสินทรัพย์หลายประเภทเพื่อความอยู่รอดอีกด้วย

ในบรรดาบริษัทที่ยังคงดำเนินกิจการในปี 2566 ร้อยละ 71.2 คาดว่าจะลดจำนวนพนักงานลงมากกว่า 5% ร้อยละ 22.2 คาดว่าจะลดจำนวนพนักงานลงมากกว่า 50% ร้อยละ 80.7 คาดว่าจะลดรายรับลงมากกว่า 5% อัตราการลดลงของรายรับลงมากกว่า 50% อยู่ที่ร้อยละ 29.4 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ความเชื่อมั่นของธุรกิจต่อเศรษฐกิจมหภาคและเศรษฐกิจอุตสาหกรรมในบริบทนี้อยู่ในระดับต่ำเป็นพิเศษ โดยร้อยละ 81.4 ของบริษัทให้การประเมินเชิงลบและเชิงลบมาก

ผลสำรวจพบว่าปัญหาที่ธุรกิจต้องเผชิญ ได้แก่ สถานการณ์การจัดระเบียบ (59.2%) การเข้าถึงสินเชื่อ (51.1%) การปฏิบัติตามขั้นตอนการบริหารและข้อบังคับทางกฎหมาย (45.3%) และความกลัวว่าการทำธุรกรรมทางเศรษฐกิจจะผิดกฎหมาย (31.1%) ทั้งนี้ แม้จะมีปัญหา แต่การสนับสนุนจากหน่วยงานท้องถิ่นยังไม่เป็นไปตามข้อกำหนด โดยธุรกิจถึง 84% ให้คะแนนประสิทธิผลของการจัดการและการสนับสนุนจากหน่วยงานท้องถิ่นว่าไม่มีประสิทธิภาพ

จากข้อมูลของสำนักงานการลงทุนจากต่างประเทศ ในช่วง 4 เดือนแรกของปีนี้ ประเทศมีการทำธุรกรรมการลงทุนเพื่อซื้อหุ้นของบริษัทในประเทศโดยนักลงทุนจากต่างประเทศ 1,044 รายการ มีมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 3.1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้นกว่า 70% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน มีบริษัท 77,001 แห่งถอนตัวออกจากตลาด เพิ่มขึ้น 25.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีบริษัทมากกว่า 600 แห่งออกจากตลาดเฉลี่ยต่อวัน

แหล่งที่มา