ราคาที่ดินชานเมืองลดลง 40-50% จากช่วงพีค ควรซื้อไหม?

ตลาดที่ดินชานเมืองเริ่มคึกคัก

จากการสังเกตการณ์ล่าสุดของผู้สื่อข่าว Dan Tri ตลาดที่ดินกำลังค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น หลังจากที่มีการ "ยกเลิก" ข้อห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินออกไป ในเขตชานเมืองหลายแห่งของฮานอย หรือจังหวัดใกล้เคียง เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง นิญบิ่ญ... เริ่มมีการซื้อขายเกิดขึ้นอีกครั้ง แม้ว่าจะยังมีจำนวนน้อยก็ตาม

ยกตัวอย่างเช่น ในพื้นที่ตำบลบิ่ญเอียนและเตินซา ในเขตทาชแทด ( ฮานอย ) ราคาที่ดินจัดสรรติดถนนกว้าง 4-5 เมตร กำลังประกาศขายอยู่ที่ 16-20 ล้านดอง/ตร.ม. ลดลงประมาณ 30% เมื่อเทียบกับช่วง "ไข้ที่ดิน" โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาที่ดินจัดสรรในซอยเพียง 11-12 ล้านดอง/ตร.ม. ลดลง 40-50% เมื่อเทียบกับช่วง "ไข้ที่ดิน"

ที่น่าสังเกตคือ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์หลังจากที่ "หายหน้าหายตา" ออกจากตลาดไประยะหนึ่ง ได้กลับมาดำเนินการขายที่ดินอีกครั้ง ในเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง ข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินสำหรับขายมีราคาตั้งแต่ 600 ล้านดองไปจนถึงกว่า 1 พันล้านดอง

Đất nền ven đô giảm giá 40-50% so với đỉnh, đã nên mua? - 1 — ที่ดินใกล้นิคมอุตสาหกรรมไฮเทคฮัวหลัก (Thach That, Hanoi) ขายขาดทุน (ภาพ: Ha Phong)

คุณเหงียน ดึ๊ก ทัง นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า นักลงทุนที่ดินส่วนใหญ่ที่ต้อง “ลดการขาดทุน” เมื่อเร็ว ๆ นี้ มักเป็น “นักลงทุนมือใหม่” หรือนักลงทุนที่ไม่มีประสบการณ์ ซึ่ง “หมด” ภาระหนี้ทางการเงินของตนเองไปแล้ว ขณะเดียวกัน “นักลงทุนรายใหญ่” หลายรายยังคงฉวยโอกาสจากสถานการณ์นี้เพื่อซื้อที่ดินในพื้นที่ที่มีศักยภาพ

“ที่ดินชานเมืองยังคงเป็นสินค้าที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนในฮานอย เนื่องจากสภาพคล่องและมูลค่า นักลงทุนหลายรายที่มีเงินทุนพร้อมกำลัง “สะสม” ที่ดินแปลงใหญ่เพื่อดำเนินการแบ่งที่ดินในอนาคตอันใกล้นี้” นายถังกล่าว

หลังจากต้องเปลี่ยนงานชั่วคราวมานานกว่าหนึ่งปี คุณเหงียน ถิ ฮันห์ (ด่ง อันห์, ฮานอย) เพิ่งตัดสินใจหันกลับมามุ่งเน้นงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง คุณฮันห์กล่าวว่าในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา การซื้อขายที่ดินในเขตชานเมืองมีพัฒนาการดีขึ้นเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม นักลงทุนส่วนใหญ่ยังคงมีทัศนคติแบบ "ลองเชิง"

คุณฮันห์ ระบุว่า ในกลุ่มที่ดินต้นทุนต่ำนั้น จำนวนนักลงทุนและผู้ซื้อจริงเกือบจะเท่าๆ กัน นักลงทุนในกลุ่มนี้ไม่ได้มีศักยภาพ ทางเศรษฐกิจ ที่แข็งแกร่งนัก ลงทุนเพียงจำนวนน้อยหรือเพื่อการลงทุนทันที แต่มักจะมีเงินทุนเพียงพอ

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสที่ 3 ของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า ที่ดินที่มีทะเบียนบ้านและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองมีปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานหรือพื้นที่ที่อยู่ติดกับนิคมอุตสาหกรรม ราคาขายเพิ่มขึ้น 5-7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

นี่เป็นจุดสว่างเพียงจุดเดียวของประเภทที่ดิน เนื่องจากที่ดินมีราคาตั้งแต่ 3 พันล้านดองต่อแปลงขึ้นไป สถานการณ์การทำธุรกรรมยังคงดูมืดมนอยู่มาก

ศักยภาพในการปรับราคาที่ดินในเขตชานเมืองมีดี แต่ผู้ลงทุนควรใส่ใจเรื่องใดบ้าง?

ศักยภาพของที่ดินในเขตชานเมืองยังคงมีอยู่ แต่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่านักลงทุนจำเป็นต้องระมัดระวัง เนื่องจากตลาดปัจจุบันยังคงมีความเสี่ยง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านสภาพคล่อง ยิ่งไปกว่านั้น ตลาดที่ดินที่แบ่งย่อยออกไปบางส่วนยังคงอยู่ภายใต้การควบคุมของ "เจ้าใหญ่"

คุณ Tran Khanh Quang ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า ตลาดในปีนี้มีโอกาส แต่ค่อนข้างริบหรี่ โอกาสที่แท้จริงอาจเกิดขึ้นในปี 2567 เท่านั้น ที่ดินยังคงเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพสร้างกำไรสูง แต่ปัจจุบันยังไม่เป็นที่นิยมสำหรับคนส่วนใหญ่ จึงจำเป็นต้องได้รับการคัดเลือกอย่างระมัดระวัง

Đất nền ven đô giảm giá 40-50% so với đỉnh, đã nên mua? - 2 — สภาพคล่องของที่ดินแบ่งย่อยในเขตชานเมืองยังคงไม่ดี (ภาพ: ฮาฟอง)

คุณกวางกล่าวว่า ที่ดินจะเป็นโอกาสสำหรับสองกลุ่ม คือ นักลงทุนมืออาชีพและผู้ซื้อบ้านตัวจริงด้วยเงินสด นักลงทุนมือใหม่ไม่ควร "รีบด่วน" หรือหากต้องการ พวกเขาต้องการกระแสเงินสดระยะยาว โดยมีวิสัยทัศน์ 3-5 ปี

จากสถานการณ์จริง นักลงทุนอาจเสนอส่วนลด 30% จากนั้น 25% และสุดท้ายเหลือ 20% ผู้ซื้อควรเจรจาต่อรองอย่างกล้าหาญ และสามารถปิดการขายด้วยส่วนลด 15-20% ซึ่งถือเป็นส่วนลดที่เป็นไปได้ ช่วงเดือนสุดท้ายของปีนี้และต้นปี 2567 อาจเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการวางเงินดาวน์" ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

ในขณะเดียวกัน นักลงทุนมืออาชีพบางรายประเมินว่าที่ดินในเขตเมืองและที่ดินรอบนอกเมืองใหญ่ใกล้จะถึงจุดอิ่มตัวแล้ว อัตราผลตอบแทนจะต่ำลง ขณะเดียวกัน ราคาที่ดินในหลายจังหวัดยังคงค่อนข้างต่ำ ดังนั้นอัตรากำไรที่เพิ่มขึ้นจะสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม กำไรที่สูงก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกัน ดังนั้น เพื่อความปลอดภัยในการลงทุนที่ดินต่างจังหวัด นักลงทุนจำเป็นต้องกำหนดระยะเวลารอคอย ซึ่งอาจใช้เวลานานถึง 3-5 ปี หรือนานกว่านั้น ระยะเวลานี้เหมาะสำหรับกระแสเงินสดที่ไม่ได้ใช้งานเท่านั้น ไม่ควรใช้เลเวอเรจทางการเงิน

แหล่งที่มา