อพาร์ทเมนต์ราคา 25 ล้านต่อตร.ม. เกือบจะ “สูญพันธุ์” ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

แนวคิดเรื่องที่อยู่อาศัยราคาประหยัดได้เปลี่ยนแปลงไป

ในงานประจำปี "ฟอรั่มอสังหาริมทรัพย์ฤดูใบไม้ผลิครั้งที่ 4 และพิธีเชิดชูแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2023 - 2024" ซึ่งจัดขึ้นเมื่อเช้าวันที่ 15 มีนาคม ทนายความ ดร. ดวน วัน บิ่ง รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ประธานกลุ่มซีอีโอ กล่าวว่าทุกประเทศต่างมีความกังวลเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย การจ้างงาน การดูแลสุขภาพ และ การศึกษา โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยเป็นประเด็นสำคัญมาก ไม่เพียงแต่แก้ปัญหาความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้คนเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อปัญหาทางสังคมอื่นๆ อีกมากมาย

อย่างไรก็ตาม หลังจาก 2 ปีของการระบาดของโควิด-19โลก ต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย เงินเฟ้อสูง หลายประเทศทั่วโลกกำลังเผชิญวิกฤตที่อยู่อาศัย ไม่ใช่แค่เวียดนามเท่านั้น ประเทศและดินแดนในสหรัฐฯ ยุโรป รวมถึงเยอรมนีและจีน ต่างก็ประสบปัญหานี้

ในเวียดนาม เพื่อแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัย รัฐบาลได้ออกมติหมายเลข 2161/QD-TTg ลงวันที่ 22 ธันวาคม 2021 ของ นายกรัฐมนตรี เห็นชอบยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติในช่วงปี 2021-2030 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2045 เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับครอบครัวที่มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับความสามารถในการซื้อของคนส่วนใหญ่

จากมุมมองของตลาด บ้านราคาประหยัดจะมีราคาสำหรับอพาร์ทเมนท์พื้นฐานที่สร้างเสร็จแล้วอยู่ที่น้อยกว่า 1,000 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตร ซึ่งหมายความว่าอพาร์ทเมนท์ 2 ห้องนอนขนาด 65 ตารางเมตรจะมีราคาอยู่ที่ประมาณ 65,000 เหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 1,600 ล้านดองเวียดนาม หรือประมาณ 25 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

อย่างไรก็ตาม จากการวิจัยของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNRea) พบว่าอพาร์ตเมนต์ราคาเท่านี้แทบจะ “สูญพันธุ์” ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้แล้ว ปัจจุบัน ราคา “มาตรฐาน” ของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในสองเมืองนี้เพิ่มขึ้น 20-30% อยู่ที่ 2,000-2,400 ล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์

“กล่าวได้ว่าแนวคิดเรื่องที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก ไม่ใช่อยู่ที่ 1,000 เหรียญอีกต่อไป แต่อาจเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า” นายบิญห์กล่าว

อสังหาฯ - อพาร์ตเมนต์ราคา 25 ล้าน/ตร.ม. แทบจะ “สูญพันธุ์” ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ — ประธานกลุ่ม CEO กล่าวในงานสัมมนา

ดังนั้น นายบิ่ญกล่าวว่าเวียดนามควรพิจารณาประสบการณ์การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในบางประเทศ

จากข้อมูลของ National Low-Income Housing Coalition ระบุว่า ในสหรัฐอเมริกามีหน่วยที่อยู่อาศัยราคาประหยัดขาดแคลนอยู่ 5.5 ถึง 7.3 ล้านหน่วย ส่วนจากข้อมูลของ National Association of Realtors (NAR) ระบุว่า ตลาดมีหน่วยที่อยู่อาศัยขาดแคลนอยู่ 320,000 หน่วย ซึ่งต่ำกว่าราคา 256,000 ดอลลาร์ สหรัฐฯ จำเป็นต้องสร้างหน่วยที่อยู่อาศัยเพิ่มอีก 550,000 หน่วยต่อปีเพื่อชดเชยส่วนที่ขาดแคลน โดยรัฐ 3 แห่ง ได้แก่ แคลิฟอร์เนีย ฟลอริดา และเท็กซัส มีหน่วยที่อยู่อาศัยขาดแคลนคิดเป็นร้อยละ 40 ของหน่วยที่อยู่อาศัยเหล่านี้

เพื่อแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ประเทศได้ใช้เงินจากแผนกู้ภัยอเมริกันเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเช่าราคาไม่แพงขึ้น

รัฐแคลิฟอร์เนียจัดสรรเงินทุนสำหรับการเปลี่ยนพื้นที่สำนักงานที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ให้กลายเป็นที่อยู่อาศัยราคาประหยัด มอบเงินสนับสนุน 8,000 ดอลลาร์ให้กับผู้มีรายได้น้อยที่มีสิทธิเช่าที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น การประเมินราคา ค่าธรรมเนียมทนายความ เป็นต้น มอบแรงจูงใจทางภาษีให้กับผู้พัฒนาที่จัดสรรอพาร์ตเมนต์ 20% ของตนให้เป็นที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เป็นต้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคารให้สินเชื่อจำนอง 100% ของมูลค่าสัญญา

หรือในเยอรมนีซึ่งเป็นประเทศที่ร่ำรวยที่สุดในยุโรป อัตราการเป็นเจ้าของบ้านค่อนข้างต่ำ เพียง 46% เท่านั้น รัฐบาลเยอรมันยังต้องแทรกแซงด้วยคำสั่งทางปกครองเพื่อแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับประชาชน

หรือแม้กระทั่งเหมือนกับ "เพื่อนบ้าน" ของเราอย่างจีน นายบิ่ญกล่าวว่ารัฐบาลของประเทศนี้ก็ตั้งเป้าที่จะสร้างหน่วยที่อยู่อาศัยเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อยแห่งใหม่จำนวน 6.5 ล้านหน่วยใน 40 เมืองใหญ่ภายในปี 2568 พร้อมทั้งนำโซลูชั่นทางการเงินและไม่ใช่ทางการเงิน 17 โซลูชั่นไปใช้ และธนาคารยังเปลี่ยนเส้นทางกระแสเงินเพื่อที่อยู่อาศัยราคาประหยัดอีกด้วย

แรงจูงใจจากรัฐไม่เป็นไปตามกฎเกณฑ์ของตลาด

นาย Le Viet Hai ประธานบริษัท Hoa Binh Construction Group ยังได้กล่าวถึงประเด็นดังกล่าวด้วยว่า ในปี 2021 รัฐบาลได้ออกมติส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม แต่ในปี 2021 - 2022 กลับไม่มีการทำธุรกรรมใดๆ เกิดขึ้น

ในความเป็นจริง ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่ก่อนเกิดโรคระบาดจนถึงปี 2566 กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์คิดเป็น 82% ของอุปทานทั้งหมดในช่วงก่อนเกิดโรคระบาด ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดลดลง 40% และที่อยู่อาศัยราคาประหยัดก็ "สูญพันธุ์" ในตลาด

เพื่อให้เกิดสถานการณ์ดังกล่าว ประธานบริษัท Hoa Binh Construction กล่าวว่า ปัญหาหลักก็คือแรงจูงใจในการอยู่อาศัยในสังคม เช่น การอนุมัติโครงการ การอนุมัติการออกแบบ เป้าหมายของผู้ซื้อ ขนาดของโครงการ และราคาขาย ยังคงมีความซับซ้อนมาก

“เมื่อประมาณ 2 ปีก่อน เราได้ร่วมงานกับนักลงทุนด้านที่อยู่อาศัยทางสังคม โครงการดังกล่าวได้รับใบอนุญาตการลงทุนแล้ว แต่กว่าจะเสร็จสิ้นขั้นตอนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมชั่วคราวได้ก็ต้องรอจนถึงต้นปีนี้ จึงจะสามารถเริ่มดำเนินการได้” นายไห่กล่าว

จากสถิติของกระทรวงก่อสร้าง พบว่าจำนวนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่เสนอมีน้อยมากเมื่อเทียบกับเป้าหมายที่ตั้งไว้ เหตุผลที่นายไห่วิเคราะห์คือแรงจูงใจของรัฐในเรื่องภาษีการใช้ที่ดิน ภาษีมูลค่าเพิ่ม เครดิต และต้นทุนการจัดการไม่สอดคล้องกับกฎเกณฑ์ของตลาด จึงไม่สามารถบรรลุข้อตกลงระหว่างรัฐกับนักลงทุนได้

อสังหาริมทรัพย์ - อพาร์ทเมนท์ราคา 25 ล้านดองต่อตรม. เกือบจะ — นายเล เวียดไห กล่าวว่าแรงจูงใจของรัฐไม่เป็นไปตามกฎเกณฑ์ของตลาด

อย่างไรก็ตาม รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ จุง ติงห์ เชื่อว่าเมื่อพูดถึงที่อยู่อาศัยทางสังคม จำเป็นต้องแยกแยะและกำหนดนิยามของที่อยู่อาศัยทางสังคม ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพง หรือที่อยู่อาศัยหรูหราให้ชัดเจน แต่ยังไม่มีการพูดถึงเรื่องนี้

ดังนั้นที่อยู่อาศัยทางสังคมจึงเป็นที่อยู่อาศัยที่รัฐวางแผนไว้เพื่อรองรับประชากรที่เปราะบาง ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงได้รับการสนับสนุนจากรัฐสำหรับประชากรทั่วไป ซึ่งตอบสนองความต้องการของประชากรส่วนใหญ่ ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ยังต้องมีมาตรฐานและระเบียบข้อบังคับที่ชัดเจนอีกด้วย

“ดังนั้นขั้นตอนแรกที่ต้องให้ความสำคัญคือการกำหนดประเภทของบ้านและการวางแผนให้ชัดเจน การจัดสรรที่ดินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ 20% เพื่อพัฒนาเป็นบ้านพักอาศัยสังคมนั้นฟังดูสมเหตุสมผลแต่ฉันคิดว่ามันยังกระจัดกระจายอยู่ การจะสร้างความสอดคล้องกันเมื่อสร้างบ้านนั้นทำได้ยาก” ผู้เชี่ยวชาญวิเคราะห์

อสังหาริมทรัพย์ - อพาร์ทเมนท์ราคา 25 ล้านดอง/ตร.ม. เกือบจะ “สูญพันธุ์” ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ (รูปที่ 3) — รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ จุง ติงห์ กล่าวในงานสัมมนา

จากนั้น นายทินห์ได้กล่าวถึงมุมมองว่า จำเป็นต้องวางแผนให้มีลักษณะของพื้นที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองความต้องการด้านที่พักอาศัย การทำงาน และชีวิตประจำวัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องขจัดมุมมองที่ว่าที่อยู่อาศัยราคาถูกมีคุณภาพต่ำ ส่งผลให้มีการสร้างพื้นที่หลายแห่งแต่ไม่ขาย และผู้คนไม่เข้ามาอยู่อาศัย สำหรับที่อยู่อาศัยราคาถูก รัฐจำเป็นต้องมีนโยบายตั้งแต่การวางแผนไปจนถึงแหล่งเงินทุนเพื่อ สนับสนุน

แหล่งที่มา