รอลุ้นตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัว

คาดว่าร่างกฎหมายสามฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) และกฎหมายที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) จะได้รับการผ่านความเห็นชอบจาก สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (NA) สมัยที่ 15 ในการประชุมสมัยที่ 6 หลายฝ่ายคาดการณ์ว่ากฎหมายฉบับนี้จะเป็นแรงผลักดันสำคัญที่จะ "ทำลายกำแพง" ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

การขจัดอุปสรรค สร้างช่องทางทางกฎหมาย

เกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ทนายความ Bui Dinh Ung (สมาคมทนายความฮานอย) หวังที่จะแก้ไขปัญหาที่ซ้ำซ้อนและขัดแย้งกันภายในนโยบายและกฎหมายที่ดิน และระหว่างนโยบายและกฎหมายที่ดินกับกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง จึงสร้างแรงขับเคลื่อนที่สำคัญสำหรับการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคม

ทนายอึ้ง กล่าวว่า ในความเป็นจริงแล้ว มีข้อพิพาทและข้อร้องเรียนมากมายที่เกิดขึ้นจากราคาที่ดิน รวมถึงการกำหนดราคาที่ดินที่ไม่ได้ประกันสิทธิของทุกฝ่าย เป้าหมายหนึ่งของการแก้ไขกฎหมายที่ดินคือการกำหนดราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด ดังนั้น ร่างกฎหมายจึงได้เสนอวิธีการประเมินราคาที่ดิน ซึ่งประกอบด้วย การเปรียบเทียบ รายได้ ส่วนเกิน และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน “หวังว่ากฎระเบียบเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินในร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ครั้งนี้ จะช่วยแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นในทางปฏิบัติได้” ทนายอึ้งกล่าว

นายหวู เตี๊ยน ล็อก ผู้แทนรัฐสภาเวียดนาม ประธานศูนย์อนุญาโตตุลาการระหว่างประเทศ มีความเห็นตรงกันว่า หนึ่งในประเด็นใหม่ที่สำคัญของร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) คือ การเปลี่ยนแปลงเครื่องมือทางกฎหมายสำหรับการประเมินราคาที่ดิน เดิมทีการประเมินราคาที่ดินจะอิงตามกรอบราคาของรัฐและกำหนดขึ้นตามหลักการบริหาร ร่างกฎหมายนี้ได้เสนอทางเลือกใหม่โดยไม่ควบคุมกรอบราคาที่ดินและตัดสินโดยใช้รายการราคา เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นไปตามหลักการตลาด

“เมื่อเรามั่นใจว่ารายการราคาที่ดินถูกกำหนดให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด เราจะมั่นใจได้ว่าปัญหาในการกำหนดราคาที่ดินในปัจจุบันจะได้รับการแก้ไข และผลประโยชน์ของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องจะสอดคล้องกัน นี่เป็นพื้นฐานที่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับการทำธุรกรรมระหว่างบุคคลและธุรกิจโดยอ้างอิงราคาของรัฐตามกฎระเบียบ” คุณล็อคกล่าว

คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเฟื่องฟู หากร่างกฎหมาย 3 ฉบับ ได้แก่ ที่ดิน (แก้ไข) ที่อยู่อาศัย (แก้ไข) และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ได้รับการผ่าน ภาพ: TAN THANH

นักเศรษฐศาสตร์ ดร. คาน วัน ลุค กล่าวว่า กรอบกฎหมายเป็นอุปสรรคสำคัญเมื่อกฎระเบียบเกี่ยวกับที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ และการก่อสร้างทับซ้อนกันในกฎหมาย พระราชกฤษฎีกา และเอกสารแนวทางปฏิบัติต่างๆ มากมาย ปัญหานี้ได้รับการแก้ไขแล้วและคาดว่าจะได้รับการแก้ไขในกฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมสามฉบับที่กล่าวถึงข้างต้น คุณลุคกล่าวว่าจำเป็นต้องทบทวนและแก้ไขกฎระเบียบเพื่อให้มั่นใจว่ากฎหมายที่เกี่ยวข้องมีความสอดคล้องกัน แก้ไขปัญหาเกี่ยวกับวิธีการกำหนดราคาที่ดิน และใช้เวลาในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

ดร.เหงียน วัน ดิญ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ก็มีความเห็นเช่นเดียวกัน โดยกล่าวว่าร่างกฎหมายข้างต้น โดยเฉพาะกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) จะช่วยขจัดความซ้ำซ้อนในการจัดการที่ดิน ส่งผลให้ทรัพยากรมีอิสระมากขึ้น สร้างเงื่อนไขสำหรับนักลงทุนด้วยกรอบกฎหมายที่ชัดเจนและโปร่งใส ซึ่งจะช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ “หวังว่าเมื่อมีการออกกฎระเบียบใหม่นี้ จะช่วย “ฟื้นฟู” โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประสบปัญหา หรือแม้แต่ “ไม่ได้ดำเนินการ” เนื่องมาจากปัญหาทางกฎหมาย” - นายดิญกล่าว

กลไกการขับเคลื่อนทรัพยากรอย่างก้าวกระโดด

วท.ม. เหงียน วัน ดิ่งห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ที่รัฐบาล เสนอต่อรัฐสภา ได้เสนอกลไกที่ก้าวล้ำในการระดมทรัพยากรให้ได้มากที่สุดสำหรับโครงการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ประเด็นสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการระดมทรัพยากรที่ดินในปัจจุบัน คือ กลไกการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองและโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

นายดิงห์ ระบุว่า ในร่างกฎหมายฉบับก่อนหน้านั้น กฎหมายทุกฉบับได้ปฏิบัติตามแผนที่วางไว้ กล่าวคือ นักลงทุนต้องมีหรือได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร นอกเหนือจากที่ดินเพื่ออยู่อาศัย และต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินเพียงครั้งเดียว จึงจะสามารถดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ได้ แผนนี้ทำให้กรณีการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์แคบลงเมื่อเทียบกับกฎหมายปัจจุบัน นั่นคือ กฎหมายเลขที่ 03/2022/QH15 ซึ่งกำหนดให้นักลงทุนต้องมีสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่นๆ ซึ่งถือว่าแคบเกินไป ทำให้เกิดความแออัดในโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 300 โครงการทั่วประเทศ (นักลงทุน "สะสมที่ดิน" แต่ไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากไม่มีที่ดินเพื่ออยู่อาศัย)

ในรายงานเลขที่ 598/BC-CP ลงวันที่ 23 ตุลาคม ที่ส่งถึงรัฐสภาเกี่ยวกับเนื้อหาบางส่วนของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) รัฐบาลเสนอให้แก้ไขร่างดังกล่าวในทิศทางที่เป็นความก้าวหน้า: ยกเลิกข้อกำหนดเกี่ยวกับประเภทที่ดินที่นักลงทุนต้องเป็นเจ้าของหรือได้รับโอนเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์โดยสิ้นเชิง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐบาลเสนอให้ยกเลิกบทบัญญัติในร่างพระราชบัญญัติฯ ข้อ 4 มาตรา 123 ข้อ 1 ข้อ 6 มาตรา 128 (เดิมกำหนดว่า วัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสามารถเปลี่ยนแปลงได้เฉพาะการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรพาณิชย์ กรณีที่มีหรือเคยมีการโอนที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อเกษตรกรรมอื่นใดนอกจากที่ดินเพื่ออยู่อาศัยที่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินไปในคราวเดียวกันแล้ว)

นายดิงห์ กล่าวว่า รายงานของรัฐบาลยังระบุด้วยว่า กรณีข้อตกลงในการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการพัฒนาเมืองส่วนใหญ่เกิดขึ้นในพื้นที่ที่พัฒนาใหม่ซึ่งมักไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ในขณะที่นโยบายของรัฐคือการส่งเสริมการขยายตัวของเมืองและการปรับปรุงภูมิทัศน์ของเมือง

“ผมเห็นด้วยกับการแก้ไขเพิ่มเติมฉบับนี้ เพราะประโยชน์โดยตรงคือช่วยปลดล็อกโครงการที่อยู่อาศัยทั่วประเทศราว 300 โครงการ และประโยชน์ในระยะยาวคือช่วยส่งเสริมกลไกความตกลงที่เท่าเทียมกันระหว่างภาคธุรกิจและประชาชนในการแปลงที่ดินโดยสมัครใจ หลีกเลี่ยงการยึดที่ดินโดยบังคับ ประเด็นสำคัญคือ เมื่อนักลงทุนได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การประเมินราคาที่ดินต้องสอดคล้องกับตลาด เพื่อให้ภาคธุรกิจสามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินได้อย่างเต็มที่ และควบคุมความแตกต่างของค่าเช่าที่ดินได้อย่างกลมกลืน” ผู้เชี่ยวชาญ Dinh กล่าว

นายดิว ฮวีญ ซาง (บิ่ญ เฟือก) สมาชิกสภาแห่งชาติ ประเมินว่า ร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขแล้ว) ได้รับคำอธิบายและแก้ไขเนื้อหาต่างๆ มากมายแล้ว และยังได้สถาปนานโยบายหลักของพรรคและรัฐให้เป็นสถาบันอย่างสมบูรณ์แล้วด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การปรับปรุงกลไกและนโยบายการพัฒนาและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดสิทธิการใช้ที่ดินอย่างเข้มงวด การปรับโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์บนพื้นฐานของการดำเนินการตามการวางแผนและแผนการใช้ที่ดิน โปรแกรมและแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อให้แน่ใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาอย่างยั่งยืนและเอาชนะการเก็งกำไรที่ดิน

ทนายความ NGUYEN TAN PHONG สมาชิกถาวรของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม

นายเหงียน ตัน ฟอง

การบังคับใช้กฎหมายจำเป็นต้องมีการติดตามอย่างใกล้ชิด

หากผ่านร่างกฎหมายทั้ง 3 ฉบับ คือ ที่อยู่อาศัย (แก้ไข) ที่ดิน (แก้ไข) และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) จะช่วยแก้ไขข้อขัดแย้งและความไม่เพียงพอในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การบริหารจัดการ และการใช้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) และกฎหมายที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) จะสร้างพื้นฐานทางกฎหมายที่สำคัญในการส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยและสนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชน นอกจากนี้ยังเป็นปัจจัยสำคัญในการส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมอีกด้วย

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หากผ่าน จะช่วยแก้ไขสถานการณ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบฉับพลัน ทำให้เกิดความไม่สมดุลและความไม่ตรงกันระหว่างอุปทานและอุปสงค์ที่อยู่อาศัยเช่นเดียวกับในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาได้อย่างมั่นคง แข็งแรง และมีประสิทธิภาพ

อย่างไรก็ตาม ผมคิดว่าหน่วยงานภาครัฐ องค์กรทางสังคม และภาคส่วนที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องประสานงาน ติดตาม และตรวจสอบการบังคับใช้กฎหมายเหล่านี้อย่างใกล้ชิด นอกจากนี้ ควรมีนโยบายและกลไกสนับสนุนที่เหมาะสมเพื่อแก้ไขปัญหาผลกระทบด้านลบของการระบาดใหญ่ของโควิด-19 ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

TRAN KHANH QUANG ผู้อำนวยการทั่วไปของบริษัท Viet An Hoa Real Estate:

ตลาดรอสัญญาณบวก

หากกฎหมาย 3 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) กฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ได้รับการผ่านความเห็นชอบ จะเป็นข้อมูลเชิงบวกอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากประเด็นที่เหลือจะได้รับการปรับปรุง อำนวยความสะดวกให้กับกลไกและธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยต่อที่อยู่อาศัยของประชาชน นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการควบคุมที่ดี พัฒนาอย่างเข้มแข็งและยั่งยืนยิ่งขึ้น ที่สำคัญกว่านั้น กลไกการขออนุมัติสินเชื่อสำหรับธุรกิจและประชาชนจะถูกยกเลิกไป

เรียกได้ว่าเมื่อกฎหมายทั้ง 3 ฉบับนี้ผ่านความเห็นชอบ จะค่อยๆ คลี่คลายปัญหาเดิมๆ ที่รบกวนตลาดอสังหาริมทรัพย์มายาวนานได้ถึง 60-70% โดยทั่วไปแล้ว ปัญหาเหล่านี้จะช่วยคลี่คลายโครงการที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นขั้นตอนการดำเนินการ การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือกิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับการออกใบอนุญาตโครงการให้กับนักลงทุน

ซอนนุง เขียน

ที่มา: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm