Country Garden - จากแชมป์การขายบ้านสู่การเป็นหนี้ท่วมหัว

Country Garden ซึ่งเป็นผู้ขายบ้านรายใหญ่ที่สุดในจีนมายาวนานหลายปี ขณะนี้เกือบจะล้มละลาย และไม่มีทางที่จะรักษาสมดุลของกระแสเงินสดได้

ขณะที่วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในจีนทวีความรุนแรงขึ้น มีความกังวลเพิ่มมากขึ้นว่าเหยื่อรายต่อไปอาจเป็น Country Garden Holdings ซึ่งเป็นผู้พัฒนาที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในเมืองระดับสามและสี่

Country Garden เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดในประเทศจีนมายาวนานหลายปี ตามข้อมูลของ China Real Estate Information โดยติดอันดับ 1 ใน 100 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายสูงสุด เมื่อไม่ถึงหนึ่งปีที่ผ่านมา Country Garden ได้รับการยกย่องจากนักลงทุนว่าเป็นหนึ่งในผู้ได้รับประโยชน์สูงสุดจากมาตรการสนับสนุนต่างๆ ที่รัฐบาลจีนประกาศใช้เพื่อพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์

ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในเมืองที่ไม่ค่อยเจริญหลายแห่งของประเทศ รายงานยอดธุรกรรมทั่วประเทศอยู่ที่ประมาณ 5 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 บริษัทร่วงลงมาอยู่อันดับที่ 6 ใน 100 อันดับแรก

บริษัทที่มีสำนักงานใหญ่อยู่ในมณฑลกวางตุ้ง นำโดยประธานและซีอีโอ หยาง ฮุยเหยียน อดีตสตรีที่ร่ำรวยที่สุดในจีน ผิดนัดชำระดอกเบี้ยพันธบัตรสองชุดรวมกัน 45 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ครบกำหนดชำระในวันที่ 7 สิงหาคม ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายนี้ยังคงมีระยะปลอดหนี้ 30 วัน ก่อนที่จะถูกตราหน้าว่า "ผิดนัดชำระหนี้"

ซานดรา โจว หัวหน้าร่วมฝ่ายวิจัยภูมิภาคเอเชีย แปซิฟิก ของ CreditSights กล่าวว่า Country Garden กำลังประสบปัญหาในการชำระดอกเบี้ย แทนที่จะชำระเงินต้นพันธบัตรทั้งหมด ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาพคล่องที่ตึงตัวมาก

คันทรี การ์เดน ประสบปัญหาทางการเงินมาโดยตลอด ในช่วงต้นปี เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวขึ้นชั่วครู่หลังจากยกเลิกมาตรการควบคุมโรคระบาด ราคาหุ้นของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกงแตะระดับ 3.24 ดอลลาร์ฮ่องกง (41 เซนต์) และเมื่อสิ้นเดือนกรกฎาคม ราคาหุ้นลดลงมาอยู่ที่ 1.58 ดอลลาร์ฮ่องกง (20 เซนต์)

บริษัทได้ออกมาเตือนเมื่อวันที่ 31 กรกฎาคมว่า บริษัทจะประสบภาวะขาดทุนในช่วงครึ่งปีแรก อันเนื่องมาจากอัตรากำไรที่ลดลงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ค่าใช้จ่ายในการด้อยค่าของโครงการที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นท่ามกลางยอดขายที่ลดลง และการขาดทุนจากอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศอันเนื่องมาจากอัตราแลกเปลี่ยนที่ผันผวน ปีที่แล้ว บริษัทขาดทุน 6.1 พันล้านหยวน (907 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ) ซึ่งเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปี 2550

Country Garden ไม่ได้เปิดเผยขนาดของผลขาดทุนที่คาดการณ์ไว้ในช่วงครึ่งปีแรก แต่การลดลงของยอดขายบ้านบ่งชี้ว่าจะมีนัยสำคัญ ยอดขายของบริษัทในช่วงหกเดือนแรกของปีลดลง 30% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เหลือ 128,800 ล้านหยวน (เกือบ 18,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ) ตามข้อมูลในตลาดหลักทรัพย์

โลโก้ Country Garden ในเซี่ยงไฮ้เมื่อวันที่ 25 มิถุนายน 2022 ภาพ: VCG

เกิดความกังวล

ราคาหุ้นของบริษัทยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องในวันที่ 8 สิงหาคม ปิดที่ 1.13 ดอลลาร์ฮ่องกง (14 เซนต์) ราคาพันธบัตรในประเทศและต่างประเทศที่ออกโดย Country Garden ก็ร่วงลงเช่นกัน ขณะที่อัตราผลตอบแทนเพิ่มขึ้นจากความกังวลที่เพิ่มขึ้นเกี่ยวกับความเสี่ยงด้านการชำระเงินของบริษัท

พันธบัตรระหว่างประเทศหนึ่งรายการซึ่งจะครบกำหนดในเดือนมกราคม 2567 ซื้อขายอยู่ที่ 22.8 เซ็นต์เมื่อวันที่ 8 สิงหาคม ลดลงมากกว่า 70% เมื่อเทียบกับช่วงกลางเดือนมิถุนายน ขณะที่ราคาพันธบัตรสกุลเงินหยวนหนึ่งรายการซึ่งจะครบกำหนดในปี 2569 ลดลงเหลือ 25.4 หยวน จากระดับสูงสุดที่ 97.5 หยวนในเดือนมกราคม

ตามที่โฆษกของ Country Garden กล่าว บริษัทไม่สามารถชำระดอกเบี้ยได้เนื่องจากยอดขายที่ลดลงเมื่อเร็วๆ นี้และขาดเงินทุนที่มีอยู่

ไอริส เฉิน นักวิเคราะห์ของโนมูระ กล่าวว่า การจ่ายดอกเบี้ยล่าช้าบ่งชี้ถึงสถานการณ์สภาพคล่องที่แย่กว่าที่คาดการณ์ไว้ คันทรีการ์เดนมีกำหนดชำระพันธบัตรอีกครั้งในเดือนหน้า เธอคาดการณ์ว่าธนาคารจะขอเวลาจากผู้ถือพันธบัตรมากขึ้นในการชำระเงินเพื่อป้องกันการผิดนัดชำระหนี้

เมื่อวันที่ 7 สิงหาคมที่ผ่านมา บริษัท กวางตุ้ง เถิงเยว่ คอนสตรัคชั่น เอ็นจิเนียริ่ง จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของคันทรี การ์เดน สามารถชำระคืนพันธบัตรระยะกลางสกุลเงินหยวนในประเทศจำนวน 800 ล้านหยวนได้สำเร็จ หลังจากผู้ถือหุ้นกู้ได้ใช้สิทธิขายคืนพันธบัตร (Put Option) ซึ่งเป็นสิทธิในการเรียกร้องให้ผู้ออกพันธบัตรคืนเงินต้นก่อนครบกำหนดไถ่ถอนพันธบัตร อย่างไรก็ตาม ยังไม่เพียงพอที่จะสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนในพันธบัตรของคันทรี การ์เดน พันธบัตรสกุลเงินหยวนบางส่วนร่วงลงมากกว่า 10% เมื่อวันที่ 8 สิงหาคม ขณะที่บางส่วนร่วงลงมากกว่า 20%

“กระแสเงินสดติดลบทุกเดือนและการชำระหนี้ แบบนี้จะยั่งยืนได้แค่ไหน” ผู้บริหารจากบริษัทจัดอันดับเครดิตที่ติดตาม Country Garden อย่างใกล้ชิดตั้งคำถาม ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าผู้พัฒนาโครงการนี้แทบจะไม่มีความสามารถที่จะรับมือกับแรงกดดันด้านหนี้ระยะสั้นได้ด้วยตัวเอง แม้แต่ความช่วยเหลือทางการเงินจากผู้ถือหุ้นก็อาจไม่เพียงพอ

ต้นตอของวิกฤต

เช่นเดียวกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชาวจีนหลายรายที่เติบโตอย่างรวดเร็วก่อนที่หน่วยงานกำกับดูแลจะกำหนดข้อจำกัดด้านเงินทุนผ่านนโยบาย "เส้นแดงสามเส้น" Country Garden ประสบความสำเร็จจากหนี้สินในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา กว่าทศวรรษที่ผ่านมาจนถึงปี 2019 บริษัทสามารถระดมทุนได้อย่างง่ายดายทุกปีเพื่อชำระหนี้ที่ครบกำหนดและสนับสนุนการดำเนินงาน

แต่นโยบาย “สามเส้นแดง” ที่มุ่งจำกัดความเสี่ยงของผู้พัฒนาที่มีภาระหนี้สูงเกินไป ได้ยุติรูปแบบการจัดหาเงินทุนสำหรับ Country Garden ลง กระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินทุนของบริษัทติดลบในปี 2563 ทำให้บริษัทต้องพึ่งพารายได้จากการขาย

ภาวะถดถอยของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มต้นในปี 2564 ขณะที่จีนกำลังต่อสู้กับการระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้กระแสเงินสดจากการขายบ้านใหม่เริ่มลดลงเช่นกัน ยอดขายของ Country Garden ย่ำแย่เป็นพิเศษ เนื่องจากบริษัทมุ่งเน้นไปที่บ้านในเมืองระดับสามและสี่ ซึ่งเป็นเมืองที่ตลาดตกต่ำรุนแรงกว่าในเมืองระดับหนึ่งและสอง

คนงานเดินผ่านไซต์ก่อสร้าง Country Garden ในเมืองคุนหมิง มณฑลยูนนาน ประเทศจีน เมื่อวันที่ 17 กันยายน 2019 ภาพ : Reuters

ยอดขายบ้านที่ลดลงนั้นแย่ลงในเมืองระดับสามและสี่ ซึ่งมีการสร้างบ้านมากเกินไปอย่างแพร่หลายและอุปทานล้นตลาดรุนแรงที่สุด นั่นหมายความว่า Country Garden จะต้องเผชิญกับความยากลำบากในการกระตุ้นยอดขาย ทำให้เกิดความกังวลว่าบริษัทอาจผิดนัดชำระหนี้พันธบัตรในที่สุด

คันทรี การ์เดน และบริษัทสาขาหลักสองแห่งจะต้องชำระคืนพันธบัตรในประเทศมูลค่ากว่า 1.85 หมื่นล้านหยวน (2.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) ที่จะครบกำหนดชำระภายในสิ้นปีนี้ ซึ่งรวมถึงพันธบัตรจำนวน 7.3 พันล้านหยวน (1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) ที่ครบกำหนดชำระในเดือนกันยายน ตามสถิติของ บลูมเบิร์ก ไม่มีพันธบัตรต่างประเทศที่ครบกำหนดชำระในปีนี้

ณ สิ้นปี 2565 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่แห่งนี้มีสินทรัพย์รวม 1.7 ล้านล้านหยวน (265,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ) และหนี้สินรวม 1.4 ล้านล้านหยวน (219,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ) ซึ่งรวมถึงหนี้สินที่มีดอกเบี้ย 271,300 พันล้านหยวน (95,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ) นอกจากนี้ หนี้สินนอกงบดุลอาจสูงถึง 200,000 ล้านหยวน ตามข้อมูลจากแหล่งข่าวที่มีความเกี่ยวข้องกับผู้พัฒนาโครงการ หาก Country Garden ผิดนัดชำระหนี้ ผลกระทบอาจรุนแรงเทียบเท่ากับ China Evergrande Group แหล่งข่าวกล่าว

เอเวอร์แกรนด์ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนี้สินมากที่สุดในโลก เปิดเผยเมื่อเดือนกรกฎาคมว่า ณ เดือนธันวาคม 2565 บริษัทมีหนี้สินรวม 2.4 ล้านล้านหยวน (375 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) ซึ่งรวมถึงเงินกู้ 612,400 ล้านหยวน (95 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) บริษัทกำลังพยายามปรับโครงสร้างหนี้ ซึ่งรวมถึงพันธบัตรต่างประเทศมูลค่า 19 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ

Country Garden เป็นอย่างไรบ้าง?

Country Garden กล่าวว่าบริษัทจะ "พิจารณาอย่างจริงจังถึงมาตรการต่างๆ เพื่อให้มั่นใจถึงความมั่นคงของกระแสเงินสด ซึ่งรวมถึงแต่ไม่จำกัดเพียงการลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน การเร่งรัดการจัดการติดตามหนี้ การขยายช่องทางการจัดหาเงินทุนอย่างแข็งขัน และการบริหารจัดการและปรับปรุงการจัดการชำระหนี้ให้เหมาะสม" นอกจากนี้ บริษัทยังกล่าวอีกว่าบริษัทจะแสวงหาคำแนะนำและการสนับสนุนจาก รัฐบาล และหน่วยงานกำกับดูแลอย่างจริงจัง

แหล่งข่าวจาก Caixin ระบุว่า บริษัทกำลังพยายามขยายช่องทางการระดมทุน อย่างไรก็ตาม เมื่อต้นเดือนที่ผ่านมา บริษัทได้ปฏิเสธรายงานที่ระบุว่ามีแผนระดมทุน 2.34 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง (300 ล้านดอลลาร์) ผ่านการเสนอขายหุ้น อย่างไรก็ตาม แหล่งข่าวระบุว่า บริษัทกำลังพิจารณาเสนอขายหุ้น IPO อยู่จริง แต่จังหวะเวลายังไม่เหมาะสม และกำลังรอโอกาสที่ดีกว่า

แม้ว่า Country Garden จะยังไม่ผิดนัดชำระหนี้พันธบัตรอย่างเป็นทางการ แต่บริษัทยังคงสามารถกู้ยืมจากธนาคารและออกพันธบัตรใหม่ได้ แต่แหล่งข่าวจากอุตสาหกรรมการเงินรายหนึ่งกล่าวว่า บริษัทยังคงไม่สามารถระดมทุนได้เพียงพอที่จะเติมเต็มช่องว่างที่เกิดจากยอดขายบ้านที่ลดลง

Country Garden ได้จัดตั้งหน่วยงานเฉพาะกิจสามหน่วยเพื่อกระตุ้นยอดขาย นอกจากนี้ยังได้ลดการซื้อที่ดินและปลดพนักงานเพื่อประหยัดต้นทุน แหล่งข่าวกล่าวว่า บริษัทยังได้ลดต้นทุนในพิธีเปิดตัวโครงการใหม่ด้วย

ท้ายที่สุดแล้ว ผู้พัฒนาจะต้องพยายามยืดอายุหนี้ หรือขอการค้ำประกันจากรัฐบาลท้องถิ่น เพื่อให้สามารถออกพันธบัตรเพิ่มเติมได้ แต่ด้วยยอดขายที่ยังคงซบเซา แม้แต่การออกพันธบัตรที่มีการค้ำประกันก็ไม่สามารถแก้ปัญหาทางการเงินได้ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญจากสถาบันการเงินแห่งหนึ่งในมณฑลกวางตุ้งกล่าว

“Country Garden ทำทุกสิ่งทุกอย่างที่บริษัทสามารถทำได้ แต่สิ่งต่างๆ กลับไม่เป็นไปตามแผน” เขากล่าว

เปียนอัน ( อ้างอิงจาก Caixin, WSJ )

ลิงค์ที่มา: https://vnexpress.net/country-garden-tu-vo-dich-ban-nha-den-tung-quan-no-nan-4640142.html