โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ - ภาพโดย : Q. DINH
ตามร่าง พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2546 พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2556 และ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2548 อนุญาตให้นักลงทุนดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์โดยผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินเช่นเดียวกับโครงการพัฒนา เศรษฐกิจและสังคม อื่นๆ โดยไม่ต้องระบุเงื่อนไขเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับประเภทที่ดิน
ปัญหาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์
อย่างไรก็ตาม พระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2566 ไม่ได้กำหนดเงื่อนไขเกี่ยวกับประเภทที่ดินสำหรับการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ แต่อ้างอิงบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน อย่างไรก็ตาม ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 รัฐจะเรียกคืนที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการในเขตเมืองที่มีการใช้งานแบบผสมผสานเท่านั้น โครงการที่ประสานระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม เข้ากับที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายสำหรับการก่อสร้างใหม่หรือการปรับปรุงและตกแต่งเมือง โครงการที่อยู่อาศัยในชนบท
ภายใต้กฎระเบียบข้างต้น การดำเนินโครงการลงทุนและธุรกิจที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย เนื่องจากขาดพื้นฐานทางกฎหมายและเงื่อนไขสำหรับกรณีการได้รับสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย หรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยในการดำเนินโครงการ ดังนั้น ในกรณีเหล่านี้ นโยบายการลงทุนในการดำเนินโครงการจึงไม่ได้รับอนุมัติ
ในความเป็นจริง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ส่วนใหญ่ โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ มักดำเนินการบนที่ดินที่เดิมไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย แต่ส่วนใหญ่เป็นที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม ในขณะที่นโยบายปัจจุบันของเวียดนามคือการส่งเสริมการขยายตัวเป็นเมืองและจัดระเบียบพื้นที่ในเมืองและพื้นที่อยู่อาศัยในชนบทใหม่
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อุปทานของโครงการอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาไม่สอดคล้องกับความต้องการ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากความยากลำบากในการเข้าถึงที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์
ความเป็นจริงนี้จำเป็นต้องขยายเงื่อนไขการรับโอนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ เป้าหมายคือการส่งเสริมกระบวนการพัฒนาเมืองของประเทศ แก้ปัญหาความต้องการที่ดินและที่อยู่อาศัยของประชาชน อำนวยความสะดวกแก่นักลงทุน ลดขั้นตอนการบริหาร ลดต้นทุนการปฏิบัติตามกฎระเบียบ และสร้างอุปทานเข้าสู่ตลาด
มีการตกลงโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ใดบ้าง?
ดังนั้น โครงการนำร่องที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะดำเนินการผ่านข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินทั่วประเทศ ข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดินจะดำเนินการผ่านการโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน
ร่างกฎหมายฉบับนี้กำหนดเงื่อนไขในการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงเกี่ยวกับการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง องค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับอนุญาตให้ดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงเกี่ยวกับการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินที่เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินประเภทใดประเภทหนึ่งหรือหลายประเภท ได้แก่ ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อเกษตรกรรมที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย และที่ดินอื่นในแปลงที่ดินเดียวกันในกรณีที่มีข้อตกลงเกี่ยวกับการรับสิทธิการใช้ที่ดิน
นอกจากนี้ การดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ตามมติดังกล่าวต้องเป็นไปตามเงื่อนไขอื่นๆ ซึ่งรวมถึงขอบเขตพื้นที่ในการดำเนินโครงการต้องสอดคล้องกับผังเมืองระดับอำเภอ หรือแผนการก่อสร้างหรือผังเมือง
โครงการนี้สอดคล้องกับโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นที่ได้รับการตัดสินใจและอนุมัติแล้ว คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้อนุมัติการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ
องค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ จะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดิน กฎหมายว่าด้วยการเคหะ กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายว่าด้วยการลงทุน และกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง
หลักเกณฑ์การดำเนินโครงการ ครอบคลุมพื้นที่เขตเมือง พื้นที่ที่วางแผนพัฒนาเป็นเมือง และพื้นที่ที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมไม่เกินร้อยละ 30 ของพื้นที่ทั้งหมด ในกรณีที่ได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน พื้นที่สำหรับดำเนินโครงการต้องไม่อยู่ในรายการงานหรือโครงการที่ต้องจัดกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สภาประชาชนจังหวัดอนุมัติ
สำหรับพื้นที่ที่ดินป้องกันประเทศและที่ดินเพื่อความมั่นคงที่วางแผนจะรื้อออกจากที่ดินป้องกันประเทศและที่ดินเพื่อความมั่นคง ตามแผนการก่อสร้าง การวางผังเมือง โครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย จะให้กระทรวงป้องกันประเทศและ กระทรวงความมั่นคงสาธารณะ เป็นลำดับความสำคัญ
สามารถสร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์บนที่ดินที่อยู่อาศัยขนาด 1 ตร.ม. ได้หรือไม่?ที่มา: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-trinh-quoc-hoi-chinh-sach-thi-diem-thao-go-cho-nha-o-thuong-mai-20241014145601344.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)