ภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองเป็นที่ถกเถียง ถกเถียงกันหลายครั้งแต่ยังคงติดขัด

(CLO) รองศาสตราจารย์ ดร.โง ตรี ลอง กล่าวว่า นโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ฉบับที่ 2 นี้ได้รับการเสนอมาหลายครั้งและ "มีการหารือกันไปมา" หลายครั้งแล้ว แต่ยังคงมีความเห็นที่ขัดแย้งกันอยู่มาก

ถกเถียงกันซ้ำแล้วซ้ำเล่า

ล่าสุด กระทรวงก่อสร้างได้รายงาน ถึงสำนักงานรัฐบาล ถึงสาเหตุที่ราคาอสังหาฯ ปรับตัวสูงขึ้น โดยระบุว่าจะศึกษาและเสนอนโยบายภาษีกรณีมีบ้านและที่ดินจำนวนมากเพื่อจำกัดการเก็งกำไร การซื้อขายในช่วงเวลาสั้นๆ เพื่อสร้างกำไร

ดังนั้น กระทรวงก่อสร้าง จึงเสนอให้จัดเก็บภาษีจากผู้ที่มีบ้านและที่ดินจำนวนมากเพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลังเหงียน ดึ๊ก ชี เห็นด้วยกับแนวคิดนี้ และกล่าวว่า "นี่เป็นข้อเสนอที่ควรค่าแก่การยอมรับและศึกษา"

เกี่ยวกับเรื่องนี้ รองศาสตราจารย์ ดร.โง ตรี ลอง ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐศาสตร์ กล่าวว่า นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่มีการเสนอแนวทางแก้ปัญหาภาษีอสังหาริมทรัพย์ครั้งที่สองเพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย

ในความเป็นจริง ข้อเสนอในการเก็บภาษีบ้านหลังที่สองและหลังถัดไปได้รับการศึกษาเป็นเวลาหลายทศวรรษแล้ว

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อปลายปี พ.ศ. 2552 กระทรวงการคลังได้เสนอโครงการกฎหมายภาษีที่อยู่อาศัยและที่ดิน ซึ่งประกอบด้วย 15 มาตรา เพื่อรับฟังความคิดเห็น และคาดว่าจะได้รับการอนุมัติในการประชุมเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2553 อย่างไรก็ตาม ด้วยเหตุผลหลายประการ หลังจากผ่านไป 15 ปี ภาษีนี้ยังคงเป็นเพียงแนวคิด

ล่าสุดปลายปี 2565 คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ยังได้ยื่นเอกสารต่อรัฐบาล เสนอให้กำหนดนโยบายภาษีเพิ่มเติมสำหรับสิทธิการใช้ที่ดินและสิทธิการเป็นเจ้าของทรัพย์สินบนที่ดินของอสังหาริมทรัพย์ที่สองหรือมากกว่าของประชาชน

จากนั้นในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2566 ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในนครโฮจิมินห์ยังคงเสนอให้เก็บภาษีบ้านหลังที่สองและเก็บภาษีที่ดินว่างเปล่าและบ้านที่ไม่ก่อให้เกิดมูลค่าที่ดินมากขึ้น

เมื่อเร็วๆ นี้ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามได้เสนอนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์สำหรับสองกลุ่ม ได้แก่ ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป และเจ้าของที่ละทิ้งโครงการ อัตราภาษีจะค่อยๆ เพิ่มขึ้นสำหรับธุรกรรมที่ผู้ขายมีระยะเวลาการเป็นเจ้าของสั้น

ดังนั้นจะเห็นได้ว่านโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ฉบับที่ 2 นี้ได้รับการเสนอมาหลายครั้งและ “มีการหารือกันไปมา” หลายครั้งแล้ว แต่ก็ยังมีความเห็นที่ขัดแย้งกันอยู่มาก

รองศาสตราจารย์ ดร.โง ตรี ลอง กล่าวว่า ในปี 2566 ข้อเสนอในการจัดเก็บภาษีสูงสำหรับเจ้าของบ้านหลังที่สองได้ถูกบรรจุไว้ในร่างมติเพื่อแทนที่มติ 54/2560 ของรัฐสภาเกี่ยวกับกลไกนำร่องและนโยบายเพื่อสร้างแรงผลักดันการพัฒนาให้กับนครโฮจิมินห์ แต่ต่อมาก็ถูกถอดออกเนื่องจากการหารือแสดงให้เห็นว่ายังมีข้อบกพร่องอยู่อีกมาก

“ กฎระเบียบนี้อาจไม่รับประกันความยุติธรรมในหลายกรณี เช่น ผู้ที่มีบ้านเพียงหลังเดียว พื้นที่ดินขนาดใหญ่ หรือมีมูลค่าสูงจะไม่ถูกเก็บภาษี ในขณะที่ผู้ที่มีบ้านสองหลังขึ้นไปที่มีพื้นที่ดินหรือมีมูลค่าน้อยกลับถูกเก็บภาษี ” รองศาสตราจารย์ ดร. โง ตรี ลอง กล่าว

กลไกนี้ไม่เหมาะสมสำหรับเงื่อนไขทางปฏิบัติ เนื่องจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ดำเนินการบนเอกสารกระดาษ และการใช้เทคโนโลยีสารสนเทศยังมีจำกัด ดังนั้น องค์กรและบุคคลจำนวนมากจึงหาวิธีหลีกเลี่ยงภาษีโดยปล่อยให้ผู้อื่นใช้ชื่อของตน

นายลองย้ำว่าทุกคนยืนยันว่าการวิจัยนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็น ซึ่งจะช่วยปรับโครงสร้างงบประมาณแผ่นดินให้อยู่ในทิศทางที่ปลอดภัย ส่งเสริมการใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างสมเหตุสมผลตามหลักปฏิบัติสากล อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องมีแผนงานเพื่อหลีกเลี่ยงการก่อให้เกิด "ภาวะช็อก" ต่อตลาด

“ข้อเสนอของกระทรวงก่อสร้างที่จะเก็บภาษีบ้านหลังที่สองเป็นหนึ่งในมาตรการที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ” นายลองกล่าว

ความเห็นบางส่วนระบุว่าเวียดนามสามารถเรียนรู้จากสิงคโปร์ในเรื่องการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์หลังที่สองได้ รองศาสตราจารย์ ดร. โง ตรี ลอง กล่าวว่า เวียดนามและสิงคโปร์เป็นสองกรณีที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง การบังคับใช้กฎระเบียบของประเทศหนึ่งกับอีกประเทศหนึ่งนั้นเป็นไปไม่ได้ “จีนเป็นบทเรียนที่ชัดเจนในเรื่องการใช้อัตราภาษีที่เข้มงวดเกินไปสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านหลังที่สองหรือมากกว่าเพื่อควบคุมราคาบ้านที่สูงขึ้น แต่กลับให้ผลตรงกันข้าม การใช้มาตรการภาษีในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความละเอียดอ่อนอย่างยิ่ง ดังนั้นเราจึงต้องประเมินผลกระทบทั้งหมด” คุณลองกล่าว ศาสตราจารย์ ดร. ดัง หุ่ง โว อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มีความเห็นตรงกันว่า เป็นเวลานานที่หลายคนต้องการเรียนรู้จากวิธีการเก็บภาษีของสิงคโปร์ ซึ่งก็คือผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่สองจะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงกว่า แต่ลักษณะของเวียดนามแตกต่างจากสิงคโปร์ ในกรณีที่บ้านหลังแรกมีมูลค่าสูง แต่บ้านหลังที่สองมีขนาดเล็กมาก บ้านหลังที่สองอาจถูกเก็บภาษีได้ แต่บ้านหลังแรกอาจถูกมองข้าม บางประเทศจัดเก็บภาษี 1-1.5% ของมูลค่าบ้านและที่ดินทุกกรณี แต่ในเวียดนาม รายได้ของประชาชนยังคงต่ำ หากจัดเก็บได้ในระดับนี้ ประชาชนจะไม่สามารถแบกรับภาระได้ ดังนั้น จึงจำเป็นต้องศึกษารูปแบบการจัดเก็บภาษีที่เหมาะสมกับเวียดนาม เพื่อให้สามารถจัดเก็บภาษีตามมูลค่าบ้าน ที่ดิน หรือพื้นที่ที่เป็นเจ้าของ โดยมีเป้าหมายทั้งเพื่อป้องกันการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์และเพื่อสร้างหลักประกันทางสังคม

เราควรเก็บภาษีทรัพย์สินที่สองหรือไม่?

ในบริบทปัจจุบันยังคงมีมุมมองที่แตกต่างกันเกี่ยวกับภาษีทรัพย์สินครั้งที่ 2

มีความเห็นพ้องต้องกันถึงความจำเป็นในการเก็บภาษีจากเจ้าของบ้านหลังที่สอง โดยเหตุผลหลักๆ ก็คือ ประเทศต่างๆ ทั่วโลกหลายแห่งได้นำการจัดเก็บภาษีนี้ไปใช้แล้ว หรือภาษีนี้สามารถส่งเสริมการใช้สินทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ซึ่งจะเพิ่มรายได้ให้กับงบประมาณของรัฐ

นอกจากนี้ยังมีความเห็นอีกว่าการเป็นเจ้าของทรัพย์สินจำนวนมากเพื่อการเก็งกำไรอาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้คนหาที่อยู่อาศัยได้ยาก ดังนั้นการ "เก็บภาษี" จึงสามารถลดความต้องการเก็งกำไรและช่วยรักษาเสถียรภาพของตลาดได้ ส่งเสริมการพัฒนาที่ยั่งยืน

อย่างไรก็ตาม รองศาสตราจารย์ ดร.โง ตรี ลอง กล่าวว่าในบริบทปัจจุบัน การเก็บภาษีเจ้าของบ้านหลังที่สองจะไม่มีประสิทธิภาพและไม่สามารถทำได้

สาเหตุหลักของผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ได้แก่ การขาดแคลนอุปทาน ปัญหาทางกฎหมายและสถาบันที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข หลายพื้นที่กังวลว่าจะทำผิดพลาดและต้องรับผิดชอบ ซึ่งนำไปสู่ความล่าช้าของโครงการ นอกจากนี้ สถานการณ์ที่นายหน้าและนักเก็งกำไรเพิ่มราคาในบางพื้นที่จำเป็นต้องได้รับการแทรกแซงโดยทันทีจากหน่วยงานบริหารและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อตรวจสอบ แจ้งเตือน และหลีกเลี่ยงราคาที่ผันผวน

“ ดังนั้น เพื่อบริหารจัดการตลาด เราจำเป็นต้องประสานแนวทางแก้ไขและนโยบายต่างๆ เข้าด้วยกัน ศึกษาว่าบริเวณใดที่ราคาสินค้าขึ้นสูง “มาก” แล้วจึงเข้าไปแทรกแซง การเก็บภาษีไม่ใช่แนวทางแก้ไขปัญหาหลักในปัจจุบัน หากเราใช้นโยบายภาษี ก็จะส่งผลกระทบต่อตลาด” คุณลองกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้กล่าวว่า ภาษีอสังหาริมทรัพย์สามารถผลักดันให้ราคาบ้านและที่ดินสูงขึ้นได้ เนื่องจากภาษีจะถูกนำไปรวมกับราคาสินค้า ผู้ซื้อขั้นสุดท้ายจึงต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้

นอกจากนี้ นายลองยังชี้ให้เห็นความเป็นจริงอีกประการหนึ่ง ซึ่งก็คือ การขอให้ญาติพี่น้อง คนรู้จัก และสมาชิกครอบครัวเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเป็นเรื่องง่ายมาก และได้เกิดขึ้นอย่างเปิดเผยมาจนถึงปัจจุบัน

ใครๆ ก็สามารถขอให้พี่น้อง พ่อแม่ หรือลูกๆ ช่วยเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นสิบๆ หลัง เพื่อหลีกเลี่ยงการขอให้คนอื่นเป็นเจ้าของ จำเป็นต้องตรวจสอบแหล่งที่มาทางการเงินของเจ้าของบ้าน มีเพียงการพิสูจน์แหล่งที่มาของทรัพย์สินสาธารณะเท่านั้นที่จะช่วยให้เราหลีกเลี่ยงการโอนกรรมสิทธิ์และ "เป็นเจ้าของ" อสังหาริมทรัพย์ได้

ปัจจุบัน เรายังคงประสบปัญหาในการพิจารณาว่าบ้านหลังที่สองนั้นมีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนหรือเพื่อธุรกิจ หรือเพื่อลูกหรือเป็นของขวัญ ในการยื่นภาษี มีวัตถุประสงค์มากมายที่จำเป็นต้องจำแนกประเภท และเราจำเป็นต้องมีระบบการจัดการระดับประเทศที่เชื่อมโยงท้องถิ่นต่างๆ เพื่อควบคุมปัญหานี้

พร้อมกันนี้ยังจำเป็นต้องผนวกกับมาตรการทางเทคนิคอื่นๆ เช่น การทำธุรกรรมบังคับผ่านธนาคาร ข้อกำหนดการประกาศ... เพื่อควบคุมความเป็นเจ้าของบ้านหลังที่สอง

“กระทรวงการคลังยืนยันว่าเป้าหมายในการจำกัดการเก็งกำไรและการรักษาเสถียรภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์จะบรรลุผลได้ยากหากเราพึ่งพาแต่ภาษีเพียงอย่างเดียว ระบบนโยบายจำเป็นต้องมีความสอดคล้องกันระหว่างกฎระเบียบที่ดินและผังเมือง” รองศาสตราจารย์ ดร. โง ตรี ลอง กล่าวเน้นย้ำ

ดร. ดินห์ เธียน ผู้อำนวยการสถาบันสารสนเทศและเศรษฐศาสตร์ประยุกต์ เห็นด้วยกับมุมมองนี้ และประเมินว่าข้อเสนอที่จะเรียกเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ครั้งที่สองในปัจจุบันนั้นไม่เหมาะสมอย่างยิ่ง

เพราะไม่เพียงแต่จะทำให้ตลาดสูญเสียความเชื่อมั่นเท่านั้น แต่ยังอาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้คนสูญเสียโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย สิ่งที่อันตรายยิ่งกว่าคือความเสี่ยงที่จะเกิดปฏิกิริยาตอบโต้เมื่อผู้คนตกอยู่ในวังวนของการใช้จ่ายที่ตึงตัว จนนำไปสู่ภาวะเศรษฐกิจถดถอย

“อสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่เป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังมีบทบาทสำคัญในกิจกรรมทางเศรษฐกิจอีกด้วย ยกตัวอย่างเช่น สำหรับผู้ผลิตและผู้ค้า นอกจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทแรก เช่น โรงงาน ร้านค้า ฯลฯ แล้ว พวกเขายังต้องเป็นเจ้าของหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สองเพื่ออยู่อาศัยด้วย การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สองในกรณีนี้ จะทำให้ราคาสินค้าและบริการที่ขายถูกบวกเพิ่มด้วยอัตราภาษีรายปี และท้ายที่สุดแล้ว ผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดก็คือผู้บริโภค” ดร. ดิญ เดอะ เฮียน กล่าว

เวียดวู

ที่มา: https://www.congluan.vn/danh-thue-bat-dong-san-thu-2-gay-tranh-cai-ban-di-ban-lai-nhieu-lan-nhung-van-tac-post322171.html