การแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินที่อยู่อาศัย: ตื่นตระหนกค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างกะทันหัน

ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสูงเกินไปเมื่อแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินที่อยู่อาศัย เนื่องมาจากราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในหลายจังหวัดและเมือง ทำให้คนจำนวนมากเกิดความกังวล

‘หน้าบิดเบี้ยว’ ตอนจะไปแปลงที่ดิน

นายพี (ตำบลบาวี กรุง ฮานอย ) เล่าว่าเมื่อเร็วๆ นี้ เขารู้สึกประหลาดใจมากเมื่อได้ยื่นขอเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินปลูกพืชยืนต้นกว่า 210 ตารางเมตร เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย แต่กลับต้องสูญเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนมากกว่า 911 ล้านดองตามระเบียบ ขณะเดียวกัน ตามระเบียบเดิม ครอบครัวของนายพีต้องจ่ายเงินเพียงประมาณ 455 ล้านดองเท่านั้น

โดยเฉพาะตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 45 ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 ว่าด้วยการควบคุมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน กำหนดให้ประชาชนต้องชำระส่วนต่างระหว่างราคาที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและราคาที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม เพียงร้อยละ 50 ของราคาที่ดินเพื่อสวนและสระน้ำที่อยู่ติดกับบ้านเรือนในแปลงที่ดินเดียวกัน

อย่างไรก็ตาม ใน พระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 103 ลงวันที่ 30 กรกฎาคม พ.ศ. 2567 ว่าด้วยการควบคุมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน กำหนดให้ประชาชนต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย 100% เมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้จากที่ดินเกษตรกรรม ลบค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินเกษตรกรรมออกไป

ในพื้นที่ของคุณ P. ราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยอยู่ที่ 4.4 ล้านดอง/ตร.ม. และราคาที่ดินสำหรับปลูกพืชยืนต้นอยู่ที่ 63,000 ดอง/ตร.ม. ดังนั้น ส่วนต่างในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินคือ 4,337,000 ดอง/ตร.ม. หากแปลงที่ดิน 210.2 ตร.ม. คุณ P. จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนตามที่กำหนดมากกว่า 911 ล้านดอง

“ สำหรับคนชนบทอย่างเรา เงินจำนวนนี้มากเกินไป เรารับไม่ไหว การจ่ายเงินจำนวนมากขนาดนี้ก็ไม่ต่างอะไรกับการซื้อที่ดินของเราคืน ” คุณพี. กล่าว

ที่ดินเกษตรกรรม 2.png

อันที่จริง คุณพี. ไม่ใช่คนเดียวที่ประหลาดใจกับค่าธรรมเนียมที่สูงลิ่วหลังจากแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย กระแสความคิดเห็นของสาธารณชนเมื่อเร็วๆ นี้ถูกกระตุ้นด้วยข่าวที่ว่าในเมืองเหงะอาน คุณตรัน ซุย ดอง (เกิดปี พ.ศ. 2508) และภรรยา เหงียน ถิ ฮอง (เกิดปี พ.ศ. 2513) มีที่ดินสวนขนาด 300 ตารางเมตร และหากต้องการแปลงที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย พวกเขาจะต้องจ่ายเงินเกือบ 4.5 พันล้านดอง

ตามกฎหมายเดิม ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่นางสาวฮ่องต้องจ่ายสำหรับที่ดินผืนนี้อยู่ที่ 1.9 ล้านดองต่อตารางเมตร หรือเกือบ 600 ล้านดอง อย่างไรก็ตาม ตามกฎหมายใหม่ จำนวนเงินที่ต้องชำระคือ 15 ล้านดองต่อตารางเมตร หรือ 4.5 พันล้านดอง

นางฮ่อง กล่าวว่า ก่อนหน้านี้ทางครอบครัวของเธอได้ทราบมาว่าจังหวัดเหงะอานจะจัดเก็บภาษีที่ดินตามกฎหมายใหม่ตั้งแต่วันที่ 21 พฤษภาคมเป็นต้นไป ดังนั้นทางครอบครัวของเธอจึงได้ยื่นคำร้องเมื่อวันที่ 17 พฤษภาคมที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม เจ้าหน้าที่สรรพากรระบุว่าคำร้องดังกล่าวจะยังไม่ถูกส่งไปยังกรมสรรพากรจนกว่าจะถึงวันที่ 19 มิถุนายน ซึ่งจะทำให้ครอบครัวของเธอต้องเสียภาษีตามราคาที่ดินใหม่

“ ที่ดินของครอบครัวฉันอยู่ติดกับสุสานหมู่บ้าน ถ้าเราขายไป เงินที่ได้ก็คงไม่พอจ่ายค่าธรรมเนียม แถมยังไม่มีคนซื้ออีกต่างหาก ” คุณตรัน วัน อันห์ (ลูกสาวของคุณฮ่อง) กล่าว

ไม่ควรใช้แบบเข้มงวดเกินไป

เกี่ยวกับสถานการณ์ดังกล่าว ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินที่อยู่อาศัยควรทำอย่างยืดหยุ่น ไม่ใช่เข้มงวดเกินไป

นาย Truong Anh Tu ทนายความ ประธานสำนักงานกฎหมาย TAT เน้นย้ำว่า การแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยจำเป็นต้องมีการจำแนกประเภทอย่างชัดเจน โดยมีแนวทางที่โปร่งใส และกลไกสนับสนุนที่เหมาะสม แทนที่จะใช้การคำนวณราคาระดับเดียวอย่างเคร่งครัด

การเปลี่ยนสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินไม่ควรนำทุกกรณีมารวมไว้ในกรอบนโยบายเดียวกัน หากครัวเรือนเปลี่ยนสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อสร้างบ้านและตั้งถิ่นฐาน จำเป็นต้องพิจารณายกเว้น ลดหย่อน หรือขยายระยะเวลาการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ในทางกลับกัน หากการเปลี่ยนสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นการแบ่งสรรที่ดินหรือธุรกิจ การใช้ราคาตลาดถือเป็นสิ่งที่เหมาะสม

ค่าธรรมเนียมในการแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินที่อยู่อาศัยจะต้องมีความยืดหยุ่น

“ การแยกแยะความต้องการที่อยู่อาศัยจริงกับพฤติกรรมการลงทุนและธุรกิจเป็นสิ่งสำคัญมาก เพื่อให้สามารถนำวิธีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินไปใช้ได้อย่างยืดหยุ่น”

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ถือเป็นก้าวสำคัญของการปฏิรูป แต่เพื่อให้เกิดประสิทธิผล พระราชกฤษฎีกาและแนวปฏิบัติต่างๆ จำเป็นต้องระบุเกณฑ์การจำแนกประเภท แนวทางการดำเนินการตามคำขอที่ยื่นก่อนราคาที่ดินใหม่จะมีผลบังคับใช้ และกลไกสนับสนุนกลุ่มเปราะบาง นโยบายนี้จะมีบทบาทก็ต่อเมื่อสร้างเงื่อนไขให้ประชาชนสามารถดำรงชีวิตอย่างมั่นคงบนที่ดินที่ถูกกฎหมาย แทนที่จะบังคับให้พวกเขาแบกรับภาระทางการเงินที่เกินขีดความสามารถเพียงเพราะขาดการให้คำแนะนำอย่างทันท่วงที ” นายตูกล่าวเน้นย้ำ

ดร. เล ดัง โดอันห์ อดีตผู้อำนวยการสถาบันกลางเพื่อการจัดการเศรษฐกิจ ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ยังกล่าวอีกว่า ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อทำการแปลงจะต้องขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการแปลงด้วย

หากเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งานแล้วขายออกไปก็ต้องเก็บเปอร์เซ็นต์ที่ได้รับการยกเว้นไว้

ส่วนกรณีเปลี่ยนวัตถุประสงค์เป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ก็มีการกำหนดเปอร์เซ็นต์และกำหนดระยะเวลาห้ามโอนกรรมสิทธิ์ที่เหมาะสม เพื่อควบคุมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและนำไปขายเอาประโยชน์ตามกรมธรรม์

นายโดอันห์ กล่าวว่า การดำเนินการดังกล่าว จำเป็นต้องพิจารณาจากขอบเขตการใช้ที่ดินของแต่ละบุคคล ครัวเรือน พื้นที่ และภูมิภาคเป็นหลัก

เช่น หากบุคคลหนึ่งบรรลุนิติภาวะแล้ว แต่ยังไม่มีที่ดิน และได้รับที่ดินจากบิดา แต่จำเป็นต้องโอนสิทธิการใช้ที่ดินประเภทอื่นไปเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย จะมีการเรียกเก็บส่วนแบ่งเท่าใด กรณีนี้ต่างจากการมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยแต่ยังคงได้รับสิทธิประโยชน์เมื่อโอนสิทธิการใช้ที่ดิน

นโยบายนี้จำเป็นต้องมีความยืดหยุ่นเพื่อให้เกิดความเป็นธรรม โดยมุ่งเป้าไปที่เป้าหมายที่ทุกคนจะมีที่อยู่อาศัย ในอนาคตเมื่อประกาศราคาที่ดิน ท้องถิ่นต่างๆ จะต้องติดตามโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมในพื้นที่นั้นอย่างใกล้ชิด การขยายตัวของเมือง การวางแผน การทำธุรกรรมจริง อุปสงค์ และราคาที่ดิน ณ ขณะนั้น เพื่อให้ได้รายการราคาที่ถูกต้องที่สุด

ศาสตราจารย์ดัง หุ่ง วอ อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า จำเป็นต้องพิจารณาวัตถุประสงค์เฉพาะของการแปลงที่ดิน หากการแปลงที่ดินมีวัตถุประสงค์เพื่อขยายที่ดินที่อยู่อาศัยตามความต้องการของครอบครัว ไม่ใช่เพื่อธุรกิจ ก็อนุญาตให้ใช้ส่วนต่างราคาระหว่างที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินเพื่อการเกษตรได้

หากโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์เชิงพาณิชย์จะมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามบัญชีราคาตลาด

“ นโยบายการเงินที่ดินต้องมีขอบเขตจำกัด เพื่อให้ทราบว่ากรณีใดมีวัตถุประสงค์เชิงพาณิชย์ และกรณีใดมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ประโยชน์ เมื่อโอนกรรมสิทธิ์เพื่อวัตถุประสงค์ใด ต้องเข้าใจว่าไม่สามารถนำมาประยุกต์ใช้ทางคณิตศาสตร์ได้ ” นายโวกล่าวเน้นย้ำ

ในการแถลงข่าวเมื่อบ่ายวันที่ 2 กรกฎาคม เกี่ยวกับแผน "แก้ไขปัญหา" ให้กับประชาชนที่ต้องจ่ายเงินส่วนต่างระหว่างราคาที่ดินที่อยู่อาศัยและราคาที่ดินเพื่อการเกษตร 100% คุณเหงียน ถิ โถว รองอธิบดีกรมบริหารทรัพย์สินสาธารณะ (กระทรวงการคลัง) กล่าวว่า กระทรวงการคลังได้ส่งเอกสารไปยังหน่วยงานท้องถิ่นเพื่อขอรายงานและประเมินผลการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับบุคคลและครัวเรือน นับตั้งแต่พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 จนถึงพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ไม่มีการแบ่งแยกบทบัญญัติเกี่ยวกับภาระผูกพันทางการเงินสำหรับครัวเรือนและบุคคลในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน การรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หรือการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้ยกเลิกกรอบราคาที่ดิน และมอบหมายให้ท้องถิ่นจัดทำบัญชีราคาที่ดินเพื่อให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น เราคาดการณ์ว่าบัญชีราคาที่ดินอาจมีการปรับเพิ่มขึ้น ในขณะที่ภาระผูกพันทางการเงินยังคงคำนวณตามราคาในบัญชีราคาที่ดิน หลังจากรวบรวมรายงานจากท้องถิ่นแล้ว กระทรวงฯ จะประเมินอย่างครอบคลุมและประสานงานกับกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม เพื่อทบทวนและเสนอแก้ไขบทบัญญัติของกฎหมาย ” นางสาวโทกล่าว

คุณทอ ระบุว่า กระทรวงการคลังกำลังรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103/2024 (ว่าด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน) โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กระทรวงฯ เสนอให้เพิ่มมาตรา 6 ในมาตรา 52 เพื่อพิจารณาคดีเปลี่ยนผ่าน

โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคผนวกนี้ใช้กับครัวเรือนและบุคคลที่เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรมในแปลงที่ดินเดียวกันกับบ้าน (เดิมระบุว่าเป็นที่ดินสวน สระน้ำในแปลงที่ดินเดียวกันกับบ้านแต่ไม่ระบุว่าเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย) ไปเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

กระทรวงการคลังเสนอให้จัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในอัตราร้อยละ 50 ของส่วนต่างค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามราคาที่ดินที่อยู่อาศัยและราคาที่ดินเพื่อการเกษตร ณ เวลาที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องออกคำสั่งอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

“ เรากำลังสรุปร่างพระราชกฤษฎีกาเพื่อขอความเห็นจากกระทรวงยุติธรรม ” รองอธิบดีกรมบริหารทรัพย์สินสาธารณะกล่าว

ที่มา: https://baolangson.vn/chuyen-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoang-hot-tien-su-dung-dat-cao-dot-bien-5052884.html