การเก็บภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาถือครอง: สามารถจำกัดการเก็งกำไรได้หรือไม่?

สาเหตุก็คือ ตามที่ กระทรวงการคลัง ระบุ นโยบายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาปัจจุบันของเวียดนามไม่มีการแบ่งแยกตามระยะเวลาถือครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้โอน

จำเป็นแต่ต้องระมัดระวัง

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า หากข้อเสนอนี้ได้รับการอนุมัติ อาจสร้างแรงจูงใจให้บุคคลทั่วไปถือครองอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว แทนที่จะเก็งกำไรระยะสั้น ซึ่งจะช่วยรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ลดความเสี่ยงของการเกิด “ฟองสบู่” และรับประกันอุปทานที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืน

นอกจากนี้ รายได้ภาษีจากธุรกรรมระยะสั้นสามารถเพิ่มขึ้นได้ โดยเฉพาะในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่คึกคัก ซึ่งจะส่งผลให้งบประมาณของรัฐเพิ่มขึ้น

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม วิเคราะห์ว่า การเก็บภาษีรายได้ส่วนบุคคลจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการเป็นเจ้าของจะเป็นทางออกในการป้องกันการเก็งกำไร ช่วยควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยมีเสถียรภาพมากขึ้น โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย หรือโฮจิมินห์ซิตี้...

“ การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม เพราะการรักษาเสถียรภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยาก การเก็บภาษีส่วนใหญ่มุ่งเป้าไปที่ผู้ที่สะสมความมั่งคั่ง ไม่ใช่ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย การผลิต และธุรกิจ ซึ่งช่วยเพิ่มรายได้งบประมาณและควบคุมตลาด ” นายดิงห์กล่าว

นอกจากนี้ คุณดิงห์ยังกล่าวอีกว่า ปรากฏการณ์การเก็งกำไรและการกักตุนสินค้าเมื่อสินค้ามีน้อย เพื่อรอให้ราคาสูงขึ้นเพื่อให้ได้กำไรสูงนั้นเป็นเรื่องปกติ ดังนั้น การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นเรื่องที่สมเหตุสมผล

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญยังเน้นย้ำด้วยว่าการนำไปปฏิบัติยังต้องคำนึงถึงปัจจัยหลายประการด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Savills Vietnam ระบุว่า การนำระบบภาษีอสังหาริมทรัพย์มาใช้ตามระยะเวลาการถือครอง จำเป็นต้องมีโซลูชันทางเทคนิคมากมาย เช่น การคำนวณต้นทุนการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค เครื่องมือคำนวณภาษี โดยเฉพาะอย่างยิ่งความโปร่งใสและการแปลงข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยทั้งหมดให้เป็นดิจิทัล ปัจจัยเหล่านี้สร้างอุปสรรคสำคัญ ต้องใช้ทรัพยากรทางการเงินจำนวนมาก การตัดสินใจจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และการประสานงานในระยะยาว

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ การเก็บภาษีการซื้อบ้านตามระยะเวลาการเป็นเจ้าของจะต้องคำนึงถึงปัจจัยหลายประการ (ภาพประกอบ: Minh Duc)

คุณดิงห์ กล่าวว่า การจัดเก็บภาษีต้องมีมาตรการทางเทคนิคมากมายที่ต้องพิจารณาอย่างถูกต้อง ยกตัวอย่างเช่น หากมีคนซื้อบ้านแต่ต้องการเงินทุนเพื่อขายทันที ก็ต้องแตกต่างจากการซื้อและขายทันทีเพื่อทำกำไร

คุณดิงห์เน้นย้ำว่าข้อมูลต้องชัดเจนและโปร่งใสเพื่อให้การจัดเก็บภาษีเป็นไปอย่างสะดวกและเป็นธรรม ผู้ซื้อบ้านหลายรายยังต้องกู้เงินจากธนาคาร และเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ดอกเบี้ยเงินกู้ก็รวมอยู่ในราคาขายและค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีกมากมาย

“ กฎหมายภาษีจะต้องได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวดเพื่อหลีกเลี่ยงการก่อให้เกิดความเสียเปรียบแก่ประชาชนโดยเฉพาะผู้ที่ไม่มีเจตนาเก็งกำไรหรือดันราคาตลาดให้สูงขึ้น ” เขากล่าว

คุณ Pham Duc Toan ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ EZ Property ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า การเก็บภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์ โดยมีเป้าหมายเพื่อเพิ่มรายได้งบประมาณนั้นถูกต้องแล้ว อย่างไรก็ตาม การบังคับใช้กฎระเบียบนี้โดยคาดหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงนั้น "ทำได้ยากมาก"

“ เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ เจ้าของจะรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดเข้ากับราคาขายสุดท้าย ดังนั้น ผู้ซื้อจึงยังคงเป็นผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด ” ซีอีโอของ EZ Property กล่าว

นายเล ซวน เหงีย สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ ชี้ว่าปัจจุบันราคาอพาร์ตเมนต์สูงถึง 60-70 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของคนส่วนใหญ่ ขณะเดียวกัน หลายคนซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า ไม่ใช่เพื่ออยู่อาศัย จึงไม่อาจเรียกได้ว่าเป็นการเก็งกำไร เห็นได้ชัดว่าการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์มือสองหรือการเก็บภาษีตามระยะเวลาถือครองไม่ใช่ทางออกที่ดีสำหรับตลาดในปัจจุบัน

คุณเหงียกล่าวว่า เมื่อนำภาษีมาใช้ จำเป็นต้องคำนวณว่ารายได้จากภาษีนั้นสามารถครอบคลุมต้นทุนได้หรือไม่ หากต้องการป้องกันการเก็งกำไร จำเป็นต้องเพิ่มบริการสาธารณะและต้นทุนอื่นๆ เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ประชาชน ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการจัดเก็บภาษีสูงกว่าต้นทุนการจัดเก็บภาษี

สถานการณ์ "การเล่นเซิร์ฟ" เกิดขึ้นบ่อยมาก

อันที่จริง สถานการณ์การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบ "ท่องเว็บ" เป็นเรื่องปกติในเวียดนาม รายงานล่าสุดของ PropertyGuru Vietnam ระบุว่าในปี 2566 นักลงทุน 15% ถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อและขายภายใน 3 เดือน 36% ถือครอง 3-6 เดือน และ 35% ถือครอง 6-12 เดือน

นั่นหมายความว่านักลงทุนในเวียดนามเพียง 16% เท่านั้นที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไว้ 1-2 ปีขึ้นไป ขณะเดียวกันในยุโรป ระยะเวลาในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ก่อนการขายมีดังนี้: ผู้ซื้อ 7% ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไว้ 1-3 ปี, 23% ถือครอง 3-5 ปี, 33% ถือครอง 5-10 ปี และ 38% ถือครองมากกว่า 10 ปี

ปรากฏการณ์ “ซื้อเร็ว ขายเร็ว” อาจเกิดขึ้นได้จากหลายสาเหตุ แต่ส่วนใหญ่เกิดจากนักลงทุนที่ “ชอบเล่นเซิร์ฟ” ส่วนหนึ่งของปัญหาการเล่นเซิร์ฟคือภาษีเงินได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์และการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามในปัจจุบันยังต่ำเกินไป

โดยทั่วไป ผู้ลงทุนจะต้องจ่ายภาษีเงินได้เพียง 2% เมื่อโอนอสังหาริมทรัพย์ และรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จะเทียบเท่ากับ 5% ของรายได้ (ใช้กับรายได้ที่เกิน 100 ล้านดอง)

ดังนั้นตามที่กระทรวงการคลังระบุว่า เพื่อจำกัดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ประเทศบางประเทศในโลกจึงใช้เครื่องมือทางภาษีเพื่อเพิ่มต้นทุนของพฤติกรรมการเก็งกำไรและลดความน่าดึงดูดใจของการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ใน ระบบเศรษฐกิจ รวมถึงภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

นอกจากนี้ บางประเทศยังจัดเก็บภาษีจากกำไรจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตามความถี่ของการทำธุรกรรมและระยะเวลาในการซื้อและขายต่ออสังหาริมทรัพย์ หากระยะเวลาดังกล่าวเกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว อัตราภาษีจะสูงขึ้น หากระยะเวลาดังกล่าวเกิดขึ้นอย่างช้า อัตราภาษีจะต่ำลง

กระทรวงการคลังยกตัวอย่าง เช่น ในสิงคโปร์ การซื้อขายที่ดินในปีแรกจะถูกเก็บภาษี 100% จากส่วนต่างของมูลค่าระหว่างการซื้อและการขาย หลังจาก 2 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 50% หลังจาก 3 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 25% หรือในไต้หวัน (จีน) การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 2 ปีแรกหลังจากการซื้อจะถูกเก็บภาษี 45% ภายใน 2-5 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 35% ภายใน 5-10 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 20% และหลังจาก 10 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 15%

“ เพื่อให้มีการควบคุมในระดับที่เหมาะสมและหลีกเลี่ยงการเก็งกำไรและฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์ เป็นไปได้ที่จะศึกษาการดำเนินการจัดเก็บภาษีจากรายได้ส่วนบุคคลจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครองตามที่บางประเทศประสบ ” กระทรวงการคลังกล่าว

สำหรับอัตราภาษีเฉพาะนั้น กระทรวงการคลังเห็นว่าจำเป็นต้องศึกษาและกำหนดอัตราภาษีให้เหมาะสมและสะท้อนถึงสภาพการณ์ที่แท้จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน การบังคับใช้นโยบายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครองยังต้องสอดคล้องกับกระบวนการปรับปรุงนโยบายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและที่อยู่อาศัย รวมถึงความสอดคล้องและความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคโนโลยีสารสนเทศสำหรับการจดทะเบียนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

เฉา อันห์

แหล่งที่มา