ควรละทิ้งวิธีการประเมินราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินหรือไม่?

เนื่องจากเป็นวิธีที่ได้รับความนิยมมากที่สุดและสะท้อนถึงลักษณะทางการเงินของโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างชัดเจน การกำจัดวิธีส่วนเกินจึงถือเป็นการถอยหลังในการประเมินมูลค่าที่ดิน ส่งผลให้เกิดผลกระทบในระยะยาวต่ออุปทานและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

ดร.เหงียน เตี๊ยน โถว ประธานสมาคมประเมินราคาแห่งเวียดนาม ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับประเด็นนี้ว่า ข้อเท็จจริงนี้ไม่ได้ผิด แต่ถูกต้องเพียงบางส่วนเท่านั้น เพราะสิ่งสำคัญกว่าคือ เมื่ออนุญาตให้ที่ดินประเภทที่มีศักยภาพในการพัฒนาบรรลุเป้าหมายการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด รัฐต้องทราบราคาที่ดินตามหลักการตลาดด้วยเพื่อให้บรรลุเป้าหมายดังกล่าว เพื่อเป็นพื้นฐานในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินระหว่างรัฐกับองค์กรและบุคคลที่ใช้ที่ดิน และวิธีการที่เหมาะสมในการกำหนดราคาที่ดินประเภทพัฒนานี้คือวิธีส่วนเกิน

“ การกำหนดราคาต้องพิจารณาจากเหตุผลทางกฎหมาย (การวางแผน การออกใบอนุญาต ฯลฯ) และข้อมูลตลาดที่เป็นกลางที่มีอยู่ ไม่ใช่ข้อมูลการคำนวณที่ไม่มีมูลความจริง ” ดร. โทอาเน้นย้ำ

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าไม่ควรละทิ้งวิธีการส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน

เมื่อพิจารณาประเด็นนี้เพิ่มเติม ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์แบบส่วนเกินสะท้อนถึงลักษณะทางการเงินของโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างชัดเจน ว่าต้นทุนเป็นอย่างไร รายได้เป็นอย่างไร และกำไรเป็นอย่างไร วิธีการนี้ มีความเป็นวิทยาศาสตร์ และเป็นกลางอย่างมาก วิธีการนี้สะท้อนถึงวิธีการใช้ประโยชน์ จัดสรร และแบ่งปัน "ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน" ได้อย่างชัดเจน นอกจากนี้ยังเป็นวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่ตามหลักปฏิบัติสากล

“ หน่วยงานร่างกฎหมายเชื่อว่าเนื่องจากขาดฐานข้อมูลสำหรับการประเมินราคา การประเมินราคาจึงต้องอาศัยปัจจัยเชิงสมมติฐานและขาดความแม่นยำ ดังนั้น ในความเห็นของผม การเลิกใช้วิธีนี้จึงเป็นเรื่องที่ไม่น่าเชื่อถือ หากปัญหาคือการขาดฐานข้อมูล การแก้ปัญหาคือการสร้างแหล่งข้อมูลที่มีคุณภาพและเชื่อถือได้ แทนที่จะเลิกใช้วิธีส่วนเกิน (ทำลายเครื่องจักรการผลิต) ดังนั้น หากการเลิกใช้วิธีส่วนเกินกลายเป็นจริง ก็จะเป็นการถอยหลังเข้าคลองในงานประเมินราคาที่ดิน ” เขากล่าว

ควรเก็บวิธีการส่วนเกินไว้

ภายใต้ข้อเสนอให้ยกเลิกวิธีส่วนเกิน ร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 จึงมีเพียง 3 วิธี คือ การเปรียบเทียบ รายได้ และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน อย่างไรก็ตาม จะเห็นได้ทันทีว่าทั้ง 3 วิธีนี้ไม่เพียงพอที่จะทดแทนวิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา

จากการวิเคราะห์โดยเฉพาะ ผู้เชี่ยวชาญได้ชี้ให้เห็นข้อบกพร่อง 3 ประการ ประการแรก การกำหนดราคาที่ดินขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์การใช้งานที่มีศักยภาพในการพัฒนาในอนาคต ไม่ใช่ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์การใช้งานในปัจจุบันตามที่วิธีการเปรียบเทียบและวิธีการคำนวณรายได้

ประการที่สอง ประเภทที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาร่วมกันไม่มีทรัพย์สินที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันที่ถูกซื้อขายในตลาดสำเร็จเพื่อใช้วิธีการเปรียบเทียบ (โดยมีเงื่อนไขว่าต้องมีทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้อย่างน้อย 3 รายการ ยกเว้นในกรณีพิเศษ) จึงไม่สามารถใช้วิธีการเปรียบเทียบในการประเมินค่าได้

ประการที่สาม วิธีรายได้เป็นวิธีที่กำหนดรายได้ในอนาคต โดยมีสมมติฐานว่ารายได้มีเสถียรภาพ ถาวร และความเสี่ยงของรายได้ในอนาคตนั้นคงที่ ในขณะที่วิธีรายได้คงเหลือนั้นตรงกันข้ามโดยสิ้นเชิง ดังนั้น วิธีรายได้จึงไม่สามารถใช้แทนวิธีรายได้คงเหลือได้

ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า หากตัดวิธีส่วนเกินออกไป การประเมินราคาที่ดินก็จะมีช่องว่างเกิดขึ้น “ หน่วยงานของรัฐจะใช้วิธีการใดในการประเมินราคาที่ดินเมื่อจัดสรรที่ดินให้กับนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการโดยไม่ต้องประมูล” ปัจจุบัน โครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในการจัดสรรที่ดินให้กับนักลงทุน หน่วยงานของรัฐใช้วิธีส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน (ยกเว้นกองทุนที่ดินมูลค่าต่ำบางกองทุนที่ใช้วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์) แม้แต่ในกรณีของการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ราคาเริ่มต้นก็ต้องกำหนดตามวิธีส่วนเกิน ”

เมื่อแสดงความคิดเห็นเพิ่มเติมเกี่ยวกับประเด็นนี้ ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo อดีตรองรัฐมนตรี ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า จำเป็นต้องลบวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินออกจากวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน และรักษาหรือเพิ่มวิธีการส่วนเกินในการประเมินมูลค่าโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนที่ดิน

ดังนั้น วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินจึงเป็นเพียงการคูณระหว่างมูลค่าในรายการราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนด กับค่าสัมประสิทธิ์ที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดเช่นกัน “ราคาที่ดินที่เหมาะสมกับตลาดเป็นปริมาณเชิงวัตถุวิสัย ไม่สามารถกำหนดให้เท่ากับผลคูณของปริมาณเชิงอัตวิสัยสองปริมาณที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดและควบคุม ดังนั้น จึงสรุปได้ว่านี่เป็นวิธีการกำหนดราคาที่ดินโดยปราศจากทฤษฎีทางวิทยาศาสตร์” ศาสตราจารย์โวกล่าวยืนยัน

นายกรัฐมนตรี ได้ออกโทรเลขเมื่อเร็วๆ นี้ เรียกร้องให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และผู้นำจังหวัดและเมืองต่างๆ เร่งแก้ไขปัญหาและอุปสรรคในการประเมินราคาที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สาระสำคัญที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมต้องเสนอต่อรัฐบาลเพื่อพิจารณาและประกาศใช้พระราชกฤษฎีกาแก้ไขเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 44/2014/ND-CP เพื่อควบคุมราคาที่ดินก่อนวันที่ 31 กรกฎาคม รวมถึงการแก้ไขเพิ่มเติมหนังสือเวียนเลขที่ 36/2014/TT-BTNMT ซึ่งระบุรายละเอียดเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน การก่อสร้าง การปรับตารางราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดินเฉพาะ และการให้คำปรึกษาด้านราคาที่ดิน
อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า การแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 และหนังสือเวียนฉบับที่ 36 มีข้อบกพร่องสำคัญหลายประการ ซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการประเมินราคาที่ดินและการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวคือ หน่วยงานร่างได้ยกเลิกวิธีการประเมินราคาที่ดินแบบส่วนเกิน ซึ่งเป็นวิธีการที่ใช้งานได้จริงที่สุด และมีฐานข้อมูลอินพุตที่สมบูรณ์ มีเสถียรภาพ และโปร่งใส

ไห่ อันห์

มีประโยชน์
อารมณ์
ความคิดสร้างสรรค์
มีเอกลักษณ์
ความโกรธ