ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ: การประเมินราคาที่ดินด้วยวิธีส่วนเกินนั้นทำได้ยาก

การกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินมักเกิดข้อผิดพลาดครั้งใหญ่ ไม่แม่นยำ และดำเนินการได้ยาก ดังนั้นผู้แทน สภานิติบัญญัติแห่งชาติ จึงได้เสนอให้ยกเลิกวิธีการนี้

เป้าหมายประการหนึ่งของการแก้ไขกฎหมายที่ดินคือการกำหนดราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด ดังนั้น ร่างกฎหมายที่เสนอต่อรัฐสภาในสมัยประชุมครั้งที่ 6 จึงได้เสนอวิธีการประเมินราคาที่ดิน ได้แก่ การเปรียบเทียบ รายได้ ส่วนเกิน และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน

อย่างไรก็ตาม นายหวู่ ฮ่อง ถัน ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ กล่าวว่า เนื่องจากมีความเห็นที่แตกต่างกันมากมาย ร่างกฎหมายจึงเสนอทางเลือกในการประเมินราคาที่ดิน 2 ทาง ทางเลือกที่ 1 คือ กำหนดเนื้อหาในกฎหมายเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน 4 วิธี และมอบหมายให้รัฐบาลกำหนดกรณีและเงื่อนไขในการใช้ รัฐบาลเสนอให้ดำเนินการในทิศทางนี้

ทางเลือกที่ 2 กฎหมายกำหนดเนื้อหาวิธีการประเมินราคาที่ดินและกรณีและเงื่อนไขในการใช้แต่ละวิธี โดยคณะกรรมการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติมีความเห็นส่วนใหญ่เห็นด้วยกับทางเลือกนี้

เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน นางเหงียน ถิ เยน รองเลขาธิการถาวรจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ว่าไม่ควรใช้วิธีคำนวณส่วนเกินในการกำหนดราคาที่ดิน เธอวิเคราะห์ว่าวิธีนี้ใช้เพื่อประมาณรายได้และต้นทุน การคำนวณปัจจัยที่สันนิษฐานไว้ข้างต้นมีความซับซ้อนมาก โดยผลลัพธ์มักจะไม่แม่นยำและมีข้อผิดพลาดจำนวนมาก

“สำหรับที่ดินแปลงเดียวกัน การเปลี่ยนตัวชี้วัดเพียงตัวเดียวในปัจจัยที่สันนิษฐานไว้ก็จะทำให้ผลการประเมินเปลี่ยนแปลงไป นี่คือสาเหตุหลักของความสับสนและความล่าช้าในการกำหนดและประเมินราคาที่ดินในช่วงนี้ ไม่ต้องพูดถึงว่าแต่ละคนมีความเข้าใจที่แตกต่างกันในแต่ละสถานการณ์และแต่ละช่วงเวลา” รองเลขาธิการถาวรจังหวัด บ่าเรีย-หวุงเต่า กล่าว

นางสาวเหงียน ถิ เยน รองเลขาธิการถาวรจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า กล่าวสุนทรพจน์ในการประชุมร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน ภาพ: สื่อรัฐสภา — นางสาวเหงียน ถิ เยน รองเลขาธิการถาวรจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า กล่าวสุนทรพจน์ในการประชุมร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน ภาพ: *สื่อรัฐสภา*

นางฮวีญ ทิ ฟุก รองหัวหน้าคณะกรรมการระดมพลพรรคจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า กล่าวด้วยว่า การใช้หลักการประเมินราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินนั้นยากที่จะดำเนินการ

“ธุรกิจแต่ละแห่งมีอัตราส่วนต้นทุน รายได้ และราคาขายที่แตกต่างกัน และทั้งหมดนี้เป็นข้อมูลประมาณการจากนักลงทุน ดังนั้นจึงไม่มีความน่าเชื่อถือสูง” นางฟุกกล่าว และแนะนำให้พิจารณาใช้วิธีนี้

ในประเด็นนี้ นายเล มินห์ นัม กรรมการถาวรของคณะกรรมการการคลังและงบประมาณ กล่าวว่า แต่ละวิธีมีข้อดีข้อเสีย และเหมาะสำหรับกลุ่มผู้ประเมินราคาที่ดินเท่านั้น

“หากผลการประเมินแตกต่างกันจะต้องทำอย่างไร หากหลักการไม่ได้รับการแก้ไขและกำหนดไว้ในกฎหมาย แม้จะให้แนวทางไว้แล้วก็ยังนำไปปฏิบัติได้ยาก” กรรมการถาวรของคณะกรรมการการคลังและงบประมาณกล่าว

นายนามเสนอให้เสริมหลักการและวิธีการใช้ราคาในสถานการณ์ต่าง ๆ หรือการใช้การขจัด การผสมผสาน และการหาค่าเฉลี่ยในการกำหนดราคาที่ดิน

“การตัดสินใจกำหนดราคาจึงจะเป็นไปได้และสร้างความสบายใจให้กับผู้ตัดสินใจได้ก็ต่อเมื่อมีพื้นฐานทางกฎหมายเพื่อพิสูจน์เท่านั้น มิฉะนั้น ความกลัวที่จะทำผิดพลาดและสถานการณ์ที่ติดขัดจะยังคงมีอยู่ต่อไป” เขากล่าว

นายเล ทาน วัน สมาชิกถาวรของคณะกรรมการการคลังและงบประมาณ ซึ่งมีความเห็นตรงกัน กล่าวว่า การกำหนดราคาที่ดินไม่ใช่เรื่องยากหรือยุ่งยาก ปัญหาอยู่ที่การเลือกวิธีการที่เหมาะสมสำหรับที่ดินแต่ละประเภท เขาเสนอให้กำหนดหลักการไว้ในร่างกฎหมายฉบับนี้ เพื่อให้รัฐบาลมีพื้นฐานในการชี้นำการบังคับใช้

ตัวอย่างเช่น ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยมีความเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ มีความเกี่ยวข้องกับสิทธิในทรัพย์สินของผู้รับมอบที่ดิน ดังนั้นควรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาด หรือใช้วิธีการเปรียบเทียบร่วมกับวิธีการส่วนเกิน หรือที่ดินสำหรับการผลิตจะพิจารณาตามวิธีการหารายได้และการหักลดหย่อน

“หากหลักการต่างๆ ถูกกำหนดไว้อย่างชัดเจนในกฎหมาย รัฐบาลก็จะมีพื้นฐานในการชี้นำ เช่น การนำราคาเฉลี่ย 5 ปีมาพิจารณาและเลือกปีที่สูงที่สุดในการกำหนดราคาที่ดิน ประชาชนจะไม่เสียเปรียบ” นายแวนเสนอ

นอกจากนี้ นายเหงียน ถิ เยน รองเลขาธิการถาวรจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า ยังได้เสนอให้พิจารณาและกำหนดบทบาทและความรับผิดชอบขององค์กรที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดินอย่างชัดเจนเมื่อเข้าร่วมสภาประเมินราคา ในความเป็นจริง ปัจจุบันมีโครงการที่มีการเสนอราคาเกือบ 20 ครั้ง แต่ไม่มีหน่วยงานที่ปรึกษาเข้าร่วมเลย

เพราะในความเป็นจริงแล้วสำหรับที่ดินแปลงเดียวกัน วิธีการและหน่วยงานที่ปรึกษาแต่ละแห่งก็ให้ราคาที่แตกต่างกัน ดังนั้น นางเยนจึงเสนอให้รัฐบาลจัดทำระเบียบและคำแนะนำอย่างละเอียดในการดำเนินการ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับหน่วยงานที่ประเมินราคาที่ดินและอนุมัติราคาที่ดิน

ตามโครงการร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) จะมีการลงคะแนนเสียงและเห็นชอบโดยรัฐสภาในวันที่ 29 พฤศจิกายน แต่ในการหารือในวันนี้ ผู้แทนจำนวนมากเสนอว่าควรพิจารณาถึงเวลาที่จะผ่านกฎหมายนี้

คุณมินห์

ลิงค์ที่มา